Влияние факторов потребительского выбора при покупке жилой недвижимости в объектах незавершенного строительства Текст научной статьи по специальности «Строительство и архитектура»

УДК 332.851

ВЛИЯНИЕ ФАКТОРОВ ПОТРЕБИТЕЛЬСКОГО ВЫБОРА ПРИ ПОКУПКЕ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В ОБЪЕКТАХ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Веселов Сергей Леонидович, аспирант кафедры Экономика строительства

Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет, г. Санкт-Петербург, Россия veselov001@gmail. com

Статья посвящена рассмотрению и анализу различных факторов влияющих на потребительский выбор при покупке жилой недвижимости в объектах незавершенного строительства. В работе предложена структурированная иерархия рассматриваемых факторов.

Ключевые слова: незавершенное жилищное строительство;

потребительские предпочтения; конкурентоспособность строительной продукции; жилая недвижимость.

IMPACT OF CONSUMER CHOICE FACTORS IN THE PURCHASE OF RESIDENTIAL REAL ESTATE IN BUILDINGS UNDER

CONSTRUCTION

Sergey Veselov,

PhD student at department for Economy of construction

Saint-Petersburg state university of architecture and civil engineering,

Saint-Petersburg, Russia veselov001@gmail. com

This article examines and analyses various factors affecting consumer choice in the purchase of residential real estate in buildings under construction. The work sets forth a structured hierarchy of such factors.

Keywords: incomplete housing; consumer preferences; competitiveness of construction production; residential real estate.

Жилая недвижимость как продукт сферы материального производства удовлетворяет базовые потребности человека. Повышенные характеристики квартиры (большая площадь, комфортная планировка, удачное расположение здания и другие) могут являться свидетельством соответствующего статуса собственника. Приобретение жилья - важное событие для покупателя, и он тщательно оценивает рассматриваемые объекты, выбирая максимально полезный (конкурентоспособный) продукт. Выбор, как правило, осуществляется между несколькими проектами по определенным параметрам.

Ключевые характеристики качества продукции жилищного строительства определенны в работах И. Г. Лукмановой [1] как эргономические, эстетические, экономические показатели, также ею выделены показатели потребительских свойств, надежности, типизации, технологичности. Она предлагает использовать комплексный показатель потребительских свойств, который зависит от следующих факторов: место расположения объекта, уровень развития инфраструктуры, тип построенного дома в зависимости от основных используемых в строительстве материалов, наличие в доме централизованных бытовых, культурных и оздоровительных центров, гаражей и других вспомогательных центров, применение специальных объемно-планировочных решений, коэффициентов комфортности.

Показатели конкурентоспособности строительной продукции также рассмотрены в работе Гусева М. В. [2]. По его мнению, они состоят из следующих элементов:

1. Цена продукции (ценовая эластичность, относительный уровень цены по сравнению конкурентами);

2. Качество продукции (уровень потребительских свойств, комплексная и интегральная оценка качества продукции);

3. Инновационность продукции (уровень разработки и производства новых видов продукции и их удельный вес в общем объеме);

4. Ассортимент видов продукции (широта и глубина номенклатуры);

5. Темпы расширения рынка продукции (географические границы, объемы продаж, интенсивность потребления);

6. Уровень рентабельности рынка (норма прибыли, динамика издержек);

7. Доля рынка продукции (количество конкурирующих субъектов, уровень рыночной концентрации);

8. Производительность (эффективность использования ресурсов производства);

9. Эффективность производства (рост объемов производства продукции при неизменной численности персонала);

10. Степень подверженности влиянию конкурентов (уровень входных барьеров, уровень ресурсного обеспечения).

По нашему мнению, для клиента темп роста и уровень рентабельности рынка, производительность и эффективность производства, а также влияние конкурентов на застройщика не являются актуальными параметрами при выборе конкретного объекта жилой недвижимости. Показатели конкурентоспособности продукции, согласно классификации предложенной Гусевым М. В. [2], могут быть объединенными в три группы: технические, экономические и организационные. Технические показатели включают физические параметры, поддающиеся формализации (конструктивные решения, соответствие нормативам, эстетические и эргономические особенности, надежность и безопасность). Организационные показатели связаны с субъективной оценкой уровня ответственности руководства,

менеджеров, рабочих и службы качества, а также условий поставок и гарантийных обязательств. Экономические параметры характеризуют затраты для компании на производство и гарантийные обязательства, а для клиента на приобретение и эксплуатацию продукции.

Предложенные классификации, на наш взгляд, не учитывают особенностей приобретения недвижимости на этапе строительства, когда большинство из перечисленных факторов не определенны, и нуждаются в уточнении с учетом специфики жилищного строительства. Перечисленные показатели, по нашему мнению, не отражают полностью характеристики, влияющие на конкурентоспособность строительной продукции с точки зрения потребителя, и должны быть уточнены, дополнены и систематизированы в единую структуру.

Относительная полезность жилья для потребителя формируется из объективных показателей качества строительной продукции (неценовые факторы), которые, на наш взгляд, можно разделить на четыре группы: квартиру, здание целиком, его транспортную доступность и окружение. Также значительное влияние оказывают ценовые и временные факторы завершения строительства.

Качество квартиры как продукта предлагаемого на рынке складывается из ее общих характеристик и параметров внутреннего оснащения. Общие характеристики включают пять основных аспектов.

Первое. Основными параметрами квартиры являются габариты, а именно размеры балконов и лоджий, общей площади, жилой площади, нежилой площади, а также общей площади с балконами, планировочный коэффициент и высота от уровня пола до потолка.

Жилая площадь (SL1V) это суммарные размеры всех помещений пригодных для жилья, согласно действующим нормативам, а именно: комнат (SR) , гостиных (SDR) и спален (SBR).

Suv = Ё5ВХ +tSDR (!)

2=1 2=1 2=1

Эти помещения предназначены для удовлетворения основной цели с точки зрения потребления - проживания.

Площадь нежилых помещений (SNL1V) суммируется из размеров санитарных узлов (SLAV), кухни (SK1T), коридоров (SCOR), кладовых и иных помещений (SSTOR), находящихся в геометрическом контуре квартиры.

SNL1V = SLAV + +1 SCOR + SSTOR (2)

І=1 2=1 2=1 2=1

Данные помещения обеспечивают бытовые функции проживающего.

Общая площадь (ST) квартиры суммируется из жилой и нежилой площадей.

^ = SL1V + SNL1V (3)

Размеры балконов, лоджий, веранд и террас (SBAL) учитываются с помощью коэффициентов (КВАЬ), на которые умножаются их геометрические размеры ( SRBAL ).

5ваь =Е ^ * SRBAL (4)

2=1

Лоджии - помещения вне геометрического контура квартиры, к которым примыкают две или более несущих стен здания. Для них КВАЬ = 0,5. Если примыкает менее двух таких стен, то КВАЬ = 0,3 вне зависимости от назначения помещения (балконы, веранды, террасы), эти помещения являются дополнительными и могут существенно улучшить видовые характеристики квартиры.

Общая площадь квартиры с балконами (SG) учитывает все помещения и особенности их учета.

п п п

SG = SL1V + SNLIV + SBAL = ^ SBR + ^ SDR + ^ ^ +

JR

2=1 2=1 2=1

+ ^ SLAV + ^ SKIT + ^ SCOR + ^ SSTOR + ^ KBAL *

п

*

JRBAL

2=1

Планировочный коэффициент (К1) является относительной

характеристикой; определяется соотношением жилой (SL1V) и общей (SG) площадей. Он может использоваться как показатель эффективности проектирования для отдельного объекта недвижимости, он всегда меньше единицы (так как ST > SL1V) и больше нуля (так как ST > 0); при прочих равных условиях (в одном здании, на одном этаже) позволяет объективно сравнить два различных продукта с позиции максимизации жилой площади. В математическом виде планировочный коэффициент представляется как:

Г V

К = ^

< 1 SG (6)

0 < К1 < 1

Высота от уровня пола до потолка (HG) характеризует комфортность помещения, не может быть меньше нормативных значений. Значительное увеличение высоты квартир в многоэтажном жилищном строительстве не оправдано, так как предельная высота здания лимитируется надзорными органами, что приводит к уменьшению продаваемых площадей при сохранении общего строительного объема, а также требуются дополнительные затраты при проектировании (общая высота здания), строительстве (объемы работ) и эксплуатации (расход энергоресурсов).

Реальные площади построенных квартир могут отличаться от декларируемых, так как нормативные допуски по отклонению фактических параметров являются частью специфики производства строительной продукции. Итоговые размеры объекта недвижимости фиксируются по результатам обмеров проектно-инвентаризационного бюро (ПИБ). В соответствии с действующим законодательством и условиям договора приобретения итоговая стоимость данного объекта недвижимости пересчитывается пропорционально площади измеренной ПИБ. Это правовое ограничение определяет зависимость конечной стоимости квартиры от ее площади.

Второе. Соседствующие жилища (количество и назначение примыкающих помещений) и звуковой комфорт (отсутствие шумов), определяются на стадиях проектирования и строительства. Негативное воздействие шумов определяется звукоизоляцией, количеством и функциями помещений, примыкающих к квартирам, однако соответствие строительным нормам этого параметра является обязательным при вводе объекта в эксплуатацию, оно не должно превышать нормативных значений. В процессе эксплуатации объектов жилищного строительства возможен временный дискомфорт для проживающих, который связан с бытовой деятельностью соседей. В случае приобретения строительной продукции в объектах капитального строительства факторы этой подгруппы (ZN) не могут быть проверены эмпирическим путем со стороны покупателя, а в уже построенном здании требуют длительного пребывания для определения уровня звукового комфорта.

Третье. Этаж рассматриваемых квартир и видовые характеристики из окон интересны для нас с эстетической точки зрения, так как они определяют визуальный комфорт. Инсоляция - объем проникающего естественного света в жилище; определятся на этапе проектирования и сильно зависит от географического расположения здания; должна соответствовать нормам. Компании - застройщики, при формировании сбытовой политики для многоэтажных объектов жилой недвижимости могут определять различные группы цен для идентичных по всем остальным показателям квартир в зависимости от этажей расположения этих групп. Такое разделение связанно с потребительскими стереотипами и индивидуальными предпочтениями, которые учитываются посредством ранжирующего коэффициента этажности

( KRST )

Первые и последние этажи здания пользуются меньшим спросом из-за сопутствующих эксплуатационных рисков. В этом случае применяется понижающий коэффициент этажности (К^), позволяющий за счет снижения цены увеличить спрос на квартиры.

Ранжирующий и понижающий коэффициенты применяются при формировании ценовой политики. Последние этажи здания могут иметь эксплуатационные риски, однако видовые характеристики таких помещений лучше. Потребитель в своем выборе ориентируется на совокупность всех показателей определяющих этажность, учитываемых общим коэффициентом

этажности ( KST ).

Четвертое. Совмещение кухни и единственной комнаты в одно помещение (квартиры-студии), а также отсутствие вредоносного воздействия на обоняние являются важными эксплуатационными характеристиками. Воздействие на обоняние зависит от двух причин: применение

некачественных материалов и наличие архитектурных особенностей данного объекта недвижимости. Во время ввода в эксплуатацию здания, передачи покупателю и будущего пользования проводится оценка качества воздуха помещений согласно нормативам. Она завершается успешно в случае соответствия значений нормам. Квартиры-студии также должны иметь необходимые характеристики вентиляционных систем. Существующие риски данной подгруппы факторов (ZV) преимущественно связанны с совмещением кухни и жилой комнаты в одном помещении.

Пятое. Параметры внутреннего оснащения (ZI) характеризуются качеством отделки, наличием мебели и встраиваемой техники, сантехническим оснащением и особенностями инженерных систем. Наличие фурнитуры и сантехническое оснащение могут быть дополнительными опциями. Особенности инженерных систем, такие как бойлер, система теплых полов, индивидуальные кондиционирование и вентиляция, обеспечивают соответствующие нормативные параметры жилья альтернативными способами, но не являются дополнительными опциями. Отделка квартиры является важным элементом, обеспечивающим возможность потребителя в скорейшие сроки переехать.

Характеристики квартиры (QF) учитывают все пять аспектов и выражаются следующей зависимостью:

QF = f(SG, Sыv, К1, ZN, К5Т, Zv, ZI) (7)

Здание, в котором находится рассматриваемой объект жилой недвижимости, имеет эстетические, общетехнические и эксплуатационные характеристики, также оно характеризуется местом расположения (транспортная доступность) и инженерными системами.

Уровень организации управления домом (ZM), в том числе и охрана внутренней территории, важен во время эксплуатации здания и определяется после возникновения прав собственности и формирования товарищества собственников жилья (ТСЖ). В случае покупки квартиры в объекте капитального строительства данные параметры не могут быть определенны точно. Покупатели могут ориентироваться в своем предварительном выборе на управляющую компанию предлагаемую компанией-застройщиком, однако окончательное решение принимается на общем собрании ТСЖ, не ранее сдачи-приемки объекта недвижимости.

Архитектурные особенности здания - его геометрические формы, оформление фасадов, единство архитектурного ансамбля, а также озеленение внешних поверхностей (кровля, стены) и внутренних помещений общего пользования, совместно формируют его эстетический образ. Нормативная документация России по проектированию жилых зданий, климатические условия отдельных регионов и концептуальные обстоятельства объектов (разрешенный процент застройки, высотный регламент) сводят данный фактор к двум основным критериям - высотности (YAH) и оформлению фасадов (YAF). Высотность (YAH) нормируется градостроительными планами и является важной при сравнении значительно отличающихся объектов, например, пяти и двадцати пяти этажных зданий, и формируется в зависимости от этажности здания.

Общая этажность здания, степень завершенности объекта, технология строительства основных конструкций здания (панельная, кирпичная, монолитная) и их стандартизация (типовые серии домов) составляют общетехнические характеристики (YGH). Конструктивные элементы определяются множеством индивидуальных составляющих (географические, геологические и климатические условия, концепция проекта и др.) и формируют технологию и сроки строительства. С потребительской точки зрения, внутренние элементы каркаса здания определяют звуковой комфорт и учитываются в характеристиках квартиры (ZN), а его внешние части, совместно с архитектурным оформлением и уровнем стандартизации проекта (типовые серии), создают комплексное визуальное восприятие (YAF).

Эстетические и общетехнические характеристики в совокупности формируют стационарные параметры здания (Zs).

Zs = I(Yah , Yah , Ygh ) (8)

Комфорт жильцов обеспечивают инженерные системы здания, влияющие на покупателя (табл. 1), и учитываемые через показатель этих

систем ( zEn ).

Таблица 1

Виды инженерных систем здания и их влияние на жильцов

Вид инженерной системы Элементы влияния

Холодное водоснабжение и канализация. Качество воды, экологическая безопасность отходов

Г орячее водоснабжение и отопление Размеры тарифов на теплоноситель

Г азификация Индивидуальный бойлер, тарифы на газ, тип кухонной плиты

Вентиляция Воздухообмен, энергоэффективность

Электроснабжение Размер нагрузки, автономность, тарифы

Система кондиционирования Управления микроклиматом

Система мусоросборки Удаленность точки сброса мусора

Системы автоматизации Управление и контроль здания

Проектирование объектов жилой недвижимости ведется в соответствии с нормативами, и характеристики инженерных систем здания должны им соответствовать. Покупатель может потребовать дополнительную информацию об этих составляющих, однако происходит это не часто. Кроме того заказчик вправе вносить изменения в проектную документацию в установленном порядке относительно инженерно-технических решений. Проектная декларация, как обязательный инструмент информирования граждан перед началом продаж объекта жилищного строительства компанией (рассматривается как оферта), не содержит детальной информации об инженерном оборудовании. Данная специфика обуславливает учет всех инженерных систем через общий показатель (ZEN).

Общая характеристика здания (QB) определяется функциональной зависимостью от составляющих подгрупп факторов.

Qb = f (ZM , ZS , Zen ) (9)

На наш взгляд, транспортная доступность здания (RT) определяется возможностью посредством личного или общественного видов транспорта перемещаться по основным магистралям до выбранного объекта и пешеходной доступностью (RW) в одну сторону путешествия.

Пешеходная доступность определяется отношением пешеходного расстояния (LW) и средней скоростью движения пешехода EW = 5 (км/ч) [30]. Нами предлагается измерять транспортную доступность пешехода (RW) в минутах, в зависимости от расстояния ( LW ), измеряемого в метрах с учетом округления EW = 1,4 метров в секунду.

Rw = 1,4* Lw (10)

Фактор RT зависит от размеров городской агломерации и является одним из ключевых при покупке объектов жилой недвижимости в крупных городах. Для покупателя он определяется через индивидуальный (RP) и групповой ( Rg ) показатели транспортной доступности. Индивидуальный

показатель описывает время, за которое конкретный потребитель может добраться от дома до работы, и играет важную роль в выборе объекта жилой недвижимости. Групповой показатель характеризует время транспортировки от логистического центра города до рассматриваемого объекта. Оба показателя оцениваются посредством комбинаций различных видов транспорта и состоят из следующих элементов:

Таблица 2

Основные типы городского транспорта, определяющие доступность

объекта жилищного строительства

№ Тип транспорта Обозначение

1 индивидуальный R

1.1 автомобильный Ra

1.2 водный RJS

2 общественный Re

2.1 железнодорожный подземный - метро RCU

2.2 железнодорожный надземный - трамваи, электричка R CT

2.3 автомобильный - автобус, троллейбус, маршрутное такси Rca

2.4 водный RCS

В крупных городах расстояние не может однозначно влиять на время в пути, и все показатели данной подгруппы целесообразно измерять временем (в минутах). Использование исключительно личного транспорта при перемещении упрощает расчет транспортной доступности.

RT = Rj + RW (11)

Общественный транспорт, используемый большим числом жителей в крупных городах, без учета индивидуального позволяет определять доступность объекта для значительной части населения.

RT = RC + RW = RCU + RCT + Rca + RCS + RW (12)

В общем виде транспортная доступность будет формироваться с учетом всех видов транспорта и пешеходной доступности.

Rj — Rj + Rc + Rw — R1a + R1S + Rçu + RCT + RCA + RçS + Rw (13)

Практические особенности передвижения населения в крупных

городах, незначительная распространенность водного транспорта и широкое использование автомобилей помогают упростить расчет транспортной доступности. Использование лично автотранспорта позволяет минимизировать пешеходное расстояние ( Lw ), и формирует индивидуальную

транспортную доступность посредством личного транспорта без учета Rw.

Водное сообщение ( RIS, RCS ) не имеет широкого распространения у

населения и не будет оказывать значительного влияния на определение RT.

R — Ra (14)

RC — RCU + RCT + RCA + RW (15)

Значительная часть населения использует одну из этих групп видов транспорта ( RI, RC ), и их показатели являются взаимоисключающими для определения индивидуальной транспортной доступности ( RP ).

Rp— Ri

Rp — Rc (i6)

Показатель групповой транспортной доступности ( RG ) определятся функциональной зависимостью этих факторов.

Rg — f (Rj ; Rc ) (17)

Транспортная доступность здания ( RT ) проявляется через показатели, характеризующие его расположение в городе для группы платежеспособного спроса (Rg ) и индивидуального потребителя (RP ) соответственно.

Окружение дома формирует среду микрорайона, которая оказывает влияние на жильцов, и состоит из характеристик района расположения, параметры дорожной инфраструктуры, придомовой территории, объектов ближайшего окружения.

Район расположения (2Ъ) важен с точки зрения сейсмологической активности, климатических особенностей, рисков затопления, параметров социального окружения (криминогенность, культурное согласие, социальное равенство). Все параметры данной подгруппы, кроме последнего, связанны с географическим расположением объекта и для рассматриваемого города или агломерации будут отличаться незначительно, при оценке покупателем не будут оказывать существенного влияния.

Социальное окружение является сложной для оценки составляющей. Для объектов капитального строительства криминогенность и культурное согласие в новых кварталах не может быть учтено и измерено, а в существующих районах данная информация «внутреннего пользования» находится в ведении правоохранительных органов и не предается широкой огласке. Отличие в социальном равенстве покупателей строительной продукции в объектах незавершенного строительства будет нивелироваться ценовыми условиями приобретения объектов недвижимости. Вся группа данных параметров будет оказывать минимальное влияние при рассмотрении различных квартир.

Придомовая территория характеризуется непосредственно ее размером, наличием и оформлением малых архитектурных форм, ландшафтным дизайном и присутствием многолетних деревьев и кустарников. Все эти факторы могут быть отнесены к эстетическому оформлению и оценены посредством параметра визуального восприятия (). Содержание в надлежащем состоянии элементов декора на период эксплуатации относится к компетенции управляющей компании и не может быть однозначно предопределенно для незавершенных объектов строительства. Размеры прилегающей территории регулируются правилами застройки и генеральным планом города и не имеют практической пользы для индивидуального покупателя, поскольку вся придомовая территория находится в общей собственности жильцов здания.

Дорожная инфраструктура (ZR), окружающая здание, характеризуется асфальтированием и разметкой внутренних, мощением пешеходных и наличием велосипедных дорог, количеством парковочных мест и паркинга (отапливаемость, конструктивные особенности, охрана). Машиноместа в паркинге или на придомовой парковки являются отдельными объектами недвижимости и приобретаются отдельно. Состояние внутренних автомобильных и пешеходных дорог района выполняется в соответствии с нормами, и их влияние на потребительский выбор является незначительным.

Объекты ближайшего окружения (табл. 3) играют важную роль при оценке района расположения здания и не должны оказывать негативного воздействия на проживающих людей.

Таблица 3

Г руппы объектов ближайшего рассмотрения и их восприятие жильцами

№ Г руппа объектов Факторы восприятия

1 Парки, береговые и лесные зоны Экологическая безопасность

2 Вредные и крупные промышленные предприятия

3 Крупные торговые центры Продовольственное обеспечение

4 Объекты здравоохранения Физиологическое благополучие

5 Спортивные центры

6 Исторические памятники, туристические и культурные центры Эстетические и культурные потребности

7 Детские сады, школы Социальное обеспечение

8 Плотность застройки/населенности Индивидуальность проживания

Влияние этой группы факторов индивидуально для каждого потребителя. Однако наличие парков, береговых и лесных зон, объектов здравоохранения, исторических памятников и культурных и спортивных центров, детских садов и школ является позитивным моментом для большинства потребителей. Вредные и крупные промышленные предприятия

являются негативными особенностями района из-за влияния на экологию, визуальное и звуковое восприятие. Плотность застройки и наличие крупных торговых центров не являются однозначными, они могут иметь различное влияние на потребительский выбор. Факторы этой подгруппы для конкретного объекта известны заранее и изменяются незначительно в среднесрочном промежутке времени (3-5 лет), они учитываются при формировании концепции будущего здания, используются в маркетинговых целях при продвижении проекта, связаны с расположением здания и могут быть учтены показателем расположения L. Этот показатель косвенно корилирует с транспортной доступностью ^), так как оба связаны с географическим расположением рассматриваемого здания.

Общая характеристика факторов окружения здания QN характеризует ближайшие объекты.

QN = F ^, Zs, ZR, Ь) (18)

Объективные характеристики продукции жилищного строительства состоят из комплекса показателей.

ОС = f , Qв, Rp, RG, QN) (19)

Ценовые факторы (Zp) определяют доступность продукции жилищного

строительства и состоят из следующих элементов:

1. стоимость (Р);

2. структуры оплаты (Yp):

2.1. первоначальный взнос (Р0);

2.2. ежемесячный платеж на период кредитования( Р^^);

3. сроки выплат (К);

4. удельная стоимость (Рт 2).

Удельная стоимость - цена одного квадратного метра, используемая покупателями для сравнительного анализа различных объектов недвижимости. Она является отношением итоговой стоимости квартиры (РТ) к общей площади квартиры с балконами () и при использовании

ипотечного кредитования с равными ежемесячными взносами (Р^) на протяжении всего времени кредитования (К) определяется следующей зависимостью:

Я Р + N * Рк

(20)

Общая площадь квартиры с балконами также учитывается в параметрах квартиры. Ценовые факторы потребительского выбора в объектах капитального строительства имеют следующую функциональную зависимость:

Zp _/(Р,Рм2,Ро,Р^,N) (21)

Существует ряд сопутствующих затрат покупателя, которые обусловлены законодательством России и связаны с особенностью приобретения объектов недвижимости (государственная пошлина и д.р.), но эти расходы не являются значимыми для клиентов строительных компаний.

На наш взгляд, вышеперечисленные факторы оказывают влияние на потребительский выбор продукции жилищного строительства, нами предлагается их классификация согласно предложенной иерархии (табл. 4) по описанным параметрам.

Приобретение продукции недвижимости, ввиду ее значительной стоимости, является взвешенным решением для рационального покупателя. При выборе конкретного объекта клиент собирает и сравнивает информацию о существующих на рынке продуктах, поэтому факторы продвижения строительной продукции в техническом анализе не принимают участия. Для большой группы покупателей эти факторы определяют информированность, а с развитием информационных технологий и более простому доступу к информации уменьшают свое влияние. Срок завершения строительства важен для объектов капитального строительства и учитывается с помощью категории Т. Спрос на продукцию, в общем виде, формируется под

действием объективных характеристик (качество), стоимостной составляющей (цена) и продолжительностью строительства (время).

D = / (ОС, ,Т) (22)

Данная зависимость характеризует спрос и состоит из множества подфакторов, которые формируются на разных стадиях жизненного цикла строительной продукции и будут отличаться в зависимости от структуры конкретного локального рынка.

По нашему мнению, конкурентоспособность строительной продукции в объектах капитального строительства зависит от ее качества (объективные характеристики), структуры оплаты (цена) и сроков готовности (время завершения объекта).

Таблица 4

Факторы потребительского выбора при покупке жилой недвижимости в

объектах незавершенного строительства

Г руппы факторов Обозначение Факторы

1 2 3 4

5 о Размер общей площади с балконами

5Т Размер общей площади

Характеристики квартиры 5., Размер жилой площади Жилые комнаты

5 DR Г остиные

5в. Спальни

5 ^ьл, Санузлы

Общие б, 5 ^К1Т Размер Кухни

характеристики 5 5 COR нежилой Коридоры

5 площади Кладовые помещения

К Планировочный коэффициент

5 ^ вль Размеры лоджии, балконов

К к ^5Т Видовые характеристики из окон

к ^8Т Этаж рассматриваемой квартиры

Параметры

внутреннего

оснащения

Zт

Zl

Zг

Высотка этажа

Вредоносное воздействие на обоняние

Совмещение кухни и жилой комнаты

Соседствующие помещения

Звуковой комфорт

Качество отделки

Наличие мебели

Сантехническое оснащение

Наличие встраиваемой техники

Особенности инженерных систем

Система мусоросборки

Система канализования

Газификация

Инженерные

системы

Холодное водоснабжение

Zr

Горячее водоснабжение

Отопление

и

к

а

и

к

и

т

с

и

р

е

етк

а

раа

аХ

Система кондиционирования

Электроснабжение

Вентиляция

Эксплуатационные

Z

Организация управления домом

м

Общетехнические

Zc

Эстетические

Охрана внутренней территории

У

он

Стационарные

параметры

У

лн

У

Технологии и типизация строительства

Общая

этажность

здания

Высотность

Оформление

фасадов

Транспортная

доступность

Ят

Rr

Индивидуальная

R,

Групповая

е

*

&

О

<и

и

К

Ближайшее

окружение

б

ь

Близость парков, береговых и лесных зон

Наличие детских садов и

Район

расположения

Паркинг

Дорожная

инфраструктура

Придомовая

территория

школ

Крупные магазины/торговые центры

Объекты здравоохранения

Вредные предприятия

Культурные центры

Плотность застройки/населенности

Спортивные центры

Сейсмологическая активность

Риски затопления

Климатические особенности

Социальное равенство и культурное согласие

Криминогенность района

Отсутствие агрессивных и гомогенных полей

Наличие отопления

Конструкции (открытый/ закрытый/подземный)

Охрана

Велосипедные дорожки

Мощение пешеходных дорог

Асфальтирование внутренних дорог

Zs Малые архитектурные формы

Размер прилегающий территории здания

Многолетние деревья и кустарники

Ландшафтный дизайн

р Стоимость квартиры

Р 2 т Удельная стоимость

Yp Р0 Первоначальный взнос

PN Ежемесячный платеж

N Срок выплат

<и

2

и

о

к

<и

Стоимость

Условия оплаты

Некоторые факторы потребительского выбора в предложенной иерархии (табл. 4) на этапе строительства не известны и не смогут быть

объективно учтены в анализе потребителем. Предложенная структура факторов потребительского выбора при покупке жилой недвижимости в объектах незавершенного строительства может быть использована при анализе конкурентоспособности строительной продукции как строительными компаниями, так и их клиентами.

Литература

1. Лукманова И. Г. Проблемы обеспечения качества и конкурентоспособности продукции предприятий строительной отрасли: Дис...д-ра экон. наук. - М., 2001. - 318с.

2. Гусев М. В. Комплексное управление качеством продукции как основа повышения ее конкурентоспособности: Дис.канд. экон. наук. -СПб., 2003. - 176с.

Рецензент:

Пукшанская Н.А., кандидат экономических наук, руководитель отдела маркетинга и коммуникаций ООО «ЭнСиСи Недвижимость»