CC BY
130
Вестник Самарской гуманитарной акалемии. Серия «Право». 2013. № 1(13)
ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ
© Е. С. Крюкова
Крюкова Елена Сергеевна кандидат юридических наук доцент кафедры гражданского и предпринимательского права Самарский
государственный университет
В статье рассматриваются актуальные вопросы прелоставления и оплаты коммунальных услуг с учетом особенностей отлельных способов управления многоквартирными ломами.
Ключевые слова: коммунальные услуги, управляющая организация, товарищество собственников жилья, ресурсоснабжающая организация.
Проводимая в последние годы модификация способов управления многоквартирными домами существенно отражается на системе предоставления коммунальных услуг, поскольку именно выбранным в многоквартирном доме способом управления обусловлен порядок предоставления и оплаты коммунальных услуг.
Предоставление коммунальных услуг — одна из наиболее значимых и противоречивых сфер жилищных отношений. Качество и порядок предоставления коммунальных услуг, структура и размеры платежей за коммунальные услуги, ответственные за предоставление услуг лица — это лишь часть важнейших вопросов, возникающих в обозначенном секторе. Существующие в правоприменительной практике проблемы не всегда находят разрешение в постоянно обновляющихся положениях жилищного законодательства.
Законодатель предлагает несколько вариантов управления многоквартирными домами:
— непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
— управление товариществом собственников жилья, жилищным или иным специализированным потребительским кооперативом;
— управление управляющей организацией.
Выбранный собственниками способ управления многоквартирным домом может быть дополнен различными элементами, предусмотренными законом. В частности, согласно ст. 164 ЖК РФ при непосредственном управлении многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет более чем двенадцать, собственники помещений в данном доме заключают договор оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества с управляющей организацией. Договоры же на оказание коммунальных услуг заключаются с ресурсоснабжающими организациями каждым собственником помещения от своего имени. Товарищество собственников жилья или кооператив в свою очередь могут привлечь управляющую организацию посредством заключения с ней договора управления многоквартирным домом (ст. 162 ЖК РФ).
Следует учитывать также наличие собственников, не являющихся членами товарищества или кооператива, в таком многоквартирном доме, для которых установлен собственный порядок оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги. Кроме того, в судебной практике есть примеры, свидетельствующие о том, что решение собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе в качестве способа управления - управляющей организации не влечет обязанность всех собственников заключить с ней договор, так как в данном случае управляющая организация не была выбрана по результатам открытого конкурса, объявленного органом местного самоуправления, а, следовательно, договор не относится к числу обязательных [1]. Названный подход делает правовое положение части собственников в доме, управляемом управляющей организацией, совершенно неопределенным.
Увеличение договорных связей внутри каждого из способов управления многоквартирным домом негативно сказывается на порядке предоставления и оплаты коммунальных услуг. Выстроенные законодателем сложные схемы управления, к сожалению, не отличаются четкостью и согласованностью.
Важен вопрос выявления лиц, на которые законодатель возлагает обязанность предоставления коммунальных услуг, с целью обозначить их место в системе складывающихся правовых связей. Действующие Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 6.05.2011 № 354 [2] в зависимости от ситуации наделяют правами и обязанностями исполнителя как управляющую организацию, товарищество собственников жилья, жилищный или иной специализированный кооператив, так и ресурсоснабжающую организацию. Согласно приведенному в указанном нормативном акте определению исполнителем является юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы либо индивидуальный предприниматель, предоставляющий потребителю коммунальные услуги, производящий или
приобретающий коммунальные ресурсы и отвечающий за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги.
Следовательно, предоставление коммунальных услуг опосредовано двумя видами договоров: договор об оказании коммунальных услуг между потребителем и исполнителем и договор о приобретении коммунальных ресурсов между исполнителем и ресурсоснабжающей организацией. Законодателем в настоящее время избрана позиция, согласно которой в основном управляющая организация или ТСЖ (кооператив) выступают исполнителями коммунальных услуг, они берут на себя именно функции предоставления, а не обеспечения предоставления и не организации предоставления услуг. Отсюда и доктринальные споры о правовой природе договора управления многоквартирным домом, в котором в качестве одной из составляющих управления указано на предоставление коммунальных услуг [3, 4]. Но, несмотря на законодательный подход, в юридической литературе продолжает обсуждаться вопрос о правовом положении управляющей организации, товарищества или кооператива при предоставлении коммунальных услуг. Насколько необходимо наделять их статусом исполнителя, а не посредника в сфере предоставления коммунальных услуг (именно такой вариант был закреплен в ранее действовавших нормативных актах) — это вопрос, на который неоднократно обращалось внимание в научной литературе. Как нам видится, изменение ответственного лица, появление фигуры исполнителя наряду с ресурсоснабжающей организацией не вызвало бы широкого обсуждения и не отражалось бы негативно на правах граждан, если бы к управляющим организациям предъявлялись более строгие профессиональные требования.
Учитывая так называемую «опосредованность» предоставления коммунальных услуг, и возможное наличие дополнительных элементов в рамках выбранных собственниками способов управления многоквартирными домами, необходимо разобраться в том, кто именно займет место исполнителя коммунальной услуги внутри многоуровневых моделей управления. В соответствии с ч. 6 ст. 155 ЖК РФ, регулирующей порядок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, члены товарищества собственников жилья либо кооператива вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в порядке, установленном органами управления этих организаций. Чаще всего большая часть платежей перечисляется членами собственно товариществу или кооперативу. Не являющиеся же членами товарищества или кооператива собственники при управлении домом только посредством ТСЖ (кооператива) вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с этими юридическими лицами.
При заключении товариществом собственников жилья или кооперативом договора управления многоквартирным домом плата за коммунальные услуги вносится управляющей организации. Товарищество (кооператив) в свою очередь осуществляет контроль за выполнением управляющей организацией обязанностей по предоставлению коммунальных услуг
(п. 2.2. ст. 161 ЖК РФ). Но ведь договор управления предполагает совершение управляющей организацией целого комплекса действий по содержанию и ремонту дома, и наряду с этим предоставление коммунальных услуг. Поэтому нелогично в рамках последней модели управления перечислять управляющей организации лишь платежи за коммунальные услуги. Вероятно, собственники вправе обращаться с претензиями относительно порядка и качества предоставления коммунальных услуг именно к товариществу собственников жилья либо кооперативу, поскольку не связаны с управляющей организацией договорными отношениями, вместе с тем ч. 11 ст. 161 ЖК РФ указывает, что при заключении товариществом либо жилищным и иным специализированным потребительским кооперативом договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией коммунальные услуги собственникам и пользователем помещений в доме предоставляются управляющей организацией, следовательно, она выступает в роли исполнителя. Из положений ЖК РФ не ясно также изменится ли порядок оплаты коммунальных услуг при привлечении управляющей организации для собственников — не являющихся членами товарищества либо кооператива, на каком основании в последнем случае ими должны перечисляться платежи управляющей организации.
Кроме того, на основании решения общего собрания членов товарищества либо кооператива собственники могут вносить плату за все или некоторые коммунальные услуги (за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества в доме) ресурсоснабжающим организациям. При этом внесение платы за коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям признается выполнением собственниками и нанимателями помещений в данном доме своих обязательств перед товариществом и кооперативом, которые остаются обязанными за надлежащее качество коммунальных услуг лицами. Аналогичным правом наделены собственники при управлении домом управляющей организацией. По мнению О. Г. Савицкой, при заключении прямых договоров между гражданами и ресурсоснабжающими организациями представляется затруднительной реализация квалифицированного контроля за соблюдением прав и интересов потребителей, возможность привлечения нарушителей к гражданско-правовой ответственности, а также возможность снижения размера оплаты в случае ненадлежащего выполнения договорных обязательств по срокам, объемам и качеству поставки ресурсов [5]. Возвращаюсь к уже высказанному мнению отметим, что согласились бы с автором, если бы речь шла о добросовестных и высоко профессиональных управляющих организациях, действительно выполняющим возложенные на них обязанности, коих очень мало. В настоящее же время большое количество недобросовестных юридических лиц, использующих деньги собственников в своих интересах и перечисляющих платежи ресурсоснабжающим организациям несвоевременно. В силу отсутствия законодательно закрепленных высоких требований к управляющим организациям предоставление собственникам выбора может выступить дополнительной гарантией их прав при оплате коммунальных услуг. Но у этого явления есть и обратная
сторона, поскольку необходимость деления платы на части возможно приведет к путанице в расчетах и затруднениям по взысканию платежей.
При непосредственном управлении домом, количество квартир в котором превышает двенадцать, взаимосвязанные и взаимозависимые функции по управлению разбиваются между самими собственниками и управляющими организациями, осуществляющими только содержание и ремонт многоквартирного дома. Но качество и порядок предоставления коммунальных услуг во многом определяется состоянием общего имущества многоквартирного дома, включающего в себя инженерные сети и прочую инфраструктуру, используемую для их подачи. В этой связи возможны многочисленные споры относительно выявления ответственных за некачественное обслуживание лиц, отсутствие должного и профессионального контроля.
Следует остановиться также и на положениях ст. 161.1 ЖК РФ, согласно которой, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья, дом не управляется кооперативом и при этом в нем более четырех квартир, собственники помещений на общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. В теории на этот счет отмечается, что изменения, внесенные в ЖК РФ Федеральным законом от 04.06.2011 № 123-Ф3 в этой части, еще более остро ставят вопрос о понимании модели управления многоквартирными домами. Не затрагивая в общем систему способов управления, законодатель вводит новый институт управления — совет многоквартирного дома, который не включен в число способов, но закреплен в качестве обязательного образуемого при выборе собственниками многоквартирного дома такого способа, как управление домом управляющей организацией. Таким образом, совет многоквартирного дома — это то звено, без которого по смыслу нововведений в ЖК РФ не может возникнуть и быть реализовано управление домом управляющей организацией [6].
Совет многоквартирного дома, наряду с другими функциями, осуществляет контроль за качеством предоставляемых коммунальных услуг (п. 5 ст. 161.1 ЖК РФ). Несмотря на то, что возможности собственников расширены посредством деятельности совета многоквартирного, как верно указано в литературе, отсутствие предписаний о ведении органами местного самоуправления учета избранных советов и их председателей на практике не будет способствовать их легитимному восприятию во взаимоотношениях с управляющими и ресурсоснабжающими организациями [7].
Не менее значим и тот факт, что в случае, когда контрагентом управляющей организации по договору управления является товарищество собственников жилья, жилищный или иной специализированный кооператив исключается применение к отношениям, основанным на договоре управления, ряда льготных норм, предусмотренных для потребителей. Потребителями же согласно п. 1 Постановления Правительства РФ от 6.05.2011г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» признаются лица, пользующиеся жилым помещением на праве собственности
или ином законном основании и потребляющее коммунальные услуги. Например, организация теряет право на взыскание неустоек и компенсацию морального вреда при предоставлении услуг ненадлежащего качества (п. 33 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов). В силу прямого указания ЖК РФ (ст. 162) право на односторонний отказ от договора при неисполнении управляющей организацией его условий принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме. Если же контрагентом управляющей организации является товарищество собственников жилья, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив, то воспользоваться таким правом они не смогут. Совершенно не учтен тот факт, что названные некоммерческие организации имеют специфический статус, защищают интересы своих членов и играют особую роль в управлении многоквартирным домом. Перечисленные обстоятельства необходимо принимать во внимание в ходе нормотворчества в жилищной сфере. Кроме того, собственники все свои претензии будут предъявлять не к управляющей организации, а к товариществу собственников жилья или кооперативу, впоследствии товарищество либо кооператив привлекут к ответственности управляющую организацию, однако, возможно уже в меньшем объеме, поскольку не находится в льготном положении потребителя.
Нерешенных проблем и вопросов в этой сфере по-прежнему остается немало. На наш взгляд, при совершенствовании правового регулирования в жилищной сфере для улучшения качества управления многоквартирным домом и предоставления коммунальных услуг, законодатель должен ориентироваться на упрощение, а не усложнение системы в целом. Нагромождение элементов, переплетение договорных связей не приведет к прозрачности, доступности и ответственному отношению профессиональных участников названной области отношений к выполнению своих функций.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
1. Постановление ФАС СЗО от 13.06.2007 по делу А56-36199/2006.
2. Собрание законодательства РФ от 30.05.2011. № 22. Ст. 3168.
31 Бычков, А. И. Правовая природа договора на управление многоквартирным домом: смешанный или самостоятельный договор?// Юридический мир. — 2011. — № 10.
4 Козлова, Е. Б. Договор управления многоквартирным домом: гражданско-правовая природа и место в системе договоров // Законы России: опыт, анализ, практика. — 2008. — № 8.
51 Савицкая, О. Г. Особенности правового положения управляющей организации в сфере предоставления коммунальных услуг // Юрист. — 2012. — № 2
6. Тарасова, А. Е. Правовая квалификация модели управления многоквартирными домами в жилищном законодательстве РФ// Жилищное право. — 2011. — № 9.
7. Миронов, И. Б. Совет дома как способ повышения эффективности управления многоквартирным домом // Семейное и жилищное право. — 2012. — № 1
