CC BY
45
УДК 332.83
ВЫБОР УЧАСТНИКОВ СТРОИТЕЛЬНОГО ПУЛА НА ОСНОВЕ ПРИНЦИПА БАЛЛЬНОЙ ОЦЕНКИ
С.В. Чуев
Рассмотрен экспертный подход по оценке и отбору основных участников строительного пула на основе принципа балльной оценки. Приведенный подход позволяет оценить каждого из участников в отдельном секторе экономики, определить лидеров в этих секторах, а также оценить интерграционное взаимодействие между выбранными участниками. Предложенный подход направлен на развитие строительства жилья на территориях массовой застройки по государственным жилищным программам.
Ключевые слова: строительство; строительный пул; участники строительного процесса; инвестиционно-строительные проекты.
Основной целью управления территориальными образованиями является удовлетворение широкого спектра растущих потребностей населения в труде, жилье, питании, образовании, быте, отдыхе, благоприятном экологическом климате и пр. Степень удовлетворения этих потребностей, характеризуя качество жизни населения, является критерием оценки и выбора стратегии социально-экономического развития [1]. Существенное расширение роли регионов в управлении экономикой страны значительно повысило ответственность региональных органов власти в обеспечении эффективного функционирования экономики, выработки методов взаимодействия с территориальными подразделениями федеральных финансово-экономических структур [2].
В этой связи стимулирование жилищного строительства является важнейшей задачей, которая решается путем организации всех заинтересованных участников рынка в создании территорий массовой застройки, что позволило бы снизить затраты на строительство. Это осуществимо при формировании строительного пула с участием консалтинговой организации, которая не только займется финансово-экономическим управлением и реализацией федеральных жилищных программ, но и окажет стабилизирующий эффект на формирование жилищного рынка.
Основными дестабилизирующими факторами деятельности строительных организаций остаются неплатежеспособность заказчиков, высокий уровень налогов, устаревшая сметно-нормативная база, инфляция, частое изменение индексов цен на строительную продукцию [3].
Общие выгоды участников строительного пула заключаются в возможности консалтинговых организаций при реализации программ жилищного строительства организовать универсальную финансовую деятельность и предоставлять участникам взаимовыгодные условия сотрудничества:
наращивание клиентской базы, разработка современных методов оценки состояния отдельных участников и разработка рекомендаций по их качественному развитию. Решение проблемы снижения рисков для участников строительного пула позволит повысить в будущем надежность ипотечных ценных бумаг, а следовательно, привлечь дополнительные ресурсы с финансового рынка и частично удешевить заимствования.
Участниками проекта - называются физические и юридические лица, чьи интересы связанны с его реализацией [4]. Данный термин применим и к участникам строительного пула, в качестве физических лиц выступают: потенциальные заемщики, дольщики и участники различных жилищных программ. Юридическим лицами являются: строительные компании, страховые компании, банки, финансовые группы, ипотечное строительное агентство и др.
Методика отбора участников строительного пула ведется методом экспертных оценок, представленных в таблице. В основе метода лежит присвоение баллов при финансово-экономическом, организационном и техническом анализе потенциальных участников. При этом каждому этапу присваивается определенный вес по сравнению с другими этапами проводимого анализа, а затем рассчитывается общая оценка [5]:
п
X Б г • Вг
кФЭУ = --►тах (1)
X Вг г = 1
?
где КФЭУ - коэффициент финансово-экономического уровня участника строительного пула; Б - балл на каждом этапе анализа и отбора участников строительного пула; В{ - вес /-го этапа; п - количество этапов.
Принципы балльной оценки участников строительного пула
Критерий отбора Принцип присвоения баллов
1 2
Строительная компания
лицензия (свидетельство саморегулируемых организаций) баллы выставляются пропорционально в зависимости от возможного срока действия лицензии и сроков окончания лицензий у строительных компаний.
производственные базы отсутствие производственных баз - 0 баллов, наличие всех необходимых средств механизации и собственное производство основных строительных конструкций и материалов - (9; 10] баллов, в остальных случаях оценка (0; 9] в зависимости от степени развития баз и их пригодности для реализации конкретных проектов
1 2
Строительная компания
гарантия по производимым строительным работам баллы выставляются пропорционально в зависимости от проектного срока службы жилого объекта, с учетом сроков по отдельному набору строительных работ и гарантий строительных фирм
срок работы на рынке жилищного строительства из претендующих компаний 10 баллов присуждается той, которая дольше всех на рынке занимается жилищным строительством. Остальным баллы выставляются в зависимости от срока их работы в этом сегменте рынка
40 % собственных средств от сметной стоимости работ 40 % и более собственных средств - [8; 10] баллов. Менее 40 % с учетом возможного привлечения кредитов и минимизации риска - (0; 8) баллов
внедрение и разработка технологий по ресурсосбережению на местном сырье отсутствие технологий и использование устаревших ресурсосберегающих материалов - [0; 2) баллов. Отсутствие собственных ресурсосберегающих технологий, но использование существующих - [2; 8) баллов. Оптимальное сочетание собственных технологий и существующих с минимизацией затрат - [8; 10] баллов.
разумное ведение ценовой политики при строительстве и продаже жилья (рентабельность до 20%) компании с рентабельностью выше 20% не рассматриваются. Остальным баллы выставляются по принципу пропорциональности.
подписанные ценовые и тарифные соглашения с основными производителями строительных материалов. наличие долгосрочных ценовых и тарифных соглашений: - на все необходимые строительные материалы и конструкции - [8; 10] баллов, - на основные материалы и конструкции - [6; 8) баллов, - на отдельные материалы и конструкции - (0; 6) баллов, - отсутствие таких соглашений - 0 баллов.
постоянный мониторинг затрат и их уменьшение постоянный мониторинг затрат и способы управления, позволяющие их минимизировать - [8; 10] баллов. Возможность управления отдельными статьями затрат -(0; 8) баллов, а отсутствие способов управляемости затратами - 0 баллов.
доступ к российской базе типовых проектов неограниченный доступ к базе типовых проектов - [8; 10] баллов. Ограниченный доступ к базе - [4; 8) баллов. Доступ отсутствует - (0; 4) баллов.
Страховая компания
возможность использования совместной клиентской базы данных полный доступ к совместному использованию базы данных по клиентам, участникам строительного пула - [8; 10] баллов. Ограниченное использование базы данных- [0; 8) баллов
высокая степень интеграции при развитии продуктов и каналов распространения развитие страховых продуктов во взаимосвязи со всеми участниками строительного пула и их постоянное обновление в зависимости с изменяющимися рыночными условиями - [7; 10] баллов. Средняя степень интеграции при развитии страховых продуктов - [4; 7) баллов. Низкая степень интеграции - [0; 4) баллов.
1 2
Страховая компания
возможность гибкой ценовой политики Гибкая ценовая политика из-за снижения затрат на оценку клиентов, так как основой выступает консалтинговая оценка всех участников строительного пула, что приводит к одинаковым принципам и методам оценки возможных рисков - [8; 10] баллов. Возможности по незначительному снижению цен на услуги для отдельных участников строительного пула - [3; 8) баллов. Отсутствие гибкой ценовой политики - 0 баллов.
расширение и активное внедрение спектра предлагаемых услуг, связанных со страхованием всех участников строительного пула предложение доступных и эффективных страховых продуктов для всех участников строительного пула - [7; 10] баллов. Предложение обновляемых продуктов для отдельных участников строительного пула - [0; 7) баллов.
реализация различных схем страхования в тесной привязке к конкретному банковскому продукту разработка страховых продуктов совместно с банковскими кредитами - [7; 10] баллов. Разработка универсальных страховых продуктов к банковским кредитам - [2; 7) баллов. Разработка страхового продукта без учета возможных способов жилищного кредитования - [0; 2) балла.
Банк, финансовая группа, ипотечное строительное агентство и др.
достаточность капитала баллы [0; 10] выставляются пропорционально капиталу у потенциальных участников с учетом минимально допустимого для реализации проекта.
качество активов баллы [0; 10] выставляются пропорционально, учитывая долю собственных средств банка в общих активах.
доходы и прибыльность баллы [0; 10] выставляются пропорционально, учитывая темпы роста доходов и прибылей потенциальных участников строительного пула.
ликвидность баллы [0; 10] выставляются пропорционально, учитывая соотношение общего объема выданных кредитов и суммы собственных средств банка, что важно при эмиссии ипотечных ценных бумаг
чувствительность к рыночному риску высокая чувствительность к рыночному риску и отсутствие методов по его регулированию - [0; 3) баллов. Эффективные методы по регулированию рыночного риска на стадии оформления кредитов - [3; 10] баллов.
предоставление финансовых услуг с учетом потребностей каждого клиента возможность предоставления широкого спектра финансовых услуг всем участникам строительного пула - [7; 10] баллов. Предоставление ограниченного спектра услуг участникам пула - [4; 7) баллов. Предоставление ограниченного спектра услуг для отдельных участников строительного пула - [0; 4) баллов.
Окончание табл.
1 2
Банк, финансовая группа, ипотечное строительное агентство и др.
низкий уровень первоначальных затрат уменьшение первоначальных затрат из-за снижения издержек на оценку клиентов, так как основой выступает консалтинговая оценка всех участников строительного пула, что приводит к одинаковым принципам и методам оценки возможных изменений на период кредитования -[8; 10] баллов. Возможности по незначительному снижению первоначальных затрат и только для отдельных участников строительного пула - [3; 8) баллов. Отсутствие методов по уменьшению первоначальных затрат - 0 баллов.
возможность достижения эффективного и полного контроля над всеми финансовыми потоками участников строительного пула возможность эффективного контроля над всеми финансовыми потоками всех участников строительного пула - [7; 10] баллов. Контроль финансовых потоков связанных с реализацией жилищных проектов в строительном пуле - [3; 7) баллов. Контроль за финансовыми потоками по предоставленным кредитам - [0; 3) баллов.
современные методы оценки платежеспособности заемщика и стоимости закладываемого имущества использование современных эффективных методов оценки залога и заемщика (на основе консалтинговой оценки) - [8; 10] баллов. Использование существующих методов оценки - [0; 8) баллов.
Такой подход предполагает сравнение оценок участников строительного пула между собой при этом рассчитывается коэффициент уровня участника и выбирается максимальный для сравнения с уровнем лидеров по отраслям из составленного рейтинга за прошлый период (рисунок) [5].
Практическую оценку экономической эффективности формирования строительного пула за счет выбора оптимального сочетания участников и способов финансирования жилищного строительства можно выразить через показатель интеграционного развития финансовой системы и строительного сектора экономики:
Я = ДК) ^ Ятах = Д1) (2)
?
где Я - показатель интеграционного развития финансовой системы и строительного сектора экономики. Изменяется от 0 до 1, характеризуется рядом коэффициентов (К), которым был присвоен вес с помощью экспертных оценок, отражающий их влияние на результирующий фактор.
Данная модель, опираясь на результаты оценки интеграционного взаимодействия финансовой системы и строительного сектора экономики, позволит принимать меры направленные на стимулирование всех участников системы финансового обеспечения жилищного строительства, решая при этом вопросы, связанные:
- с увеличением платежеспособного спроса граждан и расширением возможностей приобретения доступного по стоимости жилья для основной части населения;
- с активизацией рынка жилья и снижением себестоимости строительства;
- с привлечением в жилищную сферу сбережений населения и формирование способов привлечения других внебюджетных финансовых ресурсов;
- с обеспечением развития строительного комплекса.
Алгоритм формирования строительного пула
Эффективность работы сформированного строительного пула должна быть основана на изучении динамики в отраслях с помощью рейтинговых оценок, проводимых консалтинговыми организациями на основе мониторинга ключевых показателей работы.
Список литературы
1. Евченко А.В. Исследование и регулирование регионального развития с использованием комплексных социально-экономических индикаторов / Курск: Курск ГТУ, 2004. 203 с.
2. Носенков В.Н., Усов Д.Л. О роли банков в формировании инвестиционных ресурсов регионов // Деньги и Кредит. 2006. №8 С. 7-13.
3. На сверкающем Олимпе // Всероссийский Отраслевой Журнал «Строительство». 2005. №4.
4. Заренков В.А. Управление проектами: учеб. Пособие. 2-е изд. М.: Изд-во АСВ; СПб.: СПбГАСУ, 2006. 312 с.
5. Чуев С.В. Разработка системы финансового обеспечения жилищного строительства в России: дис. ...к-та экон. наук. Тула, 2008. 205 с.
Чуев Сергей Викторович, канд. экон. наук, доц., сhsv2012@yandex.ru, Россия, Старый Оскол, Старооскольский технологический институт им.А.А. Угарова (филиал) ФГАОУ ВПО «Национальный исследовательский технологический институт «МИСиС»
SELECTION OF PARTICIPANTS POOL CONSTRUCTION ON AN SCORES
S.V. Chuev
The article describes the expert approach for evaluation and selection of building a pool of key actors on the basis of scoring. The above approach allows us to evaluate each of the participants in a particular sector of the economy, the best players in these sectors, as well as to evaluate the interaction between intergratsionnoe selected participants. The proposed approach aims at the development of housing construction in the territories of mass building for public housing programs.
Keywords: construction; construction pool; participants in the construction process; investment and construction projects.
Chuev Sergey Viktorovich, candidate of economy science, Associate Professor, сhsv2012@yandex.ru, Russia, Stary Oskol, Stary Oskol Technological Institute named after A.A. Ugarov (branch) NUST «MISIS»
