Некоторые аспекты сделок, подлежащих государственной регистрации (на примере аренды недвижимых de jure вещей) Текст научной статьи по специальности «Право»

ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО

УДК 347.4 Л. А. Майорова

ББК 67.304 кандидат юридических наук

Восточно-Сибирское управление государственного речного надзора

НЕКОТОРЫЕ АСПЕКТЫ СДЕЛОК, ПОДЛЕЖАЩИХ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ

(на примере аренды недвижимых de jure вещей)

Российская система регистрации прав на недвижимость представляет собой смешение классической титульной системы регистрации прав (в ее относительном варианте) и актовой системы регистрации сделок (актов), установленных законом. При этом отсутствует логическое обоснование как законодательного выбора оснований регистрации сделок с недвижимым имуществом, так и дифференциации последствий несоблюдения такой регистрации. Непоследовательность законодателя в концептуальном стремлении к переходу на подлинно титульную систему регистрации прав можно проследить на примере аренды недвижимых de jure вещей, «частично» подлежащей государственной регистрации.

Ключевые слова: государственная регистрация сделок с недвижимостью; недвижимые по закону вещи; договор аренды; аренда транспортных средств; обременение недвижимости; незаключенность договора; ничтожная сделка.

L. A. Maiorova

Ph.D. in Law

East Siberian Office of State River Supervision

SOME ASPECTS OF REGiSTRABLE TRANSACTIONS (USiNG THE EXAMPLE OF LEASING DE JURE REAL ESTATE)

Russian system of real estate rights registry is a mixture of the classical title system of rights registry (in its relative variant) and the act system of registering transactions (acts) established by law. At the same time, there is no logical reasoning for both the legislative choice of the grounds for registering real estate transactions and the differentiation of the consequences of violating such registration procedures. The legislative inconsistency in the conceptual desire to switch to a true title real estate registry system could be shown using the example of leasing de jure real estate which is «partially» subject to state registration.

Keywords: state registration of property transactions; de jure real estate; leasing contract; leasing of vehicles; encumbrance of property; loss of a contract; void contract.

о-о-о

Несмотря на то, что российская систе- Легитимное требование государствен-ма регистрации прав на недвижимость ной регистрации некоторых видов сде-стремится к титульной модели, в которой лок позволило выделить в принятой в зарегистрируются права, в российском за- конодательстве и доктрине гражданского конодательстве предмет государственной права дифференциации договоров по регистрации существенно расширен и перфекции на «реальные — консенсуаль-включает наряду с государственной реги- ные» особой категории договоров, кото-страцией прав сделки с недвижимостью. рые О. Н. Садиков именует формальными Подобное состояние регистрационного [3, с. 703], а в исследовании Е. С. Болтано-режима характеризуется наукой как «ха- вой они получили название региструмаль-отичное вследствие отсутствия четкого ных [1, с. 7].

понимания природы и назначения госу- Вопрос о сохранении договоров, под-

дарственной регистрации и поэтому до- лежащих государственной регистрации,

пускающее неоправданное расширение ее на протяжении долгого периода являлся

предмета» [4, с. 68]. предметом научных дискуссий, итог кото© Л. А. Майорова, 2013

рым подвели авторы Концепции развития гражданского законодательства РФ, признавшие целесообразность устранения смешения различных систем регистрации и необходимость перехода на подлинную систему регистрации прав [5, с. 32].

Частично «дуализм» иммобилиарной системы государственной регистрации был устранен принятием Федерального закона от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ1, согласно которому правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в том числе, в ст. 609, 651 и 658 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г. (п. 8 ст. 2).

Однако данная норма еще до ее вступления в силу вызвала существенные опасения со стороны предпринимательского и юридического сообщества в отношении целесообразности отмены государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества. Причина опасений состояла в особенностях правового регулирования арендных отношений, а именно в наличии, так называемого, «вещного эффекта» аренды, вытекающего из положений ст. 305, 617 ГК РФ. Потенциальная возможность злоупотребления правом со стороны недобросовестного арендодателя в виде «двойной аренды», непредоставления информации покупателю об обременении недвижимости арендой, угрожающие стабильности оборота недвижимого имущества повлекли принятие Федерального закона от 4 марта 2013 г. № 21-ФЗ2, возобновившего государственную регистрацию договоров аренды недвижимости с 4 марта 2013 г. (ст. 3).

В соответствии с ГК РФ государственная регистрация имеет либо конститутивное значение, определяя момент заключения договора (п. 3 ст. 433), либо является условием его действительности, когда законом прямо предусмотрена недействительность сделки вследствие нарушения требования о ее регистрации (п. 1 ст. 165). Правило о «незаключенности», будучи общим, действует и во всех тех случаях, когда законодатель, устанавливая обязательность государствен-

1 О внесении изменений в гл. 1, 2, 3 и 4 ч. 1 ГК РФ : федер. закон от 30 дек. 2012 г. № 302-ФЗ // СПС «КонсультантПлюс».

2 О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации :

федер. закон от 4 марта 2013 г. № 21-ФЗ // СПС «КонсультантПлюс».

ной регистрации договора, не определяет последствий невыполнения указанных требований. По превалирующему мнению, государственная регистрация представляет собой особую стадию заключения договора, отсутствие которой означает незавершенность процесса заключения договора. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ). Как полагают некоторые цивилисты, такая санация сделки возможна как в отношении недействительной, так и незаключенной сделки [8, с. 65; 1, с. 125]. По мнению авторов Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, разделяемому автором настоящей публикации, при понуждении к регистрации несовершенной сделки через суд, фактически речь идет о понуждении к заключению договора. Такое положение порождает неоправданные различия в правовом регулировании оборота различных видов недвижимого имущества. Иск о понуждении к заключению договора может быть предъявлен только в случае, предусмотренном п. 4 ст. 445 ГК РФ, когда заключение договора обязательно для одной из сторон [4, с. 70]. Согласно судебному толкованию, изложенному в п. 7 Информационного письма президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59, «из буквального содержания п. 3 ст. 165 ГК РФ не следует, что она применяется только в случаях, когда при отсутствии государственной регистрации сделка считается недействительной. Гражданский кодекс РФ не устанавливает каких-либо особых положений для сделок, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными. Таким образом, требование п. 3 ст. 165 ГК РФ носит общий характер, и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной»3.

До недавнего времени позиция, согласно которой при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого

3 Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» : информ. письмо Президиума ВАС РФ от 16 февр. 2001 г. № 59 // Вестник ВАС РФ. - 2001. - № 4.

1=1 О

0) 5< О ■о о п 0)

а

№ 35 О

о

■о

оф

а

о □

№ Ж

О

о

о

35

О

л

а

0) щ

о о

д

0) ■о о т я №

■о

№

■с 0) е

о

OQ С

ш о

X

о

о

рц И

имущества, подлежащий государственной регистрации, считается незаключенным1, являлась в судебной практике преобладающей. Иное толкование, обусловленное реалиями предпринимательского оборота, изложено в п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73, согласно которому отсутствие государственной регистрации аренды в случаях, когда необходимость такой регистрации установлена законом, не означает отсутствия обязательственных связей между контрагентами по этому соглашению2. Такой незарегистрированный договор аренды связывает его стороны условиями об арендной плате и о неустойке за нарушение условий пользования имуществом, если: контрагенты согласовали его существенные и иные условия; была соблюдена форма договора; собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний; договор исполнялся сторонами. В то же время у арендатора по такому договору не возникают права, которые касаются третьих лиц (право преимущественного заключения договора на новый срок, право на сохранение договора аренды в силе при смене арендодателя и др.), т. е. «вещный эффект» у незарегистрированного договора аренды не возникает.

Хотя в литературе и существует мнение о признании незаключенных сделок недействительными [10, с. 93], правовые последствия исполнения таких сделок различны. Так, предоставленное по незаключенной сделке подлежит истребованию по правилам виндикации (ст. 302 ГК РФ) или кондикции (гл. 60 ГК РФ), последствием недействительных сделок является реституция (п. 2 ст. 167 ГК РФ), которая в ряде случаев может сочетаться с конфискацией (ст. 179 ГК ГФ) и даже заменяться ею (ст. 169 ГК РФ).

Поскольку дифференцированный подход к последствиям несоблюдения требования о государственной регистрации сделки не имеет ни научного, ни практического обоснования, полагаем, что при сохранении в иммобилиарном режиме категории

1 Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним : информ. письмо Президиума ВАС РФ от 16 февр. 2001 г. № 59, п. 7.

2 Об отдельных вопросах практики примене-

ния правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды : постановление Пленума ВАС РФ от 17 нояб. 2011 г. № 73 // Вестник ВАС РФ. — 2012. — № 1. — С. 114-117.

региструмальных сделок de lege ferenda целесообразно такие последствия унифицировать. Учитывая легитимную возможность понуждения к государственной регистрации сделки в судебном порядке по требованию одной из сторон, сделки, подлежащие государственной регистрации, но не прошедшие ее, следует признавать недействительными.

Частным примером законодательной непоследовательности в регламентации региструмальных сделок являются положения о договоре аренды недвижимости «условной» [11, с. 60], «нестационарной» [7, с. 39], «нетипичной» [6, с. 131], «недвижимости по закону» [4, с. 7], а именно подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов (абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. К договору аренды транспортного средства как с экипажем, так и без экипажа правила о регистрации договоров аренды не применяются (ст. 633, 643 ГК РФ).

Несмотря на положения ГК РФ, законодатель с 1 января 2013 г.3 предусмотрел обязательную регистрацию договора аренды судна без экипажа (п. 4 ст. 63 КВВТ РФ). Договор аренды судна с экипажем, согласно п. 2 ст. 60 КВВТ РФ, вступает в силу по правилам гражданского законодательства, изложенным в параграф 3 гл. 34 ГК РФ «Аренда транспортных средств».

Следуя иносказательному библейскому выражению при оценке такой избирательности к видам региструмальных сделок, а также учитывая концептуальный курс на переход системы регистрации прав на недвижимость к подлинно титульной, истинно — «левая рука законодателя не знает, что делает правая».

В ГК РФ понятие «транспортного средства» не раскрывается. Отсутствие легальной дефиниции породило немало судебных споров в отношении договоров аренды средств, предназначенных для передвижения, но недвижимых по закону. В обоснование необходимости государственной регистрации договора аренды судна обычно спорящая сторона ссылается на ст. 131, 164,

3 О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации : федер. закон от 28 июля 2012 г. № 131-ФЗ // СПС «Кон-сультантПлюс».

п. 2 ст. 609 ГК РФ, аргументируя тем, что судно, подлежащее государственной регистрации, относится к недвижимому имуществу, в связи с чем, не может одновременно быть транспортным средством1.

Этимологически термин «транспортное средство» восходит к латинскому «transport» — переношу, перемещаю. В Федеральном законе «О транспортной безопасности» от 9 февраля 2007 г. № 16-ФЗ2 в понятие «транспортные средства» включаются воздушные суда, суда, используемые в целях торгового мореплавания или судоходства, железнодорожный подвижной состав, подвижной состав автомобильного и электрического городского наземного пассажирского транспорта в значениях, устанавливаемых транспортными кодексами и уставами. Рассмотренное понятие, хотя и используемое в целях соответствующего нормативного акта, подтверждает фактический статус судов как транспортных средств, то положение космических объектов, не имеющих ни надлежащего определения, ни классификации, достаточно неопределенно.

Д. В. Чеканов, исследуя проблему гражданских правоотношений с искусственными космическими объектами (ИКО), предложил их классификацию по различным основаниям: в зависимости от типа средств выведения, качественных и технических параметров; специфики полетов — пилотируемые (космические корабли, обитаемые орбитальные станции, обитаемые станции на небесных телах) и непилотируемые; возможного количества использования — ИКО многоразового использования, ИКО однократного использования; по регистрации — зарегистрированные и незарегистрированные в реестре ООН космические объекты [9, с. 55-71].

Исходя из целевого назначения использования транспортного средства, таковым является техническое устройство, предназначенное для перемещения в пространстве (в том числе учитывается принципиальная возможность, например стоечное судно). Поскольку не все космические объекты предназначены для перемещения в пространстве (обитаемые станции на небесных телах, отдельные ступени ракет-носителей

1 Постановление ФАС Дальневосточного округа от 27 февр. 2006 г. № Ф03-А51/06-1/436; постановление ФАС Волго-Вятского округа от 9 дек. 2008 г. № А29-1538/2008 // СПС «Консуль-тантПлюс».

2 Российская газета. — 2007. — 14 февр.

3 • 2013

и др.), то арендные отношения по их поводу регулируются различными нормами ГК РФ. Так, договор аренды космических объектов (транспортных средств) регистрации не подлежит и считается заключенным с момента согласования существенных условий договора и предоставления транспортного средства во временное владение и пользование арендатору, для договоров аренды космических объектов, не относящихся к категории транспортных средств, государственная регистрация является условием перфекции.

Еще одним спорным моментом является «передача» транспортного средства и ее значение для договора аренды. Особенностью договора аренды транспортных средств является момент его перфекции — в обеих модификациях, с экипажем и без экипажа, данный договор сформулирован в ГК РФ как реальный, хотя как в доктрине, так и судебной практике мнения по данному вопросу расходятся. Так, В. В. Ви-трянский все договоры аренды относит к категории консенсуальных, «поэтому в тех случаях, когда момент вступления договора в силу совпадает с фактической передачей арендованного имущества, можно говорить об особом порядке заключения договора аренды и о том, что он исполняется в момент заключения, но не о реальном характере договора» [2, с. 441-442]. Суды также считают договор бербоут-чар-тера заключенным «с момента достижения сторонами согласия на его заключение и подписание»3. Как замечают Б. Л. Хаскель-берг и В. В. Ровный, «поскольку используемый в ст. 632 и 642 ГК РФ термин "предоставляет" с семантической точки зрения не тождественен "передаче", о которой говорится в п. 2 ст. 433 ГК РФ, учитывая принцип и целесообразность соблюдения единообразия терминов в нормах права, в стремлении сформулировать договор аренды транспортного средства в качестве реального законодателю ничего не мешало вместо термина "предоставляет" употребить термин "передает"» [8, с. 26]. В то же время договоры фрахтования судна на время (тайм-чартер) и фрахтования судна без экипажа (бербоут-чартер) сформулированы законодателем в ст. 198 и ст. 211 КТМ РФ как консенсуальные, модель которого больше соответствует потребностям рыночного оборота.

1=1 О

3 Постановление ФАС Дальневосточного округа от 9 марта 2005 г. № Ф03-А51/05-1/87 // СПС «КонсультантПлюс».

S) 5< О ■о о п

S)

а

(D 35 О

о

•а

и-(D а

о □

(D Ж

О

о

о

35

О

л

а

S)

Щ

о о

g

S)

■о о т я №

■о

(D

■D S) J=

17

Кроме договора, аренда как правовое явление может рассматриваться в качестве обременения права собственности арендодателя и субъективного права арендатора. Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Для регистрации аренды предусмотрен раздел соответствующего реестра прав для внесения записи об ограничении (обременении) прав. Поскольку государственная регистрация осуществляется с учетом и на основании положений гражданского законодательства, а ГК РФ не предусматривает государственной регистрации ни права аренды, ни аренды как обременения, регистрация возникающих из договора аренды прав арендатора производится только в том случае, когда регистрации подлежит сам договор аренды недвижимости. При этом регистрация права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией, а представляет собой запись в реестре о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие недвижимое имущество. Поскольку договор аренды транспортного средства по общему правилу не подлежит государственной регистрации и регистрации в соответствующем государственном реестре прав и обременения в виде права арендатора, возникающих на основании данного договора. Указанный вывод основан на буквальном толковании закона, а также с позиций высших судебных инстанций1.

Иная точка зрения изложена в письме Комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному зако-

1 См.: Решение Верховного Суда РФ от 5 июля 2010 г. № ГКПИ10-618 // Бюллетень ВС РФ. — 2011. — № 12; постановление Президиума ВАС РФ от 3 июля 2012 г. № 1218/12 // Вестник ВАС РФ. — 2012. — № 10; информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февр. 2001 г. № 59.

нодательству Государственной Думы от 22 января 2013 г. № 3.3-6/94, изданному в связи с частичной отменой сделок, подлежащих государственной регистрации, согласно которому: «Договор аренды влечет для собственника имущества, сдающего имущество в аренду (арендодателя), невозможность самостоятельного использования переданного в аренду имущества, следовательно, является обременением недвижимого имущества и, соответственно, выступает основанием для государственной регистрации такого обременения. В действующем законодательстве отсутствуют какие бы то ни было положения, исключающие возможность государственной регистрации аренды недвижимого имущества в качестве обременения. Таким образом, аренда недвижимого имущества как обременение подлежит государственной регистрации... Таким образом, и с 1 марта 2013 года будут продолжать сохранять силу правовые основания для государственной регистрации обременения недвижимости в виде аренды на основании договора аренды, заключенного сторонами в простой письменной форме».

Несмотря на некоторую законодательную хаотичность, соглашаясь с тем, что государственная регистрация сделок является «излишним и обременительным требованием по отношению к участникам имущественного оборота» [4, с. 79], полагаем, что внесение изменений в ГК РФ будет реализовываться по пути, намеченному Концепциями, что подтверждается принципиальной позицией Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законода-тельства2.

2 Экспертное заключение по проекту федерального закона № 240676-5 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты» : принято на заседании Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 14 июля 2010 г. (протокол № 83). — URL : http://www.privlaw.ru/ files/14_07_10_6.pdf.

О

-О

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОМ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Болтанова Е. С. Договор купли-продажи недвижимости (общие положения) : дис. ... канд. юрид. наук : 12.00.03. — Томск, 2001. — 248 с.

2. Брагинский М. И. Договоры о передаче имущества // Договорное право. — М., 2000. — Кн. 2. — 800 с.

3. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / под ред. О. Н. Садикова. — М., 1997. — 778 с.

4. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе : принята на заседании Совета при президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию

гражданского законодательства 15 дек. 2003 г. / под общ. ред. В. В. Витрянского, О. М. Козырь, А. А. Маковской. — М., 2004. - 95 с.

5. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации : одобрена Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 7 окт. 2009 г. / вступ. ст. А. Л. Маковского. - М., 2009. - 160 с.

6. Степанов С. А. Недвижимое имущество в гражданском праве. — М., 2004. — 223 с.

7. Хаскельберг Б. Л. Индивидуальное и родовое в гражданском праве. — 2-е изд., перераб. и доп. — М., 2004. — 236 с.

8. Хаскельберг Б. Л. Консенсуальные и реальные договоры в гражданском праве. — Томск, 2003. — 134 с.

9. Чеканов Д. В. Гражданские правоотношения с искусственными космическими объектами : дис. ... канд. юрид. наук : 12.00.03. — М., 2003. — 189 с.

10. Шахматов В. П. Составы противоправных сделок и обусловленные ими последствия. — Томск, 1967. — 311 с.

11. Эрделевский А. М. Государственная регистрация ипотеки // Закон. — 2002. — № 10. — С. 60-62.

информация об авторе

Майорова Лариса Александровна (Иркутск) — кандидат юридических наук, заместитель начальника. Восточно-Сибирское управление государственного речного надзора (664007, г. Иркутск, ул. Декабрьских событий, 97, e-mail: [email protected])

iNFoRMATioN ABouT THE AuTHoR

Maiorova, Larisa Aleksandrovna (Irkutsk) —Ph.D. in Law, Deputy Head. East Siberian Office of State River Supervision (Dekabrskikh Sobitiy st., 97, Irkutsk, 664007, e-mail: [email protected])