Вопросы установления санитарно-защитных зон Текст научной статьи по специальности «Право»

 Вопросы установления санитарно-защитных зон *

Э.К. Трутнев профессор Высшей школы урбанистики имени А.А. Высоковского Национального исследовательского университета «Высшая школа экономики», кандидат архитектуры (г. Москва)

Эдуард Константинович Трутнев, [email protected]

В предшествующем номере журнала была представлена первая часть статьи, включающая следующее:

• краткий обзор пройденного аналитического пути «из начала в конец» для последовательного выявления шаг за шагом проблем установления СЗЗ;

• изложение противоположного аналитического пути «из конца в начало» для нахождения шаг за шагом приемлемых решений проблем - начиная с обнаруженных в завершение анализа и далее последовательно к проблемам, которые открываются в самом начале анализа вопросов установления СЗЗ;

• оценка Закона № 342-Ф3 на предмет непротиворечивости и обеспечения рациональной практики установления СЗЗ;

• резюме - краткие итоги оценки Закона № 342-Ф3.

В этой, завершающей, части статьи представлены аналитические материалы, специально подготовленные в порядке более детального изучения отдельных аспектов проблемы - приложение, в которое включены:

1) заключение 1 - об исчерпывающем перечне оснований для отказа в принятии решений об установлении индивидуальных СЗЗ - об отсутствии в условиях сохраняемого неизменным законодательства правовой возможности предъявить одно из

самых главных и необходимых оснований в виде несоответствия частных инициатив запланированным властью целевым пределам распространения, нераспространения, уменьшения, упразднения СЗЗ;

2) заключение 2 - о мнимой независимости процесса установления СЗЗ от видов разрешенного использования земельных участков - об ошибочности нормы, изложенной в пункте 23 статьи 106 ЗК РФ в редакции Закона № 342-ФЗ;

3) заключение 3 - о внутренних противоречиях Закона № 342-ФЗ - о нормах статьи 107 ЗК РФ в редакции Закона № 342-ФЗ, как бы упраздняющих институт несоответствующего использования недвижимости вопреки пункту 4 статьи 85 ЗК РФ, частям 8, 9, 19 статьи 36 ГрК РФ;

4) заключение 4 - о том, как посредством Закона № 342-ФЗ возлагаются и не возлагаются обязанности по установлению СЗЗ, определяются и не определяются санкции и последствия неисполнения этих обязанностей;

5) таблица сопоставления немаксимальных моделей и максимальной модели установления СЗЗ.

Заключение 1. Об исчерпывающем перечне оснований для отказа в принятии решений об установлении индивидуальных СЗЗ - об отсутствии в условиях сохраняемого неизменным законодательства правовой

Окончание. Начало см.: Имущественные отношения в Российской Федерации. 2019. № 6.

*

возможности предъявить одно из самых

главных и необходимых оснований в виде несоответствия частных инициатив запланированным властью целевым пределам распространения, нераспространения, уменьшения, упразднения СЗЗ

Указанная ныне реально существующая коллизия в виде расхождения между формальными нормами закона и содержательными требованиями технологии управления развитием территорий определяется следующими взаимосвязанными положениями.

1. Если оставаться в области рационального, то невозможно не признать, что одним из обязательных оснований для принятия решений об установлении СЗЗ с использованием индивидуальных проектов СЗЗ, представляемых частными лицами, должно быть соответствие либо как минимум непротиворечие таких индивидуальных проектов решениям о запланированных пределах распространения, нераспространения, сокращения СЗЗ - решениям, принятым органами власти.

2. Понуждаемый правовой логикой Закон № 342-ФЗ должен был указать и указал на необходимость установления исчерпывающего перечня оснований для отказа в принятии решений об установлении СЗЗ посредством соответствующих индивидуальных проектов 1. Такие основания могут быть поименованы в самом законе, либо задача их определения может быть переадресована соответствующему постановлению Правительства Российской Федерации. Последний вариант был принят в Законе № 342-ФЗ.

3. Возникает вопрос, каким образом необходимое, указанное в пункте 1 основание, которое не может остаться неупомянутым, должно быть отражено в исчерпывающем перечне (неважно где представленном -либо в самом законе, либо в постановлении Правительства Российской Федерации)?

При ответе на этот вопрос открывается последовательность следующих положений:

1) чтобы использоваться в качестве основания для отказа в принятии соответствующих решений, указанные в пункте 1 положения (о запланированных пределах распространения СЗЗ, принятых органами власти) должны обладать юридической силой;

2) указанные в пункте 1 положения ныне не имеют юридической силы, поскольку в 2011 году посредством Закона № 41-ФЗ (см. [2]) границы СЗЗ были переведены из утверждаемой части документов территориального планирования, включая ГП, в обосновывающую часть - часть, положения которой, включая границы СЗЗ, не могут иметь юридическую силу;

3) невозможно ликвидировать необходимость решения задачи рационального планирования развития территорий в том числе в отношении планирования границ предельного распространения СЗЗ. Одновременно с неупразднимостью этой задачи отсутствует иной способ открыть дорогу для рационального ее решения, как только придать указанным в пункте 1 положениям (о запланированных пределах распространения СЗЗ, принятых органами власти) юридическую силу, а для этого необходимо:

а) вернуть юридически значимые границы СЗЗ в утверждаемую часть документов территориального планирования;

б) переформулировать соответствующие положения Закона № 218-ФЗ [3], поскольку без изменения формулировок соответствующих норм (прежде всего части 1 статьи 69) этого закона задача а) не может быть решена ввиду того, что для органов власти блокируется возможность обладать правами устанавливать для планируемого будущего юридически значимые границы допустимого распространения, нераспространения, сужения, упразднения СЗЗ (обоснование см.: первая часть статьи, раздел 1, шаги 4 и 5);

1 См. пункт 14 статьи 106 ЗК РФ в редакции Закона № 342-ФЗ.

в) поскольку Законом № 342-ФЗ указанные изменения правовых норм не осуществлены, он в принципе не может определять возможность наиболее рациональным образом регулировать развитие территорий, то есть улучшение экологических характеристик среды проживания людей.

4. Тем не менее возникает вопрос: все ли возможности мы рассматриваем в данном случае, можно ли хотя бы в порядке мыслительного эксперимента придумать какой-либо другой способ решения обсуждаемой проблемы - способ, который освобождал бы от необходимости внесения указанных изменений в федеральные законы, то есть способ, который «спасал» бы Закон № 342-ФЗ - закон, не предложивший необходимых изменений правовых норм?

Чтобы «закрыть» поставленный вопрос, придется этот мыслительный эксперимент провести.

Гипотетически (для проверки) можно первоначально допустить, что одним из оснований для отказа в принятии решений об установлении СЗЗ по инициативе частных лиц определяются положения обосновывающих материалов ГП. Здесь придется принять во внимание ситуацию, когда отказы в принятии указанных решений без особого труда будут оспариваться в суде заинтересованными частными лицами - правообладателями производственных объектов - по той простой причине, что никак не удастся незначимые в юридическом отношении границы (в составе обосновывающих материалов ГП располагаемые) представлять основанием для принятия юридически значимых решений. Получается, что принятое допущение «не будет работать» - обречено оставаться мнимым решением.

Иными словами, отсутствует какая-либо возможность решить обсуждаемую проблему без внесения указанных изменений в федеральные законы, то есть без того, чтобы:

а) ввести границы СЗЗ в утверждаемую часть ГП, сделав эти границы юридически значимыми (подлежащими отображению в ЕГРН, ПЗЗ);

б) определить несоответствие отображенным в ГП границам СЗЗ юридически значимым основанием для отказа в утверждении индивидуальных проектов СЗЗ.

Нынешняя правовая реальность, созданная посредством Закона № 342-ФЗ, такова: документы градорегулирования (ГП, ПЗЗ) «не указ» для действий частных лиц, этим законом власть была лишена самых главных правовых инструментов направления активности частных лиц в некоторое запланированное русло. В этой части по понуждению федерального закона состоялся фактический отказ публичной власти от правового градорегулирования.

5. Сейчас (на начало марта 2019 года) сложилась такая ситуация:

1) действует постановление Правительства Российской Федерации от 3 марта 2018 года № 222 «Об утверждении правил установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон» (в редакции от 21 декабря 2018 года № 1622) (далее - Постановление № 222), которое не является полным;

2) по причине неполноты Постановления № 222 предстоит принять новое постановление Правительства Российской Федерации формально полное.

Теперь надо объяснить, почему Постановление № 222 является неполным, а также почему постановление Правительства Российской Федерации, которое предстоит принять по формальным основаниям, обречено не быть полным по существу.

5.1. Почему неполным является Постановление № 222.

Требования пункта 1 статьи 106 ЗК РФ в редакции Закона № 342-ФЗ не позволяют считать Постановление № 222 полным, в частности, потому что в нем отсутствуют положения, определяемые подпунктами 2 и 4 пункта 1 статьи 106 ЗК РФ, - отсутствует положение об исчерпывающем перечне объектов, вокруг которых должны устанавливаться СЗЗ, отсутствуют требования к предельным размерам СЗЗ и т. д.

В силу указанной неполноты должно быть принято новое постановление, либо должны быть внесены изменения, дополнения в Постановление № 222. Формально продолжают действовать положения Сан-ПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 (см. [5]) при том, что даже если этот акт будет упразднен формально, его положения в силу требований логики не могут упраздниться - они должны быть инкорпорированы (в модифицированном виде) в иные акты.

5.2. Почему по содержательным основаниям обречено быть также неполным еще только подлежащее принятию новое постановление Правительства Российской Федерации?

По формальным основаниям новое постановление Правительства Российской Федерации должно соответствовать требованиям пункта 14 части 1 статьи 106 ЗК РФ в редакции Закона № 342-ФЗ. Здесь проблем не возникнет, эти требования будут выполнены формальным образом.

Коллизия возникает тогда, когда мы спросим, могут ли указанные требования быть полными по содержательным основаниям. Здесь обнаружится коллизия, смысл которой раскрывается следующими положениями:

1) с одной стороны, развертывание требований Закона № 342-ФЗ в постановлении Правительства не могут противоречить его нормам. В данном случае это будет означать, что в состав этих требований в виде исчерпывающего перечня оснований для отказа в принятии решений об установлении индивидуальных СЗЗ заведомо не суждено войти в качестве необходимого основания тому, что называется несоответствием документам градорегулирования (ГП, ПЗЗ). Предположение о включении такого основания сразу придется отвергнуть, поскольку придется допустить недопустимое, а именно то, что Закон № 342-ФЗ уже отверг, - согласно этому Закону вкупе с нормами иных законов органы власти заведомо лишены права утверждать юридически значимые СЗЗ при принятии

указанных документов градорегулирова-ния. Также придется отвергнуть возможную «экзотическую» попытку узаконить посредством нового постановления Правительства Российской Федерации обсуждаемое основание, представив его как соответствие индивидуальных проектов СЗЗ неу-тверждаемым обоснованиям документов территориального планирования: такая попытка обречена быть отвергнутой потому, что посредством декларации подзаконного акта не может стать юридически значимым то, что лишено такой значимости посредством закона;

2) с другой стороны, существует нечто объективное в виде неупразднимой аксиомы, отмеченной в пункте первом данного заключения, согласно которой должно быть соответствие либо как минимум непротиворечие индивидуальных проектов СЗЗ решениям о запланированных пределах распространения, нераспространения, сокращения, упразднения СЗЗ - решениям, принятым органами власти.

Очевидно, что невозможно две стороны этой коллизии примирить, поскольку принятие одной стороны упраздняет другую. Закон № 342-ФЗ принял первую сторону и упразднил вторую - предпочел следование в колее небезупречных норм ранее принятых законов за счет фактического игнорирования содержательных императивных требований предмета своего регулирования.

Заключение 2. О мнимой независимости процесса установления СЗЗ от

видов разрешенного использования земельных участков - об ошибочности нормы, изложенной в пункте 23 статьи 106 ЗК РФ в редакции Закона № 342-ФЗ

Замечено, что концептуальные ошибки в законах порождают ошибки второго порядка либо предопределяются ими. Рассмотрим пример ошибки второго порядка.

Пункт 23 статьи 106 ЗК РФ изложен следующим образом: «Зоны с особыми усло-

виями использования территорий устанавливаются независимо от категорий земель и видов разрешенного использования земельных участков». Проанализируем эту формулировку.

Во-первых, СЗЗ - это такое пространственное образование, в котором одни виды разрешенного использования земельных участков (далее - ВРИ ЗУ), располагаться которым в СЗЗ разрешено, отделены от других ВРИ ЗУ, которым в СЗЗ располагаться не разрешено. Это означает следующее:

1 ) всегда СЗЗ существуют как одно из проявлений ВРИ ЗУ;

2) существование СЗЗ независимо от ВРИ ЗУ невозможно в принципе;

3) указанный пункт Закона обозначает нечто невозможное, то есть абсурдное по формальным и сущностным основаниям.

Во-вторых, посредством Закона № 342-ФЗ создано формальное основание для того, чтобы при наличии произвольного желания устанавливать СЗЗ в отношении объекта, возникновение которого не предусмотрено ПЗЗ, и такое желание можно было бы выполнить вопреки ПЗЗ, поскольку деятельность по установлению СЗЗ отныне благодаря указанной формулировке как бы освобождается от необходимости соблюдать виды разрешенного использования ЗУ 2. Эта ошибочная норма вкупе с фактическим утверждением посредством Закона № 342-ФЗ в качестве единственно возможного заявочного принципа установления СЗЗ фактически освобождает процесс установления СЗЗ от необходимости соблюдать заранее установленные публич-

ной властью требования правового градо-регулирования 3.

Заключение 3. О внутренних противоречиях Закона № 342-ФЗ -о нормах статьи 107 ЗК РФ в редакции Закона № 342-ФЗ, как бы упраздняющих

институт несоответствующего использования недвижимости вопреки пункту 4 статьи 85 ЗК РФ, частям 8, 9 и 19 статьи 36 ГрК РФ

Для облегчения понимания этого вопроса рассмотрим сопоставительную таблицу.

Противоречие пункта 4 статьи 107 ЗК РФ в редакции Закона № 342-ФЗ пункту 4 статьи 85 ЗК РФ обнаруживается посредством предъявления следующих положений.

1. В указанных пунктах речь идет об одних и тех же земельных участках по следующим причинам:

1) первоначально в пункте 1 статьи 107 ЗК РФ определяется некоторый вид земельных участков (далее также - ЗУ), а именно ЗУ, разрешенное использование (назначение) которых по причине их попадания в некую созданную СЗЗ, «не соответствует ограничениям использования земельных участков, предусмотренных решением об установлении, изменении зоны с особыми условиями использования территории»;

2) несоответствие разрешенного использования ЗУ указанным ограничениям - это ничто иное, как ситуация фактического наличия видов разрешенного использования ЗУ, которые в силу характеристик СЗЗ «не входят в перечень видов разрешенного ис-

2 Это положение усугубляется следующими обстоятельствами. Ныне согласно Закону № 342-ФЗ в ПЗЗ в порядке упреждения будущих событий не могут устанавливаться границы СЗЗ непосредственно (такая возможность существовала бы, если бы в ГП для последующей трансляции в ПЗЗ устанавливались юридически значимые границы СЗЗ, однако такая возможность упразднена в 2011 году посредством Закона № 41-ФЗ и не восстановлена Законом № 342-ФЗ), но «задним числом» - по результатам принятия решений об установлении СЗЗ на основании индивидуальных проектов СЗЗ, выполненных в соответствии с желаниями частных лиц - правообладателей производственных объектов. То есть согласно Закону № 342-ФЗ, иным федеральным законам документы градорегулирования (ГП, ПЗЗ) лишены статуса документов, целевым образом направляющих реализацию планов распространения, нераспространения, уменьшения, упразднения СЗЗ ради улучшения среды проживания людей. Также об этом см. Заключение 1.

3 Об этом см. строки 1, 3, 4, 5.1, 7.1, 10-14, 15.1-15.6 Таблицы сопоставления немаксимальных моделей и максимальной модели установления СЗЗ.

Сопоставление норм статьи 107 ЗК РФ в редакции Закона № Э42-ФЗ с пунктом 9 статьи 1 ГоК РФ и пунктом 4 статьи 85 ЗК РФ

Статья 107 ЗК РФ «Последствия установления, изменения,

прекращения существования зон с особыми условиями использования территорий» в редакции Закона № Э42-ФЗ

Пункт 9 статьи 1 ГрК РФ и пункт 4 статьи 85 ЗК РФ

1. Со дня установления или изменения зоны с особыми условиями использования территории на земельных участках, расположенных в границах такой зоны, не допускаются строительство, использование зданий, сооружений, разрешенное использование (назначение) которых не соответствует ограничениям использования земельных участков, предусмотренных решением об установлении, изменении зоны с особыми условиями использования территории, а также иное использование земельных участков, не соответствующее указанным ограничениям, если иное не предусмотрено пунктами 2 и 4 настоящей статьи. Реконструкция указанных зданий, сооружений может осуществляться только путем их приведения в соответствие с ограничениями использования земельных участков, установленными в границах зоны с особыми условиями использования территории

4. Приведение разрешенного использования (назначения) и (или) параметров зданий, сооружений, введенных в эксплуатацию до дня установления зоны с особыми условиями использования территории, разрешенного использования земельных участков в соответствие с ограничениями использования земельных участков, установленными в границах зоны с особыми условиями использования территории, или снос зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, размещение которых в зоне с особыми условиями использования территории не допускается, осуществляется в течение трех лет со дня установления такой зоны, а в случае, предусмотренном пунктом 2 настоящей статьи, в течение двух лет со дня ввода в эксплуатацию построенного, реконструированного объекта капитального строительства, в связи с размещением которого установлена или изменена такая зона

Пункт 9 статьи 1 ГрК РФ: градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны (1) виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, (2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, (3) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства

Статья 85 ЗК РФ «Состав земель населенных пунктов и зонирование территорий»

4. Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон:

• если виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования;

• если их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры. В случаях если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), то в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов. Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами

пользования» и «не соответствуют установленному градостроительному регламенту» (формулировки пункта 4 статьи 85 ЗК РФ) 4.

Итак, в пункте 4 статьи 85 ЗК РФ, а также в статье 107 ЗК РФ в редакции Закона № 342-ФЗ речь идет о земельных участках, которые «не соответствуют установленному градостроительному регламенту».

2. Согласно пункту 4 статьи 85 ЗК РФ «Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры (здесь и далее в цитируемом тексте курсивным шрифтом выделено мной. -Э.Т.)».

Пункт 4 статьи 107 ЗК РФ в редакции Закона № 342-ФЗ определяет прямо противоположное тому, что указано в пункте 4 статьи 85 ЗК РФ, - устанавливает предельный срок для выполнения соответствующих действий: «Приведение разрешенного использования (назначения) и (или) параметров зданий, сооружений, введенных в эксплуатацию до дня установления зоны с особыми условиями использования территории, разрешенного использования земельных участков в соответствие с ограничениями использования земельных участков, установленными в границах зоны с особыми условиями использования территории, или снос зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, размещение которых в зоне с особыми условиями использования территории не допускается, осуществляется в течение трех лет со дня установления такой зоны...».

3. Противоречия в одном и том же федеральном законе должны быть устранены. Поскольку пунктом 4 статьи 85 ЗК РФ вкупе с частями 8, 9 и 19 статьи 36 ГрК РФ определяются исходные, базовые нормы в отношении института несоответствующего использования, то именно в соответствие с этими нормами должны быть приведены нормы статьи 107 ЗК РФ в редакции Закона № 342-ФЗ.

Заключение 4. О том, как посредством Закона № 342-ФЗ возлагаются и не возлагаются обязанности по установлению СЗЗ, определяются и не определяются санкции и последствия неисполнения этих обязанностей 5

Связанные с установлением СЗЗ обязанности, санкции, последствия определяются либо не определяются Законом № 342-ФЗ применительно к частным лицам и органам власти. Сначала рассмотрим ситуацию в отношении частных лиц, а затем - в отношении органов власти.

В отношении частных лиц - правообладателей производственной недвижимости - Закон № 342-Ф3 определяет либо не определяет следующее.

Определен предельный срок (1 октября 2019 года) для того, чтобы правообладатели соответствующей недвижимости обратились с заявлениями об установлении СЗЗ с приложением необходимых документов - суть индивидуальных проектов СЗЗ 6.

С предельным сроком (1 октября 2019 года) связан другой предельный срок - после 1 января 2020 года прекращается действие ориентировочных, расчетных (предварительных) границ СЗЗ, абсолютное большинство которых было установлено ранее на основании СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 в документах территориального планирования -

4 Следует напомнить, что согласно пункту 9 статьи 1 ГрК РФ «ограничения использования земельных участков» являются одним из компонентов градостроительных регламентов.

5 По этому вопросу также см. строки 15.1-15.6 Таблицы сопоставления немаксимальных моделей и максимальной модели установления СЗЗ.

6 См. часть 13 статьи 26 Закона № 342-ФЗ.

в ГП с последующей трансляцией в ПЗЗ. То есть по умолчанию как бы предполагается, что для предотвращения образования правового вакуума должны быть приняты решения об установлении всех СЗЗ исключительно на основании индивидуальных проектов после упразднения всех СЗЗ, определенных иным образом, в том числе с использованием документов градорегулирования.

Фактически после 1 января 2020 года вводится запрет на применение властью правовых инструментов градорегулиро-вания для целевого направления в запланированное русло процессов распространения, нераспространения, сокращения, упразднения СЗЗ - посредством Закона № 342-ФЗ власть отстраняется от воздействия на эти процессы.

Должны быть поставлены следующие вопросы:

1) установлены ли санкции на правообладателей производственной недвижимости за неисполнение к назначенной дате (1 октября 2019 года) возложенных на них обязанностей обратиться с заявлениями об установлении СЗЗ с приложением необходимых документов - суть индивидуальных проектов СЗЗ?

2) установлены ли юридические последствия, которые в силу правовой логики должны возникать после 1 января 2020 года, если до и после этой даты не будут приняты решения об установлении СЗЗ на основе индивидуальных проектов?

На оба эти вопроса имеется только один ответ - нет. Значит, следующее несубъективное утверждение будет отражать реальную ситуацию, созданную посредством Закона № 342-ФЗ, - после 1 января 2020 года и на неопределенно долго продолжающийся в будущее период времени будет иметь место такое положение дел, когда

при фактическом наличии СЗЗ (при фактическом наличии вредного воздействия производств на окружающую среду) СЗЗ будут отсутствовать в формально-юридическом смысле, то есть фактически будут наноситься ущерб недвижимости и вред здоровью населения при отсутствии правовой возможности истребовать в суде соответствующую компенсацию согласно статье 57 ЗК РФ, то есть будет действовать неправовой принцип «на нет и суда нет» 7.

В отношении органов власти определяется либо не определяется посредством Закона № 342-ФЗ следующее:

1) Правительство Российской Федерации:

а) обязано принять постановление, регламентирующее правовые и технологические аспекты установления СЗЗ;

б) не обременяется обязанностью к некоторому предельному сроку утвердить такое постановление, а отсутствие этой обязанности негативно влияет на возможность для частных правообладателей производственной недвижимости выполнить возложенные на них обязанности в срок до 1 октября 2019 года (см. выше);

2) органы власти на местах лишаются соответствующих правовых инструментов планирования и фактически освобождаются от обязанности целевым образом воздействовать на процессы распространения, нераспространения, сокращения, упразднения СЗЗ посредством документов градо-регулирования.

Далее представлена таблица различных подходов к установлению СЗЗ для того, чтобы по возможности облегчить восприятие непростых, иногда запутанных вопросов посредством их наглядного предъявления.

7 При отсутствии указанных санкций и правовых последствий должно обнаружиться также действие принципа, согласно которому «спасение утопающих - дело рук самих утопающих», а именно для органов власти и правообладателей «накрытой» СЗЗ недвижимости остаются права обратиться с соответствующими заявлениями об установлении СЗЗ, то есть предварительно подготовив за свой счет индивидуальные СЗЗ для посторонних правообладателей, не выполнивших свои обязанности. Эти права вкупе с отсутствием формализованных санкций за неисполнение обязанностей и правовых последствий неотвратимо должны создать идеальные мотивации для бездеятельности правообладателей производственной недвижимости в части невыполнения ими индивидуальных проектов СЗЗ как в установленные сроки, так и после их истечения.

Таблица сопоставления немаксимальных моделей и максимальной модели установления санитарно-защитных зон

Позиция сопоставления Модель

А- до принятия Закона № Э42-ФЗ немаксимальная Б - согласно Закону № 342-Ф3 немаксимальная В - максимальная (иная, чем в Законе № 342-Ф3)

1. Наличие (+), отсутствие (-) системы контроля за развитием территорий в части СЗЗ - системы целевого направления в запланированное русло посредством документов градорегулирования (ГП, ПЗЗ) процессов распространения, нераспространения, сокращения СЗЗ + -8 _ 9 + 10

2. Правовые инструменты обеспечения системы контроля за развитием территорий в отношении 2.1) наличие (+), отсутствие (-) юридически значимых границ СЗЗ, утвержденных в документах градорегулирования (ГП, ПЗЗ) 333: + -11 — +

2.2) наличие (+), отсутствие (-) положения, согласно которому сведения об утвержденных в документах градорегулирования (ГП, ПЗЗ) границах СЗЗ подлежат отображению в ЕГРН - - +

3. Наличие (+), отсутствие (-) возможности применения двухэтапной технологии установления юридически значимых границ СЗЗ - сначала в документах градорегулирования (ГП с трансляцией в ПЗЗ), затем - в индивидуальных проектах СЗЗ + -12 - +

ф +

-VI

со

со со

-VI

Для модели А одновременное наличие противоположных обозначений (+) и (-) означает противоречивую ситуацию, характеризуемую следующими положениями:

1) с одной стороны, вплоть до 2011 года (до введения в действие Закона № 41-ФЗ [2]) существовала возможность фиксировать в утверждаемой части ГП границы

СЗЗ;

2) с другой стороны, после 2011 года посредством Закона № 41-ФЗ границы СЗЗ были изъяты из утверждаемой части ГП и переведены в обосновывающие материалы ГП;

3) с третьей стороны, факт наличия в утверждаемой части ГП границ СЗЗ не признавался основанием для отображения сведений о таких границах в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), то есть границы СЗЗ не являлись юридически значимыми в строгом правовом смысле.

Для модели Б указанная система контроля отсутствует по следующим причинам:

1) границы СЗЗ не утверждаются в ГП, они являются всего лишь информационными сведениями, содержащимися в обосновывающих материалах ГП;

2) несоответствие индивидуальных проектов СЗЗ документам градорегулирования (ГП, ПЗЗ) не является основанием для отказа в принятии решений об утверждении юридически значимых границ СЗЗ - решений, принимаемых исключительно на основании индивидуальных проектов СЗЗ при отсутствии юридически значимых границ в указанных документах градорегулирования.

Для модели В указанная система контроля создается путем:

1) возвращения границ СЗЗ в утверждаемую часть ГП;

2) признания границ СЗЗ, утвержденных посредством утверждения ГП, основанием для их отображения в соответствующих документах (ЕГРН, ПЗЗ).

Для модели А можно было бы говорить о юридической значимости границ СЗЗ лишь до 2011 года (до принятия Закона № 41-ФЗ), но и такая значимость не могла быть бесспорной по той причине, что границы СЗЗ, обозначенные в утверждаемой части ГП, не признавались основанием для их отображения в соответствующих документах (ныне ЕГРН).

Для модели А указанная двухэтапная технология была возможна, но была ограничена в юридической значимости ее результатов.

4. Наличие (+), отсутствие (-) требования об обязательности подготовки и утверждения индивидуальных проектов СЗЗ - + 13 -

5. Возможности целенаправленно воздействовать на нераспространение, сокращение (при необходимости) площади распространения СЗЗ посредством:

5.1) индивидуальных проектов СЗЗ (ИП СЗЗ) _ 14 _ 15 + 16

5.2) правового института «несоответствующего использования» объектов ПЗЗ - института, определенного пунктом 4 статьи 85 ЗК РФ и частями 8, 9, 19 статьи 36 ГрК РФ 17 + _18 _ 19 + 20

6. Законодательные и иные правовые акты, регламентирующие в том числе технологические аспекты установление СЗЗ:

6.1) для модели А - правовой акт уполномоченного федерального органа исполнительной власти * + 21

=1 о ь

В)

го ^

5

о ф

го тз ф

ф +

-VI

со

со со

-VI

13

16

17

В модели Б не может не быть указанного требования, поскольку в этой модели не предусмотрено иного способа установления СЗЗ, кроме как посредством индивидуальных проектов СЗЗ.

Для модели А ограниченность возможности целенаправленно воздействовать на процессы объяснялось отсутствием требования, согласно которому границы СЗЗ, определяемые посредством ИП СЗЗ, не должны распространяться за границы СЗЗ, установленные документами градорегулирования (ГП, ПЗЗ).

Для модели Б отсутствие возможности целенаправленно воздействовать на процессы объясняется тем, что документами градорегулирования (ГП, ПЗЗ) не устанавливаются юридически значимые границы СЗЗ, которые подлежали бы учету при подготовке ИП СЗЗ.

Для модели В наличие указанной возможности обеспечивается тем, что документами градорегулирования (ГП, ПЗЗ) устанавливаются юридически значимые границы СЗЗ, которые подлежат учету при подготовке ИП СЗЗ так, чтобы в этих проектах границы СЗЗ не распространялись за пределы, установленные ГП, ПЗЗ, и такое нераспространение должно обеспечиваться, помимо прочего, и совершенствованием экологических характеристик технологии производства.

О содержании правового института несоответствующего использования см., например, [7, вопрос 2.2.1].

Для модели А существовала неопределенность в части наличия (отсутствия) указанной возможности. С одной стороны, вплоть до 2011 года (до принятия Закона № 41-ФЗ) номинально существовала возможность применения института «несоответствующего использования». Номинально, поскольку эта возможность не доводилась до логического завершения, а именно границы СЗЗ, установленные в документах градорегулирования, не признавались как подлежащие отражению в документах государственного кадастрового учета недвижимости, то есть не имели статуса юридически значимых границ СЗЗ. С другой стороны, после 2011 года границы СЗЗ вообще были изъяты из утверждаемой части ГП.

Для модели Б институт «несоответствующего использования» фактически упразднен посредством Закона № Э42-ФЗ по причине введения норм, противоречащих пункту 4 статьи 85 ЗК РФ, - норм, которые:

1) создают противоправную ситуацию, согласно которой любой частный субъект, обеспечивающий установление СЗЗ, как бы «всегда прав» за счет ущемления прав иных правообладателей той недвижимости, которая «накрывается» СЗЗ по инициативе частного лица;

2) по причине противоречий иным нормам ЗК РФ и ГрК РФ должны быть упразднены (см. Заключение 3).

Для модели В правовой институт «несоответствующего использования» применяется по его прямому назначению - для целевого воздействия посредством документов градорегулирования (ГП, ПЗЗ) на совершенствование экологических характеристик среды проживания людей, включая сокращение и упразднение СЗЗ в необходимых случаях.

В отношении модели А на основании Федерального закона от 30 марта 1999 года № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» было принято и применялось вплоть до введения в действие Закона № Э42-ФЗ постановление Главного государственного санитарного врача Российской Федерации [5], которое не упразднено - формально сохраняет юридическую силу в части, не противоречащей законодательству, включая новеллы Закона № Э42-ФЗ. Затонированная ячейка - это «знак изъятия», указание на то, что определенная позиция сопоставления не адресована соответствующей модели, то есть относится к иной модели.

6.2) для модели Б - правовой акт Правительства Российской Федерации + 22

6.3) для модели В - правовой акт в системе законодательства о техническом регулировании -соответствующий свод правил (СП), единый для выполнения всех видов градостроительного проектирования и проверки его результатов 23 + 24

7. Только в отношении модели Б специфические позиции - особенности регулирования в условиях исключительно одноэтапного установления СЗЗ посредством индивидуальных проектов СЗЗ (ИП СЗЗ): +

7.1) наличие (+), отсутствие (-) ситуации, положений, когда не является основанием для отказа в принятии решения об установлении СЗЗ соответствие либо непротиворечие ИП СЗЗ документам градорегулирования (ГП, ПЗЗ) + 25

22

23

В отношении модели Б - на основании пункта 1 статьи 106 ЗК РФ в редакции Закона № 342-ФЭ должно быть принято постановление Правительства Российской Федерации («Правительство Российской Федерации утверждает положение в отношении каждого вида зон с особыми условиями использования территорий...»). По прошествии полугода со дня вступления в силу Закона № 342-ФЭ (на начало марта 2019 года) ситуация такова:

1) действует постановление Правительства Российской Федерации [4] (подготовлено в соответствии с пунктом 2 статьи 12 Закона № 52-ФЗ;

2) требование пункта 1 статьи 106 ЗК РФ не выполнено Постановлением № 222, которое не является полным (в частности, в нем отсутствуют положения, определяемые подпунктами 2, 4 пункта 1 статьи 106 ЗК РФ, - положение об исчерпывающем перечне объектов, вокруг которых должны устанавливаться СЗЗ, требования к предельным размерам СЗЗ и т. д.);

3) в силу указанной неполноты должно быть принято новое постановление, либо должны быть внесены изменения, дополнения в Постановление № 222;

4) продолжают действовать положения СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 при том, что, даже если этот акт будет упразднен формально, его положения в силу требований логики должны быть инкорпорированы (в модифицированном виде) в иные акты.

Доказательства необходимости и возможности такого единого СП см. [7, вопрос 1.3; 9, вопрос 2.1].

В сравнении с моделью В, предполагающей наличие единого «градоустроительного СП», модель Б (согласно Закону № 342-Ф3) не может считаться максимальной (оптимальной), поскольку в этой модели предусматривается принятие множества отдельных правовых актов применительно к каждому виду зон с особыми условиями использования территорий. Подлежащий созданию в соответствии с моделью В единый градоустроительный СП среди прочего должен содержать: 1) требования к «СЗЗ первого этапа»:

а) соответствующую классификацию объектов;

б) дифференцированные показатели удаления границ СЗЗ либо от границ земельных участков, либо от источников вредных воздействий;

3) требования к «индивидуальным проектам СЗЗ» - «СЗЗ второго этапа». В этом отношении максимальная модель В похожа на упраздненную посредством Закона № 342-Ф3 модель А.

Для модели Б ситуация независимости индивидуальных проектов СЗЗ (ИП СЗЗ) от документов градорегулирования среди прочего создается:

1) обеспечением отсутствия в Законе № 342-Ф3 положений, которые указывали бы в качестве основания для отказа в принятии решений об установлении индивидуальных СЗЗ несоответствие представленных ИП СЗЗ документам градорегулирования (а такое отсутствие «оправдано» тем, что в этих документах отраженные границы СЗЗ не являются юридически значимыми, а то, что они не являются юридически значимыми, «оправдано» отсутствием у органов власти права утверждать границы СЗЗ в документах территориального планирования, а отсутствие такого права основано на якобы фундаментальной норме, сформулированной в части 1 статьи 69 Закона № 218-ФЗ (см. об этом первую часть статьи, раздел 1, шаги 4 и 5);

2) обеспечением отсутствия аналогичных положений в Постановлении № 222, а также в постановлении, которое должно быть принято в будущем (речь идет о том «обеспечении отсутствия», которого не может не быть, которое в обязательном порядке как бы должно быть по указанным выше причинам);

3) инерцией практики, состоящей в том, что полномочия по принятию решений об установлении индивидуальных СЗЗ доверяются органам непрофильным в отноше-

=1 о ь

В)

го ^

5

о ф

го тз ф

7.2) наличие (+), отсутствие (-) нормы, которой по причине ошибочной формулировки придан универсальный статус, - нормы, согласно которой установление СЗЗ якобы не зависит от видов разрешенного использования земельных участков (ЗУ), включая и те ЗУ, от которых устанавливаются СЗЗ (см. Заключение 2) +

7.3) наличие (+), отсутствие (-) законодательных положений, согласно которым неправомерно и в противоречие ЗК РФ и ГрК РФ упраздняется институт несоответствующего использования недвижимости (см. Заключение 3) +

8. Только в отношении модели В специфические позиции - дополнения к позиции 5.2 о наличии (+), отсутствии (-) федеральным законом сформулированных положений о применении института несоответствующего использования объектов недвижимости в случаях, когда: +

8.1) на объект, распространяющий вокруг себя СЗЗ, может налагаться статус несоответствия, фиксируемый в документах ЕГРН, - статус, согласно которому: +

8.1.1) объект, оставаясь в той же классификационной группе, не подлежит расширению посредством увеличения площади земельного участка и создания новых объектов, реконструкции существующих объектов путем надстроек - объектов, которые могут подвергаться капитальному ремонту +

8.1.2) информация о наличии статуса несоответствия должна фиксироваться в градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ) +

8.1.3) несоответствующий ПЗЗ объект может преобразовываться функционально, параметрически путем приведения его в соответствие с градостроительным регламентом ПЗЗ +

8.2) на объект, попавший в СЗЗ от иного объекта, также может быть наложен статус несоответствия с последствиями, аналогичными тем, которые указаны в пунктах 8.1.1-8.1.3 +

9. Наличие (+), отсутствие (-) положений о предельных сроках приведения объектов, оказавшихся в СЗЗ, в соответствие с ограничениями, определенными СЗЗ + 26 _ 27

ф +

-VI

со

со со

-VI -VI

нии осуществления контроля над процессами планирования развития территорий при том, что для таких непрофильных органов нет необходимости согласовывать свои решения с документами, утвержденными органами власти, определившими планы развития территорий (но и такая необходимость не может быть установлена как юридически значимое требование, поскольку такие планы ныне не имеют юридической силы в отношении СЗЗ).

Это значит, что модель Б, выстраиваемая в существующем и неизменяемом законодательном контексте согласно Закону № 342-ФЭ, заведомо обречена создавать ситуацию независимости индивидуальных СЗЗ от документов градорегулирования - ситуацию деструктивную для практики усовершенствования экологической ситуации на урбанизированных территориях.

Для модели Б имеет место неправомерное установление указанных сроков по причине введения положений статьи 107 ЗК РФ в редакции Закона № 342-ФЭ, которые противоречат базовым положениям пункта 4 статьи 85 ЗК РФ. Доказательство наличия указанного противоречия см. в Заключении 3.

Для максимальной (оптимальной) модели В не должны устанавливаться предельные сроки приведения в соответствие ограничениям СЗЗ объектов, которые оказались в зонах СЗЗ (кроме исключительных случаев), по следующим причинам:

1) необходимость соблюдения пункта 4 статьи 85 ЗК РФ, частей 8, 9 и 19 статьи 36 ГрК РФ;

2) необходимость обеспечения условий для эффективного градорегулирования.

ф +

-VI

со

со со

-VI -VI

10. Наличие (+), отсутствие (-) установленной федеральным законом обязанности для органов власти зафиксировать в качестве правовых фактов границы СЗЗ (существующие, планируемые) для всех объектов определенного вида, а также объектов, планируемых к созданию согласно зонированию, - объектов, подпадающих под определения нормативного правового акта, указанного в строке 6.3, используя дифференцированные показатели удаления границ СЗЗ либо от границ земельных участков, либо от источников вредных воздействий, до истечения законом назначенного срока на специальной карте (являющейся неотъемлемой утверждаемой частью генерального плана) обеспечить внесение этих границ в ЕГРН (с последующей трансляцией границ в ПЗЗ), создав правовые основания для применения статьи 57 ЗК РФ в случаях, определяющих права на компенсацию убытков, причиненных установлением СЗЗ 28 _ 29 +

11. Наличие (+), отсутствие (-) положений: а) упраздняющих установление СЗЗ посредством: • документов территориального планирования (ДТП), без обязательности последующей подготовки индивидуальных проектов СЗЗ (ИП СЗЗ); • ДТП с последующей инициативной подготовкой ИП СЗЗ по соответствующим правилам -с учетом контекста, определенного ДТП; б) не допускающих: • отражение границ СЗЗ из ДТП в ЕГРН и затем в ПЗЗ; • изменение границ СЗЗ, установленных в ДТП, посредством ПЗЗ (с последующим внесением изменений в ДТП), с отражением границ СЗЗ из ПЗЗ в ЕГРН - + 30 -

28

Для реализации модели В следует усовершенствовать законодательство, в частности, должны быть скоординированы между собой следующие положения:

1) однажды выплаченная правообладателям расположенных в СЗЗ объектов компенсация не может быть «вечной», но устанавливаемой на определенный период, поскольку факт выплаты компенсации не должен порождать обязанности у таких правообладателей «освободить место» (кроме случаев, когда компенсацией является выкуп недвижимости);

2) у собственника объекта, требующего создания вокруг себя СЗЗ, всегда имеется право выбора между периодическими выплатами компенсации и выкупом сопряженной недвижимости;

3) у правообладателей расположенной в СЗЗ недвижимости (в случаях когда недвижимость не подлежит выкупу по закону) есть право выбора между тем, чтобы (а) согласиться с выкупом, либо (б) получать периодические компенсации, (в) продать недвижимость по рыночной цене с учетом перспективного состояния территории согласно ПЗЗ (необязательно по низкой цене, напротив, при определенных правовых обстоятельствах, создаваемых (формируемых) ПЗЗ, стоимость недвижимости может возрасти и существенно, например, в случаях назначения вместо нынешней амортизированной коммунально-складской зоны будущей многофункциональной зоны общественно-делового назначения с высокими показателями плотности застройки).

На модель А указанная позиция не распространяется по причине ее упразднения посредством Закона № Э42-ФЗ.

Для модели Б нормы Закона № Э42-ФЗ, действуя вкупе с немаксимальными (неоптимальными) нормами иных федеральных законов, не допускают возможности установления юридически значимых границ СЗЗ посредством документов территориального планирования, и, соответственно, этот закон не имеет логических оснований для указания органам власти на обязанность в некоторые предельные сроки зафиксировать правовые факты в отношении СЗЗ.

Упразднение возможности установления юридически значимых границ СЗЗ в документах территориального планирования происходит в модели Б не прямо - не установлением прямого запрета, но опосредованно - путем совокупного действия ряда норм федеральных законов.

12. Наличие (+), отсутствие (-) положения, в соответствии с которым информация о границах СЗЗ согласно генеральным планам 31 не применяется после 1 января 2020 года + 32

13. Наличие (+), отсутствие (-) созданной федеральным законом ситуации, состоящей в том, что правом инициировать установление СЗЗ обладает правообладатель недвижимости, который формально не обязан следовать градостроительному контексту, предопределенному для частных лиц публичными документами градорегулирования + 33 -

14. Наличие (+), отсутствие (-) созданной федеральным законом ситуации, состоящей в том, что частный субъект, инициирующий установление СЗЗ, формально и по существу освобожденный от необходимости действовать в соответствии с контекстом, определенным документами градорегулирования (ГП, ПЗЗ), «всегда прав», а субъекты, применительно к недвижимости которых устанавливаются ограничения посредством «чужих» СЗЗ, «всегда неправы» _ 34 + 35 _ 36

ZI о El

В)

го ^

5 ov о cd го

тз

cd

cd +

cd

cd со

32

33

34

Следует напомнить, что согласно Закону № 41 -ФЗ начиная с 2011 года юридически значимые границы СЗЗ не подлежат утверждению в составе генеральных планов, но могут включаться в состав обосновывающих материалов в качестве незначимой в юридическом отношении информации.

Указанное положение действует в модели Б согласно пункту 13 статьи 26 Закона № Э42-ФЗ: «С 1 января 2020 года определенные в соответствии с требованиями законодательства в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения ориентировочные, расчетные (предварительные) санитарно-защитные зоны прекращают существование, а ограничения использования земельных участков в них не действуют».

При этом следует указать на наличие противоречия между пунктом 13 статьи 26 Закона № Э42-ФЗ (общей нормой) и пунктами 8 и 9 той же статьи (частными нормами, преодолеваемыми общей нормой). Например, в подпункте 1 пункта 8 указано, что СЗЗ, определенные «непроектным способом» (на основании СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03) и утвержденные в составе генерального плана, действуют до 1 января 2022 года. Согласно же пункту 9: «В случаях, если это предусмотрено законодательством, действовавшим на день установления зоны с особыми условиями использования территории, указанной в части 8 настоящей статьи, такая зона считается установленной при условии, что установлено или утверждено описание местоположения границ такой зоны в текстовой и (или) графической форме или границы такой зоны обозначены на местности».

Другими словами, пункт 13 статьи 26 Закона № 342-Ф3 противоречит пунктам 8 и 9 и упраздняет их действие в указанном отношении, а именно определяет, что в соответствующей части генеральные планы действуют не до 1 января 2022 года (что можно было бы предположить, основываясь на пунктах 8 и 9 указанной статьи), но до 1 января 2020 года, то есть генеральные планы практически «уже прекратили свое действие» (вот-вот будут признаны недействительными) в указанной части. Формальное наличие такого права определяется:

1) совокупностью норм:

а) пунктом 23 статьи 106 ЗК РФ в редакции Закона № 342-Ф3 («Зоны с особыми условиями использования территорий устанавливаются независимо от категорий земель и видов разрешенного использования земельных участков») ',

б) пунктами, следующими после пункта 13 статьи 106 ЗК РФ в редакции Закона № 342-Ф3, где говорится о заявлениях частных лиц об установлении СЗЗ, направляемых особо уполномоченным на то органам;

2) отсутствием норм, которые определяли бы, что основанием для отказов в принятии решений об установлении СЗЗ по инициативе частных лиц признается несоответствие представленных индивидуальных проектов СЗЗ решениям документов градорегулирования (ГП, ПЗЗ).

Для модели А по меньшей мере декларировалась необходимость учитывать решения генеральных планов при подготовке и утверждении проектов СЗЗ. Для модели Б имеются примеры норм, подтверждающих наличие не прямо заявленного приоритета прав частных субъектов, инициирующих установление СЗЗ от им принадлежащих объектов, над правами лиц, обладающих объектами недвижимости, «накрываемых» чужими СЗЗ. Это, например, пункты статьи 107 ЗК РФ в редакции Закона № 342-Ф3, которые, помимо закрепления сомнительного приоритета указанных прав, противоречат пункту 4 статьи 85 (см. об этом Заключение 3), а именно: 1) пункт 4: «Приведение разрешенного использования (назначения) и (или) параметров зданий, сооружений, введенных в эксплуатацию до дня установления зоны с особыми условиями использования территории,., осуществляется в течение трех лет со дня установления такой зоны»;

cd +

cd

cd СО

15. Только в отношении модели Б специфические позиции - наличие (+), отсутствие (-) созданной федеральным законом ситуации, когда: +

15.1) установлен предельный срок, после наступления которого прекращается действие установленных посредством ДТП и ПЗЗ границ СЗЗ, поскольку абсолютное большинство таких границ было установлено в виде ориентировочных, расчетных (предварительных) границ СЗЗ на основании СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, а именно такие СЗЗ должны прекратить существование после 1 января 2020 года 37 +

15.2) установлен предельный срок (1 октября 2019 года) для того, чтобы правообладатели соответствующей недвижимости обратились с заявлениями об установлении СЗЗ с приложением необходимых документов - суть индивидуальных проектов СЗЗ 38 +

15.3) предполагается, что задолго до наступления 1 октября 2019 года Правительство Российской Федерации примет постановление, необходимость которого определена частью 1 статьи 106 ЗК РФ в редакции Закона № 342-Ф3, - постановление, необходимое для того, чтобы правообладатели соответствующей недвижимости могли бы подготовить индивидуальные проекты СЗЗ к 1 октября 2019 года 39 +

15.4) предполагается, что в промежуток времени между 1 октября 2019 года и 1 января 2020 года будут установлены СЗЗ от всех объектов, на которых распространяются требования об установлении СЗЗ +

15.5) не установлены санкции за неисполнение к назначенной дате требования, определяемого согласно пункту 15.2, а также не установлены последствия, которые должны наступать после указанного неисполнения, кроме указания на наличие права у органов власти и правообладателей «накрытой» СЗЗ недвижимости обратиться с соответствующими заявлениями об установлении СЗЗ, то есть предварительно подготовив за свой счет индивидуальные СЗЗ +

"Ri

M О

2) пункт 5: «Снос объектов недвижимого имущества, расположенных на земельных участках в границах зон с особыми условиями использования территорий, осуществляется ... в срок, предусмотренный соглашением о возмещении убытков, а в случае отсутствия указанного соглашения в срок, предусмотренный пунктом 4 настоящей статьи».

Для модели В - субъект, инициирующий установление СЗЗ посредством подготовки индивидуального проекта СЗЗ, формально и по существу обязан действовать в соответствии с контекстом, определенном документами градорегулирования - ГП, ПЗЗ. См. часть 13 статьи 26 Закона № Э42-ФЗ.

В отношении обсуждаемого вопроса Постановление № 222 не может рассматриваться как замена постановления, указанного в части 1 статьи 106 ЗК РФ в редакции Закона № Э42-ФЗ, уже по той причине, что Постановление № 222 является неполным (см. об этом Заключение 4).

ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ

ИСТОЧНИКИ

1. О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 3 августа 2018 года № 342-Ф3. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

2. О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части вопросов территориального планирования : Федеральный закон от 20 марта 2011 года № 41-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «Консуль-тантПлюс».

3. О государственной регистрации недвижимости : Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

4. Об утверждении правил установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон : постановление Правительства Российской Федерации от 3 марта 2018 года № 222 : в редакции постановления от 21 декабря 2018 года № 1622. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

5. О введении в действие новой редакции санитарно-эпидемиологических правил и нормативов СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов : постановление Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 25 сентября 2007 года № 74 (с изменениями от 25 апреля 2014 года). Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

6. Градостроительный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 190-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

7. Азбука проверки результатов проектирования. URL: http://abc-urban.ru/docfiles/ tema1/13%20A.pdf

8. О санитарно-эпидемиологическом бла-

о et s

0 О ¡X 2 С о о о о т

о ю

о ^

I-

о

I s

л

I

л

х *

Л £ S -frk л s О

Ось

о сч

0 сч

о; ^

Л ш

1 СЕ

о ^

о о с

л

Е?

о ^

е

CL

СО

I

О ^ h-0 Ю о

0 0, IDQ!

CO0tr O0 ш

10(0 \Б юо

С

о ш о

о

3

Я

о

ш л

® *

с

о

et S

_ О! >.!ХО

Н = 00

О^со £ о о

^ I

0

о

л

0

1 0 с

S

я >.

Я >.

ш

Z ь

со

0

1

х ^

Ю0Л т-ЦТЮОО

0 _ ^ н >. л

0

^

0

^

С

о

et

0

^

с

о

I

с

о

ш

о

о

>s

S

I

0

К

о

^

о

с

X

-Q

I

.Ü

Л

О

^

0

ш

S

I

>.

S

X

.Ü

I

ш

S

1-

^

0

гЛ

ю

о is

1 CK

4—' s

0 J

S s

ш CO

1- о

о с

1-

>. s

о 1-о s ?

>.

0 et

S 0

т ^

S О

^ X

л _0

X I

I

CiO 0

т— ^

I

§

0

1 -Q

0

О ^

I-

о

0 et

л ^

1_

0

| 8 со с о _ 0 !=

I

Л ш о

0 .>■

Ёт 0

Ü 3 £

& ü

О (О

Cid ф

0 1_ CK S

о I

I 0

-Q ^

ш

0 о

1- I

s л

о 1-

iX о

1- >.

o о et л о о

Л 0

ср

о

^

о с >s

1- s

0 (Э I

т 1_ 0

>. о *

о т Ö

со с Л ^ о

со 1- с

о о X X

0 >. -Q

S ш I

I ^ S

0 ^ ш 0 0

о 0 X

I ^ 0

л X О

1- о >, Л ш о ш

0 п о

-Q 1-

о ^ 0

ш О т

s с >.

Ei о S о

0 ш о ш

л о S

¡X ^

с .Ü 0

о et

0 0 1 -Q О О

1- ^ >s 0 1

Л -Q

I

о О Л

s ю

^ о ^

л ^ о о

0 1 с о Л

X 0

о .Ü ш

I о

п S I

о Л 1- о

ш о

0 I 0 Л I

cJ 1-I о со

OD со

т— 2 и

о о

0 «S S о

00

0 0

00 ^

М

Ü £

§ s

1 i £ «

g S

* §■

л ^

^ s

© о

о о

tx ш

с о

0 m

■Ё Л

Л с

о s

S н

с о

о л

О О

I- >s

л о

00 I

* S

© л

^ О

co*S

0 S I

л ш о ш I-

0

1 0 3

0 ш о

о >.

.Ü I .Ü

0

Л ^

л с

о

л ш I-

о .Ü

0 н л et

О

X

§

л п

^ н

I о ^ ^

о л Е ^

-Ü ш ш

S ^^

О К

О 0 ^ н

0

о л & ^

^ ю

л О

.Ü

1 I

о л

Ш 0

äi

0 ш

1 о

I

со л

CiO (3

CK ^

с

о о

0

1

гополучии населения : Федеральный закон от 30 марта 1999 года № 52-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «Консуль-тантПлюс».

9. Азбука градостроительного нормирования. и^: http://abc-urban.ru/docfiles/ tema1/8%20A%20Azbuka%20gradnorm. pdf

* * *

ОБЪЕМ ПРЕДЛОЖЕНИЯ НА МОСКОВСКОМ ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ ЖИЛЬЯ В 2018 ГОДУ СНИЗИЛСЯ ПОЧТИ НА ТРЕТЬ, ЗА 10 ЛЕТ - В ДВА РАЗА, НО ДЕФИЦИТ КВАРТИР ПОКА ОТКЛАДЫВАЕТСЯ

По данным ИНКОМ-Недвижимость, 2018 год стал рекордным по темпам сокращения предложения на московском вторичном рынке жилья. За 11 месяцев количество экспонируемых квартир уменьшилось на 28,9 процента - это максимальное снижение показателя за 10 лет. Катализатором развития этой тенденции стало влияние разнонаправленных факторов, действовавших, впрочем, в разное время: с одной стороны (особенно осенью), это усиление спроса - в итоге плюс 15 процентов в годовом выражении, с другой (преимущественно летом) - снижение активности продавцов, выразившееся прежде всего в резком падении численности поступающих на рынок новых объектов. Тем не менее специалисты компании не прогнозируют в наступающем году развития описанной тенденции и формирования реального дефицита в сегменте столичной «вторички». Текущий уровень спроса в сочетании с положительной динамикой цен (с начала года средняя стоимость предложения увеличилась на 10,9 процента) позволяет собственникам с высокой вероятностью реализовать свою недвижимость в соответствии с их ожиданиями, что делает целесообразным выход на рынок.

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, за 11 прошедших месяцев объем предложения квартир на московском вторичном рынке жилья снизился на 28,9 процента - с 33 307 лотов в начале уходящего года до 23 693 по итогам ноября. Согласно статистике это максимальное за последние 10 лет сокращение экспозиции за период с конца предыдущего года по ноябрь следующего (обращает на себя внимание общее резкое снижение предложения московской «вторички» за прошедшее десятилетие - в 2,1 раза). Учет объектов в эксклюзивной базе данных компании подтверждает общерыночную тенденцию - в течение 2018 года их количество уменьшилось на 24,1 процента.

Резкая отрицательная коррекция показателя объема предложения в 2018 году является закономерным следствием значительного прироста спроса. По оценкам ИНКОМ-Недвижимость, покупательская активность по итогам прошедших 11 месяцев увеличилась в годовом выражении на 15 процентов (сравнивается количество авансов за покупку жилплощади, осуществляемую с привлечением компании). При этом локомотивом развития московской «вторички» явился конкретно сегмент массового жилья - объекты по цене до 15 миллионов рублей. В настоящее время на такую категорию недвижимости приходится 74 процента спроса, и ее востребованность у покупателей подтверждается динамикой объема предложения в течение 2018 года. Так, фактически «вычищенными» с рынка оказались самые дешевые квартиры - до 5 миллионов рублей. Если в начале года в централизованных базах данных были представлены 1 065 таких лотов, то в конце - только 158: коррекция составила минус 85 процентов (здесь, однако, надо также учитывать рост на 10,9 процента цен за рассматриваемый период). На 49 процентов снизилось количество выставленных на продажу объектов по цене от 5 до 10 миллионов рублей, на 26 процентов - квартир в ценовом диапазоне 10-15 миллионов рублей. Для сравнения: более дорогостоящее жилье (15-25 миллионов рублей) в этом отношении претерпело сравнительно незначительные изменения (в базах данных его стало меньше на 9 процентов). А вот 30-процентное сокращение экспозиции премиальной и элитной недвижимости (по цене более 25 миллионов рублей) следует связывать не с активизацией спроса, а, напротив, с его сокращением, вынуждающим продавцов снимать объекты с продажи из-за отсутствия интереса к ним.

Тенденция снижения объема предложения наиболее ярко проявилась в отношении объектов ценовой категории до 10 миллионов рублей и особенно резко усилилась к июню. В это время значимые роли в развитии тренда сыграл, во-первых, сезонный фактор (теплое лето 2018 года спровоцировало существенный отток с рынка потенциальных продавцов, которые отложили до осени решение своих жилищных вопросов) и, во-вторых, спортивный азарт (на время Чемпионата мира по футболу активность в сегменте действительно заметно уменьшилась). В сентябре - октябре существенное влияние на сокращение базы предлагаемого к продаже жилья начал оказывать возрастающий спрос. При этом необходимо отдельно выделить следующее: важнейшим фактором

Окончание на с. 52

инк®м

НЕДВИЖИМОСТЬ