CC BY
27ЖИЛИЩНЫЕ СТРАТЕГИИ
Том 7 • Номер 4 • Октябрь-декабрь 2020 ISSN 2410-1621 Russian Journal of Housing Research
Первое
экономическое издательство
Внедрение системы сертификации объектов индивидуального жилищного строительства как инструмент повышения доступности жилища и обеспечения качества строительства
Гареев И.Ф.1, Хафизов А.Ф.1
1 Казанский государственный архитектурно-строительный университет, Казань, Россия
АННОТАЦИЯ:_
Динамичное развитие рынка малоэтажного строительства в 2020 году вызвано серьезными социально-экономическими трансформациями в связи с неблагоприятной эпидемиологической ситуацией - необходимостью социального дистанцирования, удобством жизни в самоизоляции, излишне плотной в городской черте. Вместе с этим вопросы качества строительства остаются на первом плане при решении вопросов интенсификации малоэтажного строительства и повышения цивилизованности рынка в целом. Нами была поставлена цель по исследованию ситуации с контролем качества на рынке малоэтажного строительства для разработки предложений по стандартизации объектов индивидуального жилищного строительства. Использованы полевые и кабинетные исследования, а также личный практический опыт авторов. Для удобства изучения полученные результаты и сформулированные предложения представлены в формате инфографики. По итогам изучения зарубежного опыта и практики контроля качества строительства на строительном объекте нами разработана система сертификации объектов индивидуального жилищного строительства. Мероприятия данной системы сертификации апробированы при реализации девелоперского проекта ведущего японского застройщика, осуществляющего свою деятельность на территории Республики Татарстан. Полученные результаты могут быть использованы при разработке стратегии развития малоэтажного строительства в Российской Федерации.
КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА: малоэтажное строительство, индивидуальное жилище, качество строительства, технический надзор, сертификация строительства, комплексное освоение территорий, автоматизация строительства.
The certification system of individual housing construction objects as a tool for increasing housing affordability and ensuring the construction quality
GareevI.F.1, KhafizovA.F.1
1 Kazan State University of Architecture and Engineering, Russia
Введение
В России разработан проект государственной программы «Развитие индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в РФ». Данная программа разработана в соответствии с целевыми показателями и задачами государственной политики по развитию жилищной сферы,
поставленными в Указе Президента Российской Федерации от 07.05.2018 № 204 «О национальных целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период до 2024 года», поручениях по итогам Послания Президента Российской Федерации Федеральному собранию Российской Федерации от 20.02.2019 г. Целями данной Программы являются:
• повышение доступности и качества жилья для граждан Российской Федерации за счет развития индивидуального жилищного строительства и ипотечного кредитования ИЖС;
• создание финансовых инструментов, в том числе кредитных, для поддержки индивидуального жилищного строительства.
Для достижения указанных целей необходимо комплексно решить следующие ключевые задачи:
• расширение рынка ИЖС за счет вовлечения новых земельных участков [5] (Озгазкко, 2018);
• стандартизация рынка ИЖС, включая создание сегмента комплексной
ABSTRACT:_
The dynamic development of the low-rise construction market in 2020 is caused by serious socioeconomic transformations due to the unfavorable epidemiological situation: the need for social distancing, the convenience of living in self-isolation, excessive density in the urban area. At the same time, the issues of construction quality remain in the foreground when addressing the issues of low-rise construction intensification and increasing the civility of the market as a whole. In this regard, the authors set a goal to study the situation with quality control in the market of low-rise construction to develop proposals for the standardization of individual housing construction objects. The authors used field and desk research, as well as the personal practical experience. For the convenience of studying, the results obtained and the formulated proposals are presented in the infographic format. Based on the results of the study of foreign experience and practice of construction quality control at the construction site, the authors have developed a system of certification of individual housing construction objects. The activities of this certification system were tested during the implementation of a development project of a leading Japanese developer operating in the territory of the Republic of Tatarstan. The results obtained can be used in the development of a strategy for low-rise construction in the Russian Federation.
KEYWORDS: low-rise construction, individual housing, construction quality, technical supervision, construction certification, integrated development of territories, construction automation
JEL Classification: 018, R21, R31
© Author(s) / Publication: PRIMEC Publishers For correspondence: Gareev I.F. (igareev0mai1.ru)
CITATION:
Received: 01.12.2020 / Published: 24.12.2020
Gareev I.F., Khafizov A.F. (2020) Vnedrenie sistemy sertifikatsii obektov individualnogo zhilischno-go stroitelstva kak instrument povysheniya dostupnosti zhilischa i obespecheniya kachestva stroi-telstva [The certification system of individual housing construction objects as a tool for increasing housing affordability and ensuring the construction quality]. Zhilischnye strategii. 7. (4). - 455-483. doi: 10.18334/zhs.7.4.111920
застройки ИЖС индустриальным способом, для повышения качества и ликвидности жилья;
• развитие финансовых инструментов реализации ИЖС и необходимой для возведения качественного жилья инфраструктуры (проектное финансирование, банковское сопровождение, ипотечное кредитование) [1] (ОтаЪвууу, Starovoytov, 2019).
Ежегодно в России, по данным Росстата, населением за счет собственных средств строится 250-270 тыс. индивидуальных жилых домов общей площадью 30-36 млн кв. м. (40-45% всей вводимой площади жилья). Средняя площадь дома - 130-140 кв. м. При этом 45% ИЖС (14,7 млн кв. м) вводится в городах и поселках городского типа. Часть указанного объема индивидуального жилищного строительства - это регистрация ранее построенных домов по упрощенной процедуре - «дачной амнистии»1. По оценкам экспертов, в рамках «дачной амнистии» ежегодно в стране вводится около 7 млн кв. метров жилья индивидуальных жилых домов, построенных в предыдущие годы. Точные данные отсутствуют из-за несовершенства статистического учета строящихся домов2.
По данным за 2018 год, 40% от общего объема вводимого жилья в рамках индивидуального жилищного строительства сконцентрировано в 10 регионах: Московская область, Краснодарский край, Республика Башкортостан, Ростовская область, Республика Татарстан, Белгородская, Ленинградская, Свердловская, Воронежская и Самарская области. В расчете на душу населения в этих регионах строится в 2 раза больше объема ИЖС, чем в остальной России (0,34 кв. м на чел. по сравнению с 0,18 кв. м на чел. в других регионах). Более 0,5 кв. м на человека ежегодно строится в
1 В соответствии с Федеральным законом от 30.06.2006 № 93-Ф3 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества».
2 Ключевой источник данных по вводу индивидуальных жилых домов - кадастровый учет (Росреестр), но территориальные органы Росстата могут использовать дополнительные источники: органы технической инвентаризации, органы местного самоуправления. При этом методика консолидации данных из разных источников отсутствует, пообъектный перечень построенных индивидуальных домов Росстатом не ведется.
ОБАВТОРАХ:_
Гареев Ильнур Фаилович, кандидат экономических наук, доцент кафедры экспертизы и управления недвижимостью (igareev0mai1.ru)
Хафизов Артур Фаильевич, аспирант кафедры экспертизы и управления недвижимостью (khaf¡zov@ iidasangyorus.ru )
ЦИТИРОВАТЬ СТАТЬЮ:_
Гареев И.Ф., Хафизов А.Ф. Внедрение системы сертификации объектов индивидуального жилищного строительства как инструмент повышения доступности жилища и обеспечения качества строительства // Жилищные стратегии. - 2020. - Том 7. - № 4. - С. 455-483. doi: 10.18334^.7.4.111920
регионах Центрального федерального округа: Белгородской, Тамбовской, Липецкой, Ульяновской и Московской областях (табл.).
Таблица
Ввод объектов индивидуального жилищного строительства в России
Регион Ввод жилья в 2018 г. Жилищный фонд на 01.01.2019
ИЖС, млн кв. м Доля ИЖС,% Ввод ИЖС на душу населения, кв. м/ чел. ИЖС, млн кв. м Доля ИЖС,%
Московская область 3,7 41,9 0,49 63,8 25,7
Краснодарский край 1,6 36,0 0,28 85,9 57,7
Башкортостан 1,4 61,2 0,35 47,9 45,6
Ростовская область 1,2 52,9 0,29 51,5 48,4
Татарстан 1,1 46,0 0,28 38,6 37,1
Белгородская область 1,0 85,0 0,67 29,5 60,7
Ленинградская область 0,9 32,6 0,47 14,1 26,3
Свердловская область 0,8 38,8 0,19 25,1 22,3
Воронежская область 0,8 47,0 0,34 29,3 41,8
Самарская область 0,8 43,2 0,24 21,4 25,0
Всего топ-10 13,3 44,8 0,35 407,1 37,6
Остальные регионы 19,1 41,6 0,18 842,4 31,2
Всего в России 32,4 42,9 0,22 1 249,5 33,1
Источник: расчеты АО «ДОМ.РФ» по данным Росстата.
Территории для индивидуального жилищного строительства определяются документами территориального планирования (схемами территориального планирования и генеральными планами), в которых должны быть определены жилые зоны, а также правилами землепользования и застройки, в которых должны быть определены зоны малоэтажной застройки, в том числе застройки индивидуальными жилыми домами.
Данные социологического исследования, проведенного летом 2018 г. АО «ВЦИОМ» по заказу АО «ДОМ.РФ», свидетельствуют о том, что общий спрос населения на индивидуальное жилищное строительство в 5-летней перспективе составляет 3 млн домов (450 млн кв. м). При текущих объемах строительства этот спрос будет удовлетворен не менее чем за 19 лет.
Ежегодно осуществлять строительство индивидуальных жилых домов с привлечением средств ипотечного кредита хотели бы до 300 тыс. семей, в том числе:
• 170-210 тыс. - при снижении ставок до рыночного уровня (дополнительный прирост спроса - 50-90 тыс. семей, еще 120 тыс. - конвертация текущего спроса без ипотеки);
• 90-130 тыс. - при реализации дополнительных программ субсидирования ставок.
80% строительства ведется «теневым» способом, что не позволяет использовать ипотечные банковские | продукты на строительство домов. _ _ Занижены поступления налогов и Ч ) сборов. У Слабое градостроительное регулирование строительства объектов ИЖС при точечном освоениитерриторий &
Слабое законодательное регулирование процессов строительства объектов ИЖС <4 Отсутствие действенной государственной программы по стимулированию строительства социальной и инженерной инфраструктуры в сельской местности ОМ А
Рисунок 1. Маркеры рынка ИЖС Источник: составлено авторами.
Таким образом, необходимо вовлечение в хозяйственный оборот большего количества земельных участков в целях осуществления на них индивидуального жилищного строительства.
Индивидуальное жилищное строительство в большинстве случаев осуществляется силами самих граждан (рис. 1). При этом зачастую обеспечение участков инженерной и транспортной инфраструктурой осуществляется собственниками земельных участков самостоятельно, что увеличивает риск нарушения строительных норм, а также увеличивает затраты граждан на оЭеспечение индивидуального жилого дома иофра-структурой при согласовании условий подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения [6] (Ugryumov, 2014).
Это приводит к низкой ликвидности строящегося индивидуального жильт, увеличению сроков его продажи. Недостаточное выделение финансовых средств на строительство инженерной, транспортной, социальной инфраструктуры на территориях, оетдназначенных для индивидуального жилищногт стэоиоельства, не способствует стимулированию объемов данного вида строительства и, как результат, удовлетворению потребности населения в таком строительстве [7] (Fayzullin, 2010).
В 2019 году АО «ДОМ.РФ?» завершена разработка метосичеекого документа «Стандарт комплексного развития территорий». Стандарт устанавливает параметры для трех моделей городокой среды, в том числэ для малоэтажоой городской мсдели. Докумест определяет среди прочегн ограметры плотоости и этажлостн, процента язе-ленения, доли общественных функций в жилой застройке, а также доступности территории для общественного транспорта.
Кредитные организации предлагают ипотечные программы для индивидуального жилищного строительства, но ими охвачен ограниченный сегмент рынка: не более 15 тыс.кредитов в оод (1% общейо объема выдачи ипотеки). Ставки пт кредитам на ИЖС на 1-3 п.п. выше ставок по ипотечным кредитам под залог жилья в многоквартирных домах.
Ключевые причины:
• недостаточная ликвидность индивидуальных жилых домов и земельных участков, на которых они расположены, как предметов залога по сравнению с квартирами в многоквартирных домах;
• высокие риски занижения оценок объекта залога: сложности определения аналогов, отсутствие механизма контроля качества строительства (наличие скрытых дефектов);
• высокие издержки на контроль целевого использования средств при индивидуальном жилищном строительстве [8] (Filyushina et al., 2016);
• высокие риски несоблюдения сроков строительства [9] (Sheina et al., 2018);
• высокие риски несоблюдения технологий строительства, несоответствия проектной документации (при ее наличии) требованиям градостроительных документов из-за отсутствия внешнего контроля на этапе строительства и осуществления строительства силами неквалифицированных подрядчиков. В результате тарифы на страхование индивидуальных жилых домов от повреждения и гибели в среднем выше тарифов на страхование квартир.
Таким образом, неразвитость и недостаточное проникновение ипотечного кредитования на рынок индивидуального жилищного строительства является одним из сдерживающих факторов его более интенсивного развития.
В мировой практике для контроля качества строительства системным решением является использование системы менеджмента качества по стандарту ISO 9001, что помогает поддерживать длительные доверительные отношения с потребителями [16] (Lukichev, Romanovich, 2016). Особое внимание уделяется влиянию систем качества на отношения между собственником и его подрядчиками [18] (Serpell, 1999).
Во времена отсутствия автоматических и информационных систем считалось, что существует большой потенциал для повышения качества строительного процесса. Признавалось, что приверженность руководства компаний качеству и непрерывному улучшению качества очень важны. Как и осознание важности качественного обучения, партнерских соглашений между сторонами строительства, постоянный пересмотр стандартов качества, ясность объема проекта и требований, а также чертежей и спецификаций являлось необходимым условием высокого качества строительства [10] (Arditi, Gunaydin, 1997).
В настоящее время активно используются информационные сервисы. Наиболее общий подход - это визуальный мониторинг участка застройки. Это незаменимая процедура в контроле качества строительства, которая сводит к минимуму строительные дефекты и человеческие ошибки, помогает членам проектной команды принимать стратегические решения в критические моменты на всех этапах строительства. Как правило, система мониторинга строительной площадки интегрирует беспроводную сеть дальнего действия, сетевые камеры и веб-платформу для совместной работы. Система поддерживает одновременный доступ всех пользователей, поэтому члены
проектной группы могут просматривать в режиме реального времени захваченные изображения или видео строительной площадки, обсуждать и обмениваться идеями с помощью видеоконференции и сообщений на расстоянии через Интернет [14] (Leung, Mak, Lee, 2008). Подобный подход способен выявить любое отклонение от запланированных графиков строительства, поэтому оперативные действия могут быть предприняты благодаря автоматической системе оповещения, которая информирует лиц, принимающих решения, по электронной почте и SMS [17] (Omar, Mahdjoubi, Kheder, 2018).
В последние несколько лет для оценки качества строительства разработаны ЭБ-модели, где контроль осуществляется в том числе с использованием таких методов сбора данных, как ЭБ-лазерное сканирование и фотограмметрия [12] (Kalyan et al., 2016). В целом контроль качества строительства с использованием технологии BIM направлен на обеспечение эталона и повышение качества проекта [15] (Lou, Xu, Wang, 2017).
В строительной отрасли отсутствие единой и прозрачной системы управления качественной информацией подрывает процесс обеспечения качества и может привести к спорам между заинтересованными сторонами. Поэтому некоторыми инженерами для решения этой проблемы на основе блокчейн-структур разрабатываются соответствующие системы для управления информацией о качестве строительства [19] (Sheng et al., 2020).
Отдельные исследователи озадачились определением стоимости контроля качества, что является существенным элементом общей стоимости любого строительного проекта. Они создали нейросетевую модель, которая позволит строительным фирмам оценить стоимость качества любого будущего строительного проекта [20] (Tawfek, Mohammed, Abdel Razek, 2012).
Таким образом, исходя из складывающейся в России ситуации с развитием ИЖС, а также мировым опытом регулирования рынка строительства малоэтажных объектов нами для исследования поставлена цель по разработке системы сертификации объектов индивидуального жилищного строительства как инструмента повышения доступности жилища и обеспечения качества строительства.
Методика исследования
Исследование рынка современных объектов малоэтажного строительства в Казанской агломерации проводилось двумя методами - полевыми и кабинетными исследованиями.
Полевые исследования - это прямой сбор первичной информации о жилых комплексах путем посещения объектов, а также с помощью телефонных интервью застройщиков и уполномоченных риелторов.
Качество исследования и достоверность результатов обеспечиваются практической деятельностью авторов данной статьи. И.Ф. Гареев как сотрудник Казанского государ-
ственного архитектурно-строительного университета является инициатором разработки данной темы со стороны научного сообщества. А.Ф. Хафизов как управляющий директор компании «Иида Сангё рус» является инициатором со стороны бизнеса и не только предоставляет условия для апробации предлагаемых организационных и технических решений, но и сам активно в них участвует.
Кабинетные исследования проводились посредством изучения официально опубликованной информации в специализированных и научно-периодических изданиях, а также путем получения информации через интернет-порталы (сайты участников профессионального рынка малоэтажного строительства, порталы ассоциаций, информационных агентств и т.д.).
Данное исследование проведено по заказу девелоперской компании «Иида Сангё рус», осуществляющей строительство коттеджного поселка «Литл Токио», а также ведущей точечную застройку земельных участков объектами ИЖС в Казанской агломерации.
Этапы нашего исследования:
1. Изучение действующих схем финансирования индивидуального жилищного строительства.
2. Выявление недостатков в техническом регулировании рынка ИЖС.
3. Разработка системы сертификации (рис. 2).
По нашей гипотезе повышение цивилизованности рынка ИЖС (за счет внедрения более жестких требований финансовых учреждений и технического регулирования) не приведет к зарегулированности, а придаст серьезный импульс качественному росту жилищной сферы.
V
1 J
Изучение действующих схем финансирования представит обоснование как существующих структурных диспропорций в развитии жилищного строительства в РТ, так и «просчёты» сельской ипотеки в развитии ИЖС
Выявление недостатков в техническом
регулировании рынка ИЖС представят потенциальные возможности для интенсивного роста рынка ИЖС
Предложим систему сертификации,
обеспечивающую синергетический эффект от мероприятий технического регулирования как условий для развития ипотеки на объекты ИЖС
Рисунок 2. Экосистема рынка ИЖС, увязывающая качество строительства и доступное жилье
Источник: составлено авторами.
Результаты исследования
Общий вывод о ситуации на рынке индивидуального жилищного строительства -данный сегмент до сих пор не является приоритетным в Российской Федерации (рис. 3).
ИЖС не является приоритетным направлением жилищного строительства в стране, несмотря на то, что: • большая часть населения желает проживать в своем доме; •доля ИЖС в общем объеме строящегося жилья достигает 45-50%
01
02
03
ВИДЫ ОРГАНИЗАЦИИ СТРОИТЕЛЬСТВА: ■организованное строительство коттеджных поселков ■точечное строительство подрядными компаниями ■строител ьство собственными силами
НЕДОСТАТКИ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ: ■общая незавершенность благоустройства участка (отсутствие отмостки, утепления цоколя, системы в одо отведения)
■отсутствие планировки участка при строительстве «на продажу»
■отсутствие проекта и теплотехнических расчетов
ОШИБКИ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ: ■недостаточное армирование фундамента ■нарушение сплошности приукладке гидроизоляции, применение материалов не являющихся гидроизоляционными
■редкий шarcтpoпил^ недостаточное сечение мауэрлата, отсутствие надежного закрепления элементов кровли ■нарушения при укладкеутеплителя и других слоев пирога кровли
04
05
06
ОТСУТСТВИЕ ДЕЙСТВЕННОЙ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО
КРЕДИТОВАНИЯ:
■высокие процентные ставки
■для строительства собственными силами отсутствует доступная ипотечная программа
■низкая привлекательность з/у и объекта незавершенного строительства как объекта залога
РАЗВИТИЕ ИНФОРМАЦИОННОЙ СРЕДЫ: ■экспертные строительные УоиТиЬе-каналы
■он-лайн квлькуляторы теплотехники ограждающих конструкций ■производители строительных материалов активно популяризируюттехнологии строительства {академии, конкурсы, УоиТиЬе-каналы, фирменные аудитории в учебных заведениях)
СТАРЫЙ ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ ЖИЛОИ ФОНД: ■низкая энергозффектпвносгь
■морально устаревшие архитектурно-планировочные решения ■отсутствие культуры текущего и капитального ремонта
Рисунок 3. Общая характеристика рынка объектов ИЖС Источник: составлено авторами.
> Более высокая цена чем при точечной застройке
> Малые возможности самостоятельной планировки участка и расположения дома на нём
> Невозможность выбора расположения места проживания
> Зачастую, отсутствие выбора в архитектурном стиле и материале строительства
> Нехватка объектов социальной инфраструктуры
г Более высокая стоимость обслуживания
> Ограниченный размер участков
> Проживание в зоне активного строительства в первые годы застройки поселка
> В силу отсутствия свободных территорий большая отдаленность от города
Рисунок 4. Недостатки коттеджного строительства Источник: составлено авторами.
Независимо от схемы застройки имеются существенные недостатки для каждой из них. К примеру, при комплексной застройке территории стоимость готового объекта недвижимости всегда получается более дорогой, в том числе на этапе эксплуатации
(рис. 4). Вместе с этим обеспечивается единый стиль коттеджного поселка и приемлемое качество строительства.
При точечном строительстве подрядными компаниями объектов на продажу одной из главных проблем является экономия на строительстве и отсутствие учета сценариев жизни будущих владельцев (рис. 5).
1. Отсутствие планировки участка с учетом будущего размещения других строений
2. Субъективный выбор видовых точек
3. Малый размер участка (4-6 соток)
4. Субъективный выбор месторасположения дома по отношению к соседним участкам
5. Отсутствие учета инсоляции участка для будущего садоводства и огородничества
6. При наличии перепада на участке не используются все потенциальные возможности ландшафта
7. Не учитывается сценарий жизни в этом доме и на этом участке
8. Не всегда учитываются подъездные пути и въезд - а участо-;
9. Отсутствие ограждений и благоустройства
Ю.Зачастую, отсутствие гарантийных обязательств на объект
И.Отсутствие независимого технического надзора
12.Экономия на строительных материалах и несоблюдение технологий строительства
Рисунок 5. Недостатки строительства подрядными компаниями Источник: составлено авторами.
Наиболее распространенная схема - строительство собственными силами по мере поступления денежных средств (рис. 6). В этом случае высоки риски технических ошибок, что негативно сказывается на качестве объекта. Собственно, большая часть индивидуального жилого фонда России застроена именно таким образом.
>Слабая проработка архитектурно-планировочных решений
> Недостаточная энергоэффективность здания
> Неоптимальные конструктивные решения (как перерасход материала, так и недостаточная надежность)
> Отсутствие независимого технического надзора при строительстве
> Большая продолжительность строительства
> Распределение во времени этапов работ, что приводит к нарушению комфортности проживания и частичному разрушению конструкций дома
Рисунок 6. Недостатки строительства собственными силами
Источник: составлено авторами.
По итогам выявления основных проблемных точек индивидуального жилищного строительства нами определены системные недостатки данной сферы:
строительство объектов ИЖС без проектной документации; отсутствие технического надзора за строительством объектов ИЖС; отсутствие взаимосвязи между качеством строительства и условиями финансирования (рис. 7).
Системные недостатки
рынка ИЖС
Глпотеза:
Повышение цивилизованности рынка ИЖС не приведет к зарегулированности, а придаст серьезный импульс к качественному росту жилищной сферы
01 Отсутствие проектной документации
•Низкое качество проектных решений
•Риски для собственников при дальнейшей эксплуатации
•На рынке действует много дилетантов
02 Технический надзор-лишь при добровольном решении заказчика
•Низкое качество строительно-монтажных работ
•Низкое качество применяемых строительных материалов
03 Отсутствие связи между качеством строительства и ф инансовыми рисками •Отсутствие финансовых стимулов строить качественно
•Огромный потенциал для финансовых учреждений при одновременном снижении рисков и увеличении клиентской базы •Вовлечение в оборот большего числа объектов ИЖС
Рисунок 7. Системные недастетки рынка ИЖС Источник: составлено авторами.
В рамках системы исследования нами определено, что территории Казанской агломерации являются привлекательными для внутренней миграции жителей Республики Татарстан (рис. 8).
и
Гун
Демографические
сдвиги
1.Изменение
возрастной
структуры
населения
2.Концентрация
отдельных групп
населения в
Казанской
агломерации
и
Концентрация строительства
1.Концентрация строительства районах в Казанской агломерации
2.Снижение объемов строительства в районах Республики Татарстан
Неразвитость финансирования
1.Высокие ставки по ипотеке на строительство индивидуального жилища
2.Структурные диспропорции сельской ипотеки
Рисунок 8. Рынок ИЖС как функция демографических процессов и агломерационной
концентрации Источник: составлено авторами.
л
Низкая ликвидность
Занижение СТОИМОСТИ залога
Контроль целевого использования
Сроки строительства
Технологии строительства
Невыгодность работы в «белую»
V Е V Б ( м мн и V У я
Недостаточная Высокие риски Высокие Высокие риски Высокие риски Малые
ликвидность занижения оценок издержки для несоблюдения несоблюдения строительные
ин^нвкуалыных объеао залога: контроля целевого срлкоа технологий ка.яюно-а-
жилых домов и сложности использования строительства строительства, бригады работают
земельных определения средств при несоответствия вне систем
участков,на аналогов... (Н.О-ВИСЫЛРО'.'.-, пуоеюто на.юогоо олоэено-я
которых они отсутствие жилищном требованиям из-за с целью снижения
распоюиеньиак механизма строительстве отсутствия затрат и
предметов залога контроля качества внешнего повышения
по сравнению с строительства с контроля. конкурентоспо-
кяартг-рги- е рчотою ноличо-я НкзалоЕство собаоьтн л рыноо
многоквартирных большого банков с новыми
домах количества возможных технологиями строительства
скрытых дефектов
Рисунок 9. Ключевые причины слабой финансовой системы рынка ИЖС Источник: составлено авторами.
Слабая ориентация на кредитование строительства жилища по проекту заказчика, в связи с тем, что кредит на покупку готовых домов (построенных специально на продажу, с экономией) выдается безпроблем
Консервация платежеспособногоспроса:
запуск сельской ипотеки привел к тому, что граждане, готовые заказать строительство в данном году, отложили начало работ в надежде получ ить льготный кредит
Поддержка средних и крупных компаний, ведущих комплексное освоение территорий: предусмотрена аккредитация застройщиков, среди условий которой -высокие требования по объему строительства
Отсутствие знаний о быстровозводимых конструкциях, что отсекает от льготного кредита заказчиков каркасных домов
Рисунок 10. Негативные эффекты льготной программы сельской ипотеки Источник: составлено авторами.
Рост спроса обеспечивается преимущественно миграционным спросом, когда обеспеченные граждане Республики Татарстан из других районов переезжают в районы Казанской агломерации. Основные причины - разкитая инфраструктура, качественное медицинское обслуживание, комфортная жилая среда и депрессивная ситуация в отдельных районах Республики Татарстан.
Таким образом, огромный массив населения наиболее работоспособного возраста не имеет возможности приобрести индивидуальный жилой дом. В целом еще более динамичному развитию препятствует отсутствие развернутой финансовой системы (рис. 9).
Среди причин слабой финансовой системы рынка ИЖС выделим отсутствие политической воли у регуляторов по стандартизации инфраструктуры и экосистемы рынка ИЖС.
Апогеем, квинтэссенцией слабой финансовой системы рынка ИЖС отметим механизм льготной программы сельской ипотеки (рис. 10). Задуманная как один из серьезнейших инструментов для стимулирования развития сельских территорий программа сельской ипотеки усугубила ажиотажный спрос на квартиры в многоквартирных домах в сельских районах крупных агломераций. Спрос на индивидуальное жилье это повысило, но только на готовые дома. Строительство собственного жилища на собственном земельном участке по своему проекту практически осталось недоступным.
Что же зафиксировано в проекте государственной программы по развитию индивидуального жилищного строительства?
Запланирована разработка рекомендательных стандартов кредитования индивидуального жилищного строительства, применение которых позволит минимизировать риски для банков и сформировать рынок стандартных ипотечных кредитов на индивидуальное жилищное строительство. Такие стандарты будут включать требования к типовым проектам индивидуальных жилых домов повторного применения, которые могут выступать залогом, к заемщику и к процедурам выдачи и обслуживания кредита.
На текущий момент определены следующие ключевые особенности:
• параметры земельного участка соответствуют Стандарту комплексного развития территорий;
• индивидуальный жилой дом соответствует требованиям к типовым проектам индивидуальных жилых домов повторного применения;
• залогом выступают земельный участок и строящийся дом;
• расчеты осуществляются с использованием механизмов, обеспечивающих защиту средств граждан, осуществляющих индивидуальное жилищное строительство с привлечением подрядных организаций.
Целью стандартизации рынка индивидуального жилищного строительства является повышение ликвидности предмета залога ипотеки, выданной под залог индивидуальных жилых домов.
Дома, построенные на территориях комплексного освоения ИЖС, отвечающие Стандартам, будут обладать ликвидностью, сопоставимой с квартирами в многоквартирных домах. В результате заемщикам будут предложены условия, сопоставимые с кредитами на приобретение квартир под залог прав требований по договорам долевого участия.
Снижение процентной ставки по кредитованию индивидуального жилищного строительства станет возможным благодаря минимизации кредитного риска.
Развитые страны обладают богатым опытом по контролю качества строительства индивидуальных объектов недвижимости. Мы решили обратиться к опыту Японии, где доля индивидуального жилого фонда составляет около 60%, что больше, чем в России с ее большими земельными ресурсами.
Изучение опыта Японии нами ведется давно. Еще в 2018 году у нас состоялся визит в Японию в представительство ведущей экспертной компании House plus (House plus architectural inspection inc.). В ходе обсуждения ситуации с контролем качества на строительных объектах было выявлено успешное функционирование системы сертификации индивидуальных домов. К примеру, начать строительство дома можно только после экспертизы проектной документации. Далее экспертами компании House plus строительство дома инспектируется на различных этапах строительства, в том числе на фундаментных работах, при возведении каркаса, монтаже ограждающих конструкций и кровельных работах. Благодаря такой экспертизе практически полностью исключаются риски как на этапе проектирования, так и на этапе строительства дома. Благодаря снижению вероятности проявления конструкционного риска минимизируются ставки на страхование объекта, а ипотечный кредит предоставляется по ставкам 1-1,8%. По словам экспертов House plus, благодаря такой системе сертификации за долгие годы сотрудничества не было ни одного страхового случая.
Экономические выгоды от внедрения системы сертификации представлены на рисунке 11.
С целью внедрения системы сертификации на территории России в июне 2019 года в Казанском государственном архитектурно-строительном университете между вузом (КГАСУ) и ООО «Иида Санге Рус» было подписано Соглашение о сотрудничестве с целью реализации системы сертификации индивидуальных жилых домов. Рабочее совещание состоялось в том числе и с представителями банков, страховой компании.
Рисунок 11. Японский опыт системы сертификации House Plus Источник: составлено авторами.
ПРОЕКТ К Г АСУ
Участие КГАСУ в разработке проекта фундамента и технадзор Информированность Минстроя РТ о системе сертификации
Рисунок 12. Предпосылки запуска системы сертификации при участии Казанского государственного архитектурно-строительного университета Источник: составлено авторами.
СЕРТИФИКАЦИЯ В РОССИИ: ПИЛОТНЫЙ ПРОЕКТ
ОСОБЕННОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА:
Японская технология домостроения ^Т
Энергоэффективность и пожаробезопасность
10 лет гарантии на дом
На 100% готовые к проживанию дома
Короткий срок строительства (4-6 месяцев)
Рисунок 13. Описание объекта сертификации Источник: составлено автором.
Во встрече приняло участие и руководство Ассоциации деревянного домостроения России (рис. 12).
По плану система сертификации будет заключаться в проведении независимой технической экспертизы - проектной документации и процесса строительства индивидуальных домов (на этапах возведения фундамента и несущей деревянной конструкции, теплоизоляционных и отделочных работ).
Результатом технической экспертизы будет выдача сертификата о соответствии строительным нормам и правилам (рис. 13).
Система сертификации объектов индивидуального домостроения предполагает привлечение:
• страховых компаний (для страхования гарантийных обязательств застройщиков и последующего снижения страховых премий);
• кредитных учреждений (с последующим снижением ипотечной ставки для покупателей).
И это перспектива революции на рынке деревянного домостроения, так как покупатели получат не только качественное экологичное жилье, но и возможность приобрести его по сниженным ипотечным ставкам и минимальным страховым тарифам.
Таким образом, система сертификации позволит подтвердить качество домов, построенных японской строительной компанией ООО «Ида Сангё Рус».
Оценка ключевых характеристик дома предусмотрена по нескольким потребительским свойствам (рис. 14).
В настоящее время для интенсификации различных процессов разрабатываются соответствующие информационные сервисы (приложения) [11] (Boukamp, Akinci, 2007). Для запуска и интенсификации системы сертификации разработан прототип информационного сервиса Бот.Рго (рис. 15). Данный облачный сервис позволяет всем участникам процесса технического контроля владеть оперативной информацией.
ТЕПЛОСТОЙКОСТЬ ОСВЕЩЕННОСТЬ В Е НТИЛИРУЕМОСТЬ ЗВУКОИЗОЛЯЦИЯ износостойкость
взпомостойкость ПОЖАРНАЯ устойчивость К ЛЕГКОСТЬ УДОБСТВО для
БЕЗОПАСНОСТЬ СТИХИЯМ ОБСЛУЖИВАНИЯ ПОЖИЛЫХ ЛЮДЕЙ
Рисунок 14. Оценка ключевых характеристик дома и представление в доступном виде для всех
заинтересованных сторон Источник: составлено авторами.
На текущий момент реализации проекта нами проведена инспекция 1-й очереди строительства коттеджного поселка «Литл Токио» («Маленький Токио») (рис. 16).
К.
Л 8 88 ¿Я
"Ида Сангё Рус"
Строительные объекты
Кадастровый
Список примечаний
Э#гру»»( «/С
Технология; )УУТ
Кадастровый номер: 16:16:080503:7151 Ддро-с: Казань, ш ЦМе ТоМо, ДЗЗ Площадь: 150
Статуе: идет строительство
й "МеНИТЬ_I 3аВеРШИТЬ I
Рисунок 15. Интерфейс системы сертификации БОМ.РЯО Источник: составлено авторами.
Рисунок 16. Фотофиксация инспекции первой очереди поселка «Литл Токио» Источник: составлено авторами.
Для работы над всеми этапами строительства нами подготовлен регламент по контролю качества строительства домов по технологии ^Т, в соответствии с которым инспекции ведутся на следующих этапах:
1. Проверка фундамента до заливки.
2. Проверка готового фундамента.
3. Проверка деревянного каркаса здания.
4. Проверка теплоизоляции стен и покрытия.
5. Проверка готового дома с внутренней и наружной отделкой.
Рисунок 17. Структура системы сертификации Бош.Рго Источник: составлено авторами.
Задачами инспекционного контроля определены:
• проверка соответствия качества выполненных работ результатам инженерных изысканий, экологическим требованиям, требованиям технических регламентов, требованиям ст андарта организации «Иида Санге рус»;
• проверка соответствия выполненных работ и применяемых в процоссе строительства материалов, изделий, оборудования требованиям нормативных документов и проектной документации;
• контроль за качеством и правильностью использования применяемых материалов, технологий, изделий и оборудования.
Выделены несколько этапов инспекционного контроля (рис. 18-22):
1. Проверка правильности армирования, установки опалубки, глубины заложения фундамента и толщины песчаной подушки.
2. Проверка готового фундамента (качество поверхности и прочность бетона фундамента, расположение анкеров, наличие гидроизоляционного слоя и качество утепления фундамента).
3. Проверка деревянного каркаса здания (соответствие расположения элементов каркаса проектов, проверка элементов крепления).
4. Проверка теплоизоляции стен и покрытия (соответствие используемой теплоизоляции проекту и правильность ее расположения).
5. Проверка готового дома с внутренней и наружной отделкой.
Рисунок 18. Первый этап системы сертификации Источник: составлено авторами.
Рисунок 19. Второй этап системы сертификации Источник: составлено авторами.
3 ЭТАП
Проверка деревянного каркаса здания
(соответствие расположения элементов каркаса проектов, проверка элементов крепления)
• утрамбованное (вибропрессованное) песчаное основание внутри фундаментной ленты;
• расположение бруса нижней обвязки (додай, 120x120мм);
• наличие под брусом нижней обвязки гидроизоляции;
• наличие подкладок под брусом нижней обвязки (под стойками, в местах расположения анкеров);
• расстояние между гвоздями (шаг не более 150 мм);
• гвозди, длиной и диаметром в соответствии с проектом;
• наличие крепежной системы KANAMONO
• наличие закладных под перила в прихожей;
• характеристики и расположение ребер жесткости («хиути»);
• расположениеметаллическихуголков(по проекту);
• и т.д.
Рисунок 20. Третий этап системы сертификации Источник: составлено авторами.
Рисунок 21. Четвертый этап системы сертификации Источник: составлено авторами.
Рисунок 22. Пятый этап системы сертификации Источник: составлено авторами.
Отметим, что кроме введения системы технического контроля качества строительства в развитии малоэтажного строительства есть системные вопросы. По результатам анализа состояния финансовой системы и административных барьеров нами сформулированы предложения по развитию индивидуального домостроения.
1. Ввести льготы по уплате НДС для крупных девелоперских компаний, осуществляющих комплексную застройку территорий. В настоящее время девелоперы, работающие «в белую», выводят на рынок свои объекты с более высокими ценами, чем это делают мелкие застройщики.
Данная проблема препятствует динамичной реализации проектов комплексного освоения территорий и снижает ценовую конкурентоспособность объектов от крупных компаний.
2. Запущенные схемы льготного ипотечного кредитования объектов ИЖС в реальности действуют на покупку готового жилья либо для кредитования строительства дома на земельном участке, уже находящегося в собственности у физического лица. В результате девелоперы, осуществляющие комплексную застройку территорий, вынуждены строить на собственные средства, чем снижают объемы строительства. Другими словами, они не могут привлечь покупателя (считай, продать) на этапе строительства. Более того, покупатели вынуждены выбирать себе дом из имеющихся проектов, а не заказать себе строительство по выбранному проекту.
Таким образом, необходимо распространить условия льготного кредитования строительства на земельном участке, принадлежащем девелоперу.
Данная проблема препятствует динамичному комплексному освоению территорий застройки и существенно снижает вариативность выбора проектов дома (что в явном диссонансе с самой идеей владения индивидуальным домом).
3. Стоимость подключения дома, построенного девелопером самостоятельно, к сетям газоснабжения значительно дороже, чем подключение дома, которым владеет физическое лицо.
Данная проблема приводит к удорожанию стоимости дома и снижает ценовую конкурентоспособность объектов от крупных компаний.
4. Отсутствие системы контроля качества строительства [4] (Nikitenko, 2019). Кредитные учреждения и банки не могут квалифицированно оценить проекты из деревянных конструкций (речь, прежде всего, о домах по каркасной технологии) на соответствие СНиПам, из-за чего наблюдаются отказы в кредитовании строительства отдельных видов проектов.
Данная проблема снижает покупательскую способность граждан, особенно в эконом-сегменте, что препятствует обеспечению граждан доступным жильем.
Обсуждение результатов
У предлагаемой нами системы сертификации имеется много вопросов. Один из них - это отбор профессиональных экспертов к контролю качества строительства. На текущий момент данная процедура нами определена за Казанским государственным архитектурно-строительным университетом, который будет осуществлять аттестацию экспертов.
В мировой практике отбор экспертов для контроля качества строительства также является одним из обсуждаемых вопросов. Поэтому на Тайване процесс отбора проектов и аудиторов обычно осуществляется на основе личного опыта, при этом качество результата отбора трудно предсказать и контролировать. В стране для этого разработана информационная модель, основанная на генетическом алгоритме, которая помогает в выборе проекта и назначении аудитора [21] (Wang, Kong, 2012).
В Китае, например, в целях повышения эффективности управления реализацией государственных проектов правительство также занималось поиском научной системы для построения режима надзора за строительством [22] (Wu et al., 2012). Получены интересные выводы и разработаны решения. Определено, что важную роль в обеспечении качества строительства играют нормативные акты. Однако из-за большого количества оснований для проверки соответствия качества строительства нормативным требованиям эта процедура является трудоемкой и подвержена ошибкам. Для минимизации указанных недостатков в Китае разработана соответствующая государственная информационная система - как только начинается строительство, активируются соответствующие задачи для служб инспекции, включая серию проверок качества и оценки [23] (Zhong et al., 2012).
Сформулированные в ходе исследования предложения направлены на интенсифи-
кацию индивидуального жилищного строительства. Вместе с этим большим потенциалом для развития рынка индивидуального жилищного строительства является его вторичный сегмент.
Индивидуальный жилой фонд в большинстве своем в нашей стране представляет собой так называемый самострой. Граждане строили себе жилища хозяйственным способом без каких-либо проектов и из материалов, на которые хватало денежных средств. В результате как объект залога старый жилой фонд является неинтересным активом. Тем не менее в обороте даже с высоким физическим износом объекты постоянно присутствуют, но снижение рисков банками обеспечивается двумя способами:
• путем завышения первоначального взноса;
• занижением стоимости объекта залога при оценке.
Банки-лидеры (Сбербанк, ВТБ, Россельхозбанк) не заинтересованы в системном развитии деловой активности на вторичном рынке объектов ИЖС отдельно взятого субъекта РФ. Поэтому они не ставят задачу по углубленному скорингу объектов ИЖС.
Вместе с этим большой потенциал в увеличении своего присутствия на вторичном рынке ИЖС есть у региональных банков. В последнее время сложилась наиболее благоприятная конъюнктура - в силу как увеличения спроса со стороны клиентов, так и из-за расширения инструментов государственной поддержки на приобретение объектов ИЖС.
Мы выделили основные проблемы объектов вторичного рынка объектов ИЖС:
1. Низкое качество объектов ИЖС, что снижает качество залога. Низкое качество объектов можно выделить по ряду параметров: архитектурно-планировочные и объемные решения, энергоэффективность [2] (Komarov, Filonenko, 2015), незаконченность строительства и неполная пригодность для круглогодичного проживания, отсутствие системной работы по поддержанию объектов в надлежащем техническом состоянии (при этом государственных программ по текущему и капитальному ремонту частного жилого фонда нет).
2. Разнообразие технологий строительства формирует нестандартизированное качество объектов ИЖС. Другими словами, нет единой методики для идентификации качества объектов ИЖС и прогнозирования динамики его остаточной (залоговой) стоимости и ликвидности. К примеру, в техническом паспорте дом квалифицируется как кирпичный, а кирпичной может быть как несущая стена с фасадом, так и только фасадная стена, в то время как несущая стена выполнена из различных блоков - керамики, газобетона, керамзитобетона, арболита и т.д. Эксплуатационные свойства у такого дома будут разными, так как материалы будут отличаться плотностью, толщиной, маркой прочности и т.д. [3] (Musin, Ibragimov, Bogdanov, 2020).
3. Профессиональные оценщики не занимаются полноценным техническим обследованием состояния объектов. Более того, в рамках нормативного регулирования банковской деятельности этого и не требуется. Оценщиком проводится определение
лишь базового состояния объекта недвижимости на основе технического паспорта и визуального осмотра. В мировой практике систематическое определение степени про-грессирования прогрессирующего обрушения жилых зданий по отношению к типичным диапазонам повреждений является нормой [13] (Knyziak, 2019).
Мы сформулировали план на исследование объектов вторичного рынка ИЖС с целью повышения их ликвидности и встраивания в оборот недвижимости.
1. Полевые исследования для выявления разнообразия технологий строительства на рынке ИЖС.
2. Разработка системы скоринга: методики оценки конструкционной надежности тех или иных технологий строительства объектов ИЖС на основе практической застройки. Данная методика не будет дублированием дорогостоящего обследования технического состояния, а будет минимально достаточной в соответствии с поставленным банком техническим заданием.
3. Разработка методики прогнозирования остаточной (залоговой) стоимости объекта ИЖС для каждой технологии строительства и при соблюдении условий эксплуатации/обслуживания. Методика планируется для того, чтобы через срок кредита (или хотя бы через среднестатистический срок возврата в 7-8 лет) объект ИЖС подтверждал (или не подтверждал) свою ликвидность на вторичном рынке.
4. Разработка информационной системы для автоматизированного учета массива объектов ИЖС и взаимоотношений всех участников процесса.
5. Постоянный анализ рынка недвижимости для мониторинга ситуации, моделирования и прогнозирования его развития с целью развития региона и выполнения задач, поставленных перед ним, со стороны органов государственной власти и граждан региона. Это может быть выполнено как созданием собственного подразделения, так и с привлечением на аутсорсинг экспертной компании. Создание собственного подразделения приоритетней, так как решение имеющихся задач преследует не только коммерческие интересы компании, но и стратегические вопросы развития региона.
По итогам внедрения процессов контроля качества строительства и появления на рынке приемлемых ипотечных ставок и условий страхования следующий этап развития индивидуального жилищного строительства - это создание экосистемы «Жилище - Самозанятость - Сельское хозяйство». Разработке данной концепции будет посвящена наша следующая статья.
Заключение
По итогам проведенного исследования нами сформулированы несколько ключевых направлений для развития индивидуального жилищного строительства.
1. Рост спроса на индивидуальное жилище обеспечивается преимущественно миграционным спросом за счет состоятельных граждан различных районов Республики
Татарстан, которые переезжают в Казанскую агломерацию. Граждан привлекают развитая инфраструктура, качественное медицинское обслуживание и комфортная жилая среда, которые усугубляются депрессивной ситуацией в некоторых районах республики.
2. Внедрение более жестких требований финансовых учреждений и норм технического регулирования строительства не приведет к зарегулированности, а придаст серьезный импульс к качественному росту жилищной сферы и повышению цивилизованности рынка ИЖС.
3. Необходимо внедрение системы сертификации индивидуального жилищного строительства, представляющей процедуру контроля качества на строительных объектах ИЖС. Благодаря снижению вероятности проявления конструкционного риска минимизируются ставки на страхование объекта, а стоимость ипотечного кредита окажется дешевле.
4. Значительным потенциалом для развития является вторичный рынок индивидуального жилища, который благодаря расширению инструментов государственной поддержки и конъюнктуре рынков демонстрирует увеличение спроса со стороны населения. Для реализации данного потенциала необходима разработка системы ско-ринга (методики оценки конструкционной надежности тех или иных технологий строительства объектов ИЖС с целью прогнозирования ликвидности объекта).
БЛАГОДАРНОСТИ:
Авторы выражают благодарность заведующему кафедрой технологий строительного производства Казанского государственного архитектурно-строительного университета Руслану Абдирашитовичу Ибрагимову и старшему преподавателю кафедры Руслану Равильевичу Богданову за активное участие в разработке системы сертификации ИЖС.
ИСТОЧНИКИ:
1. Грабовый П.Г., Старовойтов А.С. Проблемы индивидуального жилищного строительства в России и возможные пути их решения // Недвижимость: экономика, управление, 2019. - № 1.
2. Комаров А.К., Филоненко Е.А. Влияние вида стенового материала на технико-экономические показатели строительства малоэтажного дома // Вестник Иркутского государственного технического университета, 2015. - № 8(103).
3. Мусин Б.С., Ибрагимов Р.А., Богданов Р.Р. Нормирование технологических операций в малоэтажном строительстве на примере жилого комплекса «Маленький Токио» // Известия Казанского государственного архитектурно-строительного университета, 2020. - № 2(52).
4. Никитенко Е.Б. Социально-экономические проблемы в вопросах развития деревянного домостроения // Жилищные стратегии, 2019. - № 2. - doi: 10.18334/ zhs.6.2.40696.
5. Осташко В.Я. Анализ тенденций и развития территориального рынка малоэтажной жилой застройки (на примере АО «Девелоперская корпорация «АНТЕЙ») // Недвижимость: экономика, управление, 2018. - № 1.
6. Угрюмов Е.А. Проблемы и перспективы развития малоэтажного строительства в Челябинской области // Региональная экономика: теория и практика, 2014. -№ 28(355).
7. Файзуллин И.Э. Перспективы развития малоэтажного строительства в Республике Татарстан // Региональная экономика: теория и практика, 2010. - № 30.
8. Филюшина К.Э., Минаев Н.Н., Гусакова Н.В., Добрынина О.И., Жарова Е.А., Меркульева Ю.А., Рунькова А.С. Обоснование современной организационной модели малоэтажного жилищного строительства // Вестник Томского государственного архитектурно-строительного университета, 2016. - № 3(560).
9. Шеина С.Г., Федоровская А.А., Сердюкова А.А. Разработка методики планирования сельских территорий в рамках развития аграрнопромышленного комплекса Ростовской области // Недвижимость: экономика, управление, 2018. - № 1.
10. Arditi D., Gunaydin H.M. Total quality management in the construction process // International Journal of Project Management, 1997. - № 4. - doi: 10.1016/S0263-7863(96)00076-2.
11. Boukamp F., Akinci B. Automated processing of construction specifications to support inspection and quality control // Automation in Construction, 2007. - № 1. -doi: 10.1016/j.autcon.2007.03.002.
12. Kalyan T.S. et al. Construction Quality Assessment Using 3D as-built Models Generated with Project Tango // Procedia Engineering, 2016.
13. Knyziak P. The impact of construction quality on the safety of prefabricated multi-family dwellings // Engineering Failure Analysis, 2019. - doi: 10.1016/j.engfailanal.2019.02.042.
14. Leung S. wing, Mak S., Lee B.L.P. Using a real-time integrated communication system to monitor the progress and quality of construction works // Automation in Construction, 2008. - № 6. - doi: 10.1016/j.autcon.2008.02.003.
15. Lou J., Xu J., Wang K. Study on Construction Quality Control of Urban Complex Project Based on BIM // Procedia Engineering, 2017. - doi: 10.1016/j.proeng.2017.01.215.
16. Lukichev S., Romanovich M. The Quality Management System as a Key Factor for Sustainable Development of the Construction Companies // Procedia Engineering, 2016. - doi: 10.1016/j.proeng.2016.11.914.
17. Omar H., Mahdjoubi L., Kheder G. Towards an automated photogrammetry-based approach for monitoring and controlling construction site activities // Computers in Industry, 2018. - doi: 10.1016/j.compind.2018.03.012.
18. Serpell A. Integrating quality systems in construction projects: The Chilean case // International Journal of Project Management, 1999. - № 5.
19. Sheng D. et al. Construction quality information management with blockchains // Automation in Construction, 2020. - doi: 10.1016/j.autcon.2020.103373.
20. Tawfek H.S., Mohammed H.E.-D.H., Abdel Razek M.E. Assessment of the expected cost of quality (COQ) in construction projects in Egypt using artificial neural network model // HBRC Journal, 2012. - № 2. - doi: 10.1016/j.hbrcj.2012.09.009.
21. Wang Y.R., Kong S.L. Applying genetic algorithms for construction quality auditor assignment in public construction projects // Automation in Construction, 2012.
22. Wu Y. et al. Quality self-control and co-supervision mechanism of construction agent in public investment project in China // Habitat International, 2012. - № 4. - doi: 10.1016/j. habitatint.2012.05.002.
23. Zhong B.T. et al. Ontology-based semantic modeling of regulation constraint for automated construction quality compliance checking // Automation in Construction, 2012. -doi: 10.1016/j.autcon.2012.06.006.
REFERENCES:
Arditi D., Gunaydin H.M. (1997). Total quality management in the construction process International Journal of Project Management. 15 (4). doi: 10.1016/S0263-7863(96)00076-2.
Boukamp F., Akinci B. (2007). Automated processing of construction specifications to support inspection and quality control Autom. Constr. 17 (1). doi: 10.1016/j.aut-con.2007.03.002.
Fayzullin I.E. (2010). Perspektivy razvitiya maloetazhnogo stroitelstva v Respublike Tatarstan [Prospects for the development of low-rise construction in the Republic of Tatarstan]. Regional Economics: Theory and Pactice. (30). (in Russian). Filyushina K.E., Minaev N.N., Gusakova N.V., Dobrynina O.I., Zharova E.A., Merkuleva Yu.A., Runkova A.S. (2016). Obosnovanie sovremennoy organizatsion-noy modeli maloetazhnogo zhilishchnogo stroitelstva [Organization model of low-rise developemnt]. Vestnik Tomskogo gosudarstvennogo arkhitekturno-stroitelnogo universiteta. (3(560). (in Russian). Grabovyy P.G., Starovoytov A.S. (2019). Problemy individualnogo zhilishchnogo stroitelstva v Rossii i vozmozhnye puti ikh resheniya [Problems of individual housing construction in Russia and possible solutions]. Real estate: economics, management. (1). (in Russian). Kalyan T.S. i dr. (2016). Construction Quality Assessment Using 3D as-built Models
Generated with Project Tango Procedia Engineering. Knyziak P. (2019). The impact of construction quality on the safety of prefabricated multi-family dwellings Engineering Failure Analysis. 100. doi: 10.1016/j.eng-failanal.2019.02.042.
Komarov A.K., Filonenko E.A. (2015). Vliyanie vida stenovogo materiala na tekhniko-ekonomicheskie pokazateli stroitelstva maloetazhnogo doma [Wall material type effect on technical and economic indicators of low-rise house construction]. Scientific journal. (8(103)). (in Russian).
Leung S. wing, Mak S., Lee B.L.P. (2008). Using a real-time integrated communication system to monitor the progress and quality of construction works Automation in Construction. 17 (6). doi: 10.1016/j.autcon.2008.02.003.
Lou J., Xu J., Wang K. (2017). Study on Construction Quality Control of Urban Complex Project Based on BIM Study on Construction Quality Control of Urban Complex Project Based on BIM. 174. doi: 10.1016/j.proeng.2017.01.215.
Lukichev S., Romanovich M. (2016). The Quality Management System as a Key Factor for Sustainable Development of the Construction Companies Procedia Engineering. 165. doi: 10.1016/j.proeng.2016.11.914.
Musin B.S., Ibragimov R.A., Bogdanov R.R. (2020). Normirovanie tekhnologicheskikh operatsiy v maloetazhnom stroitelstve na primere zhilogo kompleksa «Malenkiy Tokio» [Rationing of technological operations in low-rise building on the example of the residential complex «Little Tokyo»]. News of the Kazan State University of Architecture and Civil Engineering. (2(52)). (in Russian).
Nikitenko E.B. (2019). Sotsialno-ekonomicheskieproblemy v voprosakh razvitiya derevy-annogo domostroeniya [Socio-economic problems in the development of wooden housing construction]. Russian Journal of Housing Research. 6 (2). (in Russian). doi: 10.18334/zhs.6.2.40696.
Omar H., Mahdjoubi L., Kheder G. (2018). Towards an automated photogrammetry-based approach for monitoring and controlling construction site activities Computers in Industry. 98 172-182. doi: 10.1016/j.compind.2018.03.012.
Ostashko V.Ya. (2018). Analiz tendentsiy i razvitiya territorialnogo rynka maloetazhnoy zhiloy zastroyki (naprimere AO «Developerskaya korporatsiya «ANTEY») [The analysis of tendencies and development of the territorial market of low-rise residential development (on the example of JSC «Development corporation» «Antey»)]. Real estate: economics, management. (1). (in Russian).
Serpell A. (1999). Integrating quality systems in construction projects: The Chilean case International Journal of Project Management. 17 (5).
Sheina S.G., Fedorovskaya A.A., Serdyukova A.A. (2018). Razrabotka metodiki planirovaniya selskikh territoriy v ramkakh razvitiya agrarnopromyshlennogo kompleksa Rostovskoy oblasti [Development of methods for planning rural areas within the framework of the development of the agro-industrial complex of the Rostov region]. Real estate: economics, management. (1). (in Russian).
Sheng D. i dr. (2020). Construction quality information management with block-chains Automation in Construction. 120 103373. doi: 10.1016/j.autcon.2020.103373.
Tawfek H.S., Mohammed H.E.-D.H., Abdel Razek M.E. (2012). Assessment of the expected cost of quality (COQ) in construction projects in Egypt using artificial neural network model HBRC Journal. 8 (2). doi: 10.1016/j.hbrcj.2012.09.009.
Ugryumov E.A. (2014). Problemy i perspektivy razvitiya maloetazhnogo stroitelstva v Chelyabinskoy oblasti [Problems and prospects of development of low-rise construction in the Chelyabinsk region]. Regional Economics: Theory and Pactice. (28(355)). (in Russian).
Wang Y.R., Kong S.L. (2012). Applying genetic algorithms for construction quality auditor assignment in public construction projects Applying genetic algorithms for construction quality auditor assignment in public construction projects.
Wu Y. i dr. (2012). Quality self-control and co-supervision mechanism of construction agent in public investment project in China Habitat International. 36 (4). doi: 10.1016/j.habitatint.2012.05.002.
Zhong B.T. i dr. (2012). Ontology-based semantic modeling of regulation constraint for automated construction quality compliance checking Automation in Construction. 28. doi: 10.1016/j.autcon.2012.06.006.
