CC BY
90
УДК 332.83:336
ВЛИЯНИЕ СТРАТЕГИИ ФОРМИРОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬНОГО ПУЛА НА ФИНАНСИРОВАНИЕ СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ
С.В. Чуев
Рассмотрена стратегия формирования строительного пула направленная на обеспечение финансирования территорий массовой застройки жилья, с учетом возникающих информационных, материальных и финансовых потоков. В рамках данного подхода выделены основополагающие, стратегические принципы финансового обеспечения и управления процессом жилищного строительства.
Ключевые слова: строительство; строительный пул; участники строительного процесса; инвестиционно-строительные проекты.
Решение жилищной проблемы в нашей стране представляет собой комплексную задачу, которая охватывает финансовую систему, строительный сектор экономики и оптимальное участие государства, как регулирующего органа.
Развитие рынка доступного и комфортного жилья государство связывает с разграничением полномочий между уровнями власти, выстраивая новую систему ответственности федеральной и региональной власти перед обществом, где каждый уровень несет обязательства перед определенными категориями граждан [1].
В этой связи, процесс инвестирования в рыночной системе хозяйствования влияет на экономический рост, а также взаимосвязи между участниками по многим направлениям [2]. В качестве одного из средств способствующих финансированию строительства районов массовой застройки выступает строительный пул.
Исследование финансово-экономической среды рынка жилищного строительства позволяет определить возможные угрозы, опираясь на которые будет меняться стратегия формирования строительного пула, обеспечивающая финансирование строительства и покупку жилья (рис. 1) [3].
Процесс выбора стратегии базируется на постоянном отборе решений, которые бы отвечали критериям: оптимальности, непротиворечивости и полноты, а также степени риска при их реализации.
Развитие строительного комплекса на основе применения новых технологий, внедрения прогрессивных форм организации производства, применения современных материалов и изделий не может быть достаточно эффективным без использования теории финансирования и управления инвестиционно-строительными проектами [4].
При реализации финансовой стратегии направленной на повышение эффективности финансового обеспечения при формировании строительного пула необходимо наличие следующих взаимосвязанных составляющих:
- стратегические лидеры в отраслях;
- адекватная структура организационного развития системы;
- адекватная культура, в том числе корпоративная в рамках сформированного пула;
- принципы и инструменты стратегического финансового менеджмента и управления производственными процессами;
- система отбора и обучения персонала.
> - подсистема реализации; - организационная подсистема; - информационная подсистема; - подсистема управления качеством отраслевых представителей У Оценка механизма взаимодействия участников строительного пула Оценка финансового состояния участников строительного пула < - модернизационно-финансовая схема; - анализ финансовых факторов внешней и внутренней среды; - рейтинговая(консалтинговая) оценка финансового и производственного потенциала участников; - анализ возможности мобилизации ч. финансовых ресурсов
Определение направлений принятия решений о финансовой стратегии развития
Построение матрицы принятия финансовых решений
Выбор типа финансовой стратегии развития финансового обеспечения жилищного строительства и покупки жилья: агрессивная, умеренная, оборонительная
/----- ,
Соответствие выходным критериям: оптимальность, непротиворечивость, полнота и допустимая степень риска при реализации
Рис. 1. Схема выбора стратегии формирования строительного пула
Таким образом, предложенная схема выбора финансовой стратегии развития строительного пула позволяет активизировать повышение уровня стратегического финансового менеджмента, как неотъемлемой части механизма интеграции финансовой системы и строительного сектора экономики (рис. 2) [3].
Главной целью создания строительного пула, а также определения основных принципов, на которых базируется сама стратегия формирования данного пула является формирование эффективно работающего механизма обеспечения граждан доступным по стоимости жильем, основанного на рыночных принципах приобретения недвижимости на свободном от монополизма рынке.
Снятие ограничений с предложения на рынке жилья - один из существенных моментов, влияющих на цену [5]. Противоречие российского рынка, по мнению профессора В. Симчера, заключается в том, что производство организовано по ценам затрат, а реализация - по ценам полезности (спроса) [6].
информационный ------- материальный ------- финансовый
поток поток поток
Рис. 2. Финансирование строительства районов массовой застройки
Цифровые обозначения на рисунке 2 приведены в таблице.
Цифровые обозначения, представленные на рис. 2
№ п/п Обозначение
1 2
1 выделение средств на реализацию жилищных программ различного уровня. Налоговые поступления и финансовые поступления от торгов на землю, реализуемых программам.
2 административная помощь в реализации программ и предоставление земельных участков.
3 подготовка земельных участков к торгам (финансирование создания внешней инженерной инфраструктуры).
4 формирование строительного пула.
Окончание табл.
1 2
5 торги, в результате которых происходит распределение участков под застройку между строительными компаниями, вошедшими в строительный пул.
6 денежные средства за участки под застройку.
7 кредиты строительным компаниям на строительство жилья и выплаты по ним, а также 30 - 70 % от стоимости жилья по заключенным ипотечным кредитам.
8 согласование действий при кредитовании и продаже жилья с помощью ипотечной системы.
9 средства граждан на покупки жилья как сразу, так и с помощью ипотечного кредитования.
10 продажа жилой недвижимости застройщиками.
11 выплаты по ипотечным кредитам.
12 оценка платежеспособности и согласование условий при оформлении ипотечного кредита и залог недвижимости.
13 взносы граждан и выплаты при наступлении страхового случая.
14 страхование рисков связанных с приобретенной недвижимостью и жизнью заемщика.
15 взносы кредиторов и выплаты при наступлении страхового случая.
16 страхование рисков связанных с предоставлением кредитов и оценкой платежеспособности заемщиков.
17 взносы строительных компаний и выплаты при наступлении страхового случая.
18 страхование финансовых и технических рисков при строительстве жилых объектов.
19 субсидии из бюджетов различных уровней, распределяемые консалтинговой организацией.
20 льготные условия ипотечного кредитования в рамках региональных и федеральных целевых программ.
21 выплаты в бюджеты различных уровней через консалтинговую организацию денежных средств согласно условий реализуемых жилищных программ.
В результате формирования строительного пула получаем следующие основополагающие, стратегические принципы финансового обеспечения и управления процессом жилищного строительства:
1) Консалтинговая организация формирует строительный пул, что позволяет снизить риски, как отдельных участников пула, так и совокупный риск по финансированию и строительству жилья. Так же этот способ формирования жилищного строительства позволяет координиро-
вать финансовые потоки с учетом их изменения и обеспечить другие способы привлечения финансовых ресурсов, в том числе и на стадии строительства жилья.
2) Взаимодействие администрации муниципального образования и консалтинговых организаций, координирующих работу участников строительного пула, позволяет в кротчайшие сроки и с минимальными затратами для застройщика получить земельный участок под массовое строительство жилья, который обеспечен необходимой инженерной инфраструктурой. Ход строительных работ должен контролироваться совместно консалтинговой организацией и отделом капитального строительства администрации, тем самым, следя за целевым расходованием привлеченных бюджетных финансовых ресурсов.
3) Участники строительного процесса: инвесторы, застройщики, граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий (финансируют строительство жилья, за счет собственных средств, за счет ипотечных кредитов и других способов финансового обеспечения покупки или строительства жилой недвижимости) и государство. Финансовый вклад на разных этапах строительства определяется, главным образом, степенью готовности объекта. На начальном этапе строительства наибольшая финансовая нагрузка ложится на застройщика и инвестора. Поэтому при отборе застройщика для реализации жилищного строительства, приоритет должен отдаваться тем застройщикам, которые самостоятельно выполнят 40 % работ от сметной стоимости строительства. На последующих этапах строительства поток финансового обеспечения формируется за счет участников строительного пула и государственных и местных фондов (при строительстве социального жилья) таким образом, чтобы не произошло недофинансирования и срывов сроков ввода жилья. Правильное формирование финансового обеспечения и гарантий при страховании своей деятельности позволит застройщикам на завершающих этапах строительства производить продажу жилья гражданам, финансирующим покупку недвижимости за счет собственных средств и схем жилищного кредитования, а также других способов приобретения жилья. Контролирующим органом выступает консалтинговая организация.
4) Эффективность использования бюджетных финансовых ресурсов к окончанию строительства снижается из-за существенной разницы между рыночной стоимостью жилья и сметной стоимостью. Использование бюджетных финансовых ресурсов при строительстве жилья происходит поэтапно, что предусмотрено сводным сметным расчетом и графиком проведения работ. Застройщик может получить возмещение налога на добавленную стоимость после подписания акта сдачи-приемки определенного этапа работ, а консалтинговая организация и муниципальная администрация контролирует качество строительства и расходование денежных средств.
5) Массовая застройка района должна осуществляться не за счет приостановки уже возводимых объектов в других районах города, а за счет расширения строительства. Поэтому при недостатке мощностей городских строительных организаций целесообразно привлекать сторонних застройщиков, находящихся за пределами города. Но в случае их победы в конкурсных торгах нужно предусмотреть регистрацию юридического лица в данном муниципальном образовании, с тем, чтобы появился новый налогоплательщик, использующий местную рабочую силу, увеличивая поступления в бюджет и сокращая число безработных.
6) Участие застройщика в строительном пуле не позволяет ему получить спекулятивную прибыль, которая определяется дисбалансом спроса над предложением на рынке жилья. Однако застройщик работает при этом не в убыток, так как в сметной стоимости строительства уже заложена нормативная прибыль и ему гарантирована рентабельность строительства в 20 %. Снижение и качественное управление затратами даст застройщику получение дополнительной прибыли. Это может способствовать ускорению переселения граждан из аварийного и ветхого жилья, а также решать проблемы по предоставлению социального жилья на рыночных условиях, когда жилье будет выкупаться местной администрацией на стадии строительства по установленной цене, которая соответствует рассмотренному принципу ценообразования.
Формирование строительного пула при таком механизме строительства жилья выгодно не только застройщику, который сокращает срок авансирования собственных средств, получая подготовленную для строительства площадку, но и муниципалитету, который получает жилье для распределения между отдельными категориями граждан.
7) Консалтинговая организация при формировании строительного пула должна не просто оценить предложенные условия строительства по качеству, времени и цене, а проверить реальность намерений путем тщательного анализа соблюдения условий ранее выполненных застройщиком договоров для других заказчиков, а также возможности по уменьшению или страхованию рисков.
8) Для уменьшения сроков строительства, улучшения технологического уровня строительной отрасли и производства строительных материалов государству необходимо предусмотреть широкий комплекс мер поддержки и обновления в этих секторах экономики, что является необходимым условием повышения доступности жилья, наряду с услугами финансовой системы.
Взаимодействие строительной индустрии и финансового рынка должно быть ориентировано на стимулирование масштабного развития жилищного строительства. Финансовые ресурсы, предоставленные населению в виде жилищных кредитов для приобретения жилой недвижимости, в первую очередь, на первичном рынке, прямо или косвенно направ-
ляются в строительную сферу и производство строительных материалов, являясь тем самым, важным элементом стимулирования строительного сектора экономики. Такая ориентированность способствует созданию дополнительных рабочих мест, пополнению бюджета и внебюджетных фондов, стимулирует развитие инфраструктуры, увеличивает предложение на рынке жилья и т.д.
Список литературы
1. Справка о Долгосрочной стратегии массового строительства жилья для всех категорий граждан (2008-2025 годы) // Ценообразование и сметное нормирование в строительстве. 2007. №8. С. 98-102.
2. Давыдова Л.В., Маркина С.А. Инвестиционный потенциал как основа экономического роста // Финансы и Кредит. 2007. №31. С. 54-58.
3. Чуев С.В. Разработка системы финансового обеспечения жилищного строительства в России: дис. ...к-та экон. наук. Тула, 2008. 205 с.
4. Заренков В.А. Управление проектами: учеб. пособие - 2-е изд. М.: Изд-во АСВ; СПб.: СПбГАСУ, 2006. 312 с.
5. Очень высокие цены на стройпродукцию. Почему не используются возможности для их снижения? // Строительная газета. 2005. №10. 11 марта.
6. Важные шаги на пути к доступному жилью // Строительная газета. 2005. №2. 14 февраля.
Чуев Сергей Викторович, канд. экон. наук, доц., с[email protected], Россия, Старый Оскол, Старооскольский технологический институт им.А.А. Угарова (филиал) ФГАОУ ВПО «Национальный исследовательский технологический институт «МИСиС»
EFFECTS OF STRATEGY FORMATION OF BUILDING POOL home finance
S.V. Chuev
The article describes the strategy of forming a pool of construction aimed at providing funding areas of mass construction of housing, taking into account emerging information, material and financial flows. Under this approach, highlighted the fundamental strategic principles offinancial security and the management of housing.
Keywords: construction; construction pool; participants in the construction process; investment and construction projects.
Chuev Sergey Viktorovich, candidate of economy science, Associate Professor, с[email protected], Russia, Stary Oskol, Stary Oskol Technological Institute named after A.A. Ugarov (branch) NUST «MISIS»
