CC BY
99
ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО
DOI 10.24412/2227-7315-2022-1-103-112 УДК 347.4
Т.Б. Семенуха
ВЛИЯНИЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ НА ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫЕ ДОГОВОРЫ
Введение: статья посвящена анализу влияния института государственной регистрации сделок, перехода прав и их обременения на правоотношения, возникающие в процессе заключения договоров. Цель: разработка теоретических положений, на основе которых возможно более эффективное совершенствование соответствующих норм гражданского законодательства, поскольку анализ действующего законодательства выявил разный подход к регулированию схожих правовых конструкций. Методологическая основа: диалектико-материалистический и системный методы, анализ и синтез, формально-юридический метод. Результаты: выявлены спорные вопросы, возникающие при регистрации договора аренды недвижимого имущества вообще и долгосрочной аренды здания и сооружения в частности; проанализированы правовые последствия государственной регистрации договора и последствия несоблюдения требования о государственной регистрации договора; обоснованы теоретические положения, которые могут быть использованы для разрешения соответствующих правовых коллизий. Автором исследовано влияние государственной регистрации на правоотношения по поводу залога недвижимого имущества, коммерческой концессии, доверительного управления имуществом, а также влияние государственной регистрации на возможность заключения реальных договоров. Предложены варианты совершенствования действующего законодательства. Выводы: выявленное разнообразие в правовом регулировании последствий государственной регистрации и применяемых терминах целесообразно унифицировать с целью создания условий для гармонизации законодательства в рассматриваемой сфере.
Ключевые слова: регистрация прав на недвижимое имущество, государственная регистрация договора, момент заключения договора, момент перехода права собственности, последствия несоблюдения требования о государственной регистрации, консенсуальный договор, реальный договор.
© Семенуха Татьяна Борисовна, 2022
Доцент кафедры гражданского права и процесса (Севастопольский государственный университет); e-mail: tatiana_semenukha@mail.ru
© Semenukha Tatiana Borisovna, 2022
Associate Professor, Department of Civil law and procedure (Sevastopol State University) 103
T.B. Semenukha
THE IMPACT OF STATE REGISTRATION ON CIVIL LAW CONTRACTS
Background: the article analyses the impact of the institution of state registration of transactions, transfer of rights and encumbrances on legal relations arising in the process of concluding contracts. Objective: developing theoretical provisions on the basis of which the relevant rules of civil law can be improved more effectively, since an analysis of the current legislation reveals different approaches to regulating similar legal constructions. Methodology: dialectical-materialistic and systematic methods, analysis and synthesis, and the formal-legal method. Results: the controversial issues arising in the registration of the contract of lease of immovable property in general and long-term lease of a building and structure in particular have been revealed; legal consequences of state registration of the contract and the consequences of non-compliance with the requirement of state registration of the contract have been analyzed; theoretical provisions that can be used to resolve relevant legal conflicts have been substantiated. The influence of state registration on the legal relations concerning the pledge of immovable property, commercial concession, trust management of property, as well as the influence of state registration on the possibility of real contracts has been studied by the author. Options for improving the current legislation have been proposed. Conclusions: it would be advisable to harmonize the identified diversity in the legal regulation of the consequences of state registration and the terms used in order to create conditions for the harmonization of legislation in the area in question. .
Key-words: registration of rights to real property, state registration of the contract, moment of conclusion of the contract, moment of transfer of ownership, consequences of non-compliance with the state registration requirement, consensual contract, real contract.
Законодательство Российской Федерации предусматривает государственную регистрацию сделок (ст. 164, 165 Гражданского кодекса Российской Федерации в ред. от 1 июля 2021 (далее — ГК)1, договоров (п. 3 ст. 433 ГК), прав, закрепляющих принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав, обременений имущества (прав на имущество) (ст. 8.1 ГК), вещных прав на недвижимые вещи, возникновения, перехода, прекращения права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи и их ограничений (п. 1 ст. 131 ГК). Государственной регистрации подлежат также залог (п. 1 ст. 339.1 ГК), передача недвижимого имущества в доверительное управление (п. 2 ст. 1017 ГК2), предоставление прав по договору коммерческой концессии (п. 2 ст. 1028 ГК), отчуждение, залог исключительного права, предоставление права использования результата интеллектуальной деятельности или средства индивидуализации по договору, переход исключительного права без договора (п. 2 ст. 1232 ГК3). Такое многообразие объектов и операций с ними, подлежащих государственной регистрации, изобилие применяемой законодателем терминологии создают существенные трудности при толковании и применении соот-
1 См.: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть I) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (в ред. от 28 июня 2021 г.) // Собр. законодательства Рос. Федерации. 1994. № 32, ст. 3301.
2 См.: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть II) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (в ред. от 1 июля 2021 г.) // Собр. законодательства Рос. Федерации. 1996. № 5, ст. 410.
3 См.: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть IV) от 18 декабря 2006 г. № 230-ФЗ 104 (в ред. от 11 июня 2021 г.) // Собр. законодательства Рос. Федерации. 2006. № 52, ч. 1, ст. 5496.
ветствующих законодательных положений. Иногда это подталкивает судебную практику к осуществлению правотворческой функции, к самостоятельному, не основанному на законе, свободному поиску целесообразных правовых решений. И даже наука в таких условиях формулирует de lega ^а такие предложения, которые могут быть признаны приемлемыми только de lega ferenda.
С учетом изложенного представляется актуальным исследование проблемы, обозначенной в заглавии настоящей статьи.
К исследованию проблемы государственной регистрации как юридического факта, влекущего за собой гражданско-правовые последствия, обращались М.М. Агарков, Ю.В. Байгушева, А.А. Белов, Р.С. Бевзенко, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, А.Г. Карапетов, Е.А. Крашенинников, Е.А. Суханов.
Целью настоящей статьи является разработка теоретических положений, которые могут быть использованы для совершенствования соответствующих норм гражданского права.
В первую очередь, нас, конечно же, будет интересовать проблема государственной регистрации сделок и договоров. В соответствии со ст. 164 ГК законом может быть установлена государственная регистрация сделок. В таких случаях правовые последствия сделок наступают после их государственной регистрации. Эта правовая норма, безусловно, является общей по сравнению со специальной правовой нормой, установленной п. 1 ст. 433 ГК. Р.С. Бевзенко считает такую точку зрения ошибочной, поскольку в этом случае ст. 164 ГК будет распространяться только на односторонние сделки, а действующее законодательство не содержит правил о государственной регистрации односторонних сделок [1, с. 280]. Но от этого соотношение правовых норм, установленных п. 1 ст. 164 и ш п. 3 ст. 433 ГК как общей и специальной не может изменяться. Другое дело, ¡ что эти две правовые нормы являются совместимыми (а не конкурирующими). а Поэтому специальная правовая норма не может исключить применение в сфере О своего действия общей правовой нормы. Но следует учитывать, что п. 3 ст. 433 О ГК установлен позднее, чем п. 1 ст. 164 ГК. Поэтому преимущественному при- О
п
менению подлежит не только правовая норма, которая текстуально закреплена а в п. 3 ст. 433 ГК, а и та правовая норма, которая логически закреплена в п. 3 в ст. 433 ГК и обнаруживается при толковании при помощи вывода a contrario. О Поэтому права и обязанности между сторонами договора, подлежащего государ- ю
~о
ственной регистрации, возникают с момента его заключения (вывод a contrario |
из п. 3 ст. 433 ГК), а для третьих лиц договор считается заключенным с момента к
его государственной регистрации. а
При этом следует обратить внимание на то, что слова «правовые последствия» |
(п. 1 ст. 164 ГК) и «договор...считается...заключенным» по юридическому со- |
держанию являются тождественными. А оговорка «если иное не установлено ¿
законом» в п. 3 ст. 433 ГК к общей правовой норме, установленной п. 1 ст. 164 1
ГК, не отсылает. Такое правило правотолкования обосновывается в одном из )
научных изданий [2, с. 508-509]. 2
Далее нам необходимо рассмотреть соотношение п. 3 ст. 433 ГК с правилами о государственной регистрации договоров аренды недвижимости. Но прежде необходимо разрешить коллизию между п. 2 ст. 609 ГК («договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом») и п. 2 ст. 651 ГК («договор аренды здания или сооружения,
заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и 105
считается заключенным с момента такой регистрации») в части, касающейся влияния государственной регистрации на признание договора заключенным. В п. 2 ст. 609 ГК этот вопрос вообще не разрешается. Поэтому в сфере действия этого законодательного положения подлежит применению либо общая правовая норма, установленная п. 3 ст. 433 ГК, либо соответствующие специальные правовые нормы. При этом в силу оговорки «если иное...» в п. 2 ст. 609 ГК применению подлежит именно специальная правовая норма (п. 2 ст. 651 ГК), обнаруживаемая при помощи вывода a contrario, в соответствии с которой договор аренды здания и сооружения, заключенный на срок менее года, государственной регистрации не подлежит.
Таким образом, специальная правовая норма, текстуально закрепленная в п. 2 ст. 651 ГК, признает договор аренды здания и сооружения на срок не менее одного года заключенным с момента его государственной регистрации (как в части отношений между его сторонами, так в части их отношений с третьими лицами). Эта правовая норма исключает в сфере своего действия применение общей правовой нормы, установленной п. 3 ст. 433 ГК. Однако Р.С. Бевзенко пришел к выводу, что правовые нормы, текстуально закрепленные в п. 3 ст. 433 и п. 2 ст. 651 ГК, не соотносятся как общая и специальная [1, с. 281-282]. В подтверждение своего вывода Р.С. Бевзенко ссылается не на аргументы, почерпнутые из логики взаимоотношений этих законодательных положений, а на разъяснения, содержащиеся в Постановлении Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73, Информационном письме Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2014 г. 4 № 165, Постановлении Президиума ВАС РФ от 8 апреля 2008 г. № 1051/08 и от 6 сентября 2011 г. № 4905/11. В этом ряду названо и одно из постановлений Коллегии по экономическим спорам Верховного Суда (от 16 февраля 2017 г. № 309-ЭС16-14273). Но даже и Пленум Верховного Суда РФ поддержал практику применения п. 3 ст. 433 ГК вопреки п. 2 ст. 651 ГК: «При рассмотрении спора между сторонами договора, которые заключили в установленной форме подлежащий государственной регистрации договор аренды здания или сооружения, но нарушили при этом требование о такой регистрации, следует учитывать, что с момента, указанного в пункте 1 статьи 433 ГК РФ, эти лица связали себя обязательствами из договора аренды, что не препятствует предъявлению соответствующей стороной к другой стороне договора требования о регистрации сделки на основании пункта 2 статьи 165 ГК РФ» (п. 5 Постановления от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»1).
Судебная практика де-факто получила возможность осуществлять толкование действующего законодательства вопреки его содержанию. Это стало реальностью. Но все-таки наука, констатируя это, должна, в первую очередь, разъяснять содержание закона, логику соотношения между его положениями, а уже потом информировать о сложившейся судебной практике, которая, к сожалению, иногда, пытается стать надзаконной, а не подзаконной.
До государственной регистрации договора аренды здания и сооружения между сторонами не может возникнуть никаких обязательств из договора аренды (т.е. обязательств по предоставлению соответствующего имущества во временное
1 См.: Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» // Российская газета. 2019. № 4.
владение и пользование и встречных обязательств по внесению платы за пользование), поскольку договор еще не считается заключенным.
Действительно, между сторонами возникли правоотношения, но иного характера — это организационные правоотношения по выполнению предусмотренного законом требования о государственной регистрации.
В случае заключения иных (кроме аренды) договоров, которые считаются заключенными с момента их государственной регистрации, у сторон также возникают субъективные права на регистрацию договора, которым корреспондируют обязанности противоположной стороны совершить активные действия по государственной регистрации (фактически стороны одновременно обладают и субъективным правом и обязанностью в указанном организационном правоотношении).
При невыполнении этого организационного обязательства предусмотрен специальный способ защиты (п. 2 ст.165 ГК РФ: регистрация договора по решению суда). До государственной регистрации нельзя потребовать передачи имущества либо оплаты по договору аренды, поскольку такие обязательства до государственной регистрации не возникнут.
Даже исполнение сторонами договора, который подлежит государственной регистрации и заключение которого связывается с государственной регистрацией, в том числе и в течение длительного срока, не порождает договорных правоотношений. Правовым нормам, которые предусматривают признание договора заключенным с момента его государственной регистрации, не может быть противопоставлена правовая норма, которая установлена п. 3 ст. 432 ГК и закрепляет правовую конструкцию, обозначенную как «эстоппель». Это законодательное положение устанавливает общую правовую норму, которая не может конкурировать со специальными правовым нормами, согласно которым соответствующие договоры считаются заключенными с момента их государственной регистрации (такие правовые нормы установлены, помимо п. 2 ст. 651 ГК, также ст. 658 ГК, ст. 4 ФЗ № 214-ФЗ (в ред. от 2 июля 2021 г.)1, ст. 12 Водного кодекса РФ (в ред. от 2 июля 2021 г.)2).
Залог недвижимого имущества и прав участника (учредителя) общества с ограниченной ответственностью вызывает интерес в связи с тем, что предусматривается регистрация не договора залога, не регистрация абсолютных залоговых прав, а самого залога (п. 1 ст. 339.1 ГК). Но с момента государственной регистрации залога возникает именно залог, содержание которого составляют правоотношения между залогодателем и залогодержателем, а также правоотношения залогодержателя с третьими лицами. Даже если возникнут сомнения в том, что п. 1 ст. 339.1 ГК устанавливает специальную норму по сравнению с общей правовой нормой, текстуально закрепленной в п. 1 ст. 341 ГК, п. 1 ст. 339.1 ГК будет преимущественно применяться перед п. 1 ст. 341 ГК в силу оговорки в этом последнем пункте («если иное не установлено ... настоящим Кодексом»).
1 См.: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в ред. от 2 июля 2021 г.) // Собр. законодательства Рос. Федерации.2005. № 1, ч. 1, ст. 40.
2 См.: Водный кодекс Российской Федерации от 3 июня 2006 г. № 74-ФЗ (в ред. от 2 июля
2021 г.) // Собр. законодательства Рос. Федерации. 2006. № 23, ст. 2381. 107
Действующее гражданское законодательство допускает и возможность влияния государственной регистрации на договор, который уже заключен и соответствует требованиям закона (по которому отсутствуют основания для признания его недействительным). Так, в соответствии с п. 3 ст. 1017 ГК несоблюдение требования о государственной регистрации передачи недвижимости в доверительное управление влечет за собой недействительность договора. Это специальная правовая норма, которая должна применяться, несмотря на то, что она не соответствует общим правовым нормам, устанавливающим основания недействительности сделок.
Несоблюдение требования о государственной регистрации предоставления права на основании договора коммерческой концессии влечет признание договора несостоявшимся (п. 2 ст. 1028 ГК). Несостоявшийся договор — это незаключенный договор, договор (сделка), не повлекший правовых последствий. Все эти формулировки (несостоявшийся договор, незаключенный договор, договор, не повлекший правовых последствий) являются тождественными по своему юридическому содержанию, а их разнообразие свидетельствует о низком уровне законодательной техники. Вряд ли удачным можно признать и само признание несостоявшимся договора, который был заключен в полном соответствии с законодательными положениями, устанавливающими порядок заключения договоров.
Государственная регистрация передачи недвижимого имущества в доверительное управление, отчуждения результатов интеллектуальной деятельности и средств индивидуализации, предоставления прав на такие результаты и сред-я ства по договору способна влиять на возможность заключения таких договоров ? как реальных. По общему правилу (п. 2 ст. 433 ГК) реальный договор считается а заключенным с момента передачи соответствующего имущества. При этом спе-g циальной правовой нормой, текстуально закрепленной в п. 2 ст. 1017 ГК, пред-i усмотрена государственная регистрация передачи имущества в доверительное i| управление, а в п. 3 ст. 1017 ГК предусмотрены последствия невыполнения этого 1 требования — недействительность договора. Вновь законодатель предусмотрел § специальную правовую норму, которая не соответствует общим правовым нор-| мам, предусматривающим недействительность сделок. Очевидным становится §■ вывод, что такой договор не может быть заключен по конструкции реального 'I договора (п. 2 ст. 433 ГК), поскольку до государственной регистрации он является il ничтожным (п. 3 ст. 1017 ГК) и будет таковым, пока не будет осуществлена его ! государственная регистрация.
g Такая же проблема усматривается и при распоряжении исключительными
| правами на результаты интеллектуальной деятельности, права на которые подле-g жат государственной регистрации: изобретение, полезную модель, промышлен-§ ный образец, селекционное достижение, товарный знак, топология интегральных | микросхем (если ее регистрация проведена по желанию правообладателя). J Технико-юридическое закрепление этих правовых норм сформулировано дис-
позитивно, в части того, что правообладатель «передает или обязуется передать», «предоставляет или обязуется предоставить», т. е. законодатель предусмотрел возможность заключение таких договоров как по реальной модели, так и по консенсуальной.
Реальный договор по правилу п. 2 ст. 433 ГК считается заключенным с мо-108 мента передачи имущества. К имуществу законодатель в соответствии со ст. 128
ГК относит вещи (включая деньги и документарные ценные бумаги), иное имущество, в том числе имущественные права (включая безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, цифровые права). Такие объекты гражданского права, как охраняемые результаты интеллектуальной деятельности, законодатель в ст. 128 ГК к имуществу не причисляет. Более того, п. 2 ст. 433 ГК содержит указание на ст. 224 ГК, которая предусматривает порядок передачи вещи. Уже только из анализа этих законодательных положений заключение реального договора с исключительными правами интеллектуальной деятельности выглядит сомнительным.
К тому же исключительные права на регистрируемые результаты интеллектуальной деятельности переходят только в момент государственной регистрации (п. 4 ст. 1234 ГК), а потому заключение договора и любые действия, направленные на передачу зарегистрированных прав, не приведут к юридическому переходу прав, поскольку такой переход при отсутствии государственной регистрации считается несостоявшимся (п. 6 ст. 1232 ГК).
Понятие «считается несостоявшимся» по своему юридическому содержанию соответствует понятию «не повлекшему правовых последствий», а потому модель реального договора не может быть уместна при заключении договоров с исключительными правами на регистрируемые результаты интеллектуальной деятельности. Здесь специальная норма, текстуально закрепленная в п. 4 ст. 1234 ГК («если переход исключительного права подлежит государственной регистрации, ...исключительное право... переходит...в момент государственной регистрации») будет конкурировать с общей нормой п. 2 ст. 433 ГК («.договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества»), и в силу правила lex spezialis derogat generali применению подлежит специальная норма.
Договорные правоотношения по передаче регистрируемых исключительных прав могут складываться только по консенсуальной модели. В момент заключения договора у сторон появляются встречные субъективные права и обязанности, связанные с передачей исключительных прав и платы за них. При этом субъективное право стороны, отчуждающей исключительные права, на получение оплаты по договору защищается не только возможностью взыскания установленной в договоре суммы, но и возможностью судебного расторжения договора с переводом на себя исключительного права и взыскания убытков (абз. 1 п. 5 ст. 1234 ГК), а если исключительные права не перешли (т.е. государственная регистрация не проведена), то сторона, отчуждающая исключительные права, обладает возможностью одностороннего отказа от договора с возмещением убытков, причиненных расторжением договора (абз. 2 п. 5 ст. 1234 ГК).
Нами проанализировано влияние государственной регистрации на заключение различных видов гражданско-правовых договоров. В зависимости от закрепления в законе она либо порождает эффект публичности возникших договорных правоотношений, либо является необходимым условием для заключения договора, а в некоторых случаях и необходимым условием его действительности. Проведенный анализ показал, что государственная регистрация продолжает оказывать существенное влияние на договорные правоотношения.
Как указывает С.С. Алексеев, «государственная регистрация не является формой сделки. Это иное юридическое основание (юридический факт), обеспе-
чивающее правовую значимость (легитимность) совершенной в установленной письменной форме (простой или нотариальной) сделки» [3, с. 220].
Спорным представляется позиция Р.С. Бевзенко, изложенная в комментариях к ст. 164 ГК, в части того, что «государственная регистрация (в отличие от соблюдения формы сделки) является опцией для сторон: стороны вправе совершить сделку, но не придавать ей эффект публичности, если они полагают, что необходимости в противопоставлении сделки третьим лицам в будущем не возникнет» [4, ^ 281]. Для договоров длительной аренды здания и сооружения, предприятия, долевого участия в строительстве, водопользования государственная регистрация не диспозитивна, а императивна, поскольку специальными нормами соответствующих статей предусмотрены последствия регистрации — заключение договора.
Для стороны, которая желает наступления правовых последствий в соответствии с подписанным, но незарегистрированным договором, нормой ст. 165 ГК предусмотрена возможность добиться регистрации договора в судебном порядке, а также взыскать убытки со стороны, необоснованно уклонявшейся от государственной регистрации. При этом стоит отметить, что возможность взыскать убытки из-за уклонения от регистрации договора не может распространяться на правоотношения по регистрации договоров аренды, поскольку регистрация договора аренды осуществляется по заявлению любой из сторон договора (п. 1 ст. 51 Федерального закона от 13 июля 2015 г. №№ 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в ред. от 1 июля 2021 г.)1), а потому невозможность зарегистрировать договор может быть вызвана не действием (бездействием) другой стороны, а только административными препятствиями, которые и устраняются путем обращения в суд с административным, а не гражданским иском.
Разнообразие содержания правовых норм, устанавливающих правовые последствия государственной регистрации, разнообразие применяемых в данных нормах терминов целесообразно устранить. Соответствующие законодательные положения необходимо унифицировать, обеспечить их единообразное применение. Те нормы, которые предусматривают государственную регистрацию договоров, целесообразно переориентировать на регистрацию обременения вещного права, связанного с предметом договора. Единообразие правового регулирования создаст большую определенность в правоприменении и снизит количество ошибок, которые не исключены даже среди ученого сообщества. Так, даже и в учебной литературе иногда указывается на то, что договоры коммерческой концессии и сделки по распоряжению регистрируемыми интеллектуальными правами подлежат государственной регистрации [5, с. 154], несмотря на то, что в 2014 г. эти нормы претерпели изменения: обязательная регистрация договора заменена на государственную регистрацию перехода права либо обременение права.
В соответствии с этими изменениями для договоров аренды недвижимости, в том числе и длительной аренды здания и сооружения, возможно отменить государственную регистрацию самих договоров, но ввести обязательную регистрацию обременения права собственности правами арендатора, как это предусмотрено для договоров найма жилого помещения (п. 2 ст. 674 ГК). Тем самым будет обе-
1 См.: Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в ред. от 2 июля 2021 г.) // Собр. законодательства Рос. Федерации. 2015. № 29, ч. I, ст. 4344.
спечен баланс интересов сторон, всех третьих лиц и государства, контролирующего рынок аренды недвижимости.
Из правовых норм п. 2 ст. 651 ГК, ст. 658 ГК, ст. 4 ФЗ №№214-ФЗ, ст. 12 Водного кодекса РФ целесообразно исключить оговорку, что договор считается заключенным с момента государственной регистрации, чтобы обеспечить распространение на правоотношения, вытекающие из данных договоров, положений п. 3 ст. 433 ГК. В правовых нормах ст. 1017 и ст. 1028 ГК оговорку, что договор при отсутствии государственной регистрации является недействительным и несостоявшимся соответственно, заменить на оговорку, что права (правомочия) на регистрируемые объекты переходят с момента государственной регистрации.
Целесообразно также предусмотреть для сделок с недвижимым имуществом обязательную нотариальную форму, чтобы независимый специалист в области права, обладающий высокой квалификаций, несущий юридическую ответственность, при оформлении сделок проводил правовую экспертизу правомерности действий сторон, соответствия их внешних волеизъявлений внутренней воле.
В большинстве стран континентальной Европы именно на нотариусов возложена функция оформления сделок с недвижимостью.
У нотариусов также целесообразно оставить функцию по подаче документов государственному регистратору, сделав ее не правом, а обязанностью, чтобы избежать ситуации, когда одна из сторон договора уклоняется от регистрации перехода права на недвижимое имущество.
При поступлении документов, являющихся основаниями для регистрации перехода прав, регистратор также будет проводить правовую экспертизу, что, безусловно, повысит достоверность сведений, содержащихся в реестре, сделает ш государственную регистрацию надежной гарантией закрепления прав на не- | движимое имущество за конкретным лицом. Как указал Р.С. Бевзенко, «по- а пытка российского законодателя создать аналог нотариальной формы сделки с О недвижимостью в виде государственной регистрации сделки потерпела полную О неудачу. Регистрация сделок не смогла установить твердые гарантии неразру- О
о
шимости сделок с недвижимостью, и десятки тысяч дел об оспаривании записей а в реестре, которые ежегодно рассматривают суды, являются очевидным тому в свидетельством» [1, с. 32]. О
Полагаем, что реализация предложенных в настоящей статье мер будет спо- ю
"о
собствовать приближению соответствующих законодательных положений к | потребностям нормального развития общественных отношений, регулируемых к гражданским правом. а
ф
Библиографический список |
1. Бевзенко Р.С. Принципиальные положения ст. 8.1 ГК РФ о государственной № регистрации прав на имущество// Закон. 2015. № 4. С. 29-37. 1
2. Ротань В.Г. Новейшее учение о толковании права. Симферополь, 2019. 792 с. )
3. Гражданское право: учебник: в 2 т. / под ред. С.А. Степанова. 2-е изд., перераб. 0 и доп. М.: Проспект, 2018. Т. 1.704 с. 2
4. Сделки, представительство, исковая давность: постатейный комментарий к статьям 153-208 Гражданского кодекса Российской Федерации [Электронное издание. Редакция 1.0] / отв. ред. А.Г. Карапетов. М.: М-Логос, 2018. 1264 с.
5. Белов В.А. Гражданское право в 4 т. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Юрайт, 2020. Т. II: Общая часть в 2 кн. Кн. 2. 497 с.
References
1. Bevzenko R.S. Principle Provisions of Article 8.1 of the Civil Code on State Registration of Property Rights// Law. 2015. No.4. P. 29-37.
2. Rotan V.G. The Newest Doctrine of Law Interpretation. Simferopol, 2019. 792 p.
3. Civil law: textbook: in 2 vols. / ed. by S.A. Stepanov. 2nd ed., revised and extended. M.: Prospect, 2018. V. 1.704 p.
4. Transactions, Representation, Limitation of Claims: article-by-article commentary to Articles 153-208 of the Civil Code of the Russian Federation [Electronic edition. Revision 1.0] / ed. by A.G. Karapetov. Moscow: M-Logos, 2018. 1264 p.
5. Belov V.A. Civil law in 4 vol. 2nd ed., revised and extended. M.: Jurait, 2020. Volume II: General part in 2 vols. 2. 497 p.
