ВОВЛЕЧЕНИЕ НЕИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИЛИ НЕЭФФЕКТИВНО ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ЗЕМЕЛЬ В ХОЗЯЙСТВЕННЫЙ ОБОРОТ КАК СПОСОБ УПРАВЛЕНИЯ ТЕРРИТОРИЯМИ. ОПЫТ КАРЕЛИИ Текст научной статьи по специальности «Право»

Вовлечение неиспользуемых или неэффективно используемых земель в хозяйственный оборот как способ управления территориями. Опыт Карелии

Я.С. Свидская

Министр имущественных и земельных отношений Республики Карелия (г. Петрозаводск) И.В. Хорольский

директор государственного казенного учреждения Республики Карелия «Управление земельными ресурсами» (г. Петрозаводск)

Иван Васильевич Хорольский, ihorolskiy@uzr-rk.ru

Экономический эффект вовлечения неиспользуемых или неэффективно используемых земельных участков в хозяйственный оборот очевиден - поступление в бюджет субъекта Российской Федерации арендной платы, земельного налога, налога на недвижимость при возведении строений, интенсификация жилищного строительства, минимизация очереди для многодетных семей, реализация инвестиционных проектов, в том числе в сфере туризма и сельского хозяйства.

С целью получения желаемого эффекта на основе изучения опыта регионов Правительством Республики Карелии было принято решение о создании государственной информационной системы «Имущественно-земельный комплекс Республики Карелия» (далее - ГИС), о чем свидетельствует принятие постановления Правительства Республики Карелия от 16 января 2020 года № 4-П «О государственной информационной системе учета имущественно-земельного комплекса Республики Карелия» (источник финансирования - бюджет республики). Осуществление правомочий обладателя этой информационной системы указанным постановлением закреплено за Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия.

В первую очередь система должна позволять:

• осуществлять анализ и мониторинг социально-экономического развития республики в сфере земельных отношений;

• улучшить качество контроля за использованием земель.

Одной из ключевых задач ГИС является инвентаризация земель и земельных участков, в рамках которой осуществляются:

• выявление самовольно занятых земельных участков;

• выявление земельных участков под зарегистрированными объектами капитального строительства, которые не внесены в Единый государственный реестр недвижимости;

• выявление свободных от прав третьих лиц земельных участков;

• выявление неиспользуемых земель сельскохозяйственного назначения;

• формирование земельных участков под жилищное строительство;

• формирование земельных участков под инвестиционные проекты;

• оценка налогового потенциала территорий;

• получение сведений о нарушениях, выявленных в результате муниципального земельного контроля и госу-

дарственного земельного надзора 1;

• получение информации о формах собственности на земельные участки (федеральная, субъектовая, муниципальная, частная);

• получение данных о количестве земельных участков с установленными границами, зарегистрированными или незарегистрированными правами.

В настоящее время активно ведутся работы по вводу ГИС в эксплуатацию и подключению к ней районов республики.

Параллельно Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия во взаимодействии с органами местного самоуправления (далее - ОМСУ) проводились мероприятия по вовлечению в хозяйственный оборот земельных участков в населенных пунктах, на которых расположены руинированные объекты. В результате был сформирован электронный реестр, в котором зарегистрированы 592 (по состоянию на 1 августа 2021 года таких объектов уже 939) ветхих и аварийных объекта, общий размер территории под которыми более 90 гектаров (по состоянию на 1 августа 2021 года - 116 гектаров), причем 51 процент от этой площади (56 га) является зоной застройки индивидуальными жилыми домами (далее также - ИЖС). Далее возможно либо приведение объектов в надлежаще состояние посредством реконструкции за счет собственников этих объектов, либо их снос. Если собственность частная, то снос осуществляется за счет собственника, если муниципальная, то за счет ОМСУ, если государственная, то за счет бюджета республики. Также возможно взаимодействие с бизнесом на взаимовыгодных условиях - организации, осуществляющие снос объектов, вместо оплаты их работы забирают материалы, оставшиеся после сноса, такие как доски, кирпич и т. д.

Снос таких объектов (уже снесены 39 объектов, и ведется работа по оформлению

участков) (по состоянию на 1 августа 2021 года снесены 88 объектов) позволяет либо предоставлять участки заинтересованным лицам, в том числе многодетным семьям, под индивидуальное жилищное строительство, что не требует изменения правил землепользования и застройки, либо использовать их в иных целях в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка (для реализации инвестиционных проектов, устройства придорожного сервиса, строительства социальных объектов и т. д.). Главное достоинство такого подхода к использованию земель в муниципальных образованиях - наличие, как правило, на участке инфраструктуры.

Один из самых востребованных и сложных в Республике Карелии вариантов вовлечения земельных участков в хозяйственный оборот - предоставление сельскохозяйственным производителям земельных участков сельскохозяйственного назначения.

По данным государственного учета земель общая площадь земель сельскохозяйственного назначения на территории республики составляет 273 644 гектара, количество сформированных земельных участков, отнесенных к этой категории земель - 77 865 (общая площадь - 1 97 1 67 гектаров), из них границы определены только у 36 327 участков (46,6%). Таким образом, не учтены в едином государственном реестре недвижимости и не используются 76 477 гектаров (28 процентов от общей площади земель сельскохозяйственного назначения). В связи с этим в республике ведется активная работа с фермерами, крестьянскими (фермерскими) хозяйствами, сельскохозяйственными производителями, некоммерческими и религиозными организациями по содействию в реализации проектов в сфере сельского хозяйства.

Учитывая специфику республики (как известно, Карелия - это край 1 000 озер), са-

1 Учет этой информации позволяет принимать эффективные управленческие решения по конкретному земельному участку, в отношении которого были проведены проверочные мероприятия, контролировать принимаемые меры и ход устранения нарушений.

мыми распространенными случаями, ограничивающими оборот земельных участков на территории республики, являются:

1) расположение земельных участков в пределах первого и второго поясов зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения;

2) расположение большого количества земельных участков в пределах прибрежной защитной полосы и водоохраной зоны водного объекта в связи с ограничениями, установленными положениями статьи 65 Водного кодекса Российской Федерации;

3) расположение земельного участка в пределах специальных защитных лесов в связи с ограничениями, установленными положениями статей 12, 110 и 111 Лесного кодекса Российской Федерации.

Несмотря на имеющиеся трудности, в Республике Карелии предпринимается комплекс мер, направленных на минимизацию отказов в предоставлении земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения и совершенствование государственных услуг по предоставлению участков из состава таких земель.

С учетом изменившейся судебной практики в настоящее время Министерство имущественных и земельных отношений республики Карелия принимает положительные решения о предоставлении земельных участков, расположенных в границах второго пояса зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения. Если ранее суды формально учитывали наличие документов градостроительного зонирования и территориального планирования, а также расстояние от источника водоснабжения до земельного участка, то теперь в первую очередь обращают внимание на следующее: утвержден ли проект зоны санитарной охраны и внесены ли границы зоны в единый государственный реестр недвижимости (см., например, решение Сортавальского городского суда Республики Карелия от 6 июля 2020 года по делу № 2а-595/2020). Однако, к сожалению, границы, как правило, не утверждены и не внесены в реестр.

Стоит отметить, что речь не идет о тотальном и бездумном предоставлении земельных участков в границах (пусть и не установленного) пояса зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения. При принятии решения Министерство имущественных и земельных отношений учитывает позицию органа местного самоуправления, утвердившего соответствующие документы градостроительного зонирования и территориального планирования, а также позицию Министерства природных ресурсов и экологии Республики Карелия.

Также, основываясь на судебной практике, сложившейся на территории региона, положительные решения по предоставлению земельных участков для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, производства сельскохозяйственной продукции, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и т. д. принимаются в случае, если такие участки полностью или частично расположены в пределах прибрежной защитной полосы и водоохранной зоны водных объектов. В таких случаях земельные участки предоставляются заявителям с ограничениями, предусмотренными Водным законодательством Российской Федерации.

Таким образом, уполномоченный орган, руководствуясь судебной практикой, позициями Министерства природных ресурсов Республики Карелия и органов местного самоуправления при принятии решения о предоставлении земельного участка, минимизирует количество отказов. Эти меры привели к увеличению количества предоставляемых земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения, вовлечению таких земель в гражданско-правовой оборот, а также к увеличению доходной части консолидированного бюджета Республики Карелии.

Цифры говорят сами за себя. Так, за 10 месяцев 2020 года земельных участков для сельскохозяйственного использования на праве аренды предоставлено на общую сумму годовой арендной платы 3 993 761 рубль,

в то время как за аналогичный период 2019 года - лишь на сумму 174 006 рублей.

Работа в этом направлении продолжается и в настоящее время. Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия организовано взаимодействие с 51 сельскохозяйственным производителем. Ведомство пересматривает ранее выданные отказы в предоставлении земельных участков; во взаимодействии с органами местного самоуправления, Министерством сельского хозяйства Республики Карелия и главами крестьянских (фермерских) хозяйств, нуждающимися в предоставлении земельных участков сельскохозяйственного назначения, осуществляет поиск возможных для предоставления сельскохозяйственным производителям земель. За период с апреля по сентябрь 2020 года из общего числа сельскохозяйственных производителей положительно решены вопросы о предоставлении земельных участков в отношении 10 сельскохозяйственных организаций и крестьянских фермерских хозяйств (предоставлены 13 участков). Также в ближайшее время предполагается положительно решить вопросы о предоставлении земельных участков для сельскохозяйственного использования еще в отношении 14 сельскохозяйственных организаций и крестьянских фермерских хозяйств (40 земельных участков) (по состоянию на 1 августа 2021 года предоставлены 52 участка, и взаимодействие осуществляется с 55 сельскохозяйственными производителями).

Еще одним толчком для вовлечения неиспользуемых земельных участков в хозяйственный оборот послужило принятие Федерального закона от 13 июля 2020 года № 193-ФЗ «О государственной поддержке предпринимательской деятельности в Арктической зоне Российской Федерации», согласно которому 6 муниципальных образований Республики Карелии отнесены к арктическим территориям. Правительством Республики Карелия совместно с органами местного самоуправления районов,

вошедших в Арктическую зону, в соответствии с Протоколом совещания в формате видеоконференции по вопросам развития арктических территорий Республики Карелия от 23 июля 2020 года № 461/АП под председательством Главы Республики Карелия сформированы и паспортизованы 41 инвестиционная площадка (земельные территории), предназначенные для предоставления резидентам Арктической зоны под различные цели - туризм, производство, сельское хозяйство и т. д., а также территорий для реализации проекта «арктический гектар», утвержденного тем же Протоколом (финансирование этих работ осуществляется совместно ОМСУ и органами исполнительной власти).

Во всех 16-ти муниципальных районах и 2-х городских округах Республики Карелии сформированы паспорта территорий для предоставления под индивидуальное жилищное строительство. Подобраны 54 территории общей площадью более 1 142,4 гектара для формирования 7 503 участков под ИЖС с учетом охранных зон и обеспечения инфраструктурой. Одномоментно осуществить реализацию такого проекта, обеспечив постановку земельных участков на государственный кадастровый учет, не представлялось возможным. Поэтому в республике по итогам состоявшегося 12 апреля 2020 года совещания, в котором приняли участие Глава Республики Карелия, главы ОМСУ, представители Министерства финансов, Министерством имущественных и земельных отношений, Министерства строительства Республики Карелия были определены восемь приоритетных муниципальных образований, где уже в 2020-2021 годах должны быть сформированы земельные участки для индивидуального жилищного строительства.

Для выбора приоритетных территорий ориентировались на следующие критерии:

1) размер очереди на получение земельного участка многодетными семьями;

2) наличие в муниципальном образовании градообразующих производств, работ-

ники которых не обеспечены достойным жильем (в том числе моногорода);

3) готовность проектно-сметной документации на инфраструктуру;

4) близость к границе;

5)арктическая территория.

В настоящее время утверждены 149 схем расположения земельных участков на кадастровом плане территории одного из указанных восьми муниципалитетов, из них 74 участка предназначены для предоставления многодетным семьям, а остальные будут реализованы с торгов.

Вовлечение неиспользуемых или неэффективно используемых земельных участков в хозяйственный оборот - сложный процесс, зависящий от множества сопутствующих факторов и охватывающий ряд смежных областей. Помимо придания населенным пунктам эстетического вида после сноса или восстановления собственниками ветхих/руинированных объектов, существенно возрастает социальная активность населения за счет активного участия в этом процессе самих граждан, сообщающих о таких объектах в социальных сетях или посредством обращения в органы местного самоуправления или Министерство имущественных и земельных отношений. Кроме того, после сноса ру-инированных зданий у ОМСУ появляется возможность использовать высвободившийся земельный участок (при необходимости внеся соответствующие изменения в генеральные план и правила землепользования и застройки населенного пункта) в интересах жителей (размещение детских садов, поликлиник и других социально значимых объектов).

Все перечисленное невозможно реализовать без тесного и конструктивного взаимодействия органов исполнительной власти, органов местного самоуправления и

жителей Республики Карелии.

Надо отметить, что конечным результатом процесса вовлечения неиспользуемых или неэффективно используемых земельных участков в хозяйственный оборот является не только получаемый экономический эффект, но и создание отлаженной и четкой структуры взаимодействия органов местной и центральной власти, министерств, ведомств как между собой, так и с гражданами и бизнесом. Это, безусловно, позволит более эффективно использовать земли республики с учетом реальных потребностей жителей, которые ранее невозможно было удовлетворить в связи с отсутствием свободных территорий.

ИНФОРМАЦИОННЫЕ ИСТОЧНИКИ

1. О государственной информационной системе учета имущественно-земельного комплекса Республики Карелия : постановление Правительства Республики Карелия от 16 января 2020 года № 4-П. Доступ из справочной правовой системы «Консуль-тантПлюс».

2. Водный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 3 июня 2006 года № 74-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

3. Лесной кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 4 декабря 2006 года № 200-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

4. Решение Сортавальского городского суда Республики Карелия от 6 июля 2020 года по делу № 2а-595/2020. URL: http:// sortavalsky.kar.sudrf.ru/

5. О государственной поддержке предпринимательской деятельности в Арктической зоне Российской Федерации : Федеральный закон от 13 июля 2020 года № 193-Ф3. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».