CC BY
2
УДК 69.055
Ильин И.С.
студент магистратуры 2 курса ИСА
Спиридонов Н.Н. студент магистратуры 2 курса ИСА ФГБОУВПО «Национальный исследовательский Московский государственный строительный университет»
Россия, г. Москва ВЛИЯНИЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ПОДДЕРЖКИ НА ЭФФЕКТИВНОСТЬ ПРОЕКТОВ КОМПЛЕКСНОГО ОСВОЕНИЯ
ТЕРРИТОРИИ
Аннотация: Нельзя не согласиться, что и комплексное освоение земельных участков, и развитие застроенной территории являются двумя альтернативными процедурами застройки территорий населённых пунктов. Выбор в пользу той или иной процедуры зависит от ряда факторов, в том числе от масштабов планируемой строительной деятельности, экономических и юридических предпочтений инвестора, а также проводимой в конкретном населённом пункте градостроительной политики.
Ключевые слова: Строительство, территория, предприятие, недвижимость, проектирование.
Ilyin I.S.
Second year student of the ISA course FGBOU VPO "National research Moscow state construction University"
Russia Moscow Spiridonov N.N.
Second year student of the ISA course FGBOU VPO "National research Moscow state construction University"
Russia Moscow
THE IMPACT OF STATE SUPPORT ON THE EFFECTIVENESS OF INTEGRATED DEVELOPMENT PROJECTS
Annotation: We cannot but agree that both the comprehensive development of land plots and the development of a built-up area are two alternative procedures for the development of the territories of settlements. The choice in favor of this or that procedure depends on a number of factors, including the scale of the planned construction activity, the economic and legal preferences of the investor, as well as the town-planning policy being carried out in a particular locality
Key words: Construction, territory, enterprise, real estate, design.
Абсолютно известный всем факт, что свободных, незастроенных территорий в больших городах не осталось, во всяком случае в Москве. Вместе с тем потребности в строительстве новых объектов постоянно
возникают, темпы строительства, как это не странно, но увелииваются.
Перед законодателями остро встал вопрос совмещения интересов инвесторов, имеющих финансовую возможность воплощать в жизнь любые градостроительные проекты, и с другой стороны - собственников существующих ветхих и изрядно потрёпанных зданий, строений, сооружений. Наиболее интересными в данной ситуации являются относительно новые правовые институты, введённые Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ, - комплексное освоение в целях жилищного строительства (далее для удобства будет использовано сокращённое название - комплексное освоение), и Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. № 232-ФЗ1, - развитие застроенной территории.
1 Градостроительный кодекс Российской Федерации // Аграрное и земельное право. 2007. № 7(31). С. 47-126.
2 Шарапов В.В. Развитие застроенных территорий // Право и экономика. 2008. № 2.
Однако здесь необходимо отметить, что в отношении комплексного освоения в целях жилищного строительства Федеральным законом «О введении в действие ЗК РФ» было сделано одно исключение. В частности, п. 15 ст. 3 была установлена возможность предоставления до 30 декабря 2007 г. земельного участка лицу в аренду для комплексного освоения на основании заявления без проведения торгов, если предоставление участка такому лицу было предусмотрено соглашением, заключённым таким лицом с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления при одновременном соблюдении следующих условий:
- соглашение заключено с таким лицом до 30 декабря 2004 г.;
- соглашением предусмотрены осуществление таким лицом передачи жилых помещений, снос объектов капитального строительства либо строительство объектов коммунальной или социальной инфраструктуры и на момент заключения договора аренды земельного участка указанные обязательства выполнены полностью.
Поскольку указанным Федеральным законом ограничен срок такого договора - 9 месяцев без права пролонгации, то этот вид предоставления участков вне процедуры торгов уходит в историю.
Необходимо сказать пару слов в отношении органа власти, уполномоченного принимать решения по процедуре комплексного освоения и развития застроенной территории.
Согласно ст. 38.1. Земельного кодекса РФ, продавцом земельного участка для его комплексного освоения, т.е. принятие решения о комплексном освоении участка является полномочием органов власти любого уровня, в зависимости от их компетенции. Другими словами, как федеральные органы власти, так и органы власти субъектов РФ и местного самоуправления могут принимать решения о комплексном освоении земельных участков, в зависимости от формы собственности на данные участки. Иначе обстоит дело с решением о развитии застроенной
территории. Согласно ст. 46.1 Градостроительного кодекса РФ, принимается только органом местного самоуправления, в Москве - Правительством Москвы, по инициативе либо органов власти субъекта РФ, либо физических, юридических лиц. [1] Хотелось бы обратить особое внимание, что федеральные органы власти исключены из перечня лиц, обладающих правом инициативы. Учитывая достаточно активизировавшуюся деятельность по разграничению государственной собственности на землю, представляется скорее технической ошибкой, нежели обоснованным положением, непредоставление органам федеральной власти права инициировать развитие застроенной территории, в которой достаточно большое количество территории может находиться в федеральной собственности. [2]
В целях ускорения процесса представляется целесообразным, конечно же, предусмотреть все необходимые положения в одном распорядительном документе.Однако здесь важно отметить требования ст. 32 Жилищного кодекса РФ, согласно п. 11 которой в случае, если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о развитии застроенной территории, то орган, принявший решение о признании такого дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее шести месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома.
Таким образом, в случае, если на застроенной территории, предлагаемой к развитию, расположен жилой дом, решение о развитии застроенной территории и решение о проведении аукциона совмещено быть не может. Более того, минимальный срок с момента принятия решения о развитии застроенной территории и признании домов аварийными до возможности вынесения территории на торги должно пройти не менее 1,5 лет (6 месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома и год согласно Гражданскому кодексу РФ с момента государственной регистрации решения об изъятии земельного участка).
Для принятия решения о развитии застроенной территории кадастрового учёта не требуется. Согласно ст. 46.1. Градостроительного кодекса РФ, развитие застроенной территории предполагает строительство объектов в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей, то есть практически на любой территории.[1]
Норма о развитии застроенной территории значительно облегчает осуществление на практике квартальной застройки, поскольку в решении о развитии застроенной территории достаточно указать её местоположение и площадь, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции.
Однако есть и ограничивающий фактор, а именно: развитие застроенной территории может проводиться только, если на такой территории расположены многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством РФ порядке аварийными и подлежащими сносу, При этом, из застроенной территории, в отношении которой принимается решение о развитии, должны быть исключены иные объекты капитального строительства. [3]
Использованные источники:
1. "Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190 -ФЗ (ред. от 30.12.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 10.01.2016)
2. Поршакова А.Н. Экономический механизм управления надежностью реализации проектов комплексной жилой застройки территорий / диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук, спец. 08.00.05 // Пенза, 2011.
3. Бабенко С.В, Проблемы и перспективы реализации концепции комплексного освоения территорий в крупных городах России // Журнал правовых и экономических исследований. - 2013. - №2. - С. 137-140.
