CC BY
544
РОССИЙСКОЕ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВО
Том 18 • Номер 23 • декабрь 2017 ISSN 1994-6937
>
издательство
Г.
Креативная экономика
Russian Journal of Entrepreneurship
проблемы формирования комфортной и безопасной среды дворового пространства в условиях развития жилищного строительства
Кульков А.А. 1, Рогожникова А.А. 1
1 Казанский государственный архитектурно-строительный университет, Казань, Россия
Формирование комфортных и безопасных общественных зон в городской системе является приоритетным направлением градостроительной политики государства. С развитием жилищного строительства и реализацией множества государственных и муниципальных программ наиболее остро встает вопрос о необходимости разработки методических и практических рекомендаций по формированию дворового пространства. С целью создания универсальных моделей благоустройства придомовых территорий был проведен анализ современной практики жилищного строительства на территории Российской Федерации, а также осуществлена комплексная оценка городских общественных пространств с учетом их соответствия современным потребительским требованиям. Результаты, полученные в настоящей статье, а именно методические рекомендации по формированию дизайнерского проекта двора в условиях сложившейся застройки, рекомендации по улучшению качества сформированных дворовых пространств, дифференцированных по классу жилого фонда, могут найти практическое применение в девелоперской деятельности.
КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА: дворовое пространство, придомовая территория, двор, городское общественное пространство, жилищное строительство, градостроительство, городская система, городская среда
Issues of creation of a comfortable and safe environment of the yard space under the conditions of housing construction development
KulkovA.A.1, Rogozhnikova A.A. 1
1 Kazan State University of Architecture and Engineering, Russia
Актуальность исследования
В своем общем понимании двор жилого дома является переходной ступенью от личного пространства квартиры к территории общегородского пользования [10] (Бпах^йтоу, 2011). Именно двор -основа комфортной среды обитания. Формирование жилого двора происходило одновременно с появлением жилой застройки под влиянием изменяющихся социально-экономических отношений на разных этапах развития общества в целом [3] (Вгик, 2016). Соответственно, на
АННОТАЦИЯ:
каждой стадии развития двора как части жилой среды имела свой собственный характер и отвечала потребностям своего времени. Времена меняются, во двор врываются новые функции, вызванные современными потребностями человека, однако «вечные» жизненные функции остаются неизменными.
Для решения проблемы благоустройства территорий многоквартирных домов президент РФ В.В. Путин поручил разработать проект программы создания комфортной городской среды, извлечь максимальную пользу из которого должны собственники жилья в многоквартирных домах. Основная цель приоритетного проекта «Формирование комфортной городской среды» - создание условий для системного повышения качества и комфорта городской среды на всей территории России путем реализации ежегодно (в период с 2017 по 2020 годы) комплекса первоочередных мероприятий по формированию современной комфортной городской среды в регионах России. Около 70 % федерального бюджета, выделенного в 2017 году в рамках программы «Формирование комфортной городской среды», направлено на благоустройство дворов. Однако очевидно, что подходы, принятые за основу в этих проектах во многих городах России, не соответствуют современным требованиям и сами нуждаются в реконструкции и обновлении [5].
В связи с этим, целью исследования является разработка методических рекомендаций по принятию управленческих решений на стадии зонирования и проектирования
ABSTRACT:_
Creation of a comfort and safe public zones in the urban system is a priority direction of urban policy of the State. Along with the development of housing construction and the implementation of state and municipal programs, the most urgent issue is the need to develop methodological and practical recommendations on the creation of yard space. In order to create universal models for improving outdoor territories, we've analyzed modern practice of housing construction in the territory of the Russian Federation; we also made a comprehensive assessment of urban public spaces taking into account their compliance with modern consumer requirements. The results obtained in the article, namely methodological recommendations for yard design under the conditions of the existing building, recommendations for improving the quality of existing outdoor territories, models for improving new yard spaces differentiated by class of housing stock, may be practically applied in development activities.
KEYWORDS: Yard space, outdoors territory yard, urban public space, housing construction, urban development, urban system, urban environment
JEL Classification: L74, R31, R52 Received: 01.12.2017 / Published: 16.12.2017
© Author(s) / Publication: CREATIVE ECONOMY Publishers For correspondence: Kulkov A.A. (akulkov0inbox.ru)
CITATION:_
Kulkov A.A., Rogozhnikova A.A. (2017) Problemy formirovaniya komfortnoy i bezopasnoy sredy dvorovogo prostranstva v usloviya razvitiya zhilischnogo stroitelstva [Issues of creation of a comfortable and safe environment of the yard space under the conditions of housing construction development]. Rossiyskoe predprinimatelstvo. 18. (23). - 3847-3862. doi: 10.18334/rp.18.23.38637
общественных пространств жилой застройки города, позволяющих решить одну из основных проблем девелопмента жилой застройки - повысить покупательскую активность на рынке.
Для достижения поставленной цели необходимо:
• проанализировать современную практику формирования дворовых пространств в России;
• выявить факторы, определяющие потребительские качества двора;
• сформировать классификацию дворовых пространств;
• создать универсальную модель двора для различных классов жилья;
• определить степень влияния благоустроенной территории на рыночную стоимость жилья.
методы исследования
В рамках исследования использовались следующие доступные для практики методы, а именно традиционный кабинетный анализ источников информации и интервьюирование как профессиональных участников градостроительной деятельности, так и жителей города.
Факторы, определяющие идеальную среду для жизни
Для разработки рекомендаций по благоустройству сложившегося двора необходимо привести анализ существующей практики в этом направлении, в том числе проанализировать запросы и потребности пользователей и определить общие проблемы застройки сложившихся дворов.
Так, по результатам маркетинговых исследований, проводимых компаний КБ Стрелка, россияне продолжают оставаться консерваторами. Опросы показали, что в районе проживания горожане больше всего ценят безопасность, экологичность и размеренность повседневной жизни. Свойственный мегаполисам активный ритм, пребывание в эпицентре событий чаще всего воспринимается негативно. При этом треть хочет ходить на работу пешком [15].
Результатом проделанной работы стало формирование факторов, характеризующих комфортность городского общественного пространства, и выявления степени их влияния (рис. 1):
ОБ АВТОРАХ:_
Кульков Андрей Александрович, кандидат экономических наук, доцент кафедры экспертизы и управления недвижимостью (aku1kov0inbox.ru)
Рогожникова Анна Андреевна, магистрант (rogozhnikova.an0mai1.ru)
ЦИТИРОВАТЬ СТАТЬЮ:_
Кульков А.А., Рогожникова А.А. Проблемы формирования комфортной и безопасной среды дворового пространства в условиях развития жилищного строительства // Российское предпринимательство. -2017. - Том 18. - № 23. - С. 3847-3862. сЫ: 10.18334/гр.18.23.38637
44,6 %
Близость к природе 50
12,6 % Возможность посидеть в кафе рядом с домом
34,6 %
Находиться там, где ничего не отвлекает
31,6 % Покупать хлеб у знакомого булочника
Рисунок 1. Факторы, характеризующие качество дворового пространства Источник: по данным КБ Стрелка.
Таким образом, данные факторы можно систематизировать по потребительскому признаку, а именно:
• экологичность района (близость к природе), то есть комфортная доступность к рекреационным объектам, например, к скверам, паркам, лесопаркам и другим озелененным и природным объектам;
• социальное благополучие (покупать хлеб у знакомого булочника), то есть возможность сохранения и укрепления сформированных социально-экономических связей;
• пешеходная доступность рабочих мест (возможность ходить на работу пешком) за счет оптимального градостроительного зонирования территории;
• размеренность повседневной жизни (находиться там, где никто не отвлекает), достигаемая различными приемами функционального зонирования дворового пространства;
• безопасность района (возможность отпустить детей гулять одних) с точки зрения социальной безопасности и снижения конфликтов сопряжения пешеходных зон и проезжих частей улиц.
Анализ существующей практики формирования дворового пространства и опрос профессиональных участников градостроительной деятельности, а именно, ведущих девелоперов и проектно-архитектурных компаний, выявили следующие основные проблемы современных дворов [7] (Кы1Шоу, 2011):
• отсутствие четких границ между общегородской и дворовой территорией;
• неудовлетворительная организация парковочных зон;
• подтопляемость территорий из-за отсутствия эффективной системы отвода поверхностных дождевых и талых вод;
• низкая приспособленность среды для маломобильных групп населения;
• низкий уровень безопасности (прежде всего, из-за недостаточной освещенности);
• низкий уровень функционального разнообразия рекреационной инфраструктуры.
Таким образом, возникает необходимость определить пути решения вышеописанных проблем в условиях уже сформированной жилой застройки и разработать модель «идеального двора» с учетом современной трансформации потребностей горожан для вновь возводимых жилых микрорайонов.
требования к современному дворовому пространству
Главным принципом организации придомовой территории является формирование функционального зонирования, учитывающего современные потребности жителей и удовлетворяющего всем градостроительным нормам и требованиям. Так, в каждом дворовом пространстве можно выделить пять функциональных зон [6, 12,14] (Krygina, 2016; Ellard, 2016; Rybchinskiy, 2015):
• зона входа (примыкает непосредственно к входам в жилые дома);
• зона парковки;
• зона шумного отдыха (детские и спортивные площадки);
• зона тихого отдыха;
• хозяйственная зона (с площадками для сбора мусора).
Анализ современной практики и опыта моделирования и проектирования городских общественных пространств позволил нам сформировать методические рекомендации по формированию дизайнпроекта двора в условиях сложившейся застройки:
1) выделение внешних (за пределами двора) и внутренних (в пределах квартала) точек притяжения. Первые - это объекты социальной инфраструктуры (школы, детские сады), торгово-бытового обслуживания (магазины, отделения почты) и крупные площадки для спортивных игр;
2) формирование каркаса пешеходных путей, где основной пешеходный путь должен объединить внутренние точки притяжения и обеспечить наиболее удобный доступ к внешним. С зонами входа в жилые дома его свяжут второстепенные пешеходные пути;
3) формирование каркаса транспортных путей, где основные внутриквартальные проезды обеспечивают кратчайшие сквозные пути через придомовую территорию и доступ к объектам инфраструктуры. По аналогии, второстепенные проезды соединяют основные проезды с зоной входа в жилой дом;
4) определение мест для парковок, где главной задачей выступает сохранение существующего количества парковочных мест (организованных и неорганизованных);
5) определение местоположения хозяйственных зон, при этом данные зоны должны быть доступны для всех жилых домов в границах квартала. Если места на них
вкупе с парковками на территории двора недостаточно, часть функций можно вынести вовне, на улицу;
6) разграничение зоны шумного и тихого отдыха. Спортивные и детские площадки рекомендуется сделать комбинированными с учетом интересов и потребностей детей различных возрастов. Если в шаговой доступности от входных групп жилых домов есть зеленые скверы, парки или набережные, то новых функций можно и не добавлять, а реконструировать то, что есть. Если же таковых нет, то в целях компенсации лучше создать рекреационные зоны прямо на придомовой территории. В стесненных условиях некоторые площадки зон шумного отдыха можно выносить на территории ближайших парков и садов [13];
7) наполнение свободных территорий зонами отдыха, где перечень элементов благоустройства зависит от типа объекта и функционального назначения зоны.
Для того чтобы сделать хороший дизайн-проект существующего двора, необходимо подойти к нему с той или иной стратегией, суть которой зависит от типа дворовой территории.
Дворовые территории в условиях сложившейся застройки можно разделить на 6 типов [2] (Barsыkova, Fomina, 2015):
• дворы в исторической застройке;
• дворы в низкоэтажной периметральной застройке;
• дворы в среднеэтажной периметральной застройке;
• дворы в среднеэтажной микрорайонной застройке;
• дворы в высокоэтажной микрорайонной застройке;
• дворы в современной высокоэтажной застройке.
Данная типология позволяет нам сформировать рекомендации по организации общественных пространств жилых микрорайонов с учетом всех особенностей их проектирования.
Качество общественного пространства оценивается эффективностью заложенных в него функций, а также актуальностью данных функций для конкретного места. Кроме того, общественное пространство призвано налаживать социальные связи и провоцировать соответствующие активности (культурные, спортивные, деловые, досуговые), что в конечном счете приводит к повышению уровня комфортности и безопасности [8] (Sayfullina, Badrыtdinova, 2015).
Таким образом, представленные рекомендации могут найти широкое практическое применение в решении проблем приведения уже сформированных придомовых пространств к современным требованиям проектирования и эксплуатации.
Создание современной модели дворового пространства, дифференцированного по классу жилого фонда
Внутренний двор жилого комплекса должен обладать целым рядом характеристик. Территория двора должна быть качественно озеленена и гармонично зонирована на
Таблица 1
Типология дворов и рекомендации по улучшению качества состояния территории
Тип двора Описание Рекомендации
Дворы в исторической застройке Как правило, периметр исторических кварталов занимает застройка XIX - начала XX века, а внутреннее пространство - точечная уплотнительная застройка середины и конца XX века, а также начала 2000-х. Для обустройства дворовых территорий места обычно крайне мало [12] (Е11агс1, 2016). 1. Основная проблема дворов в исторической застройке в том, что кроме жителей ими пользуются сотрудники офисных и административных зданий, расположенных в квартале, и клиенты магазинов и кафе в первых этажах. Важно, чтобы новый дизайн-проект предусматривал четкое зонирование для разных пользовательских групп. 2. Организация пешеходных путей должна учитывать прежде всего исторически сложившиеся сквозные проходы через квартал . 3. Хорошо, если дорожки используются в качестве элемента навигации - например, если внутри двора расположен объект культурно-исторического наследия, путь к нему может быть вымощен отличным от других покрытием. и. Каждому дворовому входу в дом - минимальный набор зон отдыха и зона парковки. Последняя размещается вдоль внутриквартального проезда в виде «кармана» на 10 машин. 5. Зон шумного отдыха лучше избежать. Зоны тихого отдыха следует располагать в каждом замкнутом или полузамкнутом пространстве, сформированном существующей застройкой.
Дворы в низкоэтажной периметральной застройке Речь о кварталах небольших размеров преимущественно с малоэтажными домами 1930-1950-х годов (до пяти этажей). Из-за высокой плотности застройки дворы здесь используются интенсивно, хотя зачастую неоптимально, да и функциональное разнообразие хромает. Слишком много места занимает парковка - зато все имеющиеся зеленые участки ухожены [4, 12] (6аЬс1гак11тапоу, ^апоуа-УакивЬко, 2016); ЕПагс!, 2016). 1. Функции различных зон следует пересмотреть и дополнить, ориентируясь на разные возрастные группы пользователей. 2. Обязательно должны быть предусмотрены сквозные пешеходные пути, ведущие к ближайшим объектам инфраструктуры отдыха. 3. Дворовые территории этого типа не требуют выстраивания иерархии внутриквартальных проездов - они здесь короткие и напрямую соединяют улицы с входами в жилые дома. и. Парковку необходимо упорядочить и ограничить «карманами» на 10 машин вдоль внутриквартальных проездов. При необходимости дополнительные места размещаются снаружи квартала. 5. Зоны шумного отдыха следует устраивать вдоль основных пешеходных путей и на удалении от окон жилых домов - обычно все как раз наоборот и доставляет жителям дискомфорт. А вот рядом с подъездами, вдали от зон парковки и улиц, пусть располагаются места для отдыха потише.
Продолжение табл. 1
1 2 3
Дворы в сред-неэтажной периметральной застройке Размеры дворов этого типа вполне могут достигать 50 га. Жилая застройка, как правило, относится к 1935-1958 гг. Ее отличает средняя этажность (5-9 этажей) и единство композиционных и стилистических решений. Особенность планировочной структуры - здания формируют полузамкнутые жилые группы, которые четко разделяют дворовую территорию на приватные и публичные пространства. Приватные находятся внутри жилых групп, более публичные -на участках между ними: здесь нередко располагаются школы и детские сады [1] (АкЬтес1оуа, Вопвота Е, 2012). Рекомендации: 1. Каркас пешеходных и транспортных путей этих дворов полностью (или в значительной степени) определяется существующей планировочной структурой кварталов. 2. Чтобы упорядочить парковочные места, можно использовать как «карманы» до 10 машиномест вдоль второстепенных внутриквартальных проездов, так и парковочные площадки до 50 машиномест вдоль основных проездов. 3. По возможности следует размещать хозяйственные площадки в пределах 100 м от входов в жилые дома, но на удалении от окон жилых и общественных зданий, зон шумного и тихого отдыха. и. Зоны шумного отдыха уместны в более публичных пространствах вдоль основных пешеходных путей. Либо же в более приватных, внутри периметральных жилых групп, в центральной части таких пространств - то есть на удалении от окон, хозяйственных зон и зон парковки.
Дворы в сред-неэтажной микрорайонной застройке Территории площадью 10-50 га отличаются преимущественно жилой застройкой первого этапа индустриального домостроения (середины 1950-х-первой половины 1960-х гг.) и жилой застройкой 1935-1958 гг. Реже встречается жилая застройка середины 1920-х-первой половины 1930-х гг. Нередко в границах кварталов размещены детские сады и школы. Значительную часть внутрикварталь-ных пространств занимают хаотично расположенные парковочные места, а из-за небольших расстояний между зданиями затруднительно организовать площадки для активного отдыха [1] (АкЬтес!о\/а, Вопбоуэ Е, 2012). 1. Задача основного пешеходного пути - соединить друг с другом все внутренние и внешние точки притяжения. 2. Вдоль основных проездов целесообразно расположить парковочные площадки до 50 машиномест, распределив их по всей дворовой территории, вдоль второстепенных -«карманы». 3. Хозяйственные зоны - по возможности в 100-метровой доступности от входов, но на удалении от окон жилых домов и границ участков объектов социальной инфраструктуры. и. Зонам шумного отдыха - самое место вдоль основного пешеходного пути и на удалении от окон жилых домов, общественных зданий, хозяйственных зон и зон парковки. 5. Зоны тихого отдыха равномерно распределяются по двору ближе к входам в жилые дома.
Окончание табл. 1
1 2 3
Дворы в высокоэтажной микрорайонной застройке Расположены в кварталах площадью 10-65 га и сформированы микрорайонной застройкой второго этапа индустриального домостроения (конец 1960-х - 1970-е гг.). Следствие свободной планировки и низкой застроенности территорий -значительное количество открытых пространств и неухоженных зеленых участков. Внутри дворов размещаются детские сады, школы и спортивные объекты [1] (АкЬипе-с!оуа, Вопбоуэ Е, 2012). 1. Пешеходные пути организованы неоптимально - необходимо пересмотреть их в первую очередь, чтобы избежать вытоптанных дорожек через зеленые участки, неухоженных и плохо освещенных. 2. Большие размеры, значительная высотность и протяженность зданий приводят к укрупнению внутриквартальных пространств. Обширные пространства хуже просматриваются из окон жилых домов, что при недостатке освещения снижает чувство безопасности и комфорта. Формирование внутри двора сомасштабных человеку и приватных пространств - главная задача нового проекта благоустройства двора. 3. Как и в предыдущем случае, парковочные площадки до 50 машиномест распределяются по всей территории двора, «карманы» - вдоль второстепенных и внутриквартальных проездов. и. Зоны шумного отдыха должны располагаться вдоль основного пешеходного пути и на удалении от окон зданий, хозяйственных зон и зон парковки. Зоны тихого отдыха распределяются по двору ближе к входам в жилой дом.
Дворы в современной высокоэтажной застройке Расположены в кварталах площадью от 17 до 125 га. Внутренняя планировочная структура кварталов с дворовыми территориями этого типа сформирована застройкой позднесоветского и постсоветского периодов (1980-е - настоящее время). Школы, сады и спортивные площадки - на территории дворов. Зоны отдыха нуждаются в большем разнообразии и функциональности [9] (Б^огоуа, СЬиЬоуа О.Ц 2017). 1. Главное, как и в предыдущем случае, сформировать сомасштабное человеку пространство, обеспечить безопасность и психологический комфорт. 2. Такие дворы остро нуждаются в сквозных пешеходных путях, соединяющих точки притяжения и зоны входа. 3. В качестве основных проездов выделяются 1-2 сквозных маршрута. Большинство внутриквартальных проездов остаются второстепенными: они ведут к входам в жилые дома. и. Вдоль основных проездов следует располагать парковочные площадки до 50 машиномест, вдоль второстепенных - «карманы». Улицы, ограничивающие кварталы, тоже можно задействовать. 5. Шумные зоны отдыха лучше всего размещать вдоль основного пешеходного пути, на удалении от окон жилых домов, хозяйственных зон и зон парковки. Зоны тихого отдыха - вблизи от входов в жилые дома.
Источник: составлено авторами.
Таблица 2
качественные характеристики дворового пространства
показатели комфорт-класс Бизнес-класс Элит-класс
1. Комфорт и безопасность
«Планировочная безопасность» - оптимальное соотношение высоты здания к размеру придомовой территории, способствует психологическому ощущению комфорта и безопасности + + +
Огороженная территория гарантирует спокойное и безопасное пространство для семейных прогулок и игр с детьми + + +
Концепция «Двор без машин », позволяет создать комфортную и безопасную среду для жителей + + +
Безбарьерная доступная среда: вход в подъезды без ступеней для обеспечения большего удобства маломобильных групп населения и молодых семей с маленькими детьми + + +
Устройство сквозных подъездов с выходом на улицу и во двор, способствует четкому разделению общественного пространства и частной территории + + +
Входные подъездные двери с увеличенной зоной остекления + + +
Колясочные комнаты на первых этажах домов с системой контроля доступа для хранения колясок + +
Чистый подъезд: трехступенчатая система грязезащиты при входе в подъезд + +
Огороженный охраняемый периметр, КПП, контроль доступа в дома и видеоконтроль всей территории + +
Въезд автомобилей с помощью специальных пропусков + +
Специализированная охрана с функцией кнопки экстренного вызова +
2. Функциональная зона
Пространство детских площадок, разделенное для детей разного возраста: для малышей до 3 лет, для детей дошкольного и младшего школьного возраста с покрытием специальной резиной, которая уменьшит травмоопас-ность + + +
Площадки для активного спорта: волейбол, баскетбол + + +
Высадка крупномерных лиственных деревьев, что позволит эстетически облагородить и озеленить ландшафт + + +
Площадки для активного спорта: волейбол, баскетбол и мини-футбол, которые в зимнее время превращаются в хоккейное поле и каток + +
Окончание табл. 2
1 2 3 4
Площадки, оборудованные уличными тренажерами, имеющие прорезиненное покрытие и сетчатое ограждение + +
Площадки для "тихого" отдыха, оборудованные скамейками, перголами и зеленым газоном + +
Велосипедные дорожки + +
Организация многолетних цветников, липовые аллейки, живые изгороди, цветники и клумбы + +
Сортировка твердых бытовых отходов (ТБО) с возможностью по типам + +
Площадки для "тихого" отдыха, оборудованные скамейками, беседками, летними навесами, зеленым газоном, цветниками и клумбами, бесплатным Wi-Fi +
Места выгула домашних животных +
Пешеходный бульвар с уютными аллеями, арт-объекта-ми, световой инсталляцией, экстрим-парком, а также с амфитеатром, который станет местом для общих мероприятий и встреч +
3. Социальная и досуговая инфраструктура
Магазин продовольственных товаров + + +
Детский сад дневного пребывания + +
Приемный пункт химчистки и прачечной + +
Специализированный детский сад +
Центр красоты и эстетики +
4. Паркинг
Подземный паркинг на нулевых этажах с выходом к лифту + + +
Гостевые стоянки на территории + + +
Парковочные каркасы для велосипедов + + +
Пункт мойки колес и шиномонтаж + +
Специализированные места для подзарядки электромобиля +
Источник: составлено авторами.
пространства, предназначенные для разных групп населения. Реализация этой концепции создает дружественную среду для удобной жизни и общения людей, способствует в той или иной мере формированию сообществ, объединяет жителей и позволяет сделать среду максимально насыщенной и разнообразной [11] (Stolbova, 2011).
8,0% 6,0% 4,0% 2,0% 0,0%
7,0%
3,5%
5,0%
комфорт-класс бизнес-класс элит-класс
Рисунок 2. Удельный вес стоимости строительства дворового пространства от стоимости строительства жилых домов, дифференцированных по классу жилого фонда Источник: составлено по результатам анализа реализованных проектов г. Казани.
Комфорт
Бизнес
Элит
Приказ министерства регионального развития РФ стг 20! I г. ( с изм. 2014 г) «Об утверждении методических рекомендаций по разработке норм н правил по благоустройству территории муниципальных
образований »
Оригинальное оформление дворового пространства
^^^^
Рисунок 3. Влияние благоустроенного дворового пространства на рыночную стоимость квартиры, дифференцированного по классу жилого фонда Источник: составлено по результатам мониторинга рынка жилой недвижимости г. Казани
В рамках исследования были сформулированы две ключевые задачи: разработать модели благоустроенного дворового пространства для каждого класса жилого фонда и доказать эффективность этих моделей. Для разработанных моделей благоустроенного
дворового пространства нами были выделены следующие важнейшие преимущества-факторы, имеющие, по мнению профессиональных участников, наибольшее влияние на формирование комфортной и безопасной среды проживания:
1.«Комфорт и безопасность»: удобство дворового пространства, а также его визуальные, акустические и климатические характеристики, и надлежащий уровень безопасности территории;
2.«Функциональная зона»: качество организации благоустройства территории, элементы благоустройства, озеленение;
3.«Социальная и досуговая инфраструктура»: социальная инфраструктура объекта, объекты торговли и услуг;
4.«Паркинг»: организация системы парковок.
Так, в результате нашего исследования мы сформировали модель дворового пространства в зависимости от класса жилой застройки:
В масштабах строительства (особенно это касается комплексных проектов) разница в себестоимости при типовом и индивидуальном подходе будет незначительной (рис. 2). Для создания комфортного жилого пространства девелоперу достаточно продумать все нюансы на этапе разработки проекта благоустройства.
Комфортный и безопасный двор - это не только добрая воля девелопера. Приказ Министерства регионального развития РФ от 2011 г. (с изм. 2014 г) «Об утверждении методических рекомендаций по разработке норм и правил по благоустройству территории муниципальных образований» обязывает застройщика благоустраивать дворовую территорию. Настоящие методические рекомендации устанавливают общие параметры и рекомендуемое минимальное сочетание элементов благоустройства для создания безопасной, удобной и привлекательной среды жилых микрорайонов города.
Создание комфортной среды с помощью индивидуального подхода для покупателей будет, естественно, более привлекательным и востребованным. А так как параметры спроса определяют цену, то стоимость квартир может повыситься. Так, по итогам нашего исследования была определена степень влияния благоустроенного дворового пространства на рыночную стоимость квартиры, дифференцированного по классу жилого фонда (рис. 3).
заключение
Таким образом, дворовое пространство - это пространство, которое находится в постоянном взаимодействии с человеком и должно рассматриваться и оцениваться с точки зрения способности удовлетворять постоянно трансформирующимся его потребностям. Так, в результате данного исследования были получены следующие результаты:
1. разработаны методические рекомендации по формированию дизайнпроекта дворового пространства в условиях сложившейся застройки с выделением этапов проектирования, а именно, выделение внешних (за пределами двора) и внутренних
(в пределах квартала) точек притяжения, формирование каркаса пешеходных путей, формирование каркаса транспортных путей, определение мест для парковок, определение местоположения хозяйственных зон, разграничение зоны шумного и тихого отдыха, наполнение свободных территорий зонами отдыха;
2. представлена типология дворовых пространств на основе анализа применяемых приемов планировки и зонирования с разработкой рекомендации по совершенствованию потребительских свойств общественных территорий. Таким образом, были сформулированы пути повышения качества дворов в исторической застройке, в низкоэтажной периметральной застройке, в среднеэтажной периметральной застройке, в среднеэтажной микрорайонной застройке, в высокоэтажной микрорайонной застройке и в современной высокоэтажной застройке;
3. разработаны модели по благоустройству новых дворовых пространств, дифференцированных по классу жилого фонда с выделением следующих важнейших преимуществ-факторов, определяющих качество среды проживания: «комфорт и безопасность», «функциональная зона», «социальная и досуговая инфраструктура», «паркинг»;
4. определена степень влияния организации комфортного и безопасного дворового пространства на стоимость строительства жилого фонда в размере 3,5 %-7 % и на рыночную цену реализации жилья в размере 4 %-15 % в зависимости от класса.
ИСТОЧНИКИ:
1. Ахмедова Е.А., Борисова Е.П. Мировой опыт реорганизации массовой застройки
60-70-х гг. ХХ в. В крупнейших городах // Вестник СГАСУ. Градостроительство и архитектура. - 2012. - № 1. - с. 6-10.
2. Барсукова Н.И., Фомина Э.В. Вопросы типологии жилых дворовых пространств
современного города // Вестник Оренбургского государственного университета. -2015. - № 5(180). - с. 115-120.
3. Брук Д. История городов будущего. / Пер. с англ.; 2-е изд. - М.: Strelka Press, 2016. -
436 с.
4. Габдрахманов О.Ф., Иванова-Якушко Е.Ю. Применение инвестиционных инно-
ваций в сфере жилищно-коммунального хозяйства, основанных на лизинговых операциях // Креативная экономика. - 2016. - № 6. - с. 567-576. - doi: 10.18334/ ce.10.6.35288.
5. Проект Россия. Казань Татарстан. Журнал № 81. [Электронный ресурс]. URL: http://
prorus.net/archiv/pr81/.
6. Крыгина А.М. Концептуальные основы развития рынка жилищной эконедвижи-
мости в России// Жилищные стратегии. - 2016. - № 2. - с. 113-126. - doi: 10.18334/ zhs.3.2.36086.
7. Кульков А.А. Оценка стратегии развития жилищного строительства в Республике
Татарстан на 2011-2015 годы // Известия КГАСУ. - 2011. - № 4(18). - с. 307-312.
8. Сайфуллина Ф.М., Бадрутдинова А.Р. Современные инновационные технологии
в малоэтажном жилищном строительстве // Российское предпринимательство. -2015. - № 16(19). - с. 3167-3174.
9. Сидорова В.В., Чубова О.Л. Комплексный подход к реконструкции дворовых про-
странств многоэтажной жилой застройки 1970-90 годов 20 века // Architecture and Modern Information Technologies. - 2017. - № 3. - с. 200-214.
10. Сиразетдинов Р.М. Проблемы спроса и предложения жилья в Татарстане // Российское предпринимательство. - 2011. - № 8(1). - с. 183-188.
11. Столбова В.А. Комплексная регенерация городской пространственно-территориальной среды// Недвижимость: экономика, управление. - 2011. - № 2. - с. 50-54.
12. Эллард К. Среда обитание: Как архитектура влияет на наше поведение и самочувствие. / Пер. с англ. - М.: Альпина Паблишер, 2016. - 288 с.
13. 10 лучших практик жилищного строительства в регионах России // ООО «Агентство стратегического развития Центр». - 2016
14. Рыбчинский В. Городской конструктор: Идеи и город. / 2-е изд. - M.:Strelka Press, 2015. - 232 с.
15. Бюллетень городов России. Минстрой. КБ Стрелка. [Электронный ресурс]. URL:http://media.strelka-kb.œm/.
REFERENCES:
Akhmedova E.A., Borisova E.P. (2012). Mirovoy opyt reorganizatsii massovoy zastroyki 60-70-kh gg. KhKh v. V krupneyshikh gorodakh [World experience in the reorganization of mass construction of the 60-70s in the largest cities. XX century.]. Vestnik SGASU. Gradostroitelstvo i arkhitektura. (1). 6-10. (in Russian).
Barsukova N.I., Fomina E.V. (2015). Voprosy tipologii zhilyh dvorovyh prostranstv sovremennogo goroda[Issues of typology of residential yard spaces of a modern city]. Vestnik of Orenburg State University. (5(180)). 115-120. (in Russian).
Bruk D. (2016). Istoriya gorodov buduschego [History of cities of the future] M.: Strelka Press. (in Russian).
Ellard K. (2016). Sreda obitanie: Kak arkhitektura vliyaet na nashe povedenie i samochuvstvie [Habitat: How architecture affects our behavior and well-being] M.: Alpina Pablisher. (in Russian).
Gabdrakhmanov O.F., Ivanova-Yakushko E.Yu. (2016). Primenenie investitsionnyh innovatsiy v sfere zhilischno-kommunalnogo khozyaystva, osnovannyh na lizingovyh operatsiyakh [Application of investment innovations in housing and communal services based on leasing operations]. Creative economy. 10 (6). 567576. (in Russian). doi: 10.18334/ce.10.6.35288.
Krygina A.M. (2016). Kontseptualnye osnovy razvitiya rynka zhilischnoy ekonedvizhimosti v Rossii [The conceptual basics for the development of eco-buildings real estate market in Russia]. Russian Journal of Housing Research. 3 (2). 113-126. (in Russian). doi: 10.18334/zhs.3.2.36086.
Kulkov A.A. (2011). Otsenka strategii razvitiya zhilischnogo stroitelstva v Respublike Tatarstan na 2011-2015 gody [Assessment of the housing development strategy in the Republic of Tatarstan for 2011-2015].Izvestiya KGASU. (4(18)). 307-312. (in Russian).
Rybchinskiy V. (2015). Gorodskoy konstruktor: Idei i gorod [City designer: Ideas and city] M.: Strelka Press. (in Russian).
Sayfullina F.M., Badrutdinova A.R. (2015). Sovremennye innovatsionnye tekhnologii v maloetazhnom zhilischnom stroitelstve [Modern innovative technologies in the low-rise house construction]. Russian Journal of Entrepreneurship. (16(19)). 31673174. (in Russian).
Sidorova V.V., Chubova O.L. (2017). Kompleksnyy podkhod k rekonstruktsii dvorovyh prostranstv mnogoetazhnoy zhiloy zastroyki 1970-90 godov 20 veka [Comprehensive Approach to the Reconstruction of Open Areas within the Curtilages of MultiStorey Residential Buildings Built in 1970-1990-th.]. Architecture and modern information technologies. 40 (3). 200-214. (in Russian).
Sirazetdinov R.M. (2011). Problemy sprosa i predlozheniya zhilya v Tatarstane [Problems of supply and demand for housing in Tatarstan]. Russian Journal of Entrepreneurship. (8(1)). 183-188. (in Russian).
Stolbova V.A. (2011). Kompleksnaya regeneratsiya gorodskoy prostranstvenno-territorialnoy sredy [Complex regeneration of urban spatial-territorial environment]. Real estate: economics, management. (2). 50-54. (in Russian).
