CC BY
51
Вопросы установления санитарно-защитных зон *
Э.К. Трутнев профессор Высшей школы урбанистики имени А.А. Высоковского Национального исследовательского университета «Высшая школа экономики», кандидат архитектуры (г. Москва)
Эдуард Константинович Трутнев, [email protected]
Трудно переоценить значимость закона, призванного урегулировать воздействие производственной деятельности на окружающую среду посредством установления санитарно-защитных зон (далее также -СЗЗ). Это значит, что не должен остаться неоцененным закон, посвященный также и этим вопросам, а именно Федеральный закон от 3 августа 2018 года № 342-Ф3 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 342-Ф3). Цель автора настоящей статьи - выполнить такую оценку по результатам несубъективного анализа.
Принятие закона, тематически подобного Закону № 342-Ф3, было и, к сожалению, продолжает оставаться необходимым. Такая необходимость определялась той долгие годы существовавшей парадоксальной ситуацией, когда в реальности имелись очевидные факты вредного воздействия производств на окружающие территории, но эти факты как бы не существовали в юридическом смысле, поскольку не были отображены юридически значимые границы СЗЗ в соответствующих документах, в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН), а отсутствие такого отображения делало почти невозможным по юридическим основаниям получение част-
ными лицами, в том числе собственниками квартир, компенсаций за вред здоровью, ограничение использования жилой и иной недвижимости, оказавшейся в пределах СЗЗ, сдерживало процессы планирования развития территорий посредством целевого воздействия либо на сужение границ распространения СЗЗ (вплоть до упразднения СЗЗ), либо на их расширение, в соответствующих случаях, определяемых территориальным планированием. Теперь же необходимо выяснить, насколько применение новелл Закона № 342-ФЗ будет способствовать разрешению застарелых проблем и перенаправлению указанных процессов в рациональное русло.
Оценка закона лишь тогда может претендовать на объективность, когда предъявляются доказательства его соответствия либо несоответствия главному принципу оценки - когда предъявляются факты наличия, отсутствия положительного, отрицательного воздействия закона на регулируемые процессы. Однако применительно к оценке закона совсем не обязательно дожидаться отложенного во времени обнаружения таких фактов в проявлениях практики. Напротив, можно и нужно упреждать пониманием то, что неотвратимо явит себя на практике под действием формальных норм закона. Такое понимание начинается с восприятия положения, согласно которому невозможно
Первоначально материал статьи был размещен на портале Высшей школы урбанистики имени А.А. Высо-ковского Национального исследовательского университета «Высшая школа экономики». URL: https://urban. hse.ru/discussion trutnev szz
*
достичь устойчивого положительного воздействия закона на регулируемые процессы текущей жизни тогда, когда сам закон противоречив. В связи с этим есть основания говорить о том, что отложенному восприятию фактов практики должно предшествовать упреждающее восприятие качества закона, не строго от практики зависящего, но, скорее, практику предопределяющего. Проще говоря, мы имеем круговую логическую схему, когда взаимно определяют друг друга соображения практики и соображения логической непротиворечивости норм закона.
Наглядным подтверждением сказанному являются результаты проведенного автором анализа Закона № 342-Ф3, которые включают:
1) краткий обзор пройденного аналитического пути «из начала в конец» для последовательного выявления шаг за шагом проблем установления СЗЗ;
2) изложение противоположного аналитического пути «из конца в начало» для нахождения шаг за шагом приемлемых решений проблем, начиная с обнаруженных в конце анализа, и далее последовательно к тем проблемам, которые открываются в самом начале анализа вопросов установления СЗЗ;
3) оценку Закона № 342-Ф3 на предмет непротиворечивости и обеспечения рациональной практики установления СЗЗ;
4) краткие итоги оценки Закона
№ 342-ФЗ с приложением аналитических материалов, специально подготовленных в порядке более детального изучения отдельных аспектов изучаемой проблемы 1.
Для того чтобы облегчить читателям понимание непростого и оказавшегося неоправданно запутанным вопроса, предлагается пройти «и туда, и обратно» по следующему круговому пути:
1) пройти по маршруту «из начала в конец» - кратко обозначить то, что исходно нужно обеспечить для практики, определить препятствия решению проблем и обнаружить логический тупик, который, как выяснится, ждет нас в конце аналитического направления «из начала в конец»;
2) пойти по противоположному маршруту «из конца в начало» - предложить логическую схему выхода из обнаруженного и реально существующего логического тупика с первоначальным исправлением исходной нормы, его создающей, и далее с последовательным исправлением иных правовых норм, блокирующих возможности рационального установления СЗЗ.
1. Краткий обзор аналитического пути «из начала в конец» для последовательного выявления шаг за
шагом проблем установления СЗЗ
Этот путь складывается из нескольких шагов-размышлений, где уже на первом шаге является, обнаруживая себя аксио-
1 Приложение (будет опубликовано в части 2 (окончании) настоящей статьи) включает:
1) четыре заключения:
• заключение (1) об исчерпывающем перечне оснований для отказа в принятии решений по установлению индивидуальных СЗЗ - об отсутствии в условиях сохраняемого неизменным законодательства правовой возможности предъявить одно из самых главных и необходимых оснований в виде несоответствия частных инициатив запланированным властью целевым пределам распространения, нераспространения, уменьшения, упразднения СЗЗ;
• заключение (2) о мнимой независимости процесса установления СЗЗ от видов разрешенного использования земельных участков - об ошибочности нормы, изложенной в пункте 23 статьи 106 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в редакции Закона № 342-ФЗ;
• заключение (3) о внутренних противоречиях Закона № 342-ФЗ - о нормах статьи 107 ЗК РФ в редакции Закона № 342-ФЗ, как бы упраздняющих институт несоответствующего использования недвижимости вопреки пункту 4 статьи 85 ЗК РФ, частям 8, 9 и 19 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации;
• заключение (4) о том, как посредством Закона № 342-ФЗ возлагаются и не возлагаются обязанности по установлению СЗЗ, определяются и не определяются санкции и последствия неисполнения этих обязанностей;
2) таблицу сопоставления немаксимальных моделей (включая модель, создаваемую посредством Закона
№ 342-ФЗ) и максимальной модели установления санитарно-защитных зон.
мой, неопровержимая мысль о том, что на процессы образования СЗЗ необходимо воздействовать целевым образом, начиная с планирования развития территорий - воздействовать планированием и реализацией планов, чему невозможно быть выполненным должным образом ни в какой иной области законодательного регулирования и практических действий, кроме как в той области, которая называется градорегулированием 2.
Шаг 1: задачи организации территорий посредством градорегулирования, сами себя предъявляющие неотвратимо, - задачи воздействия на совершенствование экологической ситуации посредством контролирования и целевого направления процессов распространения, нераспространения, сокращения, упразднения СЗЗ Путь «из начала в конец» должен начинаться с предъявления имеющих императивный характер задач практики с тем, чтобы потом посмотреть, как и почему законодательство позволяет либо не позволяет эти задачи решать.
Недопустимо отвергать необходимость решения задач совершенствования экологической ситуации на территориях. Эти задачи должны ставиться с одновременным предъявлением понимания того, что для их решения создан либо еще не создан весь набор правых инструментов.
Совершенствование экологической си-
туации на территориях - это прежде всего и среди прочего осуществляемое органами власти, главным образом органами местного самоуправления (далее - ОМС), решение задач планирования развития территорий 3. Указанные задачи должны решаться в обязательном порядке. Законы логики и технологии градорегулирования дают понимание того, что начать решать эти задачи невозможно иначе, как только опираясь на исходное, неотторжимое от публичной власти право фиксировать первоначально в документах территориального планирования, прежде всего в генеральных планах (далее - ГП), юридически значимые границы СЗЗ (как существующие, так и планируемые - намеченные к возникновению в будущем как следствие создания новых объектов, ныне отсутствующих) с последующим отображением таких границ в ЕГРН и далее в правилах землепользования и застройки (далее - ПЗЗ) 4. Именно здесь обнаруживается первое формальное препятствие на пути решения указанных императивных задач развития территорий применительно к установлению СЗЗ - препятствие, не преодоленное Законом № 342-ФЗ.
Шаг 2: фиксация первого формально-
юридического препятствия на
пути экологически рационального
решения императивных задач
организации территорий посредством
градорегулирования
Законом № 342-ФЗ отказано, напри-
2 Это положение, которое обнаруживает себя в самом начале анализа, подтверждается также в его конце -как вывод из проведенного анализа. См. разделы 3, 4 статьи.
3 В порядке упреждения предстоящего анализа проблем следует привести наиболее характерные примеры. Пример 1. Определение функциональных зон в генеральных планах (далее - ГП), а затем территориальных зон в правилах землепользования и застройки (далее - ПЗЗ) по созданию условий для размещения в будущем (при еще отсутствующих правообладателях отсутствующих объектов) новых производственных объектов с обозначением планируемых границ допустимого распространения будущих СЗЗ с тем, чтобы правовым образом гарантировать реализацию указанных планов - предотвратить непредусмотренное (и, соответственно, деструктивное) освоение намеченных территорий для иных целей, например для жилой застройки, появление которой именно здесь не предусматривается, но планируется в иных функциональных зонах ГП, в иных территориальных зонах ПЗЗ.
Пример 2. Предъявление и в последующем реализация планов по сокращению ареалов распространения СЗЗ от существующих амортизированных предприятий - СЗЗ, ныне «покрывающих» значительные массивы непроизводственных городских территорий, в том числе существующую жилую застройку.
4 Правовые технологии рационального решения задач установления и обеспечения функционирования СЗЗ описаны, например, в публикациях [4, 5, 6], доступных в online режиме.
мер, ОМС быть субъектами инициирования и (или) принятия решений об установлении юридически значимых СЗЗ в случаях планирования развития территорий - в случаях, когда правообладателей производственной недвижимости еще нет, но для их появления в будущем должны создаваться необходимые условия, начиная с принятия соответствующих решений в ГП 5. То есть посредством анализа сразу обнаруживается наличие не допускаемого логикой разрыва между (1) императивными задачами, которые необходимо решать, - нельзя допустить отказа от их решения, которые могут решаться только ОМС и только посредством применения правовых институтов градо-регулирования (посредством института территориального планирования, института градостроительного зонирования), и (2) отсутствием у ОМС права решать указанные императивные задачи - отсутствием, созданным посредством «концептуального умолчания», принятого в Законе № 342-ФЗ. Далее выясняется, что такому умолчанию, которое вопреки логике как бы узаконивает лишение ОМС указанного, неотторжимого от них права, заведомо предопределено было случиться как результату покорного следования Закону № 342-ФЗ за иными, ранее установленными законодательными положениями, по инерции и ошибочно воспринимаемыми в качестве неких незыблемых аксиом.
Шаг 3: обнаружение второго препятствия (связанного с первым) на пути экологически рационального решения императивных задач организации территорий посредством градорегулирования Положениям Закона № 342-ФЗ было предписано развертываться строго в русле ранее реализованных в законодательстве позиций, включая нерациональные. Речь идет о взаимосвязи следующих положений:
• гипотетически, чтобы снять первое препятствие на пути решения императивных задач экологизации территорий посредством градорегулиро-вания, необходимо по меньшей мере чтобы ОМС обладали правом утверждать юридически значимые границы СЗЗ (существующие, планируемые к изменению, создаваемые, упраздняемые) - границы «СЗЗ первого уровня» 6 при утверждении ГП;
• однако задолго до принятия Закона № 342-ФЗ ОМС фактически были лишены указанного права посредством Закона № 41-ФЗ 7, изменившего Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее - ГрК РФ) таким образом, что СЗЗ были переведены из ГП (из утверждаемой части этого документа) в обосновывающие (неу-тверждаемые) материалы ГП (подробнее см., например, [8]).
Таким образом, первое препятствие, создаваемое Законом № 342-ФЗ посредством
5 Пункт 11 статьи 106 ЗК РФ в редакции Закона № 342-ФЗ исчерпывающим образом определяет виды субъектов, по инициативе которых могут устанавливаться зоны с особыми условиями использования территорий. Основные среди них:
1) правообладатели существующих объектов;
2) застройщики, обеспечивающие создание новых объектов, реконструкцию существующих объектов;
3) органы власти, действующие по основаниям, не связанным с размещением зданий, сооружений, когда зоны с особыми условиями использования территорий возникают в силу федеральных законов (например защитная зона объекта культурного наследия).
В этом исчерпывающем перечне не представлены, например, ОМС, решающие проблемы установления СЗЗ, наиболее распространенные примеры которых были представлены ранее.
6 Далее (в том числе в приложении - в строках 3, 4, 5.1, 5.2 таблицы сопоставления моделей) будет детально показано и обосновано, что в строгой взаимосвязи с «СЗЗ первого уровня» должны применяться «СЗЗ второго уровня» в виде соответствующих проектов индивидуальных СЗЗ.
7 Федеральный закон от 20 марта 2011 года № 41-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части вопросов территориального планирования».
умолчания, является как бы закономерным - логически неизбежным (если только некритично принимать предзаданные условия за истину), поскольку нельзя давать право некоторому субъекту утверждать в качестве юридически значимого положения то, что ранее намеренно было лишено юридической значимости. Гипотетически первое препятствие могло бы быть упразднено, если бы Закон № 342-Ф3 устранил второе препятствие (возвратил бы в соответствующей части ту редакцию ГрК РФ, которая существовала до принятия Закона № 41-ФЗ), но он этого не делает, а не делает этого и по той причине, что существует в виде «непосильной задачи» еще и третье препятствие, которое гипотетически также нужно устранять ради развязывания запутанной ситуации - ради императивного решения проблем совершенствования экологического состояния территорий.
Шаг 4: обнаружение третьего препятствия (связанного с первыми двумя) на пути экологически рационального решения императивных задач организации территорий посредством градорегулирования Существование третьего препятствия определяется наличием части 1 статьи 69 Закона № 218-ФЗ 8, из которой возникает последовательный ряд отмеченных далее следствий.
Согласно указанной норме ОМС однозначно лишены права быть субъектами, принимающими юридически значимые решения об установлении СЗЗ, поскольку в рассматриваемых случаях ОМС не являются обладателями прав на объекты недвижимости (кроме отдельных случаев, когда соответствующие объекты находятся
в муниципальной собственности). Если бы в условиях ныне действующего законодательства решения об установлении СЗЗ принимались посредством утверждения границ СЗЗ в составе, например, утверждаемых ГП, ПЗЗ, то такие решения в судебном порядке неотвратимо должны были бы признаваться ничтожными по обращениям любых лиц в силу действия указанной, якобы фундаментальной, нормы.
Положение указанной нормы в отношении наличия, отсутствия желания у обладателей прав на объекты недвижимости регистрировать либо не регистрировать принадлежащие им права также распространяется на установление СЗЗ поскольку:
• СЗЗ - это разновидность зон с особыми условиями использования территорий;
• посредством зон с особыми условиями использования территорий устанавливаются ограничения использования недвижимости;
• ограничения использования недвижимости являются одним из компонентов градостроительных регламентов (см. пункт 9 статьи 1 ГрК РФ);
• градостроительный регламент - это основа правового режима использования земельных участков (см. пункт 2 статьи 85 ЗК РФ);
• обладатели прав на объекты недвижимости могут обладать и такими правами, которые должны быть ограничены посредством установления СЗЗ.
То есть в силу отсутствия в рассмотренной формулировке прямого указания на иные случаи указанная норма части 1 статьи 69 Закона № 218-ФЗ:
1) также распространяется на случаи регистрации ограничений в виде СЗЗ;
Часть 1 статьи 69 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»: «Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей (курсивным шрифтом выделено мной. - ЭТ.)».
8
2) однозначным образом определяет, что установление СЗЗ должно происходить исключительно при наличии на то желания у обладателей прав на объекты недвижимости.
Здесь является нам первое противоречие Закона № 342-ФЗ - его непоследовательность. С одной стороны, этим законом по инерции принимается из Закона № 218-ФЗ и транслируется в последующие нормы принцип добровольности регистрации - обязательность наличия на то желания, неприятие понуждения к регистрации соответствующих прав. С другой стороны, в противоречие с частью 1 статьи 69 Закона № 21 8-ФЗ, постулирующей добровольность регистрации, Закон № 342-ФЗ вводит положение, согласно которому правообладатели производственной недвижимости понуждаются к регистрации соответствующих прав относительно СЗЗ, поскольку для таких правообладателей устанавливается некий предельный срок для подготовки соответствующих заявок, связанных с такой «принудительной регистрацией» 9.
В этом месте логика возвращает нам вопрос о принципах оценки закона - критерии «внутреннем» и критерии «внешнем». Критерий «внутренний» - это устойчивость закона с позиции его внутренней логической непротиворечивости. В данном случае в силу понуждения логикой нам придется исследовать вопрос о правомерности либо неправомерности заявленного Законом № 218-ФЗ отождествления принципов действий для принципиально различных видов субъектов - для субъектов власти и для частных субъектов - относительно наличия, отсутствия у них желания совершать либо не совершать соответствующие действия. Процесс и результаты этого исследования будут представлены в следующем разделе. Критерий «внешний» - это способность закона направлять в рациональное русло про-
цессы, для регулирования которых закон и предназначен.
В порядке упреждения проведем предварительную оценку Закона № 342-ФЗ, сделав следующий, пятый, шаг. Результаты такой предварительной оценки необходимо получить именно в этом разделе для того, чтобы, приобретя некоторое основание, оттолкнуться от него и двигаться дальше уже по «обратному пути» - по пути подготовки предложений для решения обнаруженных проблем.
Шаг 5: пример предварительной оценки Закона № 342-ФЗ на предмет выявления наличия, отсутствия в нем правовых инструментов для целевого решения проблем совершенствования экологического состояния территорий
Очевидно, что обсуждаемые в настоящей статье проблемы должны решаться никак иначе, как только целевым образом, то есть под эгидой власти, которая обязана ставить соответствующие цели, определять сроки и пути их достижения, создавая и используя необходимые для этого правовые инструменты. В этом фрагменте текста, обозначенном как «шаг 5», рассмотрим лишь один пример, который, однако, с полным правом можно считать представляющим почти все иные примеры - пример универсальный с позиции выявления наличия, отсутствия, применения, неприменения правовых способов воздействия на ту, или иную ситуацию в отношении СЗЗ.
Сначала опишем ситуацию, затем укажем возможные направления ее развития, а потом - возможные позиции власти относительно воздействия либо отказа от воздействия на развитие ситуации.
А - описание ситуации: имеется свалка (место хранения и переработки твердых бытовых отходов), СЗЗ которой «накрывает»
9 В части 13 статьи 26 Закона № 342-ФЗ установлен предельный срок (до 1 октября 2019 года) для того, чтобы правообладатели соответствующей недвижимости обратились с заявлениями об установлении СЗЗ с приложением необходимых документов - суть индивидуальных проектов СЗЗ, заблаговременно подготовленных.
сопряженные территории жилой застройки.
Б - возможные направления развития ситуации:
• Б1 - свалка расширяется, а вместе с ней увеличивается и площадь территории, «накрытой» СЗЗ;
• Б2 - свалка уменьшается, а вместе с ней уменьшается и площадь территории, «накрытой» СЗЗ, уменьшается вплоть до упразднения и свалки, и СЗЗ в соответствующих случаях.
В - возможные позиции власти:
• В1 - непредъявление своей позиции;
• В2 - предъявление своей позиции.
Начнем с анализа позиции В1 - непредъявление властью позиции относительно воздействия на развитие ситуации почти автоматически будет означать наличие следующей последовательности логических фактов и ими предопределяемых следствий в виде действий, бездействий:
1) непредъявление позиции власти - это отсутствие соответствующего документа, в котором такая позиция должна официально предъявляться, а такое отсутствие - это исходное отсутствие документа территориального планирования (ГП) 10, отсутствие юридически значимых положений, отсутствие обязательств власти такие отсутствующие положения выполнять;
2) отсутствие ГП, в том числе «отсутствие ГП в виде его номинального наличия», обеспечивается отсутствием в нем утвержденных вместе с утверждением ГП юридически значимых границ СЗЗ (взамен могут предъявляться юридически незначи-
мые границы СЗЗ в составе обосновывающих материалов ГП 11);
3) отсутствие юридически значимых границ СЗЗ в ГП - это отсутствие таких специально установленных границ, которые определяли бы запрет на переход нынешних и возникающих в будущем границ СЗЗ за некоторые властью установленные рубежи-пределы, - это целевое удержание СЗЗ от их непредусмотренного (а значит, хаотического) распространения, непозволительного по соображениям экологии, недопущения ухудшения качества среды проживания людей;
4) отказ власти от установления запрета на непредусмотренное распространение СЗЗ - это:
а) отказ от установления гарантий соблюдения экологических требований на территориях, которые ныне пока еще свободны от «покрытия» СЗЗ, но в будущем в силу неконтролируемого распространения СЗЗ (неконтролируемого по причине отказа власти от предъявления юридически значимой контролирующей позиции) могут лишиться такой негарантированной свободы;
б) утверждение правовой неопределенности, которая неизбежно отождествляется с высокой вероятностью распространения инвестиционного омертвления прилегающих территорий - омертвления, происходящего по принципу «зачем вкладываться в территорию, не обеспеченную правовыми гарантиями и подверженную обесценению» 12;
в) состоявшаяся по умолчанию фактиче-
10 Гипотетически отсутствие документа территориального планирования могло бы замещаться наличием иного документа, например схемой размещения объектов соответствующего вида. Однако размещение любых объектов не может быть никаким иным, как только размещением в контексте окружения, а неизбывность такого контекста указывает однозначно на то, что любой значимый объект должен размещаться посредством применения института территориального планирования. Поэтому факт неупоминания такого института является проявлением субъективной, в данном случае ошибочной, позиции и этот факт не может упразднить ни институт территориального планирования, ни универсальную необходимость его применения в соответствующих случаях.
11 Что и было обеспечено, когда содержащиеся в ГрК РФ положения о территориальном планировании были изменены посредством Закона № 41-ФЗ (см. [8]). Однако предъявление юридически незначимых границ СЗЗ в составе обосновывающих материалов ГП - это предъявление лишь только существующих границ, которые не могут быть использованы для направления будущих процессов в некоторое запланированное рациональное русло.
12 Здесь обнаруживается аналогия с ситуацией, когда в документах территориального планирования не устанавливаются границы зон планируемого размещения объектов и, соответственно, не устанавливаются га-
ская передача права собственнику земельного участка свалки действовать по своему усмотрению, а поскольку это так, то такой собственник, скорее всего, будет заинтересован действовать согласно направлению Б1 - расширять свалку вместе с ее СЗЗ, «накрывающей» все более значительные территории;
г) фактическая передача указанного сомнительного права частному лицу - передача, которая обеспечивается нормами законодательства, как то: лишением ОМС права определять пределы для ареалов распространения СЗЗ 13; невключение решений документов территориального планирования в перечень оснований для отказа в утверждении СЗЗ по индивидуальным проектам частных лиц 14;
д) отказ от применения правового инструментария целевого воздействия на распространение СЗЗ и преобразование производств - отказ, который обеспечивается ошибочными новеллами Закона № 342-ФЗ:
• во-первых, новеллой о мнимой независимости СЗЗ от видов разрешенного использования земельных участков 15;
• во-вторых, новеллой, которая вопреки нормам ЗК РФ и ГрК РФ пытается упразднить институт несоответствующего использования недвижимости -институт, исходно направленный на
обеспечение инициативных действий частных правообладателей в направлении положительных преобразований территорий 16;
5) создание ситуации, когда в условиях фактического самоустранения власти от целевого воздействия на процессы распространения, сокращения СЗЗ (самоустранения, сомнительное право на которое обеспечено ошибочными новеллами федерального законодательства) частные правообладатели производственной недвижимости всегда будут правы перед частными правообладателями непроизводственной недвижимости, включая жилую недвижимость 17.
По объективным основаниям возникает необходимость зафиксировать следующее:
• позиция В1, состоящая в непредъявлении властью намерений относительно воздействия на распространение, сокращение СЗЗ является индифферентной - способствующей деструктивным проявлениям бесконтрольно текущих процессов, то есть позицией, неприемлемой и для власти, и для населения;
• влекущая деструктивные последствия позиция В1 обеспечивается новеллами Закона № 342-ФЗ, которые в силу неприемлемости такой позиции должны быть оценены на предмет
рантии неизъятия недвижимости, расположенной за пределами таких зон, а вместо этого утверждается правовая неопределенность в виде рисков изъятия недвижимости для государственных или муниципальных нужд - недвижимости, «расположенной в любом месте», то есть по причине указанных рисков блокируются возможности возникновения мотиваций вложения инвестиций в недвижимость, происходит «инвестиционное омертвление территории благодаря совершенному псевдопланированию» (подробнее см. [8]).
13 См. раздел 2 «Противоположный аналитический путь...».
14 См. заключение (1) об исчерпывающем перечне оснований для отказа в принятии решений по установлению индивидуальных СЗЗ - об отсутствии в условиях сохраняемого неизменным законодательства правовой возможности предъявить одно из самых главных и необходимых оснований в виде несоответствия частных инициатив запланированным властью целевым пределам распространения, нераспространения, уменьшения, упразднения СЗЗ.
15 См. заключение (2) о мнимой независимости процесса установления СЗЗ от видов разрешенного использования земельных участков - об ошибочности нормы, изложенной в пункте 23 статьи 106 ЗК РФ в редакции Закона № 342-ФЗ.
16 См. заключение (3) о внутренних противоречиях Закона № 342-ФЗ - о нормах статьи 107 ЗК РФ в редакции Закона № 342-ФЗ, как бы упраздняющих институт несоответствующего использования недвижимости вопреки пункту 4 статьи 85 ЗК РФ, частям 8, 9, 19 статьи 36 ГрК РФ.
17 Подробнее об этом см. строку 14 в таблице приложения, конторе будет опубликовано в части 2 (окончании) настоящей статьи.
устранения препятствий, противоречий для утверждения иного, рационального подхода - для обеспечения органам власти возможности принимать противоположную конструктивную позицию В2 по целевому воздействию на распространение, нераспространение, сокращение СЗЗ ради совершенствования среды проживания людей.
После описания «индифферентной позиции В1» стало очевидным, что нет необходимости именно в этом подразделе предъявлять описание «конструктивной позиции В2» (как бы в порядке поддержания формальной симметрии), поскольку логика ее построения должна раскрываться в следующем разделе, посвященном упразднению обнаруженных препятствий для рационального подхода, а также в таблице приложения, где сопоставляются разные модели решения изучаемых проблем, включая максимальную модель, которая и отражает конструктивную позицию.
2. Противоположный аналитический путь «из конца в начало» - нахождение
шаг за шагом приемлемых решений выявленных проблем установления СЗЗ
В первом разделе был пройден путь осмысления начального препятствия и последующих (промежуточных) препятствий вплоть до конечного, «тупикового» препятствия, заблокировавшего движение к рациональной организации подлинно правовой и содержательно аргументированной системы установления СЗЗ. В этом разделе стоит задача в законодательной логике разблокировать эти препятствия, двигаясь в противоположном направлении - от по-
следнего (тупикового) до первого (исходного) препятствия.
Разблокирование третьего препятствия суть искусственного тупика, а также первого препятствия на пути утверждения экологически рационального подхода к решению императивных задач организации территорий посредством градорегулирования Анализ показывает, что Закон № 342-ФЗ опирается на часть 1 статьи 69 Закона № 218-ФЗ 18 - норму, которая сформулирована в виде универсального, то есть как бы на все без исключения случаи жизни распространяемого, требования, нормы, согласно которой, в частности:
1) власть, включая ОМС, лишена права устанавливать СЗЗ для «чужих» объектов;
2) установление СЗЗ должно происходить исключительно по желанию правообладателей соответствующих объектов 19.
Здесь обнаруживается, как правило не замечаемое, противоречие между универсальной формой предъявления этой нормы и фактической неполнотой (частичностью, неуниверсальностью) содержательной области ее регулирования. Фактическая неполнота области распространения рассматриваемой нормы (то есть ее неуниверсальность, несмотря на формальное декларирование универсальности) является нам как содержательный факт по следующим основаниям:
1) указанное выше первое требование не может и не должно распространяться на власть, включая ОМС, поскольку императивное навязывание этого требования равнозначно лишению власти права целевым образом направлять в будущее рациональ-
См. сноску 8.
В первом разделе уже указывалось, что в отношении этого фундаментального требования части 1 статьи 69 Закона № 218-ФЗ обнаруживается противоречие, создаваемое частью 13 статьи 26 Закона № 342-ФЗ, согласно которой частные лица вопреки наличию, отсутствию у них на то желания понуждаются к выполнению соответствующих действий не позднее установленной законом даты. Правда, и правовых последствий от такого понуждения никаких не возникает (см. заключение (4) о том, как посредством Закона № 342-ФЗ возлагаются и не возлагаются обязанности по установлению СЗЗ, определяются и не определяются санкции и последствия неисполнения этих обязанностей).
ное развитие территорий посредством планирования, а лишение такого права власти должно быть признано ошибочным - недопустимым;
2) второе требование относительно действий исключительно «по желанию» также не может и не должно распространяться на власть, включая ОМС, по следующим причинам:
• первоочередной функцией власти является создание правовых условий для деятельности частных лиц, в том числе исключительно по их желанию;
• создание таких условий не может и не должно зависеть от наличия, отсутствия у органов власти желания либо делать, либо не делать предопределенное для власти должное.
По этой причине тезис о тождественности желаний частных лиц и органов власти (в случае возникновения предположения о его наличии в части 1 статьи 69 Закона № 218-ФЗ) должен быть признан ошибочным в отношении его универсальности, из чего следует необходимость закрепления в законодательстве дифференцированного подхода к определению «желаний» и для частных лиц, и для органов власти 20.
Таким образом, мы получили доказательство того, что имеется противоречие между формой предъявления и содержанием нормы - противоречие, наличие которого не может игнорироваться: противоречие должно быть устранено. Как? В данном
случае логика не подсказывает нам ничего иного, кроме следующего простого решения:
• часть 1 статьи 69 Закона № 21 8-ФЗ должна быть переформулирована так, чтобы было ясно, что эта норма не является универсальной, но область ее распространения ограничивается правами частных лиц и не затрагивает права власти, включая ОМС, устанавливать СЗЗ для «чужих» объектов;
• в законодательство должны быть введены нормы, обеспечивающие реализацию указанного фундаментального права - предоставляющие права власти, включая ОМС, устанавливать СЗЗ для «чужих» объектов посредством документов территориального планирования (ГП) и (или) документов градостроительного зонирования (ПЗЗ).
Наш анализ был начат с утверждения императивных задач градорегулирования и обнаружения первого препятствия для решения таких задач - отсутствие у ОМС прав устанавливать СЗЗ для «чужих» объектов. Ближе к завершению анализа было обнаружено третье препятствие, которое оказалось круговым образом связанным с первым, ему тождественным. Поэтому, предложив логический алгоритм устранения третьего препятствия, мы автоматически устранили и первое препятствие, и далее мы должны сосредоточиться на
20 Признание такой логики влечет за собой главное и неизбежное следствие, согласно которому власть должна не по желанию, но согласно понуждению законами делать в некоторые предельные сроки то, что кроме власти никто, никакие частные лица выполнить не могут. Простая истина заключается в том, что частные лица «по своему желанию» могут действовать лишь в области, очерченной границами, которые заблаговременно (до появления желаний у частных лиц), не по желанию, но по ее неотъемлемому долгу уже установила публичная власть. Это положение имеет объективный характер и относится, в частности, к фиксации границ посредством их утверждения и придания им статуса юридически значимых фактов (после отображения в ЕГРН), например, следующих границ:
• границ озелененных территорий общего пользования, после чего блокируются процессы противоправной застройки парков, набережных (см., например, [5, вопрос 1.3.4]);
• границ сельскохозяйственных угодий, для которых не устанавливаются градостроительные регламенты (см., например, [5, вопрос 1.3.2]);
• границ СЗЗ: (а) границ, фактически существующих по причине функционирования соответствующих объектов, а также (б) границ СЗЗ, которые еще только возникнут в будущем по причине планирования размещения соответствующих объектов, - границ СЗЗ, которым предопределено направлять будущее развитие территорий в статусе правовых фактов до того, как возникнут факты физические в соответствии с фактами правовыми, определяющими расширение, сокращение, упразднение границ СЗЗ в будущем.
устранении второго препятствия - на вопросах легализации границ СЗЗ в документах градорегулирования - ГП и (или) ПЗЗ.
Разблокирование второго препятствия - вопросы, связанные с необходимостью легализации границ СЗЗ в документах градорегулирования, решаемые согласно максимальной модели
Анализ показывает, что устранение выявленных препятствий для построения рациональной системы управления процессами распространения, нераспространения, сокращения ареалов СЗЗ должно происходить в порядке развертывания логики ГрК РФ, которая доныне во многих отношениях осталась забытой под давлением неоправданных деформаций. Попытаемся восстановить эту логику, предложив последовательный ряд ответов на основные вопросы изучаемой темы.
1. Вопрос, решаемый на основании изменений Закона № 218-ФЗ (в части наделения ОМС правами принимать решения об установлении «чужих» СЗЗ 21) и состоящий в том, чтобы в утверждаемую часть ГП были возвращены юридически значимые границы СЗЗ (об обеспечении этого пункта см. далее пункты 2-5) - границы, сведения о которых подлежат отражению в ЕГРН и ПЗЗ, при этом в ПЗЗ должна быть предусмотрена в соответствующих случаях возможность самостоятельного, вне ГП, установления, изменения границ СЗЗ.
2. Вопрос о законодательном закреплении возможности применения двух этапов установления юридически значимых границ СЗЗ - в документах градорегулирования, содержащих «СЗЗ первого уровня», и в «СЗЗ второго уровня» - «индивидуальных проектах СЗЗ» (далее - ИП СЗЗ), подготавливаемых по инициативе правообладателей соответствующей недвижимости 22.
3. Вопрос о нормативном техническом документе, который позволял бы применять технологии установления юридически значимых границ «СЗЗ первого уровня» в документах градорегулирования 23.
4. Вопрос о правовом обеспечении права собственников соответствующих объектов обеспечивать подготовку ИП СЗЗ («СЗЗ второго уровня»), имея в виду соблюдение следующих требований:
1) границы СЗЗ, определенные индивидуальными проектами, не должны выходить за границы, обозначенные в ГП, ПЗЗ (в противном случае должны подготавливаться для рассмотрения в установленном порядке предложения о внесении изменений в ГП, ПЗЗ);
2) после утверждения границ СЗЗ согласно индивидуальным проектам обязанности собственника объекта, от которого установлена СЗЗ, в отношении компенсации лицам, проживающим, имеющим недвижимость в СЗЗ, определяются в границах, определенных ИП СЗЗ. Это значит, что ИП СЗЗ должны стать одним из механизмов, побуждающим правообладателей производственной недвижимости совершенствовать технологии ради сокращения СЗЗ.
5. Вопрос о том, что в отношении объектов, распространяющих вокруг себя СЗЗ, «накрывающие» определенные виды иных объектов, а также в отношении определенных видов объектов, расположенных в границах «чужих» СЗЗ, устанавливается статус несоответствия ПЗЗ согласно пункту 4 статьи 85 ЗК РФ и частям 8, 9, 19 статьи 36 ГрК РФ. Статус несоответствия ПЗЗ подлежит отражению в ЕГРН и в градостроительных планах земельных участков (ГПЗУ). Это, в частности, означает, что производственный объект, СЗЗ которого «накрывает» жилую застройку, не может расширяться и усугублять экологически неблагоприятную ситуацию, а объемы «на-
21 См. об этом подраздел: «Разблокирование третьего препятствия.».
22 Подробнее об этом см. строки 3, 4, 5.1 таблицы приложения.
23 Подробнее об этом см. строку 6.3 таблицы приложения, а также [10, вопрос 2.4].
крытой» СЗЗ жилой застройки не могут наращиваться до тех пор, пака она не станет свободной от СЗЗ 24.
6. Вопрос о том, что при наличии соответствующих обоснований относительно планов развития, преобразования соответствующих территорий и при выполнении требований нормативного технического документа, определенного в пункте 2, допускается в ГП, ПЗЗ устанавливать границы СЗЗ следующим образом:
1) границами СЗЗ фиксируется не только существующая ситуация, но и ситуация, наступление которой целевым образом планируется в будущем;
2) границы СЗЗ охватывают площадь, меньшую (а), чем та, которая фактически занята ныне СЗЗ согласно классификации объекта на текущий момент (б). СЗЗ вида (а) в будущем либо уменьшится (в результате совершенствования технологии производства и (или) его перепрофилирования), либо упразднится вовсе. То есть фиксируются планы, связанные с кардинальными преобразованиями территории, предполагающими иное ее использование, не связанное с необходимостью установления СЗЗ, но, напротив, определяющими их упразднение в будущем;
3) по причине наличия разницы между площадями (б) и (а) для производственного объекта устанавливается статус несоответствия объекта ПЗЗ, то есть блокируется процесс развития объекта в неблагоприятном с экологической точки зрения направлении.
Законодательное обеспечение пунктов 1-6 должно быть направлено на то, что-
бы в полной мере задействовать механизмы правового воздействия на позитивные преобразования производственных территорий - механизмы, которые не только не предусмотрены Законом № 342-ФЗ, но и фактически упраздняются некоторые из них 25.
3. Оценка Закона № 342-ФЗ на предмет
непротиворечивости и обеспечения рациональной практики установления СЗЗ
Как уже указывалось, качество закона определяется двумя взаимосвязанными компонентами оценки: (1) его непротиворечивостью и (2) нацеленностью на эффективное регулирование той области, которая является его предметом. Рассмотрим по отдельности каждый из этих компонентов.
3.1. Оценка Закона № 342-ФЗ на
предмет непротиворечивости
Анализ показал, что Закон № 342-ФЗ не свободен от противоречий и ошибок, основные из которых состоят в следующем:
• наличие формальной и содержательной коллизии относительно, якобы исчерпывающего, перечня оснований для отказа в принятии решений по установлению индивидуальных СЗЗ -отсутствие возможности предъявить одно из самых главных оснований в виде целевым образом запланированных властью пределов распространения СЗЗ (см. заключение 126);
• наличие нормы, ошибочно утверждающей, что процесс установления СЗЗ
24 Подробнее об этом см. строку 5.2 таблицы приложения.
25 См. заключение 3 о внутренних противоречиях Закона № 342-ФЗ - о нормах статьи 107 ЗК РФ в редакции Закона № 342-ФЗ, как бы упраздняющих институт несоответствующего использования недвижимости вопреки пункту 4 статьи 85 ЗК РФ, частям 8, 9, 19 статьи 36 ГрК РФ.
26 В заключении 1 доказано, в частности, что посредством постановления Правительства Российской Федерации, которое еще только предстоит принять во исполнение Закона № 342-ФЗ (несмотря на наличие ранее уже принятого постановления № 222), не удастся восполнить указанный пробел этого Закона, например, посредством внесения в будущее постановление Правительства Российской Федерации дополнительного основания, здесь обсуждаемого, посредством, скажем, «экзотического» указания на необходимость обеспечения соответствия индивидуальных проектов СЗЗ не подлежащим утверждению обоснованиям документов территориального планирования.
не зависит от видов разрешенного использования земельных участков (см. заключение 2);
• наличие ошибочных норм, претендующих на упразднение института несоответствующего использования объектов недвижимости и вошедших в противоречие с нормами ЗК РФ и ГрК РФ (см. заключение 3);
• наличие противоречий в том смысле, что наложение обязанностей на соответствующих субъектов правоотношений не сопровождается определением санкций за неисполнение таких обязанностей, а также правовых последствий, которые должны наступать после истечения сроков, назначенных для исполнения таких обязанностей (см. заключение 4).
Кроме того, Закон № 342-ФЗ противоречит Закону № 218-ФЗ в следующем отношении:
1) Закон № 218-ФЗ утверждает принцип добровольности регистрации прав на недвижимость - защищает обязательность наличия на то желания у частных лиц;
2) Закон № 342-ФЗ также придерживается этого принципа (что проявляется, в частности, в том, что этим законом не признается возможность понуждения частных лиц к соблюдению СЗЗ, не по их инициативе установленным, но установленным публичной властью), с одной стороны, но, с другой стороны, этим же законом частные лица - правообладатели производственной недвижимости понуждаются независимо от наличия, отсутствия у них на то желания к определенному предельному сроку (не позднее 1 октября 2019 года) совершить действия, необходимые для принятия решений об установлении индивидуальных СЗЗ (см. раздел 1, шаг 4).
Анализ показывает, что указанные про-
тиворечия и ошибки не являются автономными, случайно возникшими, но строго согласуются со вторым, «внешним», компонентом оценки закона - с его концептуальной особенностью, которая заключается в индифферентности, фактическом безразличии к вопросам целевого системного воздействия со стороны власти на действия частных лиц в направлении совершенствования посредством территориального планирования экологической ситуации на урбанизированных территориях.
3.2. Сопоставление положений Закона № 342-Ф3 с положениями максимальной модели установления СЗЗ
В этом подразделе мы имеем возможность ограничиться краткими констатация-ми выявленных фактов и обстоятельств, поскольку имеются основания ссылаться на соответствующие позиции аналитической таблицы, представленной в приложении 27. Итак, посредством новелл Закона № 342-ФЗ зафиксированная модель установления СЗЗ, сопоставленная с максимальной моделью (оптимальной с точки зрения эффективности и результативности воздействия на регулируемые процессы) отличается следующими особенностями (для модели согласно Закону № 342-ФЗ):
• отсутствует система контроля за развитием территорий в части СЗЗ - система целевого направления в запланированное русло посредством документов градорегулирования (ГП, ПЗЗ) процессов распространения, нераспространения, сокращения, упразднения СЗЗ 28;
• отсутствуют юридически значимые границы СЗЗ, утвержденные в документах градорегулирования - ГП, ПЗЗ 29;
27 Приводимые далее ссылки на соответствующие строки содержащейся в приложении таблицы дают возможность более детально изучить и оценить различные положения модели, созданной посредством Закона № 342-ФЗ, в сопоставлении с иными моделями.
28 См. строку 1 таблицы.
29 См. строку 2.1 таблицы.
отсутствуют положения, согласно которым сведения об утвержденных в документах градорегулирования (ГП, ПЗЗ) границах СЗЗ подлежат отображению в ЕГРН 30;
отсутствует возможность применения двухэтапной технологии установления юридически значимых границ СЗЗ -сначала в документах градорегулирования (ГП с трансляцией в ПЗЗ), затем (при необходимости) - в индивидуальных проектах СЗЗ 31; отсутствует возможность целенаправленно воздействовать на нераспространение, сокращение (при необходимости) площади распространения СЗЗ посредством применения правового института несоответствующего использования объектов градостроительным регламентам, содержащимся в ПЗЗ, - института, определенного пунктом 4 статьи 85 ЗК РФ и частями 8, 9, 19 статьи 36 ГрК РФ 32; не является основанием для отказа в принятии решений об установлении индивидуальных СЗЗ соответствие либо непротиворечие индивидуальных проектов СЗЗ документам градо-регулирования - ГП, ПЗЗ 33; посредством федерального закона создается ситуация, когда частный субъект, инициирующий установление СЗЗ, формально и по существу освобожденный от необходимости действовать в соответствии с контекстом, определенным документами градорегулирования (ГП, ПЗЗ), «всегда прав», а субъекты, применительно к недвижимости которых устанавливаются ограничения посредством «чу-
30
31
32
33
34
35
36
См. строку См. строку См. строку См. строку См. строку См. строку См. строку См. строку
2.2 таблицы. 3 таблицы. 5.2 таблицы. 7.1 таблицы. 14 таблицы.
15.1 таблицы.
15.2 таблицы. 15.5 таблицы.
жих» СЗЗ, «всегда неправы» 34; установлена дата, после наступления которой прекращается действие установленных посредством документов территориального планирования и ПЗЗ границ СЗЗ, поскольку абсолютное большинство таких границ было установлено в виде ориентировочных, расчетных (предварительных) границ СЗЗ на основании СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, а именно такие СЗЗ должны прекратить существование после 1 января 2020 года 35; установлена предельная дата (1 октября 2019 года) для того, чтобы правообладатели соответствующей недвижимости обратились с заявлениями об установлении СЗЗ с приложением необходимых документов - суть индивидуальных проектов СЗЗ 36; не установлены санкции за неисполнение к назначенной дате (1 октября 2019 года) соответствующих требований, а также не установлены последствия, которые должны были бы наступать после указанного неисполнения, кроме указания о наличии права у органов власти и правообладателей «накрытой» СЗЗ недвижимости обратиться с соответствующими заявлениями об установлении СЗЗ, то есть предварительно подготовив за свой счет индивидуальные СЗЗ для «чужих» объектов 37; не установлен правовой запрет на возникновение после 1 января 2020 года и впредь на неопределенно долго продолжающийся в будущее период времени ситуации, когда при фактическом наличии СЗЗ они будут отсут-
ствовать в формально-юридическом смысле, то есть фактически будет наноситься ущерб недвижимости и вред здоровью населения без возможности истребовать в суде соответствующую компенсацию согласно статье 57 ЗК РФ по причине отсутствия на то формальных оснований - отсутствия индивидуальных проектов СЗЗ, за невыполнение которых не установлены ни санкции, ни правовые последствия 38.
Последнее положение наиболее наглядным образом характеризует модель, созданную посредством Закона № 342-ФЗ, в сравнении с моделью максимальной, согласно которой указанная правовая неопределенность, риски и соответствующие конфликты не возникают по той простой причине, что юридически значимые границы СЗЗ должны быть первоначально установлены в документах градорегулирования в строго ограниченный законом период времени 39.
4. Резюме - краткие итоги оценки Закона № 342-ФЗ
На основе проведенного анализа получены основания для того, чтобы утверждать следующее.
Закон № 342-ФЗ является проявлением пока еще не до конца оцененной ошибочной логики, в результате применения которой возобладали концептуально неверные положения, в том числе по инерции, транслируемые из ранее принятых законов в новые законы, - положения, которые замкнули нормы рассматриваемого Закона в некий порочный круг, когда смысловые связи развертываются в следующей логикой предза-данной последовательности:
1) если все же будет осознана недопусти-
мость выхода из области рационального, то остальное сложится «само собой»: тогда мы будем обречены считать неоспоримой аксиомой положение, согласно которому по объективным основаниям абсолютно невозможно отрицать императивную необходимость создания системы рационального управления развитием территорий - системы, предполагающей, в частности, целевое воздействие со стороны власти на распространение, нераспространение либо уменьшение площадей, покрытых СЗЗ, а для того чтобы такой системе дать правовую возможность возникнуть и эффективно функционировать, необходимо, чтобы в документах территориального планирования, начиная с генеральных планов, устанавливались бы юридически значимые границы как пределы распространения СЗЗ в будущем - целевым образом установленные пределы для деятельности правообладателей производственной недвижимости, связанной либо с расширением, либо нерасширением, либо сужением СЗЗ в соответствии с такими пределами, осознанно направляющими развитие событий в рационально запланированное будущее;
2) сложилось так, что задолго до принятия Закона № 342-ФЗ был образован иными федеральными законами правовой базис для утверждения парадоксальной ситуации, когда тому, чему в императивном порядке надлежит быть созданным, нет никакой возможности быть созданным по причине наличия блокирующих правовых норм, которые при этом еще и воспринимаются в качестве исходно незыблемых фундаментальных положений - воспринимаются как бы контраксиомами указанной аксиоме 40;
3) при подготовке Закона № 342-ФЗ не был воспринят смысловой контекст, определяемый указанной выше аксиомой, а также существующих и будущих проблем
38 См. строку 15.6 таблицы
39 См. строку 5.1 таблицы.
40
Анализ показал, что, так называемые контраксиомы на самом деле оказались псевдоаксиомами по причине либо их исходной ошибочности, либо ложно декларируемой универсальности. См.: раздел 1, «Шаг 4.»; раздел 2, «Разблокирование третьего препятствия.».
установления СЗЗ: этот закон не выполнил должного, определяемого императивными требованиями правовой логики и технологии, обеспечения развития территорий - законодатель не взял на себя смелость и не внес необходимые изменения в федеральные законы для обеспечения условий создания того, чему необходимо быть, - чему не существовать невозможно. Вследствие принятой позиции «робости невмешательства» в императивно необходимое устранение ошибочно созданных правовых коллизий должно было случиться тому, чтобы Закон № 342-ФЗ:
• принял как должное, как нечто, не подлежащее изменению, - как ситуацию, когда то, что необходимо выполнить, якобы невозможно выполнить, а значит, якобы и не нужно выполнять вовсе;
• не выполнил своей главной задачи -создание правовых условий для упорядочения процессов установления СЗЗ, а, не выполнив этой императивной задачи, оказался заведомо обреченным деструктивно воздействовать на развертывание указанных процессов в будущем.
Можно сделать вывод о том, что прежняя практика установления СЗЗ, до принятия Закона № 342-ФЗ, основывалась на зыбкой почве правовой неопределенности и процедурной незавершенности благодаря одним квазиправовым инструментам, а после принятия Закона № 342-ФЗ будет утверждаться неопределенность, но модифицированная благодаря уже другим квазиправовым инструментам, на сей раз почти без всякого направляющего воздействия власти посредством документов градорегулирования на эту практику.
Ввиду очевидности представляется риторическим ответ на вопрос, какой с точки зрения логики законотворчества должна быть судьба Закона № 342-ФЗ, который был призван урегулировать, однако не урегулировал должным образом правоотношения, возникающие при установлении СЗЗ.
ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ
ИСТОЧНИКИ
1. О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 3 августа 2018 года № 342-Ф3. Доступ из справочной правовой системы «Консуль-тантПлюс».
2. Земельный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 136-Ф3. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
3. Градостроительный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 190-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
4. Азбука градостроительного зонирования. URL: http://abc-urban.ru/docfiles/tema1 /6%20A%20Azbuka%20gradzone.pdf
5. Азбука территориального планирования. URL: http://abc-urban.ru/docfiles/tema1 /5%20A%20azbuka%20terzone.pdf
6. Азбука проверки результатов проектирования. URL: http://abc-urban.ru/docfiles/ tema1/13%20A.pdf
7. О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части вопросов территориального планирования Федеральный закон от 20 марта 2011 года № 41-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
8. Трутнев Э. К. Комментарий к Градостроительному кодексу Российской Федерации в части института территориального планирования, измененного Федеральным законом от 20.03.2011 № 41-ФЗ // Имущественные отношения в Российской Федерации. 201. № 8. Также см. URL: http://www. urbaneconomics.ru/node/4617
9. О государственной регистрации недвижимости : Федеральный закон от 1 3 июля 2015 года № 218-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «Консультант-Плюс».
10. Азбука градостроительного нормирования. URL: http://abc-urban.ru/docfiles/ tema1/8%20A%20Azbuka%20gradnorm. pdf
11. Об утверждении правил установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон : постановление Правительства Российской Федерации от 3 марта 2018 года № 222 : в редакции постановления от 21 декабря 2018 года № 1622. Доступ из справочной правовой
* *
системы «КонсультантПлюс».
12. О введении в действие новой редакции санитарно-эпидемиологических правил и нормативов СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов : постановление главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 25 сентября 2007 года № 74 (с изменениями от 25 апреля 2014 года). Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
Окончание в следующем номере журнала.
КАК ПРОДАТЬ ДАЧУ НА ПАДАЮЩЕМ РЫНКЕ
В Департаменте загородной недвижимости компании ИНКОМ-НЕДВИЖИМОСТЬ Недвижимость объясняют, что влияет на стоимость дачи при продаже и какие шаги стоит предпринять, чтобы повысить шансы на ее быструю и выгодную реализацию. Так, специалисты предупреждают, что наличие недостроя на участке, неработающие технические системы в доме и сомнительные дизайнерские решения могут снизить цену дачи в диапазоне от 10 до 35 процентов, а наличие полного комплекта документов, грамотный показ и дружелюбные соседи пойдут в неоспоримый плюс.
Первым делом
Чтобы продать загородное жилье максимально выгодно, главное, что необходимо сделать, - установить адекватный рынку ценник. Если собственник указывает цену, на 20-30 процентов превышающую реальную стоимость объекта, то существует большая вероятность того, что срок ожидания покупателя затянется на год и более, а сумма сделки в итоге окажется на 10-15 процентов меньше, чем в действительности стоит лот. Дело в покупательской психологии - значительный спад цены за время нахождения объекта в экспозиции может вызвать у потенциальных клиентов сомнения в его качестве. Корректное ценообразование особенно актуально сегодня, когда 80 процентов лотов на загородной «вторичке» имеют необоснованно высокую стоимость.
Что еще нужно для успешной продажи дачи?
Порядок бьет класс
И дом, и участок следует привести в максимально возможный порядок. Если на участке есть недостроенные помещения, например баня, хозблок или гостевой дом, то их надо либо разобрать, либо достроить. Наличие подобных «арт-объектов» способно снизить стоимость дачи на 10-15 процентов.
Внешне дом должен быть в оптимальном состоянии. «Хорошо разбирающихся в строительстве покупателей немного, - говорит руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов. - Но всем важно, как выглядит дом, который они собираются приобрести. К тому же дачи часто покупают женщины или семейные пары, а для женского взгляда эстетическая сторона вопроса играет большую роль. Поэтому ни в доме, ни на участке не должно быть грязи или строительного мусора.»
Важней всего погода в доме
Все технические системы дома необходимо привести в рабочее состояние. «Если из кранов не течет вода и им требуется ремонт, одно это может произвести крайне негативное впечатление, -предупреждает директор Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Антон Архипов. - Если показ проходит в холодное время года, дом желательно заранее протопить, чтобы клиенту было комфортно в нем находиться». Неработающие инженерные системы могут отнять до 12 процентов от цены дачи.
Окончание на с. 42
инкфм
