CC BY
81
ИССЛЕДОВАНИЕ
Мавлютова А.Р.
1 Казанский государственный архитектурно-строительный университет
Внедрение методологии профессионального управления эксплуатацией объектов недвижимости различного функционального назначения
АННОТАЦИЯ:
Данная статья раскрывает смену приоритетов инвесторов и девелоперских компаний с ввода новых объектов недвижимости в сторону более эффективного управления существующими объектами. По результатам исследования установлено, что для повышения экономической эффективности необходимо внедрение методик профессионального управления инфраструктурой не только коммерческих, но и государственных и муниципальных объектов недвижимости. Предложены различные аспекты facility management как инновационной методологии управления инфраструктурой и технической эксплуатации объектов недвижимости. Сформулированные направления будут востребованы собственниками недвижимости, желающими оптимизировать процесс технической эксплуатации своих объектов.
КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА: facility management, профессиональное управление недвижимостью, управление инфраструктурой и технической эксплуатацией, энергосбережение
JEL: 018, 030, R20
ДЛЯ ЦИТИРОВАНИЯ:
Мавлютова, А.Р. (2015). Внедрение методологии профессионального управления эксплуатацией объектов недвижимости различного функционального назначения. Российское предпринимательство, 16(19), 3235-3242. doi: 10.18334/rp.16.19.1977
Мавлютова Алина Равилевна, ассистент кафедры экспертизы и управления недвижимостью, Казанский государственный архитектурно-строительный университет (amavliutova@mail.ru)
ПОСТУПИЛО В РЕДАКЦИЮ: 27.08.2015 / ОПУБЛИКОВАНО: 16.10.2015
ОТКРЫТЫЙ ДОСТУП: http://dx.doi.org/10.18334/rp.16.19.1977
(с) Мавлютова А.Р. / Публикация: ООО Издательство "Креативная экономика"
Статья распространяется по лицензии Creative Commons CC BY-NC-ND (http://creativecommons.org/licenses/by-nc-nd/3.0/) ЯЗЫК ПУБЛИКАЦИИ: русский
3236
Введение
Современная кризисная ситуация в мировой экономике и все более очевидная ограниченность природных и экологических ресурсов подчеркивают необходимость серьезных изменений в системе народного хозяйства, перехода к концепции устойчивого развития. Несмотря на продолжающийся экономический кризис, тарифы на коммунальные услуги продолжают возрастать, в то время как прибыли большинства компаний находятся в стадии стагнации. Одним из путей поддержания рентабельности предприятий в данной ситуации видится комплексное снижение эксплуатационных расходов.
Окончание периода неограниченного потребления и начало периода рационального использования и эффективного управления ресурсами, системное накопление капитала возможно лишь в условиях конструктивного диалога и четкого взаимодействия науки, бизнеса и государства. Особое внимание в этом диалоге следует уделить аспектам, связанным с профессиональным управлением имущественными комплексами, инфраструктурой предприятий, в том числе и объектами недвижимости.
Предпосылки развития подходов к управлению недвижимостью
Ретроспективный анализ российского рынка недвижимости свидетельствует о том, что за последние 15 лет рынок пережил целый цикл событий, таких как восстановление после событий 1998 года, скачкообразное увеличение объемов строительства, многократный рост цен на недвижимость и капитализацию строительного сектора, увеличение кредитных обязательств и новый кризис.
С наступлением кризиса 2008 года произошла переориентация приоритетов инвесторов в коммерческую недвижимость и девелоперских компаний с ввода новых объектов недвижимости в сторону более эффективного управления существующими объектами (Воронцова, Собянин, 2014).
В США и Западной Европе рынок профессионального управления недвижимостью крайне специализирован и разделяется на различные виды. Российские специалисты в этой сфере также отдают предпочтение использованию зарубежных терминов: facility management (управление инфраструктурой и техническая эксплуатация), property management (управление доходностью объекта), building management (управление строительством), asset management (управление активами) (Асаул,
3237
Люлин, 2008), в связи с тем, что в русском языке еще не определились понятия, являющиеся точными аналогами этих терминов, а управление недвижимостью - имеет слишком обобщенный характер. Появление в Российской Федерации сегмента наемного жилья привнесет в сферу управления объектами недвижимости новых участников рынка (Орлов, Гареев, 2012).
Использование англоязычных терминов без единой системы толкования вносит неясность и недопонимание между всеми профессиональными участниками, и зачастую приводит к тому, что некоторые компании некорректно позиционируют себя на рынке, делая сферу управления в России еще менее структурированной.
С точки зрения повышения экономической эффективности отмечается необходимость внедрения методологии профессионального управления инфраструктурой не только коммерческих, но и государственных и муниципальных объектов недвижимости (например, расходы на жилищно-коммунальное хозяйство могут составлять до 40% бюджета города) (Канаев, 2011).
Характеристика технологий управления недвижимостью в Российской Федерации
Сложность реализации такого подхода заключается в отсутствии российского опыта в решении проблем радикального снижения расходов любых первичных ресурсов в короткие сроки путем использования экономических методов (Афанасьев, Райченко, 2012). Все реализованные ранее масштабные национальные проекты предусматривали, как правило, не экономию энергетических и сырьевых ресурсов, которых всегда в России было в избытке, а политику роста физических объемов производства или реализацию производства принципиально новых видов продукции (Юдина, 2014). Задачи экономии и рационального использования, безусловно, ставились, но они не решались системными проектными и экономическими методами в масштабах отраслей и комплексов.
С политической точки зрения драйвером здесь, пожалуй, стал Федеральный закон от 23.11.2009 № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», но в условиях российской ментальности и отсутствия у субъектов рыночной экономики мотивации к снижению затрат в части топлива и
3238
электроэнергии, на сегодняшний день любые попытки к реальному энергосбережению остаются декларативными. Кроме того, при проектировании объектов недвижимости эксплуатационные затраты (коммунальные расходы, затраты на текущий и капитальный ремонт зданий и сооружений), как правило не учитываются, потому что основной целью является снижение затрат инвестиционной фазы (Орлов, Гареев, 2010). Хотя эксплуатационные расходы уже через 7-9 лет после ввода объекта в эксплуатацию могут быть приблизительно равны сметной стоимости, а при среднем сроке экономической жизни объекта недвижимости 50 лет могут составлять до 90% всех затрат (Фирсов, 2012). Добавим, что на сегодняшний день авторами предпринимаются разные попытки разработки и внедрения методик оценки эффективности управления жилой недвижимостью (Преображенская, 2013).
Особое влияние в этом аспекте оказал приход на российский рынок международных профессиональных управляющих и консалтинговых компаний, массово ориентированных на энергоресурсосбережение на всех стадиях жизненного цикла объектов недвижимости и использующих новые практики управления, в том числе facility management (Berankova, Bessonov, Kuda, 2014).
Впервые это понятие появилось в Англии и изначально употреблялось как «facilities management» (Домарацкая, 2014). В зарубежной практике на сегодняшний день под термином Facilities Management понимается структура, созданная внутри самой организации, которая, пребывая на том или ином объекте недвижимости, призвана оптимизировать инфраструктурную и административно-хозяйственную составляющую здания.
В самом широком смысле facilities management есть стратегическая концепция для организации, управления и эффективного использования всех материальных ресурсов внутри предприятия. Под материальными ресурсами (facilities) понимаются все земельные участки, здания, строения, инфраструктура. При этом рассматриваются любые доходоприносящие объекты, такие как офисные и торговые центры и помещения, промышленные здания и другие виды недвижимости. В Западной Европе и Северной Америке фасилити менеджера можно встретить практически в любой коммерческой или некоммерческой структуре.
Как и большинство других мировых и европейских трендов, в Россию это понятие пришло с опозданием и прижилось как facility
3239
management. Еще 5-10 лет назад лишь немногие из крупных участников профессионального рынка были знакомы с этим понятием (Литвин, Чувашов, 2011). Признанными лидерами в сфере оказания услуг Facility Management являются российские представительства международных компаний, таких как Bilfinger HSG Facility Management, MD Facility Management, Facility Management Group RICs, Lenhard Group, ISS, Four Squares, Cushman & Wakefield, Colliers Intertnational, Jones Lang LaSalle и другие. Их репутация, авторитет, наличие колоссального опыта управления большим количеством объектов вызывают у собственников наибольшее доверие.
К неполному перечню функций, осуществляемых организациями в сфере facility management, в соответствии с различными стадиями жизненного цикла можно отнести (Кузин, Люлькина, Люлькин, 2014):
— участие в процессах проектирования объекта недвижимости с целью обеспечения соответствия архитектурно-планировочных решений здания его будущей концепции и функциональному назначению в период эксплуатации (например, консультирование архитекторов и проектировщиков по вопросам конфигурации служебных помещений, помещений для хранения габаритного уборочного инвентаря в торговых центрах);
— планирование и контроль рационального размещения санитарно-технических систем и электрических сетей;
— планирование и контроль рациональной конфигурации объектов общего пользования с точки зрения будущей эксплуатации;
— текущая эксплуатация инженерно-технического оборудования и конструкций;
— клининг помещений и контроль обеспечения параметров комфорта внутренней среды помещений;
— контроль рационального использования непроизводственных энергоресурсов, снижение эксплуатационных издержек в части энерго-и водопотребления;
— обеспечение всех видов безопасности объекта;
— организация и выполнение всех видов ремонтных работ;
— благоустройство и обслуживание прилегающей территории.
Таким образом, деятельность, понимаемая под facility management, включает в себя системное решение множества разноплановых задач профессионального управления недвижимостью на разных стадиях жизненного цикла любого объекта. С учетом увеличения
количества доходоприносящих объектов недвижимости с инновационной инфраструктурой, требующих особенного подхода, роста доверия инвесторов, потребность в принципиально новых эффективных методах управления особенно возрастает.
Заключение
На сегодняшний день facility management в России может развиваться по следующим направлениям:
— обучение и профессиональная переподготовка инженеров по эксплуатации и фасилити менеджеров на стыке экономических и технических дисциплин (на базе специальности «Экспертиза и управление недвижимостью»);
— внедрение инновационной методологии управления и реформирование организационной культуры предприятий;
— проектирование и строительство новых инфраструктурных объектов и применение современных управленческих практик для их эффективной эксплуатации;
— аутсорсинг бизнес-процессов;
— реализация проектов повышение энергоэффективности и связанные с этим услуги.
ИСТОЧНИКИ:
Асаул, А.Н., Люлин, П.Б. (2008). Управление объектами коммерческой недвижимости. СПб: СПбГАСУ.
Афанасьев, В., Райченко, А. (2012). Научная школа управления: становление, понятия, концепции. Проблемы теории и практики управления, 5, 115-121.
Воронцова, Е.И., Собянин, Я.К. (2014). Развитие фасилити-менеджмента в России. В книге Технические университеты: интеграция с европейскими и мировыми системами образования. Материалы VI Международной конференции (С. 96-98). Уфа: Аэтерна.
Домарацкая, Е.А. (2014). Понятие фасилити-менеджмента как управления
инфраструктурой организации. В книге Инновационная наука и современное общество. Материалы Международной научно-практической конференции (С. 428-429). Ижевск: Ижевский государственный технический университет им. М.Т. Калашникова.
Канаев, А.С. (2011). Управление инфраструктурой организации как ключевая функция бизнеса. Новые технологии, 1, 82-85.
Кузин, Н.Я., Люлькина, Н.М., Люлькин, В.С. (2014). Основные задачи и функции фасилити менеджмента в процессе технической эксплуатации объектов коммерческой недвижимости. Современные проблемы науки и образования, 6, 589.
3241
Литвин, А.В., Чувашов, Е.В. (2011). Приложение facility management в управлении
недвижимостью. Вестник Удмуртского университета. Серия Экономика и право, 2-2, 25-30.
Орлов, В.Я., Гареев, И.Ф. (2010). Жилищное строительство на средства населения.
особенности финансирования инвестиционных проектов на первичном рынке жилья. Российское предпринимательство, 9-1, 106-111.
Орлов, В.Я., Гареев, И.Ф. (2012). Инвестиционная привлекательность наемного жилья в современных условиях. Российское предпринимательство, 5, 148-154.
Преображенская, Е.Г. (2013). Методика оценки эффективности управления жилой
недвижимостью в крупном городе. Российское предпринимательство, 14, 99-106.
Фирсов, М.В. (2012). Повышение эффективности управления коммерческими объектами недвижимости. Российское предпринимательство, 3, 97-101.
Юдина, Е.М. (2014). Применение методов экономико-теоретических исследований в практике формирования инвестиционных стратегий. Российское предпринимательство, 4, 82-89.
Berankova, E., Bessonov, A.B., Kuda, F. (2014). Evidence application for property management. Эко-потенциал, 4, 72-75.
3242
Alina R. Mavlyutova, Assistant, Chair of Real Estate Expertise and Management, Kazan State University of Architecture and Engineering
Implementation of the methodology of professional management of real estate objects' operation with various functional uses
ABSTRACT:
This article discloses the change of investors' and developing companies' priorities, from introduction of new real estate objects towards the more effective management of existing objects. Upon results of the research it has been discovered that implementation of methods for professional management of infrastructure of not only commercial but also state and municipal real estate objects is needed in order to increase the economic effectiveness. Different aspects of facility management as the innovative methodology for management of infrastructure and technical operation of real estate objects are suggested.
KEYWORDS: facility management, professional real estate management, management of infrastructure and technical operation, energy saving
