CC BY
6А. К. Ульяшов1
ВОЗВРАТНЫЙ ЛИЗИНГ НА РЫНКЕ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
В последние годы в России строительный рынок в целом и рынок жилой недвижимости, в частности, интенсивно развивались, что обеспечило их высокую инвестиционную привлекательность.
Денежные средства поступали на рынок жилой недвижимости следующими путями:
• собственные средства застройщика (прямые инвестиции компаний в проекты, прибыль, амортизационные отчисления, выручка от продажи элементов основных фондов) - могут быть использованы только для реализации небольших инвестиционных проектов. Капиталоемкие проекты, как правило, финансируются за счет внутренних и внешних источников;
• заемные средства в форме банковских кредитов, ипотеки [7], займов финансовых организаций [6] либо займов материнских компаний - учредителей;
• государственное финансирование инвестиционных проектов в рамках целевых программ, связанное с осуществлением федеральных инвестиционных программ (Федеральная адресная инвестиционная программа, федеральные целевые программы), ведомственных, региональных и муниципальных целевых инвестиционных программ;
• финансирование строительства за счет неисполнения обязательств перед подрядчиками, перевод краткосрочной задолженности в долгосрочную;
• фондовый метод - эмиссия и продажа акций, облигаций - используется для реализации крупномасштабных инвестиционных проектов, инвестиционных программ развития, региональной диверсификации инвестиционной деятельности. Применение этого метода в основном для финансирования крупных инвестиционных проектов объясняется тем, что расходы, связанные с проведением эмиссии, перекрываются лишь значительными объемами привлеченных ресурсов;
• проектное финансирование - возможность совмещения различных видов капитала (банковского, коммерческого, государственного, международного);
• прочие инвесторы - участники долевого строительства (долевое финансирование).
Высокие темпы роста строительного рынка за 2008 г. обусловлены успешным развитием строительного производства в I полугодии (увеличение на 22,4% против соответствующего периода 2007 г.) за счет сохранения инвестиционной активности на фоне улучшения финансового состояния организаций в предыдущие годы.
Начавшийся в конце 2008 г. финансовый кризис негативно сказался на динамике цен и объемах продаж жилья, особенно в крупных субъектах Российской Федерации.
Изучение объектов и рынка недвижимости предполагает семантический (смысловой) анализ слов и выражений, отражающих их сущность. В Гражданском кодексе РФ (далее - ГК РФ) недвижимость определяет правовые отношения объекта недвижимости как объекта собственности. Под термином имущество понимается совокупность имущественных прав, принадлежащих определенному лицу, т. е. это материальный объект гражданского права, прежде всего права собственности. Соответственно понятия недвижимость и недвижимое имущество определяют правовые отношения объекта собственности (недвижимости), т. е. совокупность прав на объект недвижимости. Деление объектов на недвижимое и движимое имущество (п. 1, 2 ст. 130; п. 1, 2, 4, 6 ст. 131; ст. 132 ГК РФ)также проведено по основанию, связанному с правом (законом), а не в соответствии с их физической сущностью.
1 Аспирант кафедры бухгалтерского учета и аудита СанктПетербургского университета экономики и финансов. Email: [email protected].
«Недвижимое имущество - это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней».2
«...Имущества являются недвижимыми по их природе, или в силу их назначения, или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют».3
«Недвижимое имущество - реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью
4
или прикрепленное к земле».
«Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги».5
Во всех приведенных определениях речь идет о земле и всем, что неразрывно с ней связано.
В XIX в. в России были широко распространены понятия имение, поместье, что определялось как имущество или личная собственность в виде земельного владения помещика, обычно с усадьбой. В советской экономике понятие недвижимость не применялось, было лишь известно, что недвижимость - это «... в феодальном и буржуазном праве земельные участки, стоящие на них капитальные здания, сооружения и некоторые другие объекты».
В современной теории и практике рынка недвижимости в США различают понятия физический объект (real estate) и правовые отношения (вещные права), связанные с недвижимостью (real property). Real - действительный, реальный, настоящий, натуральный, неподдельный, непритворный (экон.), реальный (юридич., экон.), недвижимый (филос.), вещественный, материальный (спец.), истинный (юридич.), вещный (матем.), вещественный, действительный;
estate - поместье, имение, имущество, состояние;
property - собственность, право собственности, свойство, качество.
Отсутствие государственной поддержки кредитования в России привело к недоступности кредита. Это обусловлено завышенной ставкой рефинансирования банка России, сложностью и затратностью процедур оформления кредита, обязательностью залога, нераспределенностью рисков между участниками, отсутствием системы страхования договоров. Принятая модель ипотечного кредитования через АИЖК не обоснована ни финансово, ни социальноэкономически [4, с. 17]. Изза сдвига сроков ввода объектов в эксплуатацию (снижение в 2009 г. на 15%) возрос объем незавершенного строительства (общая площадь приостановленных или законсервированных объектов составляет 33,9 млн м2)6.
Введенные объекты недвижимости не продаются. Компании берут кредиты, чтобы перекредитовать предыдущий. Стоимость денег постоянно растет. В истории немало примеров, когда локомотивом вывода экономик из кризисов было строительство.
Во времена Великой депрессии, в послевоенной Европе именно поддержка строительства, а через него - общее стимулирование потребления давали наибольший экономический эффект. Поэтому надо строить жилье, дороги, инфраструктуру. По сути, финансовые институты, а также производители металла, цемента, энергетики «обслуживают» девелоперов. Строительство инфраструктурных, жилищных и промышленных объектов позволит создать необходимый внутренний спрос в этих секторах экономики, который повлечет за собой рост внутреннего спроса в смежных
2 Оксфордский толковый словарь по бизнесу. - М., 1995. - С. 543.
3 Кулагин, М. Предпринимательство и право: опыт Запада / М. Кулагин; под ред. проф. Е. А. Суханова. - М., 1992. - С. 110-115.
4 Poзенбepг, Д. Инвестиции: терминологический словарь / Д. Розенберг; университет Рутджерс (США). - М., 1992. - С. 268.
5 Свод законов Российской империи: Свод законов гражданских. - Пг., 1914. - Т. 10. - Ч. 1. - С. 71.
6 По данным Госкомстата - www.gks.ru
секторах [1, с. 29]. Падение объемов продаж привело к уменьшению собственных средств компании, невыполнению графиков финансирования и несвоевременному погашению кредиторской задолженности.
Из-за снижения платежеспособности многие кредитные организации прекратили кредитование строительных компаний и пролонгацию договоров.
Анализ показывает, что в условиях неуправляемого развития идея интенсивного роста и расширения объемов строительства доминировала над идеей обеспечения его эффективности. Это привело к необеспеченному росту объемов незавершенного строительства, активному росту потребительского спроса, не сбалансированному со структурой строящейся недвижимости [11, с. 9]
Проектное и ипотечное кредитование остались фактически единственными возможными способами получения заемных средств. Однако национальная банковская система не имеет возможности выдавать долгосрочные и доступные по цене кредиты для развития бизнеса [5, с. 43].
Строительный бизнес для финансирования строительства объектов недвижимости и рефинансирования старых долгов привлекает средства извне. Сегодня мировой и отечественный денежный конвейер остановился, что привело к дефициту «длинных» денег, которыми оперирует инвестиционно-строительная сфера [9, с. 62].
Усиливая давление на деятельность российских предприятий, современный финансовый и инвестиционный кризис, требует от хозяйствующих субъектов, с одной стороны, повышения их конкурентоспособности, с другой, - обеспечения стабильности и устойчивости их функционирования, активизации защитных управленческих механизмов. Поэтому строительным компаниям необходимо привлекать денежные средства не только на завершение текущих объектов строительства, но и на проектирование и реализацию последующих.
Одним из способов привлечения инвестиций является лизинг, имеющий признаки и производственного инвестирования, и кредита. С одной стороны, лизинг является своеобразной инвестицией капитала, поскольку предполагает вложение средств в материальное имущество в целях получения дохода; с другой стороны, он сохраняет черты кредита, так как предоставляется на условиях платности, срочности, возвратности.
Лизинг объектов недвижимости как один из перспективных инвестиционных инструментов выполняет ряд важнейших функций (инвестиционную, финансовую, сбытовую, функцию использования налоговых льгот), раскрывающих его потенциал и назначение (см. рисунок).
В современных условиях хозяйствования инвестиционной функции лизинга принадлежит ведущая роль.
Инвестиционная функция лизинга выражается тем, что он является формой вложения в основные фонды и дополнением к традиционным каналам финансирования, таким как собственные средства организаций, долгосрочный кредит и прочие источники.
Организация-лизингополучатель, обращаясь к лизингу по финансовым мотивам, получает возможность пользоваться необходимым для нее имуществом без единовременной мобилизации на эти цели собственных средств или привлечения заемных средств.
Лизингополучатель освобождается от единовременной полной оплаты стоимости объекта недвижимости, что выгодно отличает лизинг от обычной купли-продажи и в ряде случаев рассматривается как ее альтернатива. Кроме того, лизинг может открывать доступ к нужному имуществу при наличии кредитных ограничений и невозможности привлечения для этих целей заемных средств.
Можно выделить следующие преимущества лизинга объектов недвижимости:
1. Ежемесячные лизинговые платежи оплачиваются в течение срока лизинга из суммы доходов, которые принесет эксплуатация объекта.
2. Сохранение ликвидности на протяжении всего инвестиционного срока позволяет лизингополучателю использовать свободные средства более широко.
3. Лизинговые платежи списываются на производственные затраты, поэтому в период действия договора налогооблагаемая прибыль лизингополучателя уменьшается.
4. Лизинг предполагает кредитование по заранее оговоренной ставке.
5. Договором предусматривается удобная для лизингополучателя схема финансирования, когда погашение затрат на приобретение объекта недвижимости или имущественного комплекса может осуществляться после получения выручки от реализации товаров, произведенных на предприятии (имущественном комплексе), взятом в лизинг.
Важнейшие функции лизинга объектов недвижимости
6. Лизингополучатель имеет право на 100%ное финансирование за счет заемных средств (правда, на практике лизингодатели требуют от лизингополучателя аванс от 10 до 30%).
7. Приобретение коммерческой недвижимости в лизинг облегчает налоговое бремя компании за счет ускоренной амортизации предмета лизинга с коэффициентом, не превышающим 3. В результате появляется возможность реально сэкономить на налогах на имущество и прибыль.
8. Полученные на основе лизингового соглашения основные средства производства позволяют уменьшить инвестиционный риск и риск, связанный с моральным износом объекта лизинга.
9. Страховку объекта лизинга может оплачивать лизингодатель, это позволяет включить ее стоимость в лизинговые выплаты и таким образом уменьшить размер единовременно отвлекаемых средств лизингополучателя.
10. Если при покупке существует альтернатива только «да» или «нет», то при лизинге пользователь имеет возможность путем выбора типа соглашения, срока лизинга, остаточной стоимости и т. д. более точно рассчитать свои возможности и потребности.
11. Лизинг означает для лизингополучателя более скромные административные издержки по сравнению с имеющими место при покупке (например, в случае финансового лизинга налог на объект недвижимости выплачивает лизинговая компания). При некоторых формах лизинга (например, при лизинге с полным набором услуг) лизингополучатель «разгружает» не только управленческий персонал, но и обслуживающие подразделения.
12. Лизинговой компании обычно легче обеспечить дальнейшее использование бывших в употреблении средств производства, чем отдельной (самостоятельной) фирме, что особенно важно для производств, подверженных частой технической модернизации.
Однако лизинг может иметь и ряд недостатков:
1. Получить в лизинг объект недвижимости может организация, работающая на рынке не менее года. За меньший срок трудно выяснить ее реальную платежеспособность, что значительно повышает риски лизингодателя и не гарантирует возврата вложенных средств.
2. Невозможно заключить сделки лизинга с объектами, незавершенными строительством, так как необходимым условием для оформления договора является наличие свидетельства о государственной регистрации права собственности на объект не движимости.
3. При финансовом лизинге имущественного комплекса технические средства (оборудование) могут устареть, при этом лизинговые платежи не прекращаются до конца действия договора.
4. При оперативном лизинге общая стоимость лизинга может быть больше из-за включения в комиссионное вознаграждение дополнительных рисков лизингодателя [2, с. 169-171].
После окончания действия договора о лизинге недвижимости возможны три варианта действий:
• арендатор возвращает объект лизинговой компании;
• арендатор перезаключает договор о лизинге на новый срок;
•арендатор выкупает объект по остаточной стоимости.
На весь период действия договора аренды объект недвижимости остается собственностью лизингодателя, однако арендатор имеет полное право распоряжаться им в соответствии с договором: передавать в субаренду, производить неотделимые улучшения, увеличивая инвестиционную привлекательность, и т. д. При этом договор о лизинге нельзя расторгнуть в одностороннем порядке. Получатель лизинга обязан либо выкупить арендованный объект недвижимости по заранее установленной цене, оформить свидетельство о собственности и зарегистрировать в Федеральной регистрационной службе, либо вернуть его лизингодателю по истечении срока действия договора, не претендуя на возвращение хотя бы части средств, перечисленных в счет стоимости объекта. Преимущество досрочного выкупа имущества заключается в возможности его перепродажи по более привлекательной цене, уменьшении выплат по процентам за пользование кредитными средствами и, таким образом, увеличении прибыли.
Важным управленческим решением при использовании возвратного лизинга [3] является определение стоимости имущества, поскольку от этого зависят объем привлекаемых средств и дальнейшая нагрузка лизинговых платежей. Необязательно устанавливать максимальную цену имущества, нужно учитывать налоговые последствия: при минимально возможной стоимости компания может уменьшить выплату по налогу на прибыль, но в то же время уменьшить сумму НДС к возмещению из бюджета. Использование таких инструментов управленческого учета, как составление бюджета доходов и расходов (БДР), бюджета движения денежных средств (БДДС), позволяет
определить оптимальный размер финансирования и обосновать экономический эффект использования схемы возвратного лизинга. Эффективность использования лизинга для лизингополучателя можно определить путем расчета чистого дисконтированного дохода с учетом корректировок на налоговые льготы и налоговые выплаты:
/ _ IT
ЧЛЛ = 1-Е-X
О+г'У
где I - стоимость предмета лизинга; Lt - лизинговый платеж в Ы периоде; Е -платеж аванса; Т - ставка налога на добавленную стоимость (НДС); г* -скорректированная на ставку НДС норма дисконта, г* = г (1 - Т).
Необходимо учитывать, что в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации жилая недвижимость не облагается НДС, т. е. сумма по договору лизинга будет отличаться от суммы договора купли-продажи на величину НДС.
Таким образом, развитие лизинговых операций в России сдерживается несовершенством законодательства в части налогообложения лизинга, риском непризнания на логовыми органами затрат по лизингу.
Условия договора о лизинге недвижимости для арендатора могут быть более удобными, более гибкими, чем условия кредитования.
С учетом авансового взноса при лизинге объектов недвижимости и всех сумм платежей, которые должны быть сделаны по договору, стоимость такой лизинговой операции для арендатора объектов недвижимости может оказаться достаточно высокой. Именно поэтому при лизинге объектов недвижимости необходимо тщательно изучать договор, просчитав все требуемые платежи и сравнив их с существующими банковскими процентами.
Список литературы
1. Азаренко, Б. Н. Структурные преобразования в инвестиционно-строительной сфере: время выбора / Б. Н. Азаренко // Экономическое возрождение России. - 2009. - №3 (21). - С. 15-22.
2. Асаул, А. Н. Экономика недвижимости/ А. Н. Асаул. - 2е изд. - СПб.: Питер. 2008. - 624 с.
3. Асаул, М. А. Формирование методических основ управления лизинговыми операциями:дисс. ... канд. экон. наук/ М. А. Асаул. - СПб., 2002.
4. Генералов, Б. В. О преодолении последствий кризиса в России / Б. В. Генералов // Экономическое возрождение России. - 2009. - №3 (21). - С. 15- 22.
5. Дубенецкий, Я. Н. Финансовый кризис - некоторые истоки и уроки / Я. Н. Дубенецкий //Экономическое возрождение России. - 2009. - №2 (20). -С. 42-50.
6. Зотов, В. Б. Проблемы инвестирования строительства муниципального жилья / В. Б. Зотов //Экономическое возрождение России. - 2005. - №1 (3). - С. 17-22.
7. Лавров, С. Н. Трудности ипотечного кредитования на пути решения жилищной проблемы /С. Н. Лавров // Экономическое возрождение России. - 2005. - №1 (3). - С. 2732.
8. Леонтьев, Б. Б. Факторы непрозрачности кризиса / Б. Б. Леонтьев // Экономическое возрождение России. - 2009. - №2 (20). - С. 22-42.
9. Манаков, Л. Ф. Кризис в инвестиционно-строительной сфере: истоки, угрозы, новые возможности / Л. Ф. Манаков, Р. А. Фалтинский // Экономическое возрождение России. - 2009. -№1 (19). - С. 58-71.
10. Мартиросов, В. Г. О кризисе / В. Г. Мартиросов // Экономическое возрождение России. -2009. - №2 (20). - С. 17-22.
11. Яськова, Н. Ю. Кризис - замещение управленческого вакуума / Н. Ю. Яськова // Экономическое возрождение России. - 2009. - №4 (22). - С. 15-22.
The list of the literature
1. Azarenko, B. N. Structural transformations to investment building sphere: time of a choice /B. N. Azarenko // Economic revival of Russia. - 2009. - №3 (21). - P. 15-22.
2. Asaul, A. N. Economy of the real estate/ A. N. Asaul. - 2nd ed. - SPb.: Peter, 2008. -
624 p.
3. Asaul, M. A. Formations of methodical bases of management by leasing operations: diss. ... cand. econ. sci/ M. A. Asaul. - SPb., 2002.
4. Generalov, B. V. Overcoming consequences of crisis in Russia / B. V. Generalov // Economic revival of Russia. - 2009. - №3 (21). - P. 15-22.
5. Dubenetsky, J. N. Financial crisis - some sources and lessons / J. N. Dubenetsky // Economic revival of Russia. - 2009. - №2 (20). - P. 42-50.
6. Zotov, V. B. Problems of investment of building of municipal habitation/ V. B. Zotov // Economic revival of Russia. - 2005. - №1 (3). - P. 17-22.
7. Lavrov, S. N. Difficulties of hypothecary crediting for ways of the decision of housing problem/S. N. Lavrov // Economic revival of Russia. - 2005. - №1 (3). - P. 27-32.
8. Leontiev, B. B. Crisis opacity factors / B. B. Leontiev // Economic revival of Russia. -2009. -№2 (20). - P. 22-42.
9. Manakov, L. F. Crisis in investment building sphere: sources, threats, new opportunities /
L. F. Manakov, R. A. Faltinsky // Economic revival of Russia. - 2009. - №1 (19). - P.
58-71.
10. Martirosov, V. G. About crisis / V. G. Martirosov // Economic revival of Russia. -2009. -№2 (20). - P. 17-22.
11. Yaskova, N. Ju. Crisis - replacement of administrative vacuum/ N. Ju. Yaskova // Economic revival of Russia. - 2009. - №4 (22). - P. 15-22
