CC BY
344
ВЕСТНИК УДМУРТСКОГО УНИВЕРСИТЕТА
УДК 332.14
А.В. Литвин, Е.В. Чувашов
ПРИЛОЖЕНИЕ FACILITY MANAGEMENT В УПРАВЛЕНИИ НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Рассмотрено применение facility management как инструмента управления недвижимостью с точки зрения оптимизации эксплуатационных затрат. Предложена система сбора, анализа и корректировки всей имеющейся информации по объекту недвижимости с использованием концепции PLM.
Ключевые слова: facility management, недвижимость, управление, оптимизация, автоматизация, концепция PLM.
Собственнику (пользователю) всегда необходимо точно знать, как использовать имеющиеся в его распоряжении объекты для получения максимальной отдачи при минимальных издержках на их эксплуатацию и содержание. Широко предлагаемые в последнее время различные программы энергоресурсосбережения решают проблему лишь отчасти и, как правило, с технической точки зрения (например, установка энергосберегающего оборудования, приборов учёта). Это предполагает дополнительные инвестиции либо со стороны государства, либо частного капитала, а, принимая во внимание отсутствие интереса со стороны потенциальных инвесторов - невозможность их реализации. Предстоящее сокращение бюджетного финансирования в попытке оптимизации расходов еще больше обострит эту проблему, так как предполагает поиск решений внутри самих предприятий.
Одним из путей снижения затрат является эффективная эксплуатация имеющихся в распоряжении предприятия зданий и сооружений. К сожалению, сегодня управление большинством этих объектов складывается из огромного количества договоров (услуги связи, коммунальные услуги, аренда, ремонт и реконструкция, обеспечение безопасности и т.д.). Сопровождение и ведение этих договоров закреплено за различными структурными подразделениями, например департаментом безопасности, управлением материально-технического обеспечения и снабжения, комбинатом питания, административно-хозяйственной частью, студенческим городком; заканчиваясь в конечном счете в бухгалтерии. Это ведет к необоснованному росту эксплуатационных затрат, так как функционально структурные подразделения зачастую не связаны между собой и могут дублировать друг друга. Отсюда очевидно, что значительный потенциал снижения затрат на содержание и эксплуатацию находится непосредственно в самом объекте (здании).
Как известно, facility management (FM) предусматривает анализ, документирование и оптимизацию всех значимых с точки зрения затрат процессов, протекающих в зданиях, сооружениях и других объектах недвижимости, с учётом реальных рабочих мест и интересов пользователя (собственника) здания [1]. При этом речь идет не столько о кратковременном снижении затрат, сколько о выработке предпосылок для уменьшения затрат в будущих периодах. Таким образом, можно трактовать FM как стратегическую концепцию по организации, управлению и эффективному использованию всех материальных ресурсов внутри и вне здания. Под материальными ресурсами (facilities) понимаются земельные участки, собственно здания, приборы, машины и т.д. Эти ресурсы представляют собой, с точки зрения экономиста, средства производства, бухгалтера - материальные активы, юриста -движимое и недвижимое имущество. При этом рассматриваются административные и промышленные здания, магазины и другие виды недвижимости.
Важнейший аспект FM - взаимоотношения между собственником и пользователем объекта недвижимости (здания). Оба они имеют различные точки зрения на имеющуюся у них в распоряжении недвижимость и ожидают противоположных результатов. Собственник (инвестор) рассматривает здание как объект инвестиций и «держит в фокусе» ожидаемую ренту. Пользователь же, напротив, ожидает оптимального хода производственных процессов, протекающих в здании, сервиса соответствующего качества, а главное - низких затрат [2]. Например, студенты и сотрудники университета абсолютно не заинтересованы в реальной экономии энергоресурсов, за которые они не платят, в чем, естественно, заинтересован сам университет как хозяйствующий субъект. Концепция FM предполагает рассмотрение объекта недвижимости комплексно с трех сторон, а именно: технической, инфраструктурной и коммерческой. Основные составляющие и направления FM представлены на рис. 1.
Экономическое^ \ V \
обоснование и
разработка про- Строительство Эксплуатация Реконструкция Модернизация
екта
/ /
Снос
Управление объектом недвижимости
Управление инфраструктурой
Управление организацией рабочих мест
Управление системой безопасности
Управление системой питания и отдыха
Техническое
управление
Управление энергоресурсами
Управление системами коммуникации
Обеспечение соответствия техническим условиям
Коммерческое управление
Управление проектами ремонта и реконструкции
Управление арендой
Сметы, расчеты, контроль финансов
Рис.1. Составляющие и направления facility management
Техническое управление объектом включает в себя работы, которые необходимы для содержания и оптимальной эксплуатации строительных и технических приборов здания. Управление инфраструктурой охватывает весь комплекс услуг, которые улучшают практическое использование здания для его пользователей. Коммерческое управление включает все работы (услуги) из технического и инфраструктурного направлений с точки зрения экономики недвижимости. Все три вышеперечисленных направления должны рассматриваться в контексте площадей и объемов, которыми располагает организация [3].
В техническом отношении основные предложения, как правило, связаны с сокращением потребляемых зданием энергоресурсов (электрической и тепловой энергии и водоснабжения). В связи с этим предлагается ряд технических решений, не требующих значительных финансовых вложений, но
существенно уменьшающих расход конкретного энергетического ресурса. Например, установка современного санитарно-технического оборудования, установка регулирующих клапанов, монтаж энергосберегающих светильников. Реализация указанных мероприятий ориентировочно снижает эксплуатационные затраты на 10-13%, а срок их окупаемости не превышает полутора лет.
К основным инфраструктурным проблемам здания относятся: управление системой питания персонала (отсутствие возможности общественного питания персонала), управление безопасностью (неэффективная система контроля входа-выхода пользователей), управление уборкой помещений, управление почтовыми и типографскими работами (внедрение электронного обмена данными, уменьшение количества печатающих устройств в подразделениях), управление местами парковки (организация мест парковки). Решение большинства указанных проблем имеет косвенный экономический эффект (сокращение непроизводственных затрат времени, и, как следствие, повышение производительности труда). Однако по некоторым из них экономический эффект может быть рассчитан непосредственно.
В коммерческом управлении здания выделяются проблемы управления площадями и арендой (управление площадями посредством информационной модели здания, использование специализированных помещений, например компьютерных аудиторий для получения дополнительной прибыли), управление проектами ремонта и реконструкции здания (различные финансовые возможности подразделений, базирующихся в здании, при заключении и реализации договоров текущего ремонта своих площадей).
Одним из решений, влияющим на все три сегмента, является разработка и внедрение FM-приложения, базирующегося на концепции «Product Lifecycle Management» (PLM, управление жизненным циклом изделия). Организационно-техническая система, обеспечивающая управление всей информацией об объекте недвижимости и связанных с ним процессах на протяжении всего его жизненного цикла, начиная с проектирования и до утилизации. При этом в качестве объектов рассматриваются общественные, торговые, промышленные, научные и другие типы зданий. Содержащаяся исходная информация в системе является цифровым макетом этого объекта (здания). Схематично процесс обработки исходной FM информации объекта при помощи FM-приложения и с учетом экономической составляющей представлен на рис. 2. Используемые при этом FM-приложения имеют модульную структуру, при этом каждый модуль обслуживает соответствующий сегмент исходной информации, например:
• система управления цепями поставок (Supply Chain Management, SCM) предназначена для автоматизации и управления всеми этапами снабжения предприятия и для контроля всех инвентарных единиц на предприятии. Она позволяет лучше удовлетворять потребности пользователей и значительно снизить затраты на логистику и закупки [6];
• система управления взаимодействием с клиентами (пользователями) (Customer Relationship Management System, CRM) - информационная система, предназначенная для автоматизации CRM-стратегии компании, в частности, для повышения уровня сервиса путём сохранения информации о пользователях и истории взаимоотношений с ними, установления и улучшения бизнес-процедур и последующего анализа результатов;
• система планирования ресурсов предприятия (Enterprise Resource Planning System, ERP). Цель системы - содействие потокам информации между всеми хозяйственными подразделениями (бизнес-функциями) внутри предприятия и информационная поддержка связей с другими предприятиями;
• информационное моделирование зданий (Building Information Modelling, BIM) представляет собой процесс создания и управления данными о зданиях и сооружениях. Как правило, используется трехмерное изображение, режим реального времени, динамическое программное обеспечение моделирования объектов. Результатом процесса является информационная модель здания (Building Information Model, BIM), которая включает в себя геометрию здания (сооружения), пространственное отношение, географические данные, количественные и качественные свойства строительных компонентов [5];
• модуль управления инженерно-техническими системами (ИТС) объекта.
Рис. 2. Формализация процесса передачи и обработки информации с использованием
FM-приложения
Применение FM-приложения совместно с ресурсосберегающим оборудованием удорожает общую стоимость инженерии здания на 600-1500 руб. на 1 м2 общей площади. Конкретная стоимость зависит от размеров объекта и технических требований к работе инженерных систем. Например, для зданий площадью 15 тыс. м2 и более удорожание составляет 600 руб. на 1 м2, с уменьшением площади эта цифра увеличивается. Все приведенные оценки сделаны без учета стоимости самого инженерного оборудования, которое использует открытые протоколы обмена данными и устанавливается в здании. В то же время данный комплекс позволяет добиться снижения доли эксплуатационных издержек в общем балансе предприятия за счет более качественного управления ресурсами, основанного на максимальной автоматизации процессов управления и контроля работы систем жизнеобеспечения.
Внедрение FM-приложения, как правило, идет одним из трех путей: использование готовых решений, на сегодняшний день на рынке представлены разработки компаний IBM, Dassault Systemes, MSC Software, Microsoft, Intel, HetNet, Transcat PLM, LMS, Abaqus, TeSIS, BeePitron, Mebius, Nemet-schek, Аскон и др. [4]; компиляция подсистемы на основе внедренных ранее различных средств автоматизации, решающих схожие задачи с модулями FM-приложения; создание комплекса программных продуктов под конкретное предприятие.
Таким образом, итогами внедрения подобного решения являются:
1) сокращения временных затрат за счет автоматизации рутинных процедур;
2) снижение численности обслуживающего персонала;
3) максимально оперативный анализ текущего состояния системы в целом или же ее отдельно взятого сегмента;
4) снижение аварийности, повышение надежности оборудования, уменьшение времени простоев и потерь от них;
5) высокая степень открытости информации для наращивания и быстрой модернизации инженерных систем;
6) планирование и прогнозирование, основанное на сборе и анализе значений параметров объекта на протяжении всего его жизненного цикла;
7) сокращение временного лага в документообороте, максимально оперативное принятие решений управленца и исполнителя;
8) повышение уровня комфорта пользователей объекта;
9) снижение ежемесячных коммунальных платежей до 20% за счет использования ресурсосберегающего оборудования и четко спланированной схемы потребления. Например, разграничение по степени освещенности, регулирование подачи тепла в зависимости от погодных условий и т.д.
Результат использования данного инструмента в управлении недвижимостью определяется в зависимости от интересов субъекта: собственник получает оптимальное использование ресурса; отдел Facility Management - оперативную и полную информацию о зданиях и (или) сооружениях, на основе которой может сделать объективную оценку текущего состояния объекта и принять дальнейшие решения; пользователи - улучшенный сервис; сторонние участники (потенциальные покупатели и арендаторы, экспертно-проверочные организации, поставщики товаров и услуг) - оптимальное построение взаимоотношений на доступности информации об объекте отношений.
Стратегии и мероприятия FM разрабатываются в зависимости от целей организации и могут очень сильно отличаться друг от друга. Для них характерна, однако, единая концепция использования всех материальных ресурсов в комбинации с тремя составляющими FM. Это создает дополнительные возможности экономии, потому что после оптимизации основных производственных процессов, укрепления руководства предприятием остается только минимизировать использование его материальных ресурсов, то есть ресурсов, потребляемых зданием, его внутреннюю инфраструктуру, обслуживающий персонал и т.д. Для большинства же российских организаций (прежде всего, бюджетных!) введение элементов FM необходимо для того, чтобы научится извлекать дополнительную прибыль из имеющихся в их распоряжении ресурсов.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1. Navy J. Facility Management: Grnndlagen, Computemnterstutrnng, Einfuhrungsstrategie, Praxisbeispiele. Berlin: Springer Verlag, 2000.
2. Литвин А.В., Хазов А.Н. FACILITY MANAGEMENT: теоретические основы и практический аспект // Вестн. Удм. ун-та. Сер. Экономика. 2003. №1. С. 14-17.
3. Талонов А.В. Управление инфраструктурой организации (фасилити менеджмент). М.: ГУУ, 2000. С. 59.
4. Платов А. PLM - новое поколение систем управления. URL: http://www.nestor.minsk.by/kg/index.html
5. Holness, Gordon V.R. Building Information Modeling Gaining Momentum // ASHRAE Journal. 2008. June. P. 28-40.
6. SCM URL: http://www.tadviser.ru/index.php
Поступила в редакцию 08.11.10
A. V. Litvin, E. V. Chuvashov
Application of Facility Management in real estate management
The article considers the application Facility Management, as a tool for real estate management from the point of view of optimization of operating costs. The authors present the system of collection, analysis and adjustment of the available information on an object of real estate with the usage of the concept PLM.
Keywords: Facility Management, real estate, management, optimization, automation, PLM conception.
ЭКОНОМИКА И ПРАВО
Литвин Андрей Викторович, доцент
Институт экономики и управления ГОУВПО «УдГУ»
426034, Россия, г. Ижевск, ул. Университетская, 1 (корп. 4)
E-mail: litvin-andrey@mail.ru
Чувашов Евгений Владимирович, сотрудник лаборатории вычислительной техники Институт экономики и управления ГОУВПО «УдГУ»
426034, Россия, г. Ижевск, ул. Университетская, 1 (корп. 4)
E-mail: e.v.tchuvashoff@yandex.ru
Litvin A.V., associate professor
Institute of Economics and Management, Udmurt State University 462034, Russia, Izhevsk, Universitetskaya str., 1/4 E-mail: litvin-andrey@mail.ru
Chuvashov E.V., research worker, computer science laboratory Institute of Economics and Management, Udmurt State University 462034, Russia, Izhevsk, Universitetskaya str., 1/4 E-mail: e.v.tchuvashoff@yandex.ru
