CC BY
106
Электронный научно-практический журнал «Синергия»
Синергия. 2016. № 1.
УДК 711.58:911.37
С.А. Соколова
МОДЕЛЬ ВЫБОРА ОПТИМАЛЬНОГО ТИПА ЗАСТРОЙКИ ТЕРРИТОРИИ ПРИГОРОДНОЙ ЗОНЫ
Волгоградский государственный архитектурно-строительный
университет
Аннотация: В статье описаны возможные типы застройки территории пригородной зоны, предложена модель выбора оптимального типа застройки территории пригородной зоны согласно имеющимся ресурсам, ограничениям и предпочтениям инвесторов, а также населения.
Ключевые слова: тип застройки, пригородная зона, развитие территории.
UDC 711.58: 911.37
S.A. Sokolova
MODEL TYPE SELECTION OF THE OPTIMAL DEVELOPMENT OF THE TERRITORY OF SUBURBAN ZONE
Volgograd State University of Architecture and Civil Engineering
Abstract: The article describes the possible types of building of suburban zone, the proposed model of selection of optimal type of building of suburban zone according to the available resources, constraints and preferences of investors, and the public.
Keywords: type of building, suburban zone, development of the territory.
Особенности формирования пригородных зон существенно отличаются в зависимости от их региональной принадлежности. Это объясняется различием природно-климатических условий, социокультурных и демографических характеристик населения, а также выбранной администрацией стратегической линией развития этих территорий. Бережное и эффективное освоение пригородных зон - длительный и сложный процесс, требующий учета большого количества разнообразных факторов [1-8]. Немаловажную роль в характере эволюции пригородных зон играет выбор рациональной формы за-
стройки их территории [9-15].
Безусловно, ключевое влияние на характер и темп развития пригородных зон оказывают разрабатываемые и реализуемые планы стратегического развития этих территорий, определяющие их основное функциональное назначение, градостроительный облик, который, в свою очередь, зависит от типа застройки. В настоящее время применяются различные типы жилой застройки, наиболее распространенными из которых являются [1620]:
- периметральная (квартальная) застройка;
- строчная застройка;
69
Электронный научно-практический журнал «Синергия»
Синергия. 2016. № 1.
Таблица 1
Основные характеристики современной жилой застройки
Плотность застройки Себес- тоимость жилья Парковка автотранс- порта
Тип жилой застройки Этаж- ность Уровень комфорта Типы жилых зданий
1. Периметральная (квартальная) выше среднего 3-9 средняя средний многоквартирные дома по периметру участка и в паркингах
2. Строчная выше среднего 3-9 средняя средний многоквартирные дома в придомовом пространстве и паркингах
3. Групповая средняя 1-9 средняя выше среднего многоквартирные дома в придомовом пространстве и паркингах
4. Сетчатая средняя 1-4 средняя средний многоквартирные дома в придомовом пространстве и паркингах
5. Радиальная выше среднего 3-9 высокая средний многоквартирные дома в придомовом пространстве и паркингах
6. Точечная высокая 9-25 низкая низкий многоквартирные дома в паркингах
7. Ковровая низкая 1-2 средняя высокий блокированные квартиры в придомовом пространстве и паркингах
8. Коттеджная средняя 1-3 средняя высокий жилые дома, индивидуальные и блокированные квартиры в придомовых участках и паркингах
9. Усадебная низкая 1-3 средняя высокий жилые дома в придомовых участках
10. Малоэтажная застройка повышенной плотности высокая 2-4 низкая средний блокированные квартиры в придомовом пространстве и паркингах
11. Смешанная средняя 1-25 средняя различный здания различных типов в придомовом пространстве и паркингах
12. Стихийная средняя 1-4 невысо- кая низкий здания различных типов стихийная парковка
70
Электронный научно-практический журнал «Синергия»
Синергия. 2016. № 1.
Цель: выбор наиболее оптимального типа жилой застройки территории
пригородной зоны
сред- сред-
ний ний
>сред- сред-
него ний
много-
квар-
тир-
ные
дома
много-
квар-
тир-
ные
дома
уровень 7: опреде- очень сред- высо-
ление экологично- -J низкая няя кая
низкая
I
11
1 г 1 Г '
>сред- высо- низкая низкая
него кая
уровень 8: определение возможных типов застройки территории
Т
О
то-
чечная
уровень 9: определение экономиче ской эффективности застройки
ков-
ровая
коттеджная
сет-
чатая
малоэтажная застройка повышенной плотности
уса-
дебная
груп-
повая
перимет-
раль-ная,
строчная
П1
сравнение возможных типов застройки по показателям экономической
эффективности,
учет предпочтений потенциальных жителей (населения)
выявление наиболее оптимального типа застройки территории пригородной зоны
Рисунок 1 - Модель выбора оптимального типа застройки территории пригородной зоны
71
Электронный научно-практический журнал «Синергия»
Синергия. 2016. № 1.
- групповая застройка;
- сетчатая застройка;
- радиальная застройка;
- точечная застройка;
- ковровая застройка;
- коттеджная застройка;
- усадебная застройка;
- малоэтажная застройка;
- смешанная застройка;
- стихийная застройка.
Систематизация типов жилой застройки в соответствии с вышеприведенными параметрами представлена в табл. Такие типы застройки, как периметральная, строчная, групповая, сетчатая, радиальная, точечная, ковровая, коттеджная, усадебная, малоэтажная с повышенной плотностью, смешанная, могут успешно применяться при проектировании развития территорий и строительстве жилых зданий. Общеизвестно, что различные типы застройки имеют свои особенности, оказывающие влияние на возможность и характер их использования на конкретном участке в зависимости от местоположения.
Применение конкретного типа застройки предопределяют исходные параметры (размер и вид проектируемой территории, количество расселяемого населения и т.п.), ограничения (культурно-исторические, существующие нормативы), а также пожелания потенциальных жителей (уровень комфортности и себестоимости жилья, этажность, тип жилых зданий, экологичность и т.п.) и инвесторов (прибыль от продажи жилья, рентабельность и т.п.).
Нами была разработана модель выбора оптимального типа застройки территории пригородной зоны (рис. 1), которая включает такие этапы исследования параметров, как:
1. Оценка размера территории для застройки - анализируется фактическая площадь проектируемой территории. Точные критерии классификации территории по ее размерам могут варьироваться в зависимости от региональной принадлежности, а также от текущей ситуации развития пригорода.
2. Определение этажности застройки территории - принимается решение о возведении определенного количества этажей в жилых зданиях. В расчете учитывают все надземные этажи, включая мансардный и технический. Цокольный этаж принято считать дополнительным этажом, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее, чем на 2 метра.
В настоящее время следует отметить тенденцию уменьшения средней этажности возводимых жилых зданий. Однако такое строительство должно быть экономически обоснованным с точки зрения последующего содержания транспортной и инженерной инфраструктуры [21-26]. Считаем, что в пригородной зоне нецелесообразно строить дома выше девяти этажей. В исключительных случаях допускается возведение жилых зданий высотой 17 этажей.
3. Определение плотности застройки территории - вычисляется суммарная поэтажная площадь застройки наземной части зданий и сооружений в габаритах наружных стен, приходящаяся на единицу территории. Максимальная плотность застройки не должна превышать существующие нормативы, действующие для проектируемой территории пригородной зоны. Кроме того, важно сопоставить объем нового строительства жилья с его потребностью, то есть учесть численность населения, которое необходимо разместить на заданном участке.
4. Определение уровня себестоимости жилья - рассчитывается стоимость одного квадратного метра жилья. Оценка уровня себестоимости жилья (низкий, средний или высокий) производится в соответствии со среднерыночными ценами, действующими в регионе в определенный момент времени.
5. Определение уровня комфортности жилья - производится с учетом характеристик местоположения жилого здания (расположение относительно центра, транспортная доступность, социальная инфраструктура, наличие и площадь рекреационных зон); проектно-технических
72
Электронный научно-практический журнал «Синергия»
Синергия. 2016. № 1.
характеристик дома (технология строительства, утепление дома, отделка фасада, вентиляция, сейсмостойкость); характеристик квартиры или жилого дома (площадь жилья, высота потолков, качество стеклопакетов, соотношение площади окон к площади пола, количество санузлов, наличие балконов, лоджий, эркеров, состояние инженерных коммуникаций); характеристик инфраструктуры (дворовая территория, организация парковки машин, система безопасности, отделка мест общего пользования, дополнительная инфраструктура) [27].
Особенно в современных условиях хочется отметить важность проектирования достаточного количества парковочных мест. Считаем, минимально допустимым является расчет «одна квартира - одно автомобильное место». При возможности количество проектируемых машиномест целесообразно увеличить, поскольку индивидуальный автомобильный транспорт в пригородной зоне выступает одним из наиболее удобных способов перемещения населения.
6. Определение типа жилых зданий - принимается решение о типе возводимого жилья. В пригородной зоне могут быть построены многоквартирные дома, индивидуальные, блокированные квартиры или жилые дома.
7. Определение экологичности застройки - исследуются такие критерии, как состояние атмосферного воздуха, почвы, грунтов и водных объектов на проектируемой территории; площадь зоны озеленения; уровень электромагнитного поля; радиационное качество возводимых жилых зданий; состояние воздуха и микроклимат жилых
помещений.
8. Определение возможных типов стройки территории пригородной зоны -на основе составления комбинаций с личными параметрами строительства лых зданий выявляются возможные типы застройки территории пригородной зоны.
9. Определение экономической эффективности типов застройки - анализируются такие показатели, как затраты на строительство жилья и домовой недвижимости коммерческого использования; затраты на инженерную подготовку и инфраструктуру; затраты на транспортную инфраструктуру; доход от продажи жилья и домовой недвижимости коммерческого использования; прибыль; рентабельность и др.
Выводы. К современным цивилизованным типам застройки относятся периметральная, строчная, групповая, сетчатая, радиальная, точечная, ковровая, коттеджная, усадебная, малоэтажная с повышенной плотностью, смешанная. Основными характеристиками жилой застройки выступают: плотность, этаж-
ность, уровень себестоимости и комфорта, тип жилых зданий, размер участка застройки, особенности организации парковки, экологичность. Разработанная модель выбора оптимального типа застройки территории пригородной зоны позволяет определить наиболее предпочтительный вариант согласно таким параметрам, как размер проектируемой территории, этажность, плотность застройки, себестоимость жилья, уровень комфортности, типы жилых зданий, экологичность и экономическая эффективность застройки.
Статья подготовлена при финансовой поддержке Российского фонда фундаментальных исследований, проект № 15-46-02521 «Проект повышения инновационной активности и инвестиционной привлекательности региона на основе развития территории пригородной зоны».
Библиографический список
1. Александров С.А. Автономное теплоснабжение в городе Воронеже и его
73
Электронный научно-практический журнал «Синергия»
Синергия. 2016. № 1.
особенности // Территория науки. 2013. №1. С. 93-97
2. Беляев М.К., Соколова С.А. Влияние реализации крупных строительных проектов на социально-экономические результаты региона // Гуманитарные научные исследования. 2014. № 11 (39). С. 215-221.
3. Быковская Е.В. Блочно-модульный подход к идентификации резервов обеспечения эффективного функционирования производственных систем // Успехи современной науки и образования. 2016. № 1. С. 44-47
4. Жильников А.Ю. Алгоритм формирования кластера (на примере Белгородской области)// Территория науки. 2013. № 3. С. 58-65
5. Саенко И.А., Шаропатова А.В. Оценка современного состояния и разработка стратегии развития рынка жилищного строительства в г. Красноярске // Успехи современной науки и образования. 2015. № 3. С. 44-49
6. Соколова С.А. Эффективное использование ресурсов при решении проблем градообразования и эволюции городов // Фундаментальные и прикладные исследования в современном мире. 2014. Т. 2. № 6. С. 61-65.
7. Шаталов М.А., Ахмедов А.Э., Мычка С.Ю. Кластерный подход развития регионов // Территория науки. 2015. № 2. С. 142-145.
8. Шаталов М.А., Ахмедов А.Э., Блашенцев Б.О. Формирование региональных экономических систем на основе кластерного подхода // Научно-исследовательские публикации. 2015. Т. 1. № 1 (21). С. 20-26.
9. Антонюк Е.В.Экономическая экология// Территория науки. 2013. № 3. С. 37-39
10. Баркалов С.А., Калинина Н.Ю., Пинаева М.А. Оптимизация застройки района по критерию прибыли// Экономика и менеджмент систем управления. 2015. Т. 16. № 2.3. С. 330-341.
11. Гошунова А.В., Тухтаманова Е.Ю. Сравнительный анализ договоров строительного подряда в соответствии с МСФО 11 И ПБУ 2/2008 // Успехи современной науки. 2016. № 2. Т. 2. С. 82-86
12. Казьмина И.В. Создание и особенности функционирования региональных инновационных систем // Территория науки. 2014. № 6. С. 57-65.
13. Комогорова Л.В., Ившина Л.И. Проектирование жилища на территориях с
повышенным уровнем шумового фона// Новые идеи нового века: материалы
международной научной конференции ФАД ТОГУ. 2012. Т. 2. С. 213-216.
14. Минаев В.А., Фаддеев А.О., Кираковский В.В., Видов С.В. Модель и алгоритм оптимизации планировочных решений на градостроительных территориях// Вестник Российского нового университета. 2015. № 9. С. 60-68.
15. Соколова С.А. Особенности формирования и застройки пригородных зон// Экономика строительства. 2015. № 4 (34). С. 37-45.
16. Бреславский А.С. Что мы знаем о современных российских пригородах?// Вестник Российского университета дружбы народов. Серия: Социология. 2015. Т. 15. № 4. С. 137-148.
17. Мягков М.С., Алексеева Л.И. Особенности ветрового режима типовых форм городской застройки// Architecture and Modern Information Technologies. 2014. № 1 (26). С. 4.
18. Сычева И.И. Специфика региональных рынков жилья: индивидуальное жилищное строительство как основа агломерационных процессов// European Social Science Journal. 2013. № 9-2 (36). С. 491-500.
19. Чистобаев А.И., Висленева О.А. Градостроительное освоение территорий
городских округов России: опыт, проблемы, решения// Вестник Балтийского
федерального университета им. И. Канта. 2014. № 1. С. 159-166.
20. Sibikovskyi A. Urgency of the problem of building multistoryparking and garages// Современное промышленное и гражданское строительство. 2014. Т. 10. № 3. С. 183-188.
74
Электронный научно-практический журнал «Синергия»
Синергия. 2016. № 1.
21. Ахмедов А.Э., Смольянинова И.В., Шаталов М.А. Адаптивные направления устойчивого развития предприятий строительного комплекса// Синергия. 2015. № 1. С. 55-59.
22. Баулина О.А. Государственно-частное партнерство как механизм развития
жилищного строительства в регионе в условиях нестабильной экономики // Инвестиции, строительство и недвижимость как материальный базис модернизации и инновационного развития экономики: материалы Пятой Всероссийской научно-
практической конференции с международным участием: в 2 частях. под редакцией Т.Ю. Овсянниковой. Томск, 2015. С. 63-68.
23. Борисова Н.И. Перспективы развития транспортного строительства в современных рыночных условиях // Современные проблемы управления: материалы всероссийской научно-практической конференции. Тюмень, 2015. С. 25-30.
24. Быковская Е.В. Идентификация источников финансирования инвестиционных проектов и программ// Успехи современной науки. 2015. № 3. С. 8-11.
25. Ли Ж., Банцерова О.Л. Исследование вопросов энергоэффективности многоэтажных жилых зданий в Китае// Промышленное и гражданское строительство. 2015. № 11. С. 52-56.
26. Овсянников С.В. Институциональная среда инвестиционной деятельности в условиях посткризисного развития бизнеса // Территория науки. 2014. № 6. С. 156-161.
27. Степанов И.Г., Матасова О.И. Количественная оценка комфортности жилья и ее влияние на ценообразование на рынке недвижимости // Вестник Южно-Уральского государственного университета. Серия: Экономика и менеджмент. 2011. № 8 (225). С. 131-139.
Информация об авторе:
Information about author:
Соколова Светлана Александровна,
кандидат экономических наук, доцент, Волгоградский государственный архитектурностроительный университет, г. Волгоград, Россия
Sokolova Svetlana Aleksandrovna,
candidate of economic sciences, associate professor, Volgograd State University of Architecture and Civil Engineering, Volgograd, Russia
75
