CC BY
17УДК 347
И.В. Нусратуллина
НЕКОТОРЫЕ АСПЕКТЫ ЛЕГАЛИЗАЦИИ САМОВОЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
В данной статье была поставлена задача рассмотреть основные положения гражданского законодательства о самовольном строительстве и раскрыть процедуру легализации таких объектов через суд. Автором показано, что судебная легализация является очень поверхностной и охватывает не все моменты узаконения незаконно возведенных объектов недвижимости.
Ключевые слова: самовольная постройка, легализация самовольной постройки.
Сегодня самовольная постройка стала весьма актуальным явлением. Самовольная постройка - жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданные на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданные без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил [1].
По закону данный вид недвижимости не имеет правового статуса, и ее собственник, вернее указать, владелец земли, на котором она построена, не имеет на нее прав, и, стало быть, не может производить с ней какие-нибудь законные действия (продажа, аренда, обмен). Ее нельзя зарегистрировать как незавершенное сооружение. Таким образом, она подлежит сносу.
Согласно законодательству к таким формам строений можно отнести реконструированные жилые дома (части), переоборудованные в жилые нежилые помещения без разрешений и новые здания, когда разрешение было дано на ремонт старого. Однако если в результате неправомерной реконструкции не построен новый вид недвижимости, то правила Гражданского кодекса не применяются [1].
Самовольная постройка имеет важное практическое значение, и вопрос по поводу способов ее легализации сейчас весьма остро стоит. Причин тому много. К одним из таких можно отнести сложную процедуру получения необходимых документов для строительства, оформления прав на недвижимость, что требует огромных затрат времени и денег.
Как уже было указано, самовольно возведенные строения по закону должны быть снесены [2], что, конечно же, отрицательно воздействует на имущественное положение их обладателей и мешает развитию рынка недвижимости. Кроме того, недостаточное решение проблем, возникающих при регулировании отношений собственности тормозит привлечение вложений в экономику и является препятствием для экономического роста.
Несмотря на развитие нормативно-правового регулирования, обширную практику, большое количество научных работ по вопросу возникновения права собственности, сложившееся в рамках этого более узкое направление исследования института самовольного строительства, нельзя назвать удовлетворительным.
По российскому законодательству самовольная постройка влечет дисциплинарную, уголовную, имущественную и административную ответственность [3] (также административную ответственность по закону «Об архитектурной деятельности в РФ», согласно Кодексу об административных правонарушениях РФ на лицо, осуществившее самовольную постройку налагается штраф).
По решению суда самовольная постройка должна быть снесена лицом, ее осуществившим за его счет [4], при этом оно должно возместить причиненный ущерб и привести участок в исходное состояние за свой счет [5].
© Нусратуллина И.В., 2014.
ISSN 2223-4047
Вестник магистратуры. 2014. № 6(33). Том II
Если строением были нарушены чьи-либо интересы или права, или же создана угроза для их жизнедеятельности и состояния здоровья, то они имеют право обратиться в суд. Также, с иском могут обратиться представители органов местного самоуправления.
Для получения права собственности, владелец участка должен подать иск в суд о признании прав. Если он при разбирательстве дела докажет, что соблюдены все условия, то суд может признать право собственности [6]. Одно из таких условий состоит в том, чтобы земельный участок, на котором находится постройка должен находиться в собственности у данного гражданина.
Рассмотрение таких дел проходит в судах общей юрисдикции по месту строительства [7]. Гражданину необходимо предоставить документы о праве владения землей, факт соглашения собственника участка на строительство (реконструкцию). В суде ему нужно будет доказать, что постройка не нарушает права и интересы собственников (землевладельцев) сопредельных земельных участков (объектов недвижимости); что целевое использование земельного участка не нарушено и предоставить необходимую документацию. Также необходимо доказать, что при строительстве были соблюдены все нормативы (градостроительные, экологические, санитарно-гигиенические, противопожарные). Если суд выявил грубое нарушение правил, то он может назначить дополнительное разбирательство с привлечением компетентных специалистов, проведением экспертиз.
По итогам разбирательства суд может либо признать право собственности за лицом, ее осуществившим, либо за лицом, в чьем владении находится земельный участок (с возмещением расходов лицу, осуществившему постройку за счет владельца участка), либо не признать ни за кем.
После признания права собственности, гражданин обязан пройти процедуру регистрации этого права [8]. Для этого нужны такие документы как технический паспорт, декларация о постройке, правоустанавливающие документы и кадастровый план земельного участка.
В тех случаях, если гражданин не имеет документов на земельный участок, но пользуется им на праве постоянного бессрочного пользования (пожизненно наследуемого владения), то он может зарегистрировать право в упрощенном порядке [8]. По закону для этого требуется предоставить в органы госрегистрации доказательство владения. К ним относят: выписку из похо-зяйственной книги об имеющимся праве на землю; акт о предоставлении участка органом государственной власти; свидетельство о праве на участок, выданный уполномоченным органом государственной власти; кадастровый план, для получения которого необходимо провести землеустроительные работы и межевание.
В упрощенном порядке могут также пройти регистрацию граждане, которые владеют участком в садоводческом, дачном товариществе или кооперативе, но не имеют необходимых документов на землю.
Такому гражданину необходимо предъявить заявление и документы с описанием границ местоположения участка, заключением некоммерческого объединения с указанием лица, за которым закреплен земельный участок, и подтверждением соответствия описания границ участка местоположению границ земельного участка, фактически используемого гражданином.
В данном случае, орган госрегистрации может запросить выписку из Единого государственного реестра юридических лиц, содержащую сведения о данном некоммерческом объединении и копию документа на землю, составляющий территорию данного некоммерческого объединения.
В российском Градостроительном кодексе указаны случаи, когда не требуется санкция на строительство, например при постройке гаража на участке (если оно было предоставлено ему не для реализации предпринимательства), или при строительстве на участке, предоставленном для ведения хозяйства (например, дачного); стройке (перестройке) сооружений, строений, которые не относятся к объектам капитального строительства (киосков); их изменении, если они не затрагивают какие-либо характеристики их надежности и безопасности и не превышают допустимые параметры строительства, реконструкции; при возведении построек вспомогательного использования [9].
Таким образом, можно сделать вывод, о том, что убеждение органов судебной и исполнительной власти по поводу того, что легализация самовольно возведенных построек должна реализовываться только посредством суда является поверхностным и узким. Ведь при судебном разбирательстве не выявляется процесс узаконения во всех ее аспектах. Как правило, право собственности на такие постройки возникает без суда. И не каждый судебный процесс протекает согласно нормам гражданского судопроизводства [10].
Библиографический список
1. Гражданский кодекс РФ от 18 декабря 2006 г. № 230-Ф3. Ст.222.
2. Федеральный закон от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в РФ»;
3. Градостроительный кодекс РФ от 29 декабря 2000.
4. Федеральный закон от 17 ноября 1995 г. №169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в РФ».
Ст.25
5. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ. Ст. 76
6. Гражданский кодекс РФ от 18 декабря 2006 г. № 230-Ф3. Ст.222.
7. Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14 ноября 2002 г. №138-ФЗ. Ст.22, ст.30.
8. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122-ФЗ. Ст.28;
9. Градостроительный кодекс РФ от 29 декабря 200 г.
10. Гражданский кодекс РФ от 18 декабря 2006 г. №230-ФЗ. Ст.222.
НУСРАТУЛЛИНА Ирина Вильнусовна - магистрант Института права, Челябинский государственный университет.
