CC BY
8УДК 347
И.В. Нусратуллина
ВНЕСУДЕБНАЯ ФОРМА УЗАКОНЕНИЯ САМОВОЛЬНО ВОЗВЕДЕННЫХ ПОСТРОЕК
Данная статья посвящена административному узаконению самовольно возведенных объектов недвижимости. Автором подробно проанализирован процесс получения права собственности на такие постройки через органы местного самоуправления и показана обоснованность ее применения.
Ключевые слова: самовольная постройка, государственная регистрация, дачная амнистия, земельный участок.
В нынешнее время умножилось число судебных дел о признании права собственности на самовольно возведенные объекты недвижимости. Это показывает то, что если надлежаще не оформить право на недвижимое имущество, то нельзя ввести его в гражданский оборот, т.е. сдать в аренду, продать или подарить. Поэтому и появляются проблемы, связанные с оборотом самовольно возведенных объектов и приобретением права на них.
В российском законодательстве указано, что «самовольной постройкой признается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное: на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; без получения на это необходимых разрешений; с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил» [1]. Эта статья находится в 14 главе о способах приобретения права собственности, т.е. самовольно возведенные объекты законодатель отнес к первоначальным способам получения права собственности.
Согласно гражданскому кодексу РФ, что «право собственности на самовольную постройку может быть признано не только судом, но в предусмотренных законом случаях - в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право не может быть признано, если оставление постройки нарушает права и интересы других лиц, или создает угрозу жизни и здоровью граждан» [2].
Право собственности до закона № 93-Ф3 [3] можно было получить только с помощью суда («закон о дачной амнистии)». Принятие данного закона было вызвано необходимостью упростить процесс регистрации недвижимости, на которые правоустанавливающие документы отсутствуют или не отвечают требованиям норм закона. Однако при упрощении процесса легализации самовольных построек законодателем не было учтено его практическое применение.
Нет единой позиции о том, кто должен реализовывать "иной" порядок легализации (административный порядок) нет. Одни полагают, что это входит в полномочия органов местного самоуправления, другие, что это обязаны делать регистрирующие органы. Рассмотрим каждый из них подробнее.
Согласно ФЗ-122 документом, свидетельствующим о создании объекта недвижимости на предназначенном для дачного хозяйства земельном участке или гаража и содержащим его описание, является декларация об объекте недвижимости [4]. Но данный закон не указывает на необходимость предоставить документы, доказывающие то, что постройка не нарушает закон, интересы и права третьих лиц. Иначе органу регистрации пришлось бы их проверять, что не входит в его компетенцию.
Нередки случаи, когда органы юстиции вносят записи в ЕГРП о правах на объекты самовольного строительства без судебного решения (в соответствии п.1 или п.3 ст. 25 Закона о регистрации). Это не значит, что органы юстиции оформляют право собственности на незаконно
© Нусратуллина И.В., 2014.
Вестник магистратуры. 2014. № 6(33). Том II
ISSN 2223-4047
возведенные строения. Причиной таких действий является то, что, несмотря на проверку документов, представляемых на регистрацию, далеко не всегда из них очевидна самовольность постройки.
Таким образом, отличие административного от судебного порядка регистрации прав состоит в том, что орган регистрации не проверяет самовольность строительства, т.е. ее соответствие законодательству, т.к. проверка законности находится вне ее компетенции.
Регистрация прав на самовольно возведенные постройки не имеет правоустанавливающего характера, т.к. является лишь подтверждением уже имеющегося правоотношения, удостоверением юридической силы правоустанавливающих документов, и в этом значении она является типичным условием появления гражданских прав. Таким образом, невозможно признать права собственности на объект самовольного строительства по ст. 222 ГК РФ путем лишь только его регистрации.
По сути, государственная регистрация - это лишь формальное условие обеспечения защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество. Тем самым она создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств, содействует укреплению и стабильности гражданского оборота, хотя не может быть основанием возникновения новых правоотношений.
Признания права собственности на самовольное строение органами местного самоуправления кажется более обоснованным и предпочтительным, особенно если застройщик и собственник земельного участка одно и то же лицо.
Нормативно-правовым документом служащим основанием для подобной процедуры узаконения права может служить ст. 8.4 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. №191-ФЗ [5], согласно которому до 1 марта 2015 г. не нужно разрешение на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, достаточно только предоставления технического паспорта объекта.
Такая же позиция содержится в нормах гражданского кодекса, в соответствии с которыми "собственник или лицо, обладающее вещными правами на земельный участок, вправе возводить и создавать на нем здания, сооружения и другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности" [6].
В данном случае вопрос о сохранении самовольной постройки может решать орган местного самоуправления, в основном, это местная администрация. Согласно закону "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ " [7] и Градостроительному кодексу РФ (ст. 8) местное самоуправление выдает разрешение на строительство, а согласно Земельному кодексу РФ (ст. 28 и 29) основанием является решение о предоставлении земельной площади под стройку, принимаемое органом местного самоуправления (государственной власти). Так, орган местного самоуправления вправе оставить самовольно возведенное строение, если: а) застройщик подтвердить право на земельный участок, б) признаки самовольности можно устранить во внесудебном порядке, в) строение построено согласно целевому использованию земельного участка, г) соблюдены градостроительные нормы [8], д) не нарушены права и интересы третьих лиц е) нет других причин, препятствующих легитимации данных объектов недвижимости.
Если нет спора о правах, то судебный порядок узаконения прав становится крайне нелогичным, дорогостоящим и долговременным. Решение по таким вопросам вполне правомочно принимать и местное самоуправление, а данный способ легитимации будет оканчиваться вынесением положительного решения о сохранении постройки с последующей регистрацией прав на него.
Необходимо определить четкую процедуру внесудебной легализации самовольных построек, закрепить перечень документов, которых будет достаточно для принятия обоснованного и законного решения местным самоуправлением о сохранении сооружения. С нашей точки зрения, такими документами должны быть: документы на землю, заключение уполномоченной организации о возможности сохранения постройки, согласие от третьих лиц, чьи права могут быть нарушены постройкой, что строением не нарушаются их права и интересы.
Итак, возникновение и признание права собственности на самовольное сооружение путем
регистрации не соответствует идее регистрации прав и не соответствует нормам гражданского законодательства о легализации подобного рода сооружений, и не может стать тем «иным» способом узаконения, в то время как получение прав через местное самоуправление в большей мере отвечает их функциям и законодательству.
Библиографический список
1. Гражданский кодекс РФ от 18 декабря 2006 г. №230-Ф3. п.1 ст. 222
2. Гражданский кодекс РФ от 18 декабря 2006 г. №230-Ф3. п.3 ст.222.
3. Федеральный закон от 30 июня 2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества». СЗ РФ. 2006. N 27. Ст. 2881.
4. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-Ф3 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ст. 25
5. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. №191-Ф3 «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ СЗ РФ. 2005. №1. Ст. 17
6. Гражданский кодекс РФ от 18 декабря 2006 г. №230-ФЗ.ст. ст. 263, 266, 269.
7. Федеральный закон от 6 октября 2003 г. №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» // СЗ РФ. 2003. N 40. Ст. 14.20.
8. Пиджаков А.Ю. Правовые аспекты самовольной постройки// Правовые вопросы строительства. 2005. №2.
НУСРАТУЛЛИНА Ирина Вильнусовна - магистрант Института права, Челябинский государственный университет.
