«Жилищный вопрос» в трех измерениях Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

СОЦИАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ

И.М. Айзинова «ЖИЛИЩНЫЙ ВОПРОС» В ТРЕХ ИЗМЕРЕНИЯХ

В статье рассматриваются актуальные социально-экономические проблемы жилищной политики, жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства.

Жилищные условия, наряду с условиями труда, состоянием окружающей среды и развитием социальной инфраструктуры, являются основными составляющими понятия «условия жизни», и переоценить их влияние на интегральную характеристику качества жизни практически невозможно [1]. Исторические и культурные особенности, национальные традиции и социальные установки, поведенческие стереотипы и природные инстинкты всегда делали жилище не только центром частной жизни, но и системообразующим фактором среды обитания. Пожалуй, именно жилищные условия представляют собой наиболее сложный агрегат всего комплекса показателей условий жизни, поскольку в нем тесно переплетаются экономические возможности и социальные приоритеты, личное благосостояние и бюджетные ограничения, индивидуальные предпочтения и государственные стратегии, частные и общественные интересы (рис. 1). В сущности, поиску их согласования, нахождению баланса между ними и установлению границ и должны быть посвящены все усилия в этой сфере.

Специфика «жилищного вопроса» состоит в том, что его решение представляет собой результат взаимодействия жилищной политики, вырабатывающей стратегическое направление развития, жилищного строительства - как сегмента инвестиционной активности и производственной отрасли, реализующей эту траекторию, и жилищно-коммунального хозяйства как комплекса, занимающегося эксплуатационным обеспечением наличного и строящегося жилого фонда.

Краеугольным камнем и одновременно камнем преткновения жилищной политики является отношение государства к жилищным условиям населения как к конституционному праву граждан, гарантированному статьей Основного закона Российской Федерации, с одной стороны, и как к платному благу, потребляемому в меру индивидуального дохода, с другой. В сущности, центральный пункт жилищной политики и есть поиск меры в сочетании двух этих позиций.

Выбор государства (но, отнюдь, не населения) в пользу рыночного подхода к обеспечению жильем был сделан с самого начала жилищной реформы, а документальным законодательным воплощением стратегической концепции жилищной политики на современном этапе ее реализации стал Жилищный кодекс РФ [2]. Он дополняется специальными программами и проектами, направленными на защиту и целевую поддержку интересов отдельных категорий населения в сфере обеспечения жильем.

Жилищный кодекс состоит из восьми разделов, из которых четыре адресованы собственникам жилья. Сделанный еще в самом начале реформы выбор государства в пользу признания жилья преимущественно платным благом подчеркнут уже в ст. 2 раздела I, в которой в числе направлений по обеспечению условий для осуществления прав граждан на жилище на первое место поставлено содействие органов государственной власти и местного самоуправления развитию рынка недвижимости в жилищной сфере [2, с. 4].

Рис. 1. Блок-схема состава и взаимосвязи основных показателей качества жизни населения

Принятие Жилищного кодекса завершило и закрепило усилия государства по передаче жилищного фонда в собственность граждан. Для многих эта добровольнопринудительная приватизация была единственным способом приобрести какую-нибудь собственность в надежде воспользоваться номинально правами, предоставляемыми этим фактом. Действительно, некоторые подзаконные акты, опосредующие правоприменение Жилищного кодекса, в частности, в случае переселения граждан из ранее занимаемого жилья дают собственникам преимущества перед нанимателями.

Номинально рынок жилья появился в начале 1990-х годов, когда населению было разрешено приватизировать занимаемые жилые помещения. Однако, как свидетельствуют статистические данные, к 2004 г. в среднем по России было приватизировано всего 56% жилых помещений от числа подлежащих приватизации [3], причем в 20-ти субъектах Федерации этот уровень не достигал и половины. В результате к концу прошедших 15-ти лет в частной собственности находится менее трех четвертей (73,4%) жилищного фонда, в том числе 87,4% - сельского, который изначально в большинстве своем состоял из частных домовладений, и только 68,3% городского жилищного фонда, который, в основном, и приватизировался [3]. Непосредственно в собственности граждан, потенциально, но отнюдь не фактически выступающей объектом купли-продажи, сосредоточено и того меньше, причем за средним уровнем, как всегда, скрываются весьма существенные меж- и внутрирегиональные различия (табл. 1) (рассчитано по [4]).

Таблица 1

Жилищный фонд, находящийся в собственности граждан, по регионам Российской Федерации на конец 2004 г.,

% от общего объема жилищного фонда

Федеральный округ (ФО) В среднем Диапазон Внутрирегиональная дифференциация, в разах

максимального значения минимального значения

Российская Федерация 51,8 75,7 39,0

Центральный 48,3 Воронежская обл. 69,7 Тульская обл. 38,4 1,8

Северо-Западный 39,0 Псковская обл. 56,9 Карелия 27,0 2,1

Южный 75,7 Ингушетия 96,0 Астраханская обл. 60,0 1,6

Приволжский 51,8 Пензенская обл. 65,6 Кировская обл. 34,0 1,9

Уральский 51,1 Курганская обл. 59,1 Ямало-Ненецкий АО 31,9 1,8

Сибирский 52,5 Алтай 84,6 Эвенкийский АО 12,3 6,9

Дальневосточный 39,0 Саха (Якутия) 46,9 Чукотский АО 7,6 6,2

Межрегиональная диф-

ференциация, в разах 1,9 - - -

Естественно, что самая высокая доля жилого фонда, находящаяся в собственности граждан, имеется в Южном ФО, где 41% домашних хозяйств располагает индивидуальным домом, и 6% - частью дома, а например в Дагестане, в индивидуальных домах или их частях проживают соответственно 69 и 9%.

В главных урбанистических центрах - Москве и С-Петербурге в собственности граждан находился всего 61% жилого фонда. При этом в Москве 99% домохозяйств уже имеют отдельные квартиры, а в С-Петербурге 14% из них еще живут в коммунальных. Это заставляет предположить, что уровень приватизации, который для городского жилищного фонда в основном и определяет его долю, находящуюся в собственности граждан, зависит не только от формы жилья (индивидуальный дом - квартира в многоквартирном доме, или площадь в коммунальной квартире), но и от его качественных характеристик, в частности, от состояния жилищного фонда.

При среднем износе основных фондов жилищного хозяйства в 19,6%, в 13-ти субъектах Федерации этот показатель превышал 30%, в том числе в С-Петербурге он составлял 36,5%, в Липецкой области за три года вырос с 19 до 34%. Удельный вес ветхого и аварийного жилищного фонда в среднем по РФ составлял 3,2% а в Южном ФО - 5,7%, в Дальневосточном - 5,2%. В Дагестане доля ветхого и аварийного жилья достигала 34,6% всего жилищного фонда, в Коми-Пермяцком автономном округе - 24,4%.

Сдача жилых помещений в эксплуатацию после капитального ремонта по сравнению с 1995 г. уменьшилась в 2,5 раза, а по сравнению с 2001 г. - на 21%, в том числе в Центральном ФО она сократилась на 80%, в Северо-Западном - на 13%. В остальных федеральных округах за четыре года ситуация с капитальным ремонтом несколько улучшилась, но все равно далеко отставала от уровня 1995 г.: в Уральском ФО - в 2,6 раза, в Северо-Западном - в 3 раза, а в Центральном ФО капитально отремонтировано было в 9 раз меньше площади жилья, чем в 1995 г. [5].

Среди причин, по которым домашние хозяйства оценивают свои жилищные условия как неудовлетворительные, участники выборочного обследования на первое место поставили именно ветхость и необходимость капитального ремонта. На это указали 43,5% домашних хозяйств, в том числе 36,7%, проживающих в городской местности, и 66,2% - в сельской [4].

Что касается уровня благоустройства жилищного фонда, то всеми видами коммунальных удобств (водопроводом, канализацией, электричеством, центральным отоплением, горячим водоснабжением, газом или напольными электроплитами) в

2004 г. было оборудовано всего 54% жилищного фонда, в том числе 68% в городах и поселках городского типа. И даже в Центральном ФО сводный показатель благоустройства был ниже 60% в семи входящих в него субъектах.

Тем не менее, исходя из общемирового соотношения уровня доходов населения и качества жилья, даже такой уровень благоустройства, особенно в части развития централизованных систем тепло- , электро- и газоснабжения, характерен для стран с более высоким уровнем доходов [5].

Естественно, что состояние жилищного фонда не может не влиять на принятие решения об оформлении права собственности на жилье. Однако дважды переносимые сроки прекращения его бесплатной приватизации подтолкнули колеблющихся к принятию такого решения, и за два последних года процесс передачи права собственности на жилье в частные руки значительно активизировался. Тем не менее определенная ее часть остается у муниципальных образований.

На наш взгляд, бесплатная приватизация была одним из серьезных стратегических просчетов, во многом определившим сегодняшние трудности и на рынке жилья и в жилищно-коммунальном хозяйстве. Наделив граждан правом собственности на имевшуюся у них жилплощадь, их плохо просветили относительно наступающих в этом случае правовых последствиях. С правом распоряжения (возможности продажи, дарения, завещания, сдачи в аренду) и использования (к сожалению, не всегда в разрешенных законодательством целях) собственники жилья освоились очень быстро. Что же касается права владения, влекущего за собой определенные материальные обязательства по содержанию собственности в надлежащем состоянии, дело обстоит не столь однозначно. Оказалось, что далеко не всем владельцам жилья текущие финансовые возможности позволяют обслуживать их собственность.

Именно на этапе бесплатной приватизации жилья была заложена одна из основ глубокого имущественного неравенства, усиливающегося в процессе роста непосредственно подоходной дифференциации. Ограниченная часть населения (чиновники, депутаты, бывшая номенклатура) получили в собственность жилье высокого качества, по площади во много раз превышающее социальную норму. Этот сегмент бесплатной приватизации целиком подпадает под определение статусного потребления.

Основная же масса населения превратилась в собственников жилищного фонда со средней степенью износа свыше 20%, некоторая часть которого уже после оформления права собственности перешла в разряд ветхого и аварийного, вместе со всеми проблемами по текущей эксплуатации и капитальному ремонту, которые государство переложило на плечи владельцев.

По мере роста доходов в верхних децильных группах и развития жилищного строительства образовалась категория собственников жилья, купивших его на первичном или вторичном рынке за счет текущих доходов или привлеченного банковского кредита. Источник дохода в данном контексте особого значения не имеет - важен сам факт приобретения в результате покупки, т.е. наличие определенного уровня дохода, позволяющего или оплату всей рыночной стоимости сразу, или дающего уверенность в способности погашения долгосрочных кредитных обязательств.

Отдельную группу составляют граждане, по тем или иным причинам не участвовавшие в бесплатной приватизации и проживающие в муниципальном жилом фонде.

И наконец, обнаружилось, что имеется определенная доля населения, имеющая свободный излишек денежных средств, которые она вкладывает в строительство или покупку готового жилья как вариант тезаврации, на что уже было обращено внимание в работе [6 ].

Таким образом, за 15 лет сложились совершенно различные категории собственников жилья, формально равные перед законом в своих правах и обязанностях, но отнюдь не равные в возможности их реализации, в первую очередь на рынке жилья.

Его главной отличительной особенностью - и в этом мнении сходятся и все специалисты, занимающиеся риэлторской деятельностью, и все потенциальные покупатели, - является безудержный рост цен, особенно ускорившийся в последние годы как на первичном, так и на вторичном рынке жилья (табл. 2) (рассчитано по [3]).

За период с июля 2005 по июль 2006 г. цены на первичном рынке жилья в Москве удвоились, а только за первые 6 мес. 2006 г. цена 1 кв. м в Москве поднялась на 60%, в С.-Петербурге - удвоилась на первичном рынке и стала на 85% выше - на вторичном, в Казани выросла соответственно на 58 и на 49%. Цена 1 кв. м в

отдельных элитных московских новостройках достигла 22 тыс. долл., что сопоставимо с ценой бывшего королевского особняка в центре Парижа [7].

Таблица 2

Индексы цен на первичном и вторичном рынках жилья по регионам Российской Федерации (на конец года; % к концу предыдущего года)

Федеральный округ 2000 г. 2001 г. 2002 г. 2003 г. 2004 г. 2004 г./1999 г.

Первичный рынок жилья

Российская Федерация 113,1 125,1 122,5 118,8 118,5 244,0

Центральный 105,1 116,8 123,1 124,1 117,7 220,7

Северо-Западный 112,0 120,2 121,4 130,2 117,2 249,4

Южный 106,2 118,9 122,9 117,3 118,9 216,4

Приволжский 124,6 127,1 118,3 111,7 121,9 255,1

Уральский 120,6 171,7 126,2 103,7 112,4 304,6

Сибирский 121,6 155,6 122,4 109,4 125,3 317,5

Дальневосточный 116,1 129,1 117,2 121,4 117,5 250,6

Вторичный рынок жилья

Российская Федерация 116,3 132,0 125,3 118,8 124,1 283,6

Центральный 106,2 122,3 132,5 123,9 122,9 262,1

Северо-Западный 114,4 120,1 120,4 130,8 127,2 275,2

Южный 111,0 125,7 124,6 119,6 117,8 244,9

Приволжский 127,3 128,4 121,7 113,4 124,2 280,2

Уральский 123,8 170,0 116,0 105,3 122,3 314,4

Сибирский 121,1 157,4 121,7 111,4 133,2 344,2

Дальневосточный 118,2 138,2 129,1 121,6 119,2 305,7

По оценкам специалистов, для собственного проживания приобретается всего примерно треть жилья, остальное - покупается с целью вложения средств в самовозрастающую стоимость с последующей сдачей в аренду или перепродажей по более высокой цене.

Разница в ценах на жилье на первичном и вторичном рынках заметно сократилась уже к 2005 г., а за два последних года стала еще меньше (табл. 3) (рассчитано по [3]). Здесь действуют, в основном, две причины. Первая - появление на вторичном рынке расконсервированных квартир в новостройках с изначально более высокими ценами за 1 кв. м, которые были куплены специально для перепродажи.

Таблица 3

Соотношение цен на первичном и вторичном рынках жилья

Федеральный округ 2000 г. 2001 г. 2002 г. 2003 г. 2004 г.

Российская Федерация 1,32 1,16 1,12 1,17 1,16

Центральный 1,33 1,19 1,07 1,14 1,20

Северо-Западный 1,29 1,22 1,26 1,24 1,08

Южный 1,18 1,16 1,15 1,08 1,05

Приволжский 1,15 1,13 1,07 1,05 1,00

Уральский 1,21 0,87 0,88 0,93 0,92

Сибирский 1,03 1,04 1,06 1,16 1,04

Дальневосточный 1,36 1,72 1,43 1,42 1,37

Вторая - ограниченное предложение на вторичном рынке «старого» (зачастую, без кавычек) приватизированного жилья, более дешевого и поэтому пользующегося большим спросом у среднедоходных слоев населения. В силу низкого качества значительной части приватизированного жилищного фонда (высокой степени из-

носа, потребности в капитальном ремонте и низкого уровня благоустройства), о которых было сказано выше, значительная часть этой собственности граждан оказалась неликвидной. В результате на оставшуюся долю, удовлетворяющую рыночным требованиям, наблюдается ускоренный рост цен, и, например, цена за 1 кв. м в старом доме в центре может значительно превышать цену на первичном рынке в типовой новостройке на окраине.

Таким образом, можно сказать, что цель бесплатной приватизации - становление полноценного рынка жилья путем наделения граждан собственностью на него -достигнута не была.

Часть построенного жилья передается муниципалитетам либо в виде готовых квартир, либо в виде денежной суммы, эквивалентной их стоимости, еще до начала строительства. В среднем по России это добавляет к цене квадратного метра примерно 5% сметной стоимости строительства, или всего 750 руб. [8]. Но в Москве, где активно развиваются различные социальные программы и идет под снос отслужившее свой срок жилье, доля, предназначенная для переселенцев, очередников и льготников, достигает 40%, что увеличивает цену 1 кв. м на целых 400 долл. В результате, люди, покупающие жилье, оплачивают его бесплатное предоставление другим.

Рыночная цена квадратного метра включает также прибыль инвестора-застрой-щика, (в Москве, по оценкам экспертов, это от 60 до 90% или дополнительные 1300 долл./кв. м), прибыль строительно-монтажной организации и субподрядчиков (+200 долл./кв. м) и посредников (риэлторов) (+100 долл./кв. м).

Темпы роста цен на первичном рынке жилья послужили поводом для Генеральной Прокуратуры и Федеральной антимонопольной службы начать проверку строительных организаций московского региона и С.-Петербурга на предмет выявления ценового сговора. При его обнаружении незаконно полученные от покупателей средства будут изъяты в доход бюджета, но в принципе на соотношении спроса и предложения эта акция отразится очень мало, поскольку и то, и другое в последнее время касается сегмента элитного жилья и интересов высокодоходных групп населения, для которых не существует доходных ограничений, что автоматически влечет за собой дальнейший рост цен.

Мощным фактором, запускающим ценовой эскалатор, является и географическое несовпадение источников получения доходов и их инвестирования в покупку жилья или его строительство. По экспертным оценкам, в Москве только треть квартир покупается москвичами, примерно столько же - в С.-Петербурге его жителями. Остальную площадь скупают приезжие, предъявляя свой платежеспособный спрос на московские квартиры и вызывая дополнительный прирост цен на столичное жилье. Одновременно, вывозя деньги из своих регионов, они подрывают возможности строительной индустрии на местах, ограничивая предложение на региональных рынках, следствием которого является рост цен на жилье в региональных центрах деловой активности, где имеются свободные капиталы.

И на вторичном и, тем более, на первичном рынке покупательская активность инициируется высокодоходными группами населения, особенно с учетом тезаврации жилья, что, с одной стороны, провоцирует дальнейший рост цен, а с другой - вынуждает среднедоходные группы предъявлять спрос в более дорогом ценовом секторе.

Ограничить использование жилья в целях тезаврации можно было бы с помощью дифференцированной ставки налога на собственность в случае владения несколькими объектами недвижимости, но такая мера пока не рассматривается законодателями.

Понятно, что никто и нигде не приобретает недвижимость за счет текущих доходов, однако простое сопоставление их уровня с ценой за 1 кв. м жилья дает наглядное представление о масштабах разрыва между потребностями и возможностями (рис. 2).

Рис. 2. Динамика среднедушевых денежных доходов населения и цен на жилье:

---среднедушевые денежные доходы тыс. руб./месяц;

----цены на первичном рынке, тыс. руб./кв. м;

— цены на вторичном рынке, тыс. руб./кв. м

Но для подавляющего большинства населения и сбережения не могут выступать источником средств для приобретения жилья. Хотя по данным выборочного обследования потребительских ожиданий населения 34,6% опрошенных указали в качестве цели сбережений покупку недвижимости, те же 34% на вопрос о вероятности формирования личных сбережений в ближайшее время ответили «совсем невероятно» и еще 44,9% - «маловероятно» [4]. При этом условия для формирования сбережений оценили, скорее, как неблагоприятные, чем благоприятные и совсем неблагоприятные в общей сложности 65% опрошенных, и они имели для этого объективные основания, исходя из сопоставления динамики процентной ставки по депозитам и темпов инфляции (табл. 4) (рассчитано по [3, 9]).

Таблица 4

Условия для формирования сбережений населения

Показатель 1999 г. 2000 г. 2001 г. 2002 г. 2003 г.

Среднегодовая процентная ставка по депозитам Дефлятор конечного потребления домашних хозяйств 13,88 119,5 6,51 121,6 4,85 119,7 4,96 115,4 4,48 112,8

Средний размер вклада на рублевых счетах на начало 2005 г. составлял 3,728 тыс. руб., на валютных -70,397 тыс. руб. [3], что в ценах 2004 г. позволяло в среднем владельцам рублевых счетов приобрести 0,18 кв. м общей площади на первичном рынке жилья или 0,21 кв. м - на вторичным, а владельцам валютных счетов соответственно 3,38 или 3,93 кв. м.

Суммируя результаты анализа приведенных данных, можно сделать следующие выводы.

1. Развитие рынка обеспечивается преимущественно за счет платежеспособного спроса высокодоходных групп населения на элитное жилье и жилье бизнес-класса.

2. Ускоренный рост цен на первичном и вторичном рынках стимулируется тезаврацией жилья и территориальным перетоком денежных средств.

3. В результате среднедоходные слои населения «выталкиваются» в несоответствующую их возможностям более высокую ценовую группу.

4. Отставание ставки по банковским депозитам от уровня инфляции исключает возможность накопления средств на приобретение жилья, подрывая сберегательную активность населения.

5. Структурные и территориальные диспропорции жилищного рынка способствуют дальнейшему росту цен.

Самым распространенным способом в общемировой практике является приобретение жилья в кредит. Однако по данным за 2003 г. из 25 стран, по которым имеется соответствующая информация [3], в России ставка по кредитам в среднем составляла почти 13%. Более высокие ставки наблюдались только в Аргентине и Бразилии, причем лишь в последней, как и в России, кредитная ставка превышала ставку по депозитам в 3 раза, что, естественно, не способствовало росту как заемной, как и сберегательной активности населения.

Кроме собственно кредитной ставки с заемщика взимается плата за рассмотрение заявки, за открытие кредитного счета, за его ведение и, по усмотрению банка-кредитора, некоторые другие платежи, в ряде банков требуется поручительство. В последнее время в практику вошло требование страхования на случай возможного невозврата кредита (страхование недвижимости, жизни и трудоспособности заемщика, а также титульное страхование, т.е. страхование права собственности на квартиру), причем размер страховки может составлять несколько процентов от суммы кредита. Все эти платежи значительно увеличивают первоначальную стоимость жилой площади. Наконец, первый взнос составляет, как правило, от 30 до 70% общей стоимости приобретаемого жилья, что в общем случае делает жилищные кредиты доступными весьма ограниченному кругу желающих улучшить свои жилищные условия.

Наиболее распространенным видом жилищного кредита является ипотека -кредит под залог недвижимости. Именно на нее сделан основной акцент в национальном проекте «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» (далее -Доступное жилье) [10]. Сегодняшние условия ипотечного кредитования по сравнению с изначальными заметно смягчились - кредиты можно получать за меньшие деньги и на больший срок. Данный кредитный продукт активно развивают многие коммерческие банки в столицах и их региональные филиалы. Однако и в начале 2006 г. ипотечный кредит в среднем можно было оформить под 14% в рублях и 11% - в валюте сроком на 20-25 лет. Более дешевые кредиты: под 12% в рублях и 10% в валюте сопровождаются и более жесткими условиями - срок погашения 15 лет и первоначальный взнос - половина стоимости жилья [11].

Поэтому закономерно, что в 2005 г. задолженность по кредитам на покупку жилья в среднем по России составляла по рублевым кредитам 7% общей суммы всей кредиторской задолженности физических лиц, и почти 20% из нее приходилось именно на ипотечные жилищные кредиты, в том числе в Курской области ипотечная задолженность достигала 79,3% общей задолженности по кредитам на покупку жилья, в Амурской - 83,1%.

Что касается более популярных в сфере жилищного кредитования валютных кредитов, то на их долю в 2005 г. приходилось 19,6% общей суммы кредитной задолженности физических лиц, причем почти 60% этой доли составляла задолженность по ипотеке. В Костромской, например, и Магаданской областях, а также в республиках Адыгея, Дагестан и Бурятия на ипотеку приходились все 100% суммы задолженности по кредитам на покупку жилья.

Между тем просроченная задолженность по ипотечным кредитам означает не только потерю залога - новой квартиры, но и надежды обзавестись ею в будущем. Оставшейся после выполнения процессуальных формальностей суммы из-за непрерывного роста цен на жилье не хватит для нового старта, а банки больше не предоставят кредит ненадежным заемщикам.

Общая сумма задолженности по рублевым кредитам на покупку жилья составляла в 2005 г. 36533,8 млн. руб., в том числе по ипотечным - 7150,2 млн. руб., и 17871,3 млн. руб. по кредитам на покупку жилья в иностранной валюте, из них 10622,1 млн. руб. - по ипотечным кредитам [3]. Отвлекаясь от динамики валютного курса, можно сделать два косвенных вывода:

- учитывая, что население обычно производит расчеты в тех денежных единицах, в которых получает и хранит доходы, вдвое большая задолженность по рублевым кредитам на покупку жилья свидетельствует о том, что условия кредитования являются непреодолимыми для среднедоходных слоев населения, не говоря уже о малоимущих;

- более крупная сумма задолженности именно по ипотечным валютным кредитам указывает на то, что даже высокодоходные слои населения, являющиеся основными потребителями кредитов в инвалюте, испытывают определенные затруднения в использовании данного кредитного продукта.

Кроме высоких процентных ставок, особенность «ипотеки по-российски» состоит в том, что, в отличие от общемировой практики, когда залогом выступает уже имеющаяся недвижимость, в России в подавляющем большинстве случаев в качестве залога используется будущее, еще не построенное жилье, зачастую на стадии нулевого цикла. Но в этом случае действуют совершенно другие финансовые интересы и другие риски, поэтому, несмотря на то, что речь идет о строительстве, возводимые «пирамиды» нередко получаются не из камня, бетона или хотя бы песка, а из воздуха. И только в последнее время некоторые банки стали предлагать вариант ипотеки, где в качестве залога используется старая квартира.

Намерение правительства добиться к 2010 г. снижения кредитной ставки до уровня 7-8% предполагает дополнительное увеличение бюджетных расходов в рамках национального проекта «Доступное жилье». Однако такая перспектива имеет и обратную сторону:

- «дешевые» кредиты» повлекут за собой рост спроса на строящееся жилье;

- в условиях предложения, ограниченного возможностями строительного комплекса, мощностями промышленности строительных материалов, наличием свободных земельных участков и дешевой рабочей силы, это приведет к дальнейшей эскалации рыночных цен на жилье, что вновь поставит в повестку дня вопрос о его доступности;

- финансирование низкой кредитной ставки вызовет переток бюджетных средств в коммерческие банки, но реально не улучшит ситуации с жильем;

- через перераспределение бюджетных средств низкодоходные слои населения (те же самые «бюджетники») косвенным образом будут субсидировать получение кредитов (и соответственно улучшение жилищных условий) более обеспеченными группами;

- вмешательство государства экономическими (финансирование кредитных ставок) или административными (введение специальных программ для отдельных льготных категорий) методами сужает сферу действия рыночных механизмов.

По материалам выборочного обследования, из общего числа домашних хозяйств, не удовлетворенных своими жилищными условиями, реально планируют их улучшить только 20,8%, причем на учете на получение социального жилья из них состоит только 5,7%, а собираются купить другое жилье или дополнительную площадь в общей сложности менее 10%, или 4,7% общего числа домашних хозяйств, которых не удовлетворяет имеющееся у них жилье. Другими словами, только менее 5% опрошенных оценивают свое материальное положение как достаточное, чтобы самостоятельно улучшить свои жилищные условия [4]. В начале 2006 г., по оценкам экспертов жилищного рынка, могли позволить купить себе жилье всего 9% россиян, причем не столько нуждающиеся в улучшении условий проживания, сколько покупающие квартиры для вложения капитала.

Заявленные в национальном проекте «Доступное жилье» оптимистические намерения правительства довести в 2007 г. долю семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями,

с помощью собственных и заемных средств до 17% [10] вдвое расходятся с реалистическими ожиданиями населения.

Без дополнительных комментариев понятно, что основным препятствием для улучшения жилищных условий, оцениваемых опрошенными домохозяйствами как неудовлетворительные, являются доходные ограничения. А состоят на учете на улучшение условий жилья всего 5,7% таких домохозяйств (6,5% в городах и 3,1% в сельской местности). На конец 2004 г. в очереди на улучшение жилищных условий находились 4180 тыс. семей [4]. Территориальное распределение удельного веса семей, получивших жилье, из числа стоящих на учете приведено в табл. 5 (рассчитано по [4]).

Таблица 5

Улучшение жилищных условий граждан по регионам РФ на конец 2004 г.

Федеральный округ Доля семей, состоящих на учете, в общем числе семей, % Доля семей, получивших жилье, из числа состоявших на учете, % Внутрирегиональная диффе-ренциа-ция, в разах

в сред- нем максимальное значение минимальное значение

Российская Федерация 10,4 5,2

Центральный 9,4 7,9 Москва 27,3 Воронежская обл. 1,0 27,3

Северо-Западный 16,8 3,9 Мурманская обл. 20,9 С-Петербург 1,7 12,3

Южный 7,4 2,4 Астраханская обл. 8,8 Краснодарский край 0,7 12,6

Приволжский 10,8 4,1 Оренбургская обл. 6,1 Мордовия 1,6 3,8

Уральский 12,4 5,3 Ямало-Ненецкий АО 7,9 Курганская обл. 3,2 2,5

Сибирский 8,9 4,9 О < £ р у и к с н ги < 41,9 Тыва 1,1 38,1

Дальневосточный 11,0 7,6 Чукотский АО 63,8 Хабаровский край 3,8 16,8

Межрегиональная

дифференциация, в разах 2,3 3,3 - - -

Действуя в направлении полного перехода к рыночным отношениям в жилищной сфере и рассматривая жилплощадь преимущественно как товар, новый Жилищный кодекс обусловливает бесплатное предоставление жилья или улучшение жилищных условий на основе договора социального найма, исходя не только из размеров занимаемой площади жилого помещения, исчисленной, согласно учетной норме [2, разд. Ш, ст. 49, 50], но и из признания граждан органами местного самоуправления малоимущими в порядке, установленном законами соответствующего субъекта РФ, а также некоторым категориям, установленным законом.

Введение доходного и имущественного цензов (дохода, приходящегося на каждого члена семьи и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению) сузило число «соискателей» на бесплатное улучшение жилищных условий. Это положение, направленное на сокращение бюджетных расходов, сделало недоступным как бесплатное, так и платное улучшение жилищных условий для тех граждан, которые формально подпадают под данные ограничения, находясь на границе установленных нормативов доходов и имущества. Они не имеют права претендовать на бесплатное предоставление жилья и не могут улучшить свои жилищные условия самостоятельно в силу недостаточной обеспеченности.

К сожалению, сделав основной акцент на развитие отношений собственности в жилищной сфере в сочетании с мерами социальной поддержки отдельных льготных категорий, Жилищный кодекс полностью проигнорировал возможность коммерческого найма, который был бы неплохой альтернативой покупке жилья в силу значительно большей доступности.

До разработки системы приоритетных национальных проектов инструментом государственного участия в жилищных отношениях служила Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002-2010 гг. Бюджетные (внебюджетные) назначения по ней увеличились с 2863,4 млн. руб. в 2002 г. до 12464 млн. руб. в 2003 г. Но в 2004 г. они сократились на 5% и составили 11048,7 млн. руб. Причем и в 2003 и в 2004 г. отношение фактического поступления средств на счета исполнителей к бюджетным (внебюджетным) назначения составило в целом по программе соответственно 98,4 и 93,3% [4].

По отдельным подпрограммам ситуация складывалась по-разному. Так, по президентской программе «Государственные жилищные сертификаты» фактическое поступление средств в 2003 г. превысило назначения в 3,5 раза, а в 2004 г. составило всего 53,5% [4]. Полностью выполнены в 2003 г. были бюджетные (внебюджетные) назначения по подпрограммам «Отселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда», «Обеспечение жильем граждан Российской Федерации, подлежащих отселению с комплекса «Байконур», «Обеспечение жильем беженцев и временных переселенцев в Российской Федерации». Финансирование по подпрограмме «Обеспечение жильем участников ликвидации последствий радиационных аварий и катастроф» было перевыполнено в 2003 г. в 3 раза, а в 2004 г. - на 67,2%.

Успешнее всего финансировалась подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей», несущая помимо социальной и демографическую нагрузку. В 2003 г., когда было начато ее финансирование, фактические поступления на счета исполнителей составили 100% сделанных назначений, а в 2004 г. превысили их в 5,5 раза.

Национальный проект «Доступное жилье» должен обеспечить коренной перелом и существенное улучшение ситуации в части государственной поддержки в решении жилищного вопроса. На первом этапе реализации (2006-2007 гг.) он включает четыре основных направления: «Повышение доступности жилья», «Увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования», «Увеличение объемов жилищного строительства и модернизации объектов коммунальной инфраструктуры», «Выполнение государственных обязательств по предоставлению жилья категориям граждан, установленных федеральным законодательством». Финансирование в рамках Федеральной целевой программы «Жилище» и входящих в ее состав подпрограмм стало основным механизмом реализации этого проекта вместе с субвенциями субъектам РФ за счет средств Федерального фонда компенсаций на обеспечение жильем ветеранов, инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов.

По первому направлению предполагается за два года улучшить жилищные условия 69,5 тыс. молодых семей путем предоставления им субсидий на оплату первого взноса по ипотечному кредиту в размере 10% за счет федерального бюджета и не менее 25-30% (в зависимости от наличия детей) за счет региональных или местных бюджетов. На эти цели из федерального бюджета на два года выделяется 7,7 млрд. руб.

Объем ежегодно выдаваемых ипотечных кредитов в 2007 г. предполагается довести до 151 млрд. руб. при снижении ставки до 11%. Для этого предусматривается предоставление государственных гарантий в размере 30 млрд. руб. за два года ОАО «Агентству по ипотечному жилищному кредитованию» для развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов и увеличение уставного капитала Агентства на 3,7 млрд. руб. в 2006 г. и на 4,5 млрд. руб. в 2007 г.

По третьему направлению к основным целевым показателям относится увеличение общего годового объема ввода жилья в 2006 г. на 4,3 млн. кв. м (в 2004 г. годовой прирост составил 4,6 млн. кв. м) и на 7,8 млн. кв. м - в 2007 г. В качестве целей рассматривается также доведение доли частных инвестиций в коммунальном секторе до 20% и снижение износа коммунальной инфраструктуры до 55%.

Для обеспечения земельных участков под жилищное строительство коммунальной инфраструктурой предусматривается выделить по Программе государственных внутренних заимствований РФ 12,5 млрд. руб. в 2006 г. и 17,5 млрд. руб. в 2007 г. на гарантии по кредитам на эти цели и еще 5,5 млрд. руб. за два года на субсидирование процентных ставок заемщикам. Намечен также комплекс мер по устранению административных барьеров, градостроительного и антимонопольного регулирования.

В части выполнения государственных обязательств по предоставлению жилья категориям граждан, установленных федеральным законодательством, предусмотрено улучшить жилищные условия 76,2 тыс. семей. Это направление намечено профинансировать в объеме 41,7 млрд. руб. на выдачу субсидий в форме государственных жилищных сертификатов. (В 2003 г. по Федеральной целевой программе «Государственные жилищные сертификаты» были приобретены всего 6461 квартира для военнослужащих, сотрудников органов МВД и Минюста, а также 1458 квартир для граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к нему местностей.) На улуч-

шение жилищных условий ветеранов и инвалидов через Федеральный фонд компенсаций из федерального бюджета планируется перечислить в 2006-2007 гг. 8,2 млрд. руб.

В создании сложившейся ситуации «круга» немалую роль играют особенности жилищного строительства как инвестиционно-производственного комплекса. Его национальная специфика во многом сложилась как в результате накопившихся технико-экономических проблем, так и просчетов в законодательном обеспечении.

За период 1991-2004 гг. было введено в эксплуатацию 513,8 млн. кв. м общей площади жилых домов, т. е. практически вдвое меньше, чем за предыдущие пятнадцать лет, а в 2004 г. - на 20 млн. кв. м меньше, чем в 1990 г. (табл. 6).

Доперестроечный уровень так и не был восстановлен.

При этом в расчете на 1000 населения ввод жилой площади сократился в среднем с 417 до 285 кв. м общей площади, или в 1,5 раза, в том числе в городах и поселках городского типа - в 1,3 раза, в сельской местности - в 2 раза [3].

Таблица 6

Ввод в действие жилых домов, млн кв. м общей площади

Годы Построено Удельный вес жилья, построенного населением

всего в том числе населением за свой счет и с помощью кредита

1976-1980 295,1 22,9 7,8

1981-1985 308,7 19,2 6,2

1986-1990 343,4 25,2 7,3

1991 49,4 5,4 10,9

1992 41,5 4,9 11,8

1993 41,8 5,6 13,4

1994 39,2 7,1 18,1

1995 41,0 9,0 22,0

1996 34,3 10,0 29,2

1997 32,7 11,5 35,2

1998 30,7 12,1 39,4

1999 32,0 13,7 42,8

2000 30,3 12,6 41,6

2001 31,7 13,1 41,3

2002 33,8 14,2 42,0

2003 36,4 15,2 41,8

2004 41,0 16,1 39,3

Площадь ветхого и аварийного жилищного фонда в 2003 г. увеличилась по сравнению с 1995 г. в 2,4 раза, а его удельный вес возрос в 2,3 раза [12], в то время как ввод в действие жилых домов сократился на 11,8%, причем если в 1995 г. ввод в действие жилой площади на 9% превышал размеры ветхого и аварийного фонда, то сопоставление данных за 2000-2003 гг. приводит к нескольким неутешительным выводам:

- удельный вес непригодного для проживания жилья в действующем фонде продолжает увеличиваться;

- новое строительство по темпам не только не перекрывает, но и отстает от увеличения ветхого и аварийного жилого фонда более чем на 60%;

- такое соотношение объективно снижает возможности для улучшения жилищных условий, так как все большие площади требуются для расселения из ветхих и аварийных строений;

- территориальное распространение нового строительства не совпадает с географией наличия ветхого и аварийного жилого фонда (рис. 3);

- большая часть вводимых жилых площадей реализуется на коммерческой основе, а не в пользу очередников и переселенцев, что закрепляет и усугубляет сложившуюся ситуацию.

Млн. кв. м

100 -

90 - —

80 -

70 -

60 -

50 -

40 -

30 - ■

20 - 1

10 1

0 ■

Федеральный

округ

Рис. 3. Территориальная структура нового жилья и ветхого и аварийного жилищного фонда:

Ц ввод в действие нового жилья; Д ветхий и аварийный жилищный фонд

Кроме Москвы и С.-Петербурга, где новое жилищное строительство по площади превосходило размеры ветхого и аварийного фонда соответственно в 6,4 и 4,1 раза, открывая возможности для улучшения жилищных условий нуждающихся хотя бы номинально, такое соотношение по данным на конец 2003 г. имелось еще только в трех субъектах Федерации: Московской области и республиках Башкортостан и Татарстан. В среднем же по России площадь ветхого и аварийного фонда превышала ввод в действие жилых домов в 2,5 раза, а в Дальневосточном федеральном округе - в 8,4 раза. В республике Дагестан, где удельный вес ветхого и аварийного фонда составлял 34,6%, его площадь превышала площадь ввода в 27 раз.

Из 41,2 млн. кв. м общей площади жилых домов, построенной в 2004 г., 37,2% приходились на долю Центрального федерального округа, где в свою очередь 67,4% нового строительства было сосредоточено в Москве и Московской области, причем по площади ввода область опередила столицу. Соответственно в Северо-Западном федеральном округе 54,6% составлял вклад С.-Петербурга.

Общее число действующих строительных организаций сократилось по сравнению с 1990 г. на 10,4% и составило в 2004 г. 114464, из которых 93,8% приходилось на частную форму собственности, причем 97,2% этих предприятий имели численность работников менее 100 чел. Доля частных подрядных организаций в объеме работ, выполненных по договорам строительного подряда возросла с 1995 г. с 43,2 до 79,3%, но сам этот объем возрос за весь период всего на 30% [13].

Инвестиции в развитие производственной базы строительных организаций только к концу 2004 г. достигли 5% общего объема инвестиций, тогда как в течение всего периода 1970-1990 гг. они составляли порядка 6%. При этом в среднем примерно половину парка строительных машин составляют машины с истекшим сроком службы, а среди кранов на гусеничном ходу, башенных кранов и скреперов - таких свыше 70%. В целом доля машин и оборудования в структуре основных фондов строительных организаций составляет менее 40%, «поменявшись местами» за период 1970-1990 гг. с долей зданий, сооружений и передаточных устройств. Все это свидетельствует о деградации технической оснащенности отрасли и ведет к снижению качества строительства, что является парадоксальным на фоне развития прогрессивных технологий домостроения.

В структуре затрат на производство подрядных работ в строительстве доля оплаты труда снизилась с 15,4% в 1995 г. до 13,5% в 2004 г., хотя на недостаток квалифицированных рабочих как на фактор, сдерживающий деловую активность, указали 28% общего числа строительных организаций, участвовавших в опросе. Широкое использование в строительстве дешевой иностранной рабочей силы, зачас-

тую нелегальной, у которой отсутствует надлежащая квалификация, также ведет к снижению качества возводимых объектов.

Удельный вес затрат на материалы, напротив, вырос с 42,2 до 45,3%. Стоимость материалов, в особенности цемента и арматуры, в основном, и «тянет» за собой удорожание строительных работ. За 2000-2004 гг. стройматериалы подорожали вдвое, а только за первое полугодие 2006 г. - на 70% (рис. 4).

%

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004

Рис. 4. Индексы цен производителей декабрь к декабрю предыдущего года (до 1996 г. в разах):

-О- ПСМ; — строительство; — из него строительно-монтажные работы

Передача земельных участков под жилищное строительство на правах собственности или аренды должна осуществляться согласно ст. 381 и 382 Земельного кодекса РФ [14] (дополнительно включенных в него и вступивших в силу с 10 января

2005 г.), на основе результатов аукционных торгов.

Данная норма направлена на предотвращение коррупции, взяточничества, произвола чиновников и на обеспечение равных условий доступа для всех желающих. Однако пока на практике через аукционы размещается не более 10% всех предназначенных под строительство жилья земельных участков. Кроме того, распределение земельных участков на торгах имеет и обратную сторону. Победителем аукциона признается его участник, предложивший наибольшую цену за покупку земли в собственность или за покупку права аренды, и, естественно, он окупает свои издержки, увеличивая цену квадратного метра построенного жилья, что противоречит установке на доступность его приобретения.

Улучшить ситуацию в жилищном строительстве и как следствие на рынке жилья, могло бы, на наш взгляд, создание крупных, хорошо оснащенных государственных строительных компаний. Массовые интервенции на первичном рынке жилья по фиксированным на определенный срок ценам обеспечили бы снижение их общего уровня и темпов роста и позволили:

- сделать жилье действительно доступным для более широких слоев населения;

- предотвратить использование жилья для целей тезаврации;

- ограничить прибыль инвесторов-застройщиков.

Вторым направлением могло бы стать массовое строительство за государственный счет так называемых «доходных домов» для сдачи в коммерческий наем, что сократило бы спрос на покупку жилья в собственность и способствовало снижению рыночных цен.

К сожалению, ни в Градостроительном [15], ни в Земельном кодексах РФ четко не прописано, кто может выступать в качестве застройщика. Не определен круг субъектов градостроительной деятельности, не зафиксированы требования к юри-

дическим и физическим лицам, которые могут выступать заказчиками, подрядчиками, производителями работ или совмещать эти функции, на каких условиях в градостроительной деятельности на территории РФ может участвовать иностранный капитал. Часть этих положений отражена в других законодательных актах, но, учитывая народнохозяйственное и социальное значение градостроительного комплекса, их концентрация в Градостроительном кодексе могла бы упорядочить градостроительную деятельность и поставить заслон злоупотреблениям.

В настоящее время, чтобы получить разрешение на строительство в Москве, нужно собрать 256 (!) согласований и несколько десятков при сдаче дома в эксплуатацию. Мздоимство при прохождении этих бюрократических коридоров прибавляет к цене квадратного метра 400 долл., а срок прохождения по ним доходит до полутора лет [7].

В Земельном кодексе (п. 12 ст. 38) перечислены документы, которые должен предоставить желающий участвовать в аукционе по продаже или аренде земельного участка под жилищное строительство.

Это: заявление на участие, выписка из Государственного реестра для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, а для физических лиц копия документа, удостоверяющего личность, а также документ, подтверждающий внесение задатка. В случае покупки права на аренду земельного участка представляются также предложения по планировке, межеванию и застройке в соответствии с правилами землепользования и нормативами градостроительного проектирования (п. 5 ст. 382).

Но нигде не записано требование документального подтверждения сведений о финансовом состоянии будущего застройщика. Этот пробел в законодательстве уже привел к тому, что в результате банкротства целого ряда строительных компаний сотни граждан в разных регионах, намеревающиеся улучшить свои жилищные условия путем долевого участия в строительстве, потеряли деньги, так и не получив квартир. Чтобы исключить возможность повторения подобной ситуации, потребовалось принятие специального Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

Обезопасив дольщиков, этот закон одновременно ограничил и возможность ипотечного кредитования на стадии строительства, так как банкам приходится проверять и страховаться в отношении добросовестности не только заемщика, но и строительной компании, у которой он собирается приобрести квартиру с помощью ипотечного кредита. Дополнительная проверка финансового положения строительной компании влечет для банка увеличение расходов, которые перекладываются на процентную ставку по кредиту, а для заемщиков сокращается возможность выбора застройщика, который сужается до нескольких компаний, признанных благонадежными тем банком, куда они обратились за кредитом.

Лишившись возможности использовать средства будущих жителей на ранних стадиях строительства, инвесторы-застройщики вынуждены обращаться за банковским кредитом, расходы по которому добавляют к рыночной цене квадратного метра еще 100 долл. За год с момента введения в действие этого закона, по оценкам риэлторов, предложение на первичном рынке недвижимости сократилось на 40%, что не могло не отразиться на росте цен.

Подключение построенного жилого дома к инженерным коммуникациям в среднем по стране обходится в 7,5-8% стоимости его строительства [8], а в центре Москвы, например, достигает 40-50%, так как имеющиеся сети приходится удлинять, расширять, реконструировать, перекладывать и т.д., что добавляет к цене квадратного метра в московских новостройках 300 долл. при себестоимости в 700 долл. [7].

В результате средняя фактическая стоимость строительства 1 кв. м общей площади жилых домов, построенных населением за свой счет и с помощью кредитов [12], возросла в 2004 г. по сравнению с 1995 г. в 8,4 раза (в том числе, в городах и поселках городского типа в 9 раз, в сельской местности - в 5,9 раза), и только за 2000-2003 гг. удвоилась, достигнув в среднем 8497 руб. (9501 руб. в городе и соответственно 4985 -в сельской местности). Понятно, что эти средние маскируют реальную картину рас-

пределения стоимости строительства 1 кв. м жилой площади, поскольку включают и типовые «социальные» (в которых часть квартир продается), и эксклюзивные архитектурные проекты, а также индивидуальные жилые дома, среди которых есть и сборнощитовые постройки, и трехэтажные каменные особняки.

Тем не менее среднедушевые денежные доходы, за которыми также скрывается серьезная дифференциация, явно отстают от стоимости строительства 1 кв. м общей площади жилых домов (рис. 5).

Тыс. руб.

9 8 -7 -6 -5 -4 -3 -2 -1 -0 —

Год

2000

2002

2003

Рис. 5. Среднедушевые денежные доходы населения в месяц (-) и

средняя стоимость строительства 1 кв. м жилья (—)

Вместе с тем доля жилья, построенного за счет собственных средств населения и с привлечением кредитов, выросла почти в 4 раза по сравнению с 1991 г. (см. табл. 6 ) и в 1,9 раза по сравнению с 1995 г. При этом наибольший удельный вес отмечался в регионах, где преобладали индивидуальные домостроения - в Южном и Приволжском федеральных округах (табл. 7). В принципе привлекательная идея малоэтажного домостроения по схеме «каждой семье - отдельный дом» вступает в известное противоречие со сложившейся системой расселения и может быть реализована лишь в некоторых регионах, располагающих свободными территориями в пределах ареалов социокультурной доступности [12].

Таблица 7

Удельный вес жилых домов, построенных населением за свой счет и с помощью кредита, в общем вводе жилья по регионам РФ, %

Федеральный округ 1995 г. 2000 г. 2001 г. 2002 г. 2003 г. Ввод в действие жилых домов, тыс. кв. м

2003 г. 2004 г.

Российская Федерация 22,0 41,6 41,2 41,9 41,6 36449,3 41000

Центральный 18,3 31,9 30,2 30,4 32,0 13318,9 15317

Северо-Западный 11,7 23,1 23,7 27,0 25,1 3254,8 3696

Южный 46,1 74,1 74,4 74,8 73,6 5279,0 5825

Приволжский 28,6 47,2 46,3 48,7 49,6 7614,2 8264

Уральский 7,7 25,7 25,3 27,2 29,7 2820,2 3170

Сибирский 15,6 37,1 41,1 41,1 38,9 3272,9 3894

Дальневосточный 27,3 39,4 37,5 37,1 34,5 814,4 827

Однако если сопоставить динамику этой доли, начиная с 1995 г., с соответствующими изменениями индекса концентрации доходов (коэффициент Джини), то они коррелируют с величиной 0,74, что подтверждает вывод о возможности строить жилье за свой счет или даже с помощью кредита только представителями высокодоходных групп населения. Поэтому в связи с ускоренным ростом рыночных

цен удельный вес жилплощади, построенной населением, в общем вводе в 2004 г. снизился в среднем по РФ до 39,9% (см. табл. 6 )

Подведя итоги, можно констатировать:

- к числу объективных факторов, тормозящих жилищное строительство, относятся отставание материально-технической базы строительной отрасли и недостаток производственных мощностей промышленности строительных материалов, вызывающий ускоренный рост цен;

- дефицит квалифицированной рабочей силы снижает качество строительных работ;

- пробелы в законодательстве, регулирующем градостроительную деятельность, создают трудности при получении разрешений на застройку и при оформлении земельных участков в собственность, удлиняют строительный цикл, увеличивают сроки окупаемости, что приводит к росту цен;

- ограничения в использовании средств населения увеличивают издержки инве-стора-застройщика, которые перекладываются на рыночную цену жилья.

Несмотря на неуклонное снижение рентабельности строительных работ с 23,3% в 1995 г. до 5% в 2004 г. [3], плохо поддающаяся учету прибыль инвесторов-застройщиков делает жилищное строительство в центрах концентрации доходов одним из самых прибыльных бизнесов. Это касается не только застройки, но и эксплуатации той части уже имеющегося жилищного фонда, которая отвечает современным потребительским стандартам. Только за три года финансовые вложения в жилищное хозяйство как в более выгодную область размещения капиталов выросли в 2,7 раза, а в коммунальное хозяйство - только в 1,98 раз [3].

Такое отставание создает дополнительную нагрузку на всю систему жилищнокоммунального хозяйства. Его технико-экономические и связанные с его функционированием социальные проблемы были подробно освещены в [16]. За прошедшие четыре года ситуация практически не изменилась, а по некоторым параметрам даже ухудшилась.

Среднегодовая численность работников в коммунальном хозяйстве осталась на прежнем уровне, а в жилищном хозяйстве даже сократилась почти на 10%. Доля промежуточного потребления в 2003 г. по сравнению с 2001 г. сократилась в жилищном хозяйстве на 1,8%, в коммунальном - на 4,7%, но продолжает оставаться слишком высокой (в жилищном хозяйстве около 40%, в коммунальном - свыше 50%), что не позволяет реально говорить о возможности самоокупаемости.

Степень износа основных фондов в жилищном хозяйстве в целом по РФ уменьшилась менее чем на 1%.

При этом она возросла в 13 из 18 субъектов, входящих в Центральный федеральный округ, в 7 из 11 - в Северо-Западном, в 9 из 13 - в Южном, в 8 из 15 - в Приволжском, а также в половине административных единиц, входящих в Сибирский и Дальневосточный федеральные округа. Правда, коэффициент обновления основных фондов в жилищном хозяйстве несколько увеличился по сравнению с 2001 г. и составил в 2003 г. 2,3%, но коэффициент выбытия так и остался на уровне 0,5%, что несопоставимо с удельным весом ветхого и аварийного жилищного фонда, который в среднем превышал 3%, а в 8-ми субъектах был выше 10%.

В коммунальном хозяйстве износ основных фондов за 2001-2003 гг. вырос еще на 3,3% и составил 46,3%.

Он увеличился в 13-ти субъектах, входящих в Центральный округ, в половине субъектов в СевероЗападном, Южном, Приволжском и Северном округах и практически во всех в Дальневосточном, причем в 30-ти субъектах износ превышал 50%, в том числе и в С.-Петербурге, а в пяти из них составлял более 60%, как например в Липецкой и Калининградской областях.

Коэффициент обновления основных фондов в коммунальном хозяйстве повысился по сравнению с 2001 г. всего на 0,1% и составил 0,9%, тогда как коэффициент выбытия сохранился на уровне всего 0,3%. Эксплуатация изношенного оборудования и сооружений, естественно, ведет к частым отказам и аварийным ситуациям, что в свою очередь оказывает влияние на соотношение долгосрочных и краткосрочных инвестиций в

отрасль в пользу последних, на долю которых в 2003 г. приходилось 82,9% всех финансовых вложений в коммунальное хозяйство, в том числе и бюджетных.

Расходы консолидированного бюджета РФ на жилищно-коммунальное хозяйство выросли в абсолютном выражении со 196 млрд. руб. в 2001 г. до 254,1 млрд. руб. в 2003 г., а в 2004 г. расходы бюджетов субъектов Федерации, на которых и лежит бремя расходов на ЖКХ, увеличились по сравнению с 2001 г. в полтора раза и составили в 2004 г. 291,7 млрд. руб.

В рамках подпрограммы по модернизации объектов коммунального комплекса национального проекта «Доступное жилье», финансирование которой в 2003 г. составило 557,9 млн. руб. и было выполнено на 100%, за два года - 2006 и 2007 -предполагается выделить субъектам Федерации, удовлетворяющим требованиям по развитию рыночных отношений в жилищно-коммунальном секторе, государственную поддержку в общем объеме 10,2 млрд. руб. (Заметим, что если следовать этому условию, то регионы, наиболее нуждающиеся в средствах, их не получат, а получат те, которые справились с проблемами самостоятельно, раз им уже удалось добиться «развития рыночных отношений».)

Несмотря на рост бюджетных расходов и поступлений платежей населения, удельный вес убыточных предприятий ЖКХ вырос за этот период на 2% и составил 66,1% их общего числа. В жилищном хозяйстве их доля сократилась на 2%, тем не менее составила 66,1%, а в коммунальном, увеличившись более чем на 5%, достигла 56,5 всех действующих предприятий.

При этом, как и всегда, наблюдались существенные внутрирегиональные различия. Этот показатель колебался от 56,5% в Центральном федеральном округе до 70,3% - в Сибирском, причем в общей сложности в 33-х субъектах РФ были убыточными свыше 70% предприятий ЖКХ, а в 6-ти их них доля убыточных предприятий превышала 80%.

Более успешно в ЖКХ работали малые предприятия, 95,1% из которых принадлежали к частной форме собственности: соотношение прибыльных и убыточных среди малых предприятий ЖКХ составляло 65,2% к 34,8%, тогда как для крупных и средних предприятий, как уже было показано выше, эта пропорция была обратной. Но, к сожалению, и численность малых предприятий является нестабильной (она сократилось с 5,1 тыс. на конец 2000 г. до 3,1 тыс. к началу 2003 и только к концу 2004 г. вновь выросла, но только до 4,7 тыс.) и объем производимой ими продукции и услуг составляет всего 0,7% общего объема выпуска малыми предприятиями всех отраслей экономики.

Это, впрочем, вполне закономерно, так как область деятельности малых предприятий жилищно-коммунального комплекса ограничена уборкой территорий и внутри-домовых помещений, косметическим ремонтом кровли, подъездов, сооружений «дворовой архитектуры», ремонтом внутриквартирной и домовой сантехники и электрики, т.е. выполнением работ, не требующих дорогостоящего оборудования и квалифицированной рабочей силы. Напротив, их привлечение к более сложным видам работ, как уже неоднократно показала практика, особенно в условиях крупных городов, подземное пространство которых пронизано сложными сетями инженерных коммуникаций, приводит к серьезным авариям с трагическими последствиями.

Дробление же в ходе реформы ЖКХ структур, производящих такие услуги, как водо-, тепло- и электроснабжение, на наш взгляд, по многим причинам, о которых мы писали ранее, вообще неприемлемо, так как ставит под угрозу жизнеобеспечение и безопасность населения [16].

Что касается крупного частного бизнеса, то его инвестиции в реконструкцию коммунального хозяйства из-за длительных сроков окупаемости проектов и высокого процента по банковским кредитам остаются по-прежнему коммерчески непривлекательными. Вместе с тем, на наш взгляд, крупный частный бизнес, обладающий солидной материально-производственной базой и квалифицированными кадрами, может вполне

успешно действовать на этапе производства работ на основе госзаказа, получаемого на конкурсной основе, и в качестве эксплуатирующей организации после их окончания. Его участие в таком качестве могло бы улучшить финансовые показатели отрасли, которые в данный момент оставляют желать лучшего.

Сальдированный финансовый результат (разница между прибылью и убытками), деятельности предприятий ЖКХ в 2003 г., в данном случае превышение убытков над прибылью, составил 10,5 млрд. руб., а общий размер убытков - 29,78 млрд. руб. Самый большой «вклад» в эту сумму принадлежал Дальневосточному округу (4,58 млрд. руб.), там же наблюдалось и самое большое отрицательное сальдо. С положительными финансовыми результатами закончил 2003 г. только Центральный федеральный округ, где, кроме Москвы, внесшей основную прибыль, с положительным сальдо закончили год предприятия ЖКХ в Ивановской, Липецкой (несмотря на высокую степень износа основных фондов), Смоленской и Ярославской областей. Минимальное отрицательное сальдо имелось в Северо-Западном округе за счет прибыли от деятельности предприятий ЖКХ С.-Петербурга, а также некоторой доли Калининградской области, которые позволили почти перекрыть убытки, сложившиеся в остальных субъектах, входящих в округ.

Одной из причин убыточности предприятий коммунального хозяйства является недоиспользование производственных мощностей установленного оборудования и большие потери в сетях.

Потери тепла в сетях, в процентах от подачи тепла, увеличились в 2003 г. в целом почти на 80% по сравнению с 1995 г. и на 20% - по сравнению с 2000 г., а в сельской местности соответственно в 2,5 (!) и 1,5 раза. В трети субъектов Федерации потери тепла превышали 10% от его подачи, в том числе, в пяти областях далеко не самого холодного Центрального федерального округа., в частности в Московской области. А в Приморском крае потери тепла доходили до 22,5%, в Хабаровском - до 28,9%, т.е. терялась практически третья часть подаваемого тепла [12].

Использование мощности водопровода в городах и поселках городского типа в среднем по России сократилось по сравнению с 1995 г. на 17% и по сравнению с 2000 г. - на 7%, в том числе в Москве оно сократилось по сравнению с 1995 г. с 99 до 74%. Сомнительное первенство принадлежит Магаданской области, где с 37% в 1995 г. использование водопроводной сети сократилось к 2000 г. до 24% и осталось на этом уровне. В Тверской области мощность водопровода в 2003 г. использовалась всего на 42% от установленной.

Показатель использования мощности очистных сооружений канализации сократился в среднем по РФ с 89% в 1995 г. до 66 - в 2003 г., а например в Смоленской области, сократившись на 28%, составил всего 33%. В Кемеровской области использование установленной производственной мощности очистных сооружений канализационной сети сократилось со 106% в 1995 г. до 70% - в 2003 г.

Одновременно тарифы на коммунальные услуги увеличились за период 1995-

2003 гг. в 12 раз, в том числе только за 2000-2003 гг. тариф на водоснабжение и канализацию в месяц с человека возрос с 15,86 руб. до 52,32 руб., или в 3,3 раза. На конец 2004 г. этот тариф увеличился еще на 16,68 руб.

Отопление квадратного метра общей площади за три (с 2000 по 2003) года подорожало в 4 раза, за 2004 г. - еще на 19%. В среднем коммунальные услуги в 2004 г. стали дороже на 20,9% по сравнению с предыдущим годом В 2005 г. рост тарифов продолжился и составил 31,5%, а горячее водоснабжение подорожало на 38,2%. Только за первое полугодие 2006 г. индекс цен на коммунальные услуги вырос на 16,7%, в том числе на водоснабжение и канализацию - на 19%, на отопление - на 15,6% [17].

Таким образом, можно сделать вывод, что рост тарифов на коммунальные услуги обратно пропорционален использованию производственной мощности предприятий коммунального хозяйства.

Удельный вес жилищных услуг в общем объеме платных услуг населению вырос в 2003 г. до 4,5% по сравнению с 3,7% в 2001 г., коммунальных услуг - с 15,1 до 17,3%. В 2004 г. их удельный вес уже составлял соответственно 4,8 и 17,4%. В абсолютном выражении в расчете на душу населения объем жилищных услуг увеличился с 204,4 руб. в 2001 г. до 445,1 руб. - в 2003 г. и до 596,8 руб. - в 2004 г., коммунальных услуг - с 838,8 руб. до 11723,9 и 2179 руб., или по жилищным услугам за 2001-2003 гг. в 2,2 раза и еще на 34% в 2004 г., а по коммунальным - в 2,1 раза и на 26,4%.

В 2005 г. жилищные услуги в целом стали дороже на 36,1%, из них эксплуатационное обслуживание домов ЖК, ЖСК и ТСЖ подорожало на 38,2%. В первом полугодии

2006 г. стоимость жилищных услуг увеличилась еще на 14% [17].

В потребительских расходах домашних хозяйств доля оплаты жилищнокоммунальных услуг в 2003 г. достигла в среднем 7,2% по сравнению с 5,2% в 2001 г., составляя 7,4% в городской местности и 6% - в сельской, а в 2004 г. повы-

силась еще на 0,5%, достигнув 7,7% общего объема потребительских расходов и более 36% объема расходов на все платные услуги.

Меж- и внутрирегиональные различия в оплате услуг ЖКХ полностью сохранились по сравнению с 2001 г. Самый высокий удельный вес этих расходов в 2003 г. был у жителей Дальневосточного округа - 8,5%, увеличившись за три года на 2%, а в Амурской области и Корякском автономном округе он превысил 10%, как и в Ивановской, и Московской областях Центрального округа.

При этом, как и раньше, в 10-процентной группе населения с наименьшими располагаемыми ресурсами удельный вес расходов на жилищно-коммунальные услуги вырос больше всего: по сравнению с 2001 г. он увеличился на 4,8% и достиг в

2004 г. почти 15% общего объема потребительских расходов. В то же время у высшей группы с наибольшими располагаемыми ресурсами затраты на оплату услуг ЖКХ составили в течение 2003-2004 гг. всего 4,6% суммы потребительских расходов, увеличившись по сравнению с 2001 г. всего на 1,2% [4].

Уровень возмещения населением затрат по предоставлению жилищно-коммунальных услуг, поднять который до 100% было, пожалуй, единственной реально достижимой целью реформы ЖКХ , составил в 2003 г. в среднем по РФ 73% по сравнению с 59% в 2001 г. В 30-ти субъектах Федерации он уже превысил 80%, в том числе в семи из них - Белгородской, Московской и Тверской областях, Республике Чувашии, Коми-Пермяцком автономном округе, Приморском крае и Сахалинской области - был выше 90% (табл. 8).

Таблица 8

Расходы населения на услуги ЖКХ по федеральным округам*, %

Федеральный округ Соотношение регионального и общероссийского уровня денежных доходов Уровень возмещения населением затрат Удельный вес расходов на оплату услуг ЖКХ в общей сумме потребительских расходов населения

на услуги ЖКХ с учетом собираемости платежей

Российская Федерация 100,0 73 67,2 7,2

Центральный 139,5 72 69,1 6,8

Северо-Западный 104,5 68 62,6 7,8

Южный 64,0 77 69,3 7,6

Приволжский 75,8 74 66,7 6,8

Уральский 118,2 80 73,6 7,2

Сибирский 84,2 72 64,1 7,4

Дальневосточный 112,0 71 61,8 8,5

* Табл. 8 и последующие рассчитаны по данным [12].

В результате повышения уровня возмещения населением затрат на жилищно-коммунальные услуги, размер бюджетных дотаций на компенсацию разницы между «научно-обоснованной» и установленной для населения величиной тарифа вырос в 2003 г. по сравнению с 2001 г. всего на 1,5%, но тем не менее составлял свыше 105 млрд. руб., а его удельный вес в общем объеме бюджетных дотаций ЖКХ, при среднем значении по РФ в 53%, колебался от 38% в Южном до 61% в Сибирском федеральном округе. Так называемая «научно-обоснованная» величина тарифа включает не только объективные издержки производителя услуг, но и нерациональное использование производственных мощностей предприятий ЖКХ, потери и непроизводительные расходы, а также необоснованную прибыль локальных монополий.

В 2004 г. уровень возмещения населением затрат на жилищно-коммунальные услуги составлял уже 78%, в том числе - 75% на жилищные и 78% - на коммунальные, а затраты на электроснабжение, поставку сетевого и сжиженного газа соответственно 80, 97 и 82%.

Собираемость платежей возросла за период с 2001 по 2003 г. на 4% и достигла в среднем 92%. Ниже 90% она была в 30-ти субъектах Федерации, половина из которых приходилась на Сибирский и Дальневосточный федеральные округа с самой высокой стоимостью жилищно-коммунальных услуг в расчете на душу населения (соответственно 662,18 руб. и 1058,91 руб. при средней величине по РФ 564,74 руб.). В Ненецком и Эвенкийском АО, где на человека в месяц стоимость жилищнокоммунальных услуг превышала в 2003 г. 2 тыс. руб., собираемость платежей составляла соответственно 15 и 9%. В 2004 г. средняя собираемость платежей за услуги ЖКХ увеличилась еще на 1% и достигла 93%.

Между тем, например, жители Ивановской и Магаданской областей возмещали стоимость предоставления услуг ЖКХ примерно на одинаковом уровне 70-72%., но при этом среднедушевые денежные доходы ивановцев были в 3,6 ниже, чем у живущих на дальневосточной окраине, а износ основных фондов коммунального хозяйства, определяющий качество услуг и самую возможность их получения, - выше 60%. Однако собираемость платежей в бедной (без кавычек) Ивановской области составляла 89% по сравнению с 85% - в Магаданской, но и в той, и в другой областях она сократилась: в Ивановской - на 5 проц. п., в Магаданской - на 3, т.е. темпов роста тарифов не выдерживают регионы не только с низкими, но и с высокими денежными доходами.

В целом, приходится с сожалением повторить прежний вывод, что по совокупности всех субъектов Федерации не обнаруживается связи между уровнем возмещения населением стоимости предоставления жилищно-коммунальных услуг ни с самой этой стоимостью, ни с финансовыми возможностями населения, ни с состоянием основных фондов. Этот показатель устанавливается по соглашению местной власти с монопольными производителями услуг ЖКХ, не сопровождается ни повышением их качества, ни хотя бы гарантией их бесперебойного получения.

Расходы на покрытие стоимости производства и потребления жилищнокоммунальных услуг в расчете на душу населения, за исключением бюджетных расходов на компенсацию разницы тарифов в связи с повышением уровня возмещения населением соответствующих затрат, удвоились всего за три года.

Вместе с тем, если исключить из числа 13 названных в процессе опроса населения причин неудовлетворенности своими жилищными условиями две уже упоминавшиеся как наиболее существенные - тесноту и ветхость, то из 11 оставшихся 6 связаны с низким качеством жилищно-коммунальных услуг. Из числа опрошенных 27,2% указали на плохое отопление помещений, в том числе - 25,1% - в городской местности, на частые перебои с подачей воды указали 21,4% горожан, перебои с подачей электроэнергии 7% [4].

Предложение включить в тариф для населения на тепло еще и инвестиционную составляющую, т.е. переложить на кошелек потребителя не только цену услуги, но и финансирование ее расширенного воспроизводства [18], автоматически переводит отношения производителя и потребителя из плоскости купли-продажи в плоскость отношений собственности [19]. При этом производитель плохо осведомлен о наступающих в таком случае организационных, экономических и правовых последствиях, а потребитель о них вообще не подозревает.

Постоянно растущие расходы на оплату жилищно-коммунальных услуг частично компенсируются системой льгот и субсидий. В 2004 г. практически треть населения [12] пользовалась льготами на оплату услуг ЖКХ. Численность пользователей уменьшилась по сравнению с 2001 г. в связи с естественной убылью населения на 4,9 млн. чел., а их удельный вес сократился с 34 до 31%, но размер средств, затраченных на предоставление льгот за этот период вырос с 27,4 до 66,6 млрд. руб., или в 2,4 раза, а среднемесячный размер льготы на одного пользователя увеличился с 47 до 126 руб., или в 2,7 раза (табл. 9).

По материалам выборочного обследования бюджетов домашних хозяйств [4], льготами на оплату услуг ЖКХ в 2004 г. пользовалось 27% домашних хозяйств в городской и 25,9 в сельской местности, а в среднем 26,7% общего числа домашних хозяйств. При этом из 43913,3 тыс. чел., пользующихся льготами, их непосредственными носителями были только 29156,4 тыс. чел., т.е. немногим более 66%.

Таблица 9

Расходы на покрытие стоимости производства и потребления услуг ЖКХ, на душу населения, тыс. руб./мес

Федеральный округ (год) Начислено платежей населению Размер средств, затраченных на льготы по оплате услуг ЖКХ Общая сумма начисленных субсидий по оплате услуг ЖКХ Бюджетные дотации

на компенсацию разницы между экономически обоснованными и действующими для населения тарифами на предоставление льгот по оплате услуг ЖКХ отдельным категориям граждан

Российская Федерация

2001 1,02 0,19 0,04 0,71 0,11

2003 2,15 0,36 0,21 0,73 0,25

Центральный

2001 1,20 0,22 0,04 0,69 0,09

2003 2,39 0,37 0,14 0,81 0,24

Северо-Западный

2001 1,39 0,31 0,08 0,94 0,20

2003 2,91 0,53 0,25 0,98 0,38

Южный

2001 0,75 0,14 0,03 0,26 0,10

2003 1,47 0,30 0,13 0,23 0,19

Приволжский

2001 0,81 0,15 0,04 0,49 0,09

2003 1,77 0,31 0,22 0,48 0,21

Уральский

2001 1,24 0,20 0,02 1,19 0,11

2003 2,63 0,37 0,18 0,88 0,31

Сибирский

2001 0,90 0,14 0,03 0,90 0,10

2003 1,99 0,34 0,29 0,93 0,25

Дальневосточный

2001 1,33 0,24 0,13 1,5 0,16

2003 2,82 0,55 0,65 1,72 0,39

Поскольку в отличие от субсидий предоставление льготы не связано ни с индивидуальным, ни с совокупным семейным доходом, а является инструментом статусного распределения, территориальное распространение льгот определяется исключительно социально-демографическим составом населения, а их размер - величиной тарифа, поскольку льгота устанавливается к нему в 100- или 50-процентном отношении.

Самый низкий удельный вес домашних хозяйств, имеющих льготы на оплату услуг ЖКХ (табл. 10) в 2004 г. был в Центральном округе - 22,2%, самый высокий - 31,5% -в Северо-Западном и 31% - в Приволжском. В 15-ти субъектах РФ льготы на оплату ЖКХ имело свыше 40% домашних хозяйств, а в Республике Коми, Мурманской и Пензенской областях - более половины домашних хозяйств.

Из общей суммы бюджетных дотаций жилищно-коммунальному хозяйству на предоставление льгот отдельным категориям граждан уходило в среднем 18,4% ассигнований, а в Южном округе - свыше 30%. Таким образом, вместе с расходами на компенсацию разницы в тарифах, собственно на развитие ЖКХ, его реконструкцию и модернизацию оставалось в среднем всего 28,6% средств, выделенных на поддержку жилищно-коммунального комплекса.

Субсидии, напротив, относятся к системе адресной социальной поддержки, поэтому их назначение и размер зависят от установленных пороговых значений среднедушевого семейного дохода и удельного веса расходов на оплату жилищнокоммунальных услуг в общем доходе семьи. Число семей, получающих субсидии, увеличилось с 3,96 млн. в 2001 г. до 6,80 млн. в 2004 г., или на 72%, их удельный

вес в общем числе семей вырос с 9,1 до 13,7%, а среднемесячный размер субсидии на семью увеличился со 124 до 435 руб., или в 3,5 раза. Общая сумма начисленных субсидий в 2003 г. увеличилась по сравнению с 2001 г. в 5,2 раза и в 2004 г. достигла 35,5 млрд. руб., т.е. расходы на выплату субсидий постепенно догоняют расходы на предоставление льгот.

Таблица10

Территориальное распределение получателей льгот на оплату услуг ЖКХ

Удельный вес домашних хозяйств, имеющих льготы, % Среднемесячный размер льготы на одного пользователя, руб

Федеральный округ средний макси- мальный мини- мальный внутрире- гиональная дифферен- циация средний макси- мальный мини- мальный внутрире- гиональная дифферен- циация

Российская Федерация Центральный 26,7 22,2 47,5 8,2 5,79 126 135 188 60 3,13

Северо-Западный 31,5 54,6 12,4 4,4 163 272 77 3,53

Южный 24,0 38,2 7,9 4,84 87 132 30 4,40

Приволжский 31,0 51,3 1,9 27,0 103 156 49 3,18

Уральский 30,7 38,5 8,6 4,48 143 333 121 2,75

Сибирский 25,9 48,9 4,2 11,64 124 279 45 6,20

Дальневосточный 26,5 34,2 10,0 3,42 230 296 211 1,40

Межрегиональная дифференциация 1,42 2,64

В сумме начисленных населению платежей за жилье и коммунальные услуги удельный вес субсидий в среднем вырос почти в 2,5 раза, а в Сибирском федеральном округе - более чем в 4 раза (табл. 11).

Таблица 11

Удельный вес субсидий на оплату услуг ЖКХ в сумме начисленных платежей населению

Федеральный округ 2001 г. 2003 г.

Российская Федерация 4,0 9,9

Центральный 3,0 5,9

Северо-Западный 5,7 8,5

Южный 3,5 8,9

Приволжский 4,5 12,2

Уральский 1,5 6,9

Сибирский 3,4 14,4

Дальневосточный 10,1 23,0

В 18-ти субъектах Федерации, треть из которых приходилась на Дальневосточный округ, субсидиями пользовались свыше 20% общего числа семей, а в Ингушетии таких семей было 46,3%. Размер субсидий на семью сильно варьировал по территории (табл. 12).

Количество служб, оформляющих получение субсидий в 2004 г., составило 4016, и можно с уверенностью предположить их дальнейший рост по мере увеличения числа обращающихся в связи с ростом тарифов, причем расходы на содержание этих служб уже в 2001 г. достигали до 25% общей суммы средств, выделяемых на выплату субсидий.

В работе [18] приведены расчеты потребности в дополнительных объемах субсидий при росте тарифов на тепло. И хотя расходы на теплоснабжение действительно составляют львиную долю всех затрат населения по оплате жилищно-

коммунальных услуг, тарифы на другие их виды также растут, вызывая увеличение бюджетных расходов на субсидирование.

Таблица 12

Территориальное распределение получателей субсидий на оплату услуг ЖКХ

Федеральный округ Удельный вес семей, получающих субсидии, % Сренднемесячный размер субсидии, руб.

средний макси- мальный мини- мальный внутрире- гиональная дифферен- циация средний макси- мальный мини- мальный внутрире- гиональная дифферен- циация

Российская Федерация 13,7 - - - 435 - - -

Центральный 11,4 21,7 3,1 7,79 406 577 141 4,09

Северо-Западный 13,3 28,7 3,7 7,76 525 891 232 3,84

Южный 12,3 46,3 2,0 23,15 289 491 194 2,53

Приволжский 14,8 29,5 3,9 7,56 393 585 171 3,42

Уральский 8,9 13,8 6,8 2,03 510 1252 364 3,44

Сибирский 18,4 39,6 4,7 8,43 448 737 119 6,19

Дальневосточный 21,8 33,2 16,0 2,08 707 1273 494 2,58

Межрегиональная

дифференциация 2,45 2,45

В целом, можно сделать следующие выводы.

1. Сохраняется недостаточность бюджетного финансирования жилищнокоммунального комплекса.

2. Так как основная часть бюджетных вложений в ЖКХ осуществляется из бюджетов субъектов Федерации, то в бедных регионах с наиболее запущенным состоянием жилищно-коммунального хозяйства ситуация продолжает ухудшаться.

3. Собственно на развитие и модернизацию ЖКХ расходуется менее трети бюджетных дотаций, а остальная часть уходит на покрытие разницы в фактических и установленных для населения тарифах и компенсацию льгот.

4. Рост тарифов не сопровождается улучшением качества услуг и не гарантирует бесперебойности их предоставления.

5. Повышение уровня возмещения населением расходов на производство услуг ЖКХ не обеспечивает снижения доли убыточных предприятий.

6. Ускоренный рост затрат на выплату жилищных субсидий и расходов на соответствующие службы поддерживает, скорее, не ЖКХ, а банковский сектор.

Небезызвестно, что одним из мотивов перехода от прямого дотирования тарифов на услуги ЖКХ к адресному субсидированию их потребителей являлись опасения, что через низкие единые тарифы идет перераспределение в пользу высокодоходных слоев населения. Данные опасения имели под собой объективные основания, поскольку эти группы располагают большими по размеру жилыми площадями с более развитым техническим оснащением, что влечет за собой и большие объемы потребления жилищно-коммунальных услуг, в особенности электроэнергии и отопления.

Однако за последние годы ситуация начала принципиально меняться. Самая богатая часть населения перебралась в загородные особняки и закрытые коттеджные поселки с автономным энергоснабжением и техническим обслуживанием, «выпадая» из сетевого потребления. Этот процесс затрагивает и верхушку среднего слоя, поскольку потребительское поведение, во вторую очередь после доходных ограничений, основывается на демонстрационных образцах. Не случайно, с 2002 г. темпы роста ввода в действие жилых домов в Московской области опережали этот показатель для самой Москвы, а в 2004 г. в Подмосковье было построено на 1159 тыс. кв. м общей площади жилых домов больше, чем в городе. Естественно, значительную часть этого объема составляет многоэтажное многоквартирное жилищное строительство, популярное из-за более низких, чем в пределах МКАД, цен за квадратный метр, тем не менее тенденция к индивидуализации набирает силу. Основной объем потребления сетевых услуг ЖКХ смещается в сторону групп населения с более низкими доходами. Так, уже в 2004 г. удельный вес расходов на услуги центрального отопления и водоснабжения в семейном бюджете в третьей, четвертой, пятой доходных группах вырос почти в той же мере, что и в низкодоходных, а это дает повод к поиску новых подходов к организации оплаты жилищно-коммунальных услуг.

С учетом сделанных на основе произведенного анализа выводов, на наш взгляд, более эффективной с экономической точки зрения и социально приемлемой представляется следующая схема оплаты услуг ЖКХ:

1. Установление минимальных базовых региональных тарифов, соотносящихся с соответственными величинами прожиточного минимума, предельной доли расходов на услуги ЖКХ и нормативами их потребления.

Ожидаемый результат - возможность оплаты жилищно-коммунальных услуг из текущих доходов малообеспеченными слоями населения, увеличение поступления средств за счет сокращения числа неплательщиков, появление реальных стимулов к увеличению использования установленных производственных мощностей на предприятиях комплекса и к снижению себестоимости услуг.

2. Введение специального жилищно-коммунального налога (не смешивать с налогом на собственность), взимаемого по месту уплаты остальных налогов, с прогрессивной шкалой налогообложения в зависимости от уровня располагаемых ресурсов домашних хозяйств и качества жилья.

Ожидаемый результат - создание постоянного источника средств для финансирования текущего функционирования и развития предприятий ЖКХ, изъятие жилищно-коммунальной ренты, возникающей у высокодоходных групп населения за счет лучших жилищных условий. При таком порядке в отличие от практики жилищных субсидий не требуется никаких специальных структур и дополнительного сбора сведений и документального подтверждения сведений о доходах и собственности, поскольку действующие налоговые службы, по определению, уже располагают необходимыми данными. Действующие льготы по оплате услуг ЖКХ заменяются освобождением от уплаты налога, по тем же критериям, которые в настоящий момент применяются для освобождения от налогообложения минимальных доходов в размере, устанавливаемом на определенный период.

3. Возврат к прямому дотированию организаций, производящих жилищнокоммунальные услуги.

Ожидаемый результат - оптимизация денежных потоков путем ликвидации промежуточных звеньев в цепочке: «субвенции из бюджетов субъектов Федерации на выплату жилищных субсидий ^ местные бюджеты ^ уполномоченные банки ^ индивидуальные счета плательщиков ^ платежи населения ^ счета производящих услуги ЖКХ организаций» и высвобождение средств от ликвидации служб жилищных субсидий.

На первый взгляд может показаться, что предлагаемая схема представляет собой отказ от рыночных механизмов, но на самом деле и в настоящий момент тарифы на услуги естественных монополий, в том числе, и локальных, к которым принадлежат энергопроизводящие организации, на чью долю приходится основной вклад в общую стоимость жилищно-коммунальных услуг для населения, являются предметом регулирования согласно Федеральному закону «Об основах регулирования тарифов коммунального комплекса» от 30 декабря 2004 г. [20]. Что же касается налогообложения с прогрессивной шкалой, то этот механизм имеет универсальный характер и не зависит от типа экономических отношений.

Практика поэтапного повышения тарифов на услуги ЖКХ до их 100-процентной оплаты населением за последние несколько лет, на наш взгляд, достаточно ясно показала, что эта мера не оправдала возлагавшихся на нее ожиданий ни по части повышения качества услуг, ни по улучшению финансового положения производящих их предприятий.

Подводя общие итоги можно с достаточной уверенностью утверждать, что ключ к решению пресловутого «жилищного вопроса», как, впрочем, и остальных социальных проблем, лежит в сфере распределительных отношений. Высокая степень неравенства не только в получении доходов, но и во владении собственностью [21] препятствует улучшению условий жизни основной массы населения. Уровень доходов населения не соответствует не только его притязаниям на новое

комфортабельное жилье, но и на имеющийся в его распоряжении жилищный фонд, несмотря на его низкие качественные характеристики.

Анализ отраженной в статистических данных ситуации свидетельствует, к сожалению, что на современном этапе теоретические направления жилищной политики и их конкретное воплощение в практике жилищного строительства и ЖКХ опережают количественные параметры и качественные характеристики уровня жизни населения. В качестве перспективной цели и одного из важнейших приоритетов на шкале жизненных ценностей жилище уже сейчас осознается всеми слоями населения, но как практически решаемая задача улучшение жилищных условий рыночными методами доступно весьма ограниченному кругу.

С одной стороны, недостаточный уровень доходов не позволяет приобрести и содержать жилплощадь желаемого размера и комфортности, с другой - ее отсутствие снижает совокупный показатель качества жизни, препятствуя реализации социального и в конечном счете трудового потенциала личности, способного обеспечить выход на более высокую ступень материального благосостояния.

Литература

1. Айзинова И.М. Некоторые особенности статистического изучения народного благосостояния /В сб.: Проблемы социальной статистики. Ученые записки по статистике. Т. 50. М: Наука, 1986.

2. Жилищный кодекс Российской Федерации. С изменениями и дополнениями 2006 года. М: Эксмо, 2006.

3. Российский статистический ежегодник за 2004 г. М: Госкомстат России, 2005.

4. Социальное положение и уровень жизни населения России за 2004. М: Госкомстат России, 2005.

5. Некрасов А.С., Семикашев В.В. Расходы на энергию в домохозяйствах России // Проблемы прогнозирования. 2005. № 6.

6. Яременко Г.А. Некоторые проблемы современной политики доходов населения в России // Проблемы прогнозирования. 2005. № 3.

7. Известия, № 102 от 09. 06. 2006 г.

8. Известия, № 157 от 29.08. 2006г.

9. Национальные счета России в 1998-2005 годах. М: Госкомстат России, 2006.

10. Официальный сайт Совета при Президенте России по реализации приоритетных национальных проектов www.rost.ru

11. Известия, № 46 от 16 марта 2006 г.

12. Жилищно-коммунальное хозяйство и бытовое обслуживание населения России. М: Госкомстат России, 2004.

13. Строительство в Российской Федерации. М: Госкомстат России, 2004.

14. Земельный кодекс Российской Федерации. С -изменениями и дополнениями на 5 мая 2006 г. М: Ось-89, 2006.

15. Градостроительный кодекс Российской Федерации. Новая редакция. М: Ось-89, 2006.

16. Айзинова ИМ. Некоторые социально-экономические и территориальные аспекты реформы ЖКХ //Проблемы прогнозирования. 2004. № 6.

17. Социальное положение России в январе-июле 2006 г.;www.gks.ru

18. Антонов Н.В., Татевосова Л.И. Тариф развития и инвестирование теплоснабжения муниципальных образований // Проблемы прогнозирования. 2006. № 4.

19. Айзинова ИМ. Комментарий к статье Н.В. Антонова и ЛИ. Татевосовой. Тариф развития и инвестирование теплоснабжения муниципальных образований // Проблемы прогнозирования. 2006. № 4.

20. Лукъянец АА., Крынин М.А., Назарова В.И. Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса. Постатейный комментарий к Федеральному закону. М: Юстицинформ, 2006.

21. Иванов В.Н., Суворов А.В. Неравенство и бедность населения // Проблемы прогнозирования. 2006. № 3.