CC BY
33
ЛЕВЧЕНКО Н.А.
вопросы повышения инвестиционной привлекательности рынка жилищно-коммунальных
услуг
п
ш
Развитие рынка жилья относится к числу приоритетных социально-экономических задач. В современных условиях, осуществляя процесс реформирования жилищной сферы на территории Российской Федерации, определяющая цель государственной жилищной политики - разработка механизмов повышения доступности жилья для различных категорий населения. Так, обеспеченность жильем в регионах РФ практически в два раза ниже минимально допустимой по международным стандартам; кроме того, в улучшении жилищных условий нуждается около 60% российских семей, а потребность в строительстве жилья составляет 46% от существующего жилищного фонда [4]. Кроме того, неблагоприятную тенденцию усу- ¡? губляет также аварийность и ветхость значительной части имеющегося жилого фонда, а так- щ же его несоответствие современным рыночным требованиям.
В настоящее время осуществляется приоритетный национальный проект «Доступное ^ и комфортное жилье - гражданам России», основным инструментом реализации которого z служит федеральная целевая программа «Жилище» на 2002-2010 гг. (включая подпрограммы, входящие в ее состав). В случае создания необходимых условий для ускорения темпов жилищного строительства и повышения платежеспособного спроса населения ускорения о темпов жилищного строительства и повышения платежеспособного спроса населения, вышеупомянутый проект вполне жизнеспособен и применим к реализации, однако для дости- N жения намеченных целей и обоснования принимаемых решений необходим постоянный мо- § ниторинг рынка жилья. При этом особую значимость приобретают индикаторы, отражающие Ш изменение доступности жилья для населения. Игнорирование проблем, связанных с рынком <о жилья, может способствовать экономической и социальной нестабильности, снижению темпов экономического роста, ухудшению структуры хозяйства, снижению занятости и жизнен- ¡5 ного уровня населения. s
По расчетам Федерального агенства по жилищно-коммунальному хозяйству РФ, для об- а новления основных фондов жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) страны требуется g приблизительно 2140 млрд. руб. [1]. При этом необходимы средства на новое строительство > как жилья, так и коммунальной инфраструктуры. В рамках упомянутого проекта «Доступное £5 и комфортное жилье - гражданам России» на первом этапе (2006-2007 гг.) предполагается i осуществить государственные инвестиции в размере 212,9 млрд. руб., в том числе прямые ю - 122,9 млрд. руб. и государственные гарантии - 90 млрд. руб. Однако без привлечения вне- о бюджетных источников инвестиций осуществить решение проблемы ЖКХ представляется о трудновыполнимым. ji
В настоящее время 77% жилищного фонда страны находится в частной собственности о [6, с. 292] и преобладающая доля населения ориентируется именно на покупку жилья, что о позволяет нам акцентировать внимание на факторах доступности жилья: в международной ° практике термин «доступность жилья» (housing affordability) означает возможность приоб- g ретения жилья потребителем. Так, основное влияние доступность жилья оказывают следую- о щие факторы: cl
о ш
- стоимость жилья;
- стоимость ипотечного кредита (процентная ставка);
- совокупный доход домохозяйства;
- величина налога на недвижимость;
- уровень платы за жилищно-коммунальные услуги; о
- размер страховых выплат и т.п. -т
Несомненно, архиважнейшим фактором, влияющим на доступность приобретения жилья, являются доходы населения (табл. 1). Кроме того, рост последних способствует увеличению платежеспособного спроса на жилье, что в свою очередь приводит к росту цен на рынке жи-
0
1
о А)
лья в условиях превышения спроса над предложением.
таблица 1
Реальные располагаемые денежные доходы (в % к соответствующему периоду предыдущего года) (источник: [3, с. 82-93]).
Период Значение показателя, всего за год Кварталы
1 2 3 4
2002 111,1 109,9 109,5 109,1 115,5
2003 115,0 118,2 115,4 112,9 114,6
2004 110,4 113,0 108,4 109,5 110,8
2005 111,1 105,1 114,1 112,7 111,9
2006 110,0 106,8 113,2 111,4 108,6
^ Однако, кроме собственных сбережений, формируемых главным образом за счет доходов, _о для приобретения жилья домохозяйства могут воспользоваться заемными средствами. К со-
□ жалению, низкие доходы основной массы населения (при высокой доле в расходах текущего потребления) и в большинстве случаев монопольно завышаемая рыночная цена квадратного метра жилья привели к некоторому сокращению объемов строительства. При существующих
^ темпах инфляции (в 2006 г. данный показатель составил 9,7%) [7] немногие потенциальные ^ заемщики согласятся использовать накопительные вклады и оставлять свои денежные средс-Ш тва в ожидании ипотечного кредита.
2 В сложившихся условиях основная роль государства состоит в том, чтобы сформировать I- механизмы дополнительной поддержки жилищно-коммунального хозяйства, а также созда-^ ние благоприятных условий для привлечения частных инвестиционных ресурсов. Следует
□ отметить, что меры по стимулированию инвестиционного процесса в ЖКХ не принесут ощу-О тимого результата до тех пор, пока данная отрасль не будет отличаться конкурентоспособностью на рынке капитала. Таким образом, основные усилия целесообразно аккумулировать на развитии доходной базы ЖКХ и снижение инвестиционных рисков, связанных с тарифным
о регулированием. Наиболее весомыми причинами, ограничивающими приток инвестицион-£ ных ресурсов на рынок жилищно-коммунальных услуг, являются:
о - отсутствие объективной и предсказуемой методики формирования тарифов и высокий ф инвестиционный риск потери или увеличения срока окупаемости вложенных средств;
- отсутствие гарантий со стороны государства и органов местного самоуправления по о полному исполнению бюджетных обязательств перед ЖКХ;
0 - высокая дебиторская и кредиторская задолженности предприятий и организаций ЖКХ
1 и, как следствие, их неустойчивое финансовое состояние;
^ - отсутствие собственных источников финансирования инвестиций у предприятий и орех ганизаций ЖКХ.
< Несмотря на то, что российское законодательство предусматривает возможность обра-о щения взыскания на предмет ипотеки и удовлетворение требований кредитора в случае ф невозможности погашения кредита заемщиком, в действительности же трудновыполнимо о осуществить выселение из заложенного объекта недвижимости в том случае, если предмет о ипотеки - жильё. Таким образом, формируются значительные кредитные риски при ипотеч-о ном кредитовании жилья, а следовательно, и высокие процентные ставки, что в свою очередь о способствует снижению доступности кредитных ресурсов.
^ При невысоком интересе со стороны инвесторов к ЖКХ в современных условиях ограни-| чения бюджетных расходов на финансирование отрасли приобретают особую актуальность о внеэкономические методы покрытия дефицита финансовых ресурсов, например, получив™ шая распространение процедура включения в тарифы инвестиционной надбавки. Однако, | хозяйственная политика, осуществляемая на подобных принципах, изначально дезоргани-ф зована, поскольку не отвечает рыночным методам и ориентирована на снижение эффектив-^ ности управления. Кроме того, следует с особой осторожностью относиться к применению о административных методов привлечения инвестиционного капитала. 9 В процессе жилищного финансирования можно обозначить два важных момента: креди-Ф тование строительства жилья и кредитование покупки жилья населением. Эти виды финанси-
рования существуют обособленно, поскольку присутствует риск затягивания или незавершения строительства. Финансирование через выпуск ценных бумаг и жилищных сертификатов еще не является активным способом привлечения средств в жилищное строительство, а тем более в реконструкцию жилищного фонда города, главным образом из-за отсутствия доверия со стороны населения к гарантиям властей, инвестиционных фондов и строительных организаций. Кроме того, процесс выпуска ценных обязательств является достаточно трудоемким и дорогостоящим.
Безусловно, ипотечное кредитование - это важный фактор активизации процессов воспроизводства жилищного фонда, позволяющий привлекать значительный объем внебюджетных средств на рынок жилья. Таким образом, содействие развитию рынка ипотечного кредитования, несомненно, значимый шаг в направлении развития жилищной сферы. Однако, не менее значимы при этом региональная специфика и осторожность при реализации конкретных мероприятий. Так, не лишено достоверности мнение, что развитие ипотечного жилищного кредитования несколько способствует росту цен на жилье, снижая тем самым
2. Существует необходимость реструктуризации задолженности предприятий и организаций ЖКХ по платежам в бюджет. Учитывая то, что основной причиной роста деби-
П
доступность его приобретения. Главное решение в обеспечении доступности ипотеки лежит все-таки в сфере строительства, при этом особое внимание должно уделяться работающему ь населению, располагающими средними доходами, накоплениями и уже имеющему жилье в щ собственности. По данным Федеральной регистрационной службы и расчетам Агенства по ипотечному жилищному кредитованию, доля сделок с использованием ипотечных кредитов ^ на рынке жилья в России составила около 6% в первом полугодии 2006 г. (примерно 4% - в И 2005г). По отдельным федеральным округам в первом полугодии 2006г. она колебалась от 2% ^ (в ЮФО) до 11% (СФО) [2]. К сожалению, приобретение стандартного жилья с помощью ипо- ^ течных кредитов пока недоступно для семей со средним и низким уровнем дохода. Сущест- о венной проблемой остается и сильная региональная дифференциация доступности жилья, несмотря на наблюдаемую тенденцию сглаживания этих различий.
В настоящее время вызывает справедливые нарекания методика формирования тарифов □ на жилищно-коммунальные услуги, применяемая на большинстве предприятий и организа- ^ ций ЖКХ. Ценообразование в ЖКХ не только не поддерживает экономические интересы по- О тенциальных инвесторов, но и препятствует сокращению затрат. Таким образом, для решения 0 проблемы привлечения инвесторов на рынок жилищно-коммунальных услуг требуется сле- Ей дующий комплекс взаимосвязанных мероприятий: §
1. Установление объективной и предсказуемой системы формирования тарифов, вели- ^ чина которых должна покрывать текущие затраты и обеспечивать средства на инвес- § тирование, сформированные в виде амортизационного и ремонтного фондов. Кроме > того, тариф должен быть экономически доступным для большинства потребителей.
0
1 I
ф
торской задолженности последних является государственное регулирование отрасли, о
справедливо списание задолженности по пеням, процентам и штрафам перед бюдже- о тами всех уровней.
3. Наличие гарантий возврата вложенных средств инвесторов. При нынешней ситуации £5 органы местного самоуправления фактически кредитуют местные бюджеты за счёт £5 ЖКХ. Избежать подобной ситуации возможно путем передачи функции по расчету и ^ установлению тарифов специальному независимому от администрации местного само- § управления регулирующему органу. о
4. Кроме того, помимо внешних источников финансирования инвестиций на рынке жи- о-лищно-коммунальных услуг, следует обратить внимание на развитие внутренних ис- | точников. Так, одним их эффективных способов ускорения процесса обновления ос- о новных фондов является гибкая государственная политика амортизации основных ® средств. Необходимость введения амортизационных льгот в ЖКХ вызвана потребностью в сокращении сроков окупаемости инвестиций. о
т
ЛИТЕРАТУРА §
1. Дареев А.Е. Повышение инвестиционной привлекательности организаций ЖКХ // ЭКО. §
2007. № 2. $
2. Косарева Н., Туманов А. Об оценке доступности жилья в России // Вопросы экономики. 2007. № 7.
3. Основные социально-экономические показатели РФ за 2002-2006 гг. // Вопросы статистики. 2007. № 3.
4. Оценка масштабов и динамики изменения платежеспособного спроса на жильё и объёмов жилищного строительства в России: краткое изложение основных результатов и выводов // Официальный сайт Фонда «Институт экономики города» (http//www. urbaneconomics.ru).
5. Постановлением Правительства РФ № 865 от 31.12.2005.
6. Социальное положение и уровень жизни населения России, 2006: Стат. сб. М.: Росстат, 2006.
7. Фактически сложившиеся в 2006 году тенденции экономического развития стран СНГ по сравнению с прогнозами // Вопросы статистики. 2007. № 7.
СП
.о ь о
х
ЛЕВЧЕНКО С.В.
управление пространственно-экономическими трансформационными процессами на региональном уровне
N □
□ Ставропольский край как субъект федерации входит в Северо-Кавказский экономический
район и в Южный федеральный округ. "V" Учитывая, что территория России составляет 17,1 млн. кв. км (11,5%) земной суши, а это о значит обширность занимаемого страной пространства, неравномерность населения и хо-ю зяйственного освоения территории, богатство и разнообразие природных условий и природ-о ных ресурсов, многонациональный состав населения и этническая мозаичность территории ф (наличие при повсеместном расселении русских большого числа ареалов комплексного про-^ живания отдельных народностей, сильные территориальные контрасты в экономической и ^ социальной сферах и т.д.).
0 Каждый из 89 субъектов Российской Федерации, исходя из вышесказанного отличается
1 от других размерами территории, природными условиями и природными ресурсами, населено нием и т.д. Кроме этого, субъекты федерации отличаются друг от друга степенью развитости
экономики (промышленность, сельское хозяйство, сфера услуг), транспортной инфраструк-^ турой (воздушный, железнодорожный, морской транспорт и разветвленность путей и т.д.), о структурой населения (экономически активного населения, дети, старики и т.д.). У каждого
2 региона есть свои особенности, которые необходимо учитывать.
5 Безусловно, большое значение при анализе жизнедеятельности того или иного региона о имеет эффективность управления процессами пространственно-экономическими трансфор-
0 мациями, инвестиционная привлекательность региона, эффективность использования трудового и интеллектуального потенциала, экологического состояния региона, уровень жизни
^ людей, смертность (в том числе детская), социально-политическая стабильность и т.д. Как и вся наша страна, каждый регион обладает уникальностью своих особенностей, которые нео обходимо не только учитывать, но и максимально использовать для дальнейшего развития и ™ повышения благосостояния живущих в этом регионе людей [2, с. 52-57]. § Ставрополь как город возник в 1778 году. Он входил в Кавказскую область, а в 1847 году ^ была сформирована Ставропольская губерния. Строительство Владикавказской железной до-
1 роги экономически усугубило положение Ставрополья, но в 1893 году была проведена железо нодорожная ветка на станцию Кавказская, и началось возрождение Ставрополья.
о За время своего существования Ставропольский край претерпел очень существенные 00 пространственно-экономические трансформации: в 50-е годы ХХ века от него отошли неко-
а 21
т
о I-
