CC BY
260
Виды комплексного развития территорий *
А.Р. Кирсанов
заместитель генерального директора компании MR Group, кандидат юридических наук (г. Москва)
Андрей Романович Кирсанов, kirsanov_a@mr-group.ru
Нет ни одной практически трудной, а тем более неразрешимой задачи, источник которой не уходил бы в теорию.
И чем труднее дело, тем глубже в теории находится его решение.
К.И. Скловский
Федеральным законом от 30 декабря 2020 года № 494 «О внесении изменений в Градостроительный Кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий», направленным на обновление жилищного фонда и обеспечение нового уровня городской среды, предусматривается реализация различных программ обновления городской застройки с привлечением внебюджетных источников.
В настоящее время заинтересованные лица, в том числе застройщики, изучают обновленный Градостроительный кодекс Российской Федерации с целью его практического применения. В профессиональной среде есть понятный интерес к различным видам комплексного развития территорий (далее также - КРТ).
Какие виды можно выделить среди инвестиционно-строительных проектов КРТ и в чем особенности каждого из них?
На первый взгляд ответ на этот вопрос дать просто - в статье 65 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрадК РФ) содержится закрытый пе-
речень видов КРТ:
1) территорий жилой застройки;
2) территорий нежилой застройки;
3) незастроенных территорий;
4) по инициативе правообладателей.
Однако практические вопросы, возникающие при рассмотрении конкретных инвестиционно-строительных проектов, заставляют по-другому взглянуть на указанный в статье 65 ГрадК РФ перечень видов КРТ и, соответственно, на структуру главы 10 ГрадК РФ, полностью посвященную правовому регулированию КРТ.
Во-первых, выделение отдельных видов КРТ должно было бы обусловить структуру главы 10 ГрадК РФ, ведь каждый из видов КРТ заслуживает как минимум отдельной статьи в этой главе. Но лишь одна статья 70 посвящена указанному в статье 65 виду -КРТ по инициативе правообладателей. Особенности правового регулирования трех других указанных в статье 65 видов КРТ «растворены» в статьях 65, 66, 67, 68 и 70 ГрадК РФ.
Во-вторых, можно ли назвать приведенный в статье 65 ГрадК РФ перечень видов КРТ классификацией? Очевидно, что нет,
Первоначально материал статьи был размещен 2 марта 2021 года на портале ЕРЗРФ. иЯ1_: http://erzrf.ru/ риЬПкаспМСу-котр^квподо-^уШуаЛеггйопу
*
так как классификация - это деление объема понятия по одному существенному признаку (основанию или критерию), а определить такой признак в отношении четырех указанных видов КРТ невозможно. Первые три вида выделены законодателем по признакам наличия и типа застройки, а четвертый - по признаку наличия инициативы правообладателей. В результате в статье 65 ГрадК РФ перечень видов КРТ приводится по разным признакам, отображая таким образом классификацию признаков, а не КРТ как явления.
Для того чтобы «разложить все по полочкам», воспользуемся классификацией (типологией) как инструментом, позволяющим разделить всю совокупность проектов КРТ на группы и выделить отдельные их виды в соответствии с наиболее существенными признаками. Для проектов КРТ такими признаками являются:
1) наличие или отсутствие объектов капитального строительства;
2) принадлежность объектов капитального строительства;
3) инициатор реализации проекта КРТ;
4) привлечение/непривлечение третьих лиц;
5) необходимость (отсутствие необходимости) принятия решения о КРТ;
6) орган, принимающий решение о КРТ;
7)количество собственников объектов недвижимости;
8) необходимость (отсутствие необходимости) проведения торгов на право заключения договора о КРТ;
9) необходимость (отсутствие необходимости) заключения договора о КРТ;
10) аренда и субаренда земельных участков.
Классификация по этим признакам приблизит нас к понимаю особенностей правового регулирования КРТ в зависимости от того, к какой группе относится тот или иной конкретный проект КРТ.
Рассмотрим подробнее каждый из названных признаков.
I. Наличие или отсутствие на территории объектов капитального строительства
По этому признаку можно выделить два основных вида КРТ:
1) на застроенных территориях;
2) на незастроенных территориях.
При этом КРТ на застроенных территориях включает два подвида:
• на территориях жилой застройки,
• на территориях нежилой застройки.
Очевидно, что КРТ на территориях жилой застройки представляет собой самый сложный вид. Для правового регулирования этого вида КРТ потребовалось внесение изменений не только в ГрадК РФ, но и в Жилищный кодекс Российской Федерации, а также в федеральные законы о 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» и от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства».
II. Принадлежность объектов капитального строительства
Объекты капитального строительства на территории комплексного развития могут находиться как в публичной, так и в частной собственности. По этому критерию можно выделить следующие основные виды КРТ:
1) комплексное развитие территорий, на которых расположены объекты, находящиеся в государственной собственности;
2) комплексное развитие территорий, на которых расположены объекты, находящиеся в муниципальной собственности;
3) комплексное развитие территорий, на которых расположены объекты, находящиеся в частной собственности;
4) комплексное развитие территорий, на которых расположены объекты, находящиеся как в публичной, так и в частной собственности.
Наиболее простыми в реализации будут проекты КРТ, когда земельные участки и объекты капитального строительства, рас-
положенные на них, принадлежат одному собственнику, а наиболее сложными - когда объекты недвижимости имеют разные формы собственности.
Отметим интересную особенность правового регулирования КРТ в случаях, когда объекты недвижимости находятся в государственной или муниципальной собственности и при этом объекты капитального строительства, находящиеся на земельных участках, не обременены правами третьих лиц. В таких случаях проекты реализуются по правилам КРТ незастроенной территории (п. 3 ч. 1 ст. 65 ГрадК РФ).
III. Инициатор реализации проекта КРТ
Проекты КРТ могут быть реализованы по инициативе:
1 ) Правительства Российской Федерации;
2) высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации;
3) главы местной администрации;
4) правообладателей земельных участков и (или) объектов капитального строительства, расположенных в границах КРТ.
В первых трех случаях соответствующий публичный инициатор принимает решение о КРТ, при этом может быть заключен договор о КРТ в зависимости от того, являются ли обязательными торги на право его заключения. В случае реализации проекта КРТ по частной инициативе правообладателей принятие таких решений не требуется, а сведения, подлежащие включению в решение в соответствии с требованиями закона, включаются в договор о КРТ (ч. 4 ст. 70 ГрадК РФ).
IV. Привлечение/непривлечение третьих
лиц
Для реализации проектов публичный инициатор проекта может:
1) привлекать третьих лиц;
2) самостоятельно реализовывать про-
ект КРТ.
Важно отметить, что привлечение третьих лиц возможно как при условии проведения торгов, так и без проведения торгов.
Торги не проводятся и, соответственно, договор о КРТ не заключается, в случаях:
1) самостоятельной реализации проекта КРТ Российской Федерацией;
2) самостоятельной реализации проекта КРТ субъектом Российской Федерации;
3) самостоятельной реализации проекта КРТ муниципальным образованием;
4) реализации проекта КРТ юридическим лицом, определенным Российской Федерацией;
5) реализации проекта КРТ юридическим лицом, определенным субъектом Российской Федерации (п. 5 ч. 6 ст. 66 ГрадК РФ).
При этом возникает вопрос: должны ли в таких ситуациях существенные условия договора о КТР, предусматривающие распределение обязанностей между публичным инициатором и лицом, заключающим с ним договор, включаться в решение о КРТ? Такой вопрос возникает в ситуации, когда реализация проекта КРТ осуществляется по частной инициативе правообладателей и принятие решения не требуется, а необходимые сведения включаются в договор о КРТ.
V. Принятие решения о КРТ
В зависимости от того, кто является инициатором КРТ, соответствующий проект может быть реализован:
1) на основании решения публичного инициатора реализации проекта КРТ;
2) без решения публичного органа на основании заключенного с частным инициатором договора о КРТ.
Содержание решения о КРТ для каждого из указанных в статье 65 ГрадК РФ трех видов КРТ определено статьей 66 ГрадК РФ.
VI. Орган, принимающий решение о КРТ
По этом у признаку п роекты КРТ можн о разделить на следующие виды:
1) КРТ по решению Правительства Российской Федерации;
2) КРТ по решению высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации;
3) КРТ по решению главы местной администрации.
Здесь важно то, что в случае принятия Правительством Российской Федерации или высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решений о реализации проектов КРТ жилой застройки эти проекты могут без торгов реализовывать юридические лица, определенные Российской Федерацией или, соответственно, субъектом Российской Федерации. При реализации муниципального проекта КРТ такая возможность законом не предусмотрена (п. 5. ч. 6 ст. 66 ГрадК РФ).
VIII. Необходимость (отсутствие необходимости) проведения торгов на
право заключения договора о КРТ
Проекты КРТ могут реализовываться:
1) победителями торгов на право заключения договора о КРТ;
2) лицами, участвующими в проектах КРТ без торгов.
По общему правилу договор о КРТ заключается по результатам торгов.
Право заключать договоры о КРТ без торгов имеют правообладатели земельных участков или объектов недвижимости, расположенных в границах КРТ, в том числе правообладатели объектов недвижимости на территории нежилой застройки (п. 1 ст. 69 ГрадК РФ).
IX. Необходимость (отсутствие необходимости) заключения договора о КРТ
VII. Количество собственников объектов недвижимости
Проекты КРТ могут реализовываться:
1) одним собственником объектов недвижимости;
2) несколькими собственниками объектов недвижимости.
Если КРТ по инициативе правообладателей осуществляется двумя и более правообладателями, то они должны заключить соглашение о разграничении обязанностей по осуществлению соответствующих мероприятий в рамка проекта КРТ (ч. 5 ст. 70 ГрадК РФ), в том числе определить порядок и условия распределения между правообладателями расходов на строительство объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры (ч. 7 ст. 70 ГрадК РФ).
В проектах КРТ нежилой застройки такое соглашение является обязательным приложением к договору о КРТ (п. 4 ч. 7 ст. 66 ГрадК РФ).
По этому признаку проекты КРТ можно условно разделить на два вида:
1) «административные», для реализации которых требуется только решение публичного инициатора и не предусмотрено заключение договора о КРТ;
2) «договорные», для реализации которых предусмотрено заключение договоров о КРТ.
К числу «административных» проектов относятся проекты, реализуемые самостоятельно Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, а также юридическим лицом, определенным Российской Федерацией или юридическим лицом, определенным субъектом Российской Федерации.
«Административные» проекты имеют существенное преимущество для их участников - такие проекты можно реализовывать без торгов.
«Договорные» проекты, в том числе реализуемые по результатам торгов на право заключения договора о КРТ, имеют другие
преимущества. Лицо, заключившее договор о КРТ:
1) получает в аренду земельные участки без торгов (п. 10 ч. 4 ст 68 ГрадК РФ);
2) вправе привлечь к исполнению договора иное лицо с возложением на него обязанности по выполнению отдельных работ либо по финансированию затрат, связанных с выполнением договора о КРТ (ч. 11 ст. 68 ГрадК РФ);
3) вправе передать предоставленный ему для целей КРТ земельный участок или его часть в субаренду третьему лицу без согласия арендодателя (ч. 12 ст. 68 ГрадК РФ).
X. Аренда и субаренда земельных участков
Для застройщиков этот критерий является важным, так как современное жилищное строительство осуществляется преимущественно с привлечением долевого или проектного финансирования. В обоих случаях наличие у застройщика прав на земельные участки является обязательным.
Проекты КРТ могут реализоваться:
1) с предоставлением земельных участков в аренду без торгов;
2) без предоставления земельных участков в аренду.
Если проект реализуется на основании договора о КРТ, то лицо, заключившее его, получает в аренду земельные участки без торгов (п. 10 ч. 4 ст 68 ГрадК РФ) и вправе передать предоставленный ему для целей КРТ земельный участок или его часть в субаренду третьему лицу без согласия арендодателя (ч. 11 ст. 68 ГрадК РФ). Соответствующее изменение внесено также в Земельный кодекс Российской Федерации (далее - ЗК РФ), согласно которому без торгов земельный участок предоставляется:
1) лицу, заключившему договор о КРТ;
2) юридическому лицу, созданному Российский Федерацией и обеспечивающему реализацию решения о КРТ;
3) юридическому лицу, созданному субъектом Российской Федерации и обеспечивающему реализацию решения о КРТ (подп. 13 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 66 ГрадК РФ КРТ может осуществляться юридическими лицами, определенными Российской Федерацией или субъектом Российской Федерации.
Надо обратить внимание на то, что для получения земельных участков в аренду без торгов юридическое лицо должно быть не только определено, но и создано Российской Федерацией или субъектом Российской Федерации.
В связи с этим следует иметь в виду еще одно ограничение. На государственные компании и хозяйственные общества, в уставном капитале которых доля участия Российской Федерации или субъекта Российской Федерации в совокупности превышает пятьдесят процентов, распространяются требования Федерального закона от 18 июля 2011 года № 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц».
Таким образом, для «договорного» вида и части «административных» видов КРТ предусмотрено специальное правовое регулирование земельных отношений.
«Административные» варианты реализации проектов КРТ самостоятельно Российской Федерацией или субъектами Российской Федерации не имеют специального правового регулирования земельных отношений по поводу возможности передачи в аренду земельных участков без торгов, так как самостоятельная реализация не предполагает привлечение третьих лиц и передачу им земельных участков в аренду. При возникновении необходимости аренды земельных участков, очевидно, нужно руководствоваться общими правилами, установленными земельным законодательством Российской Федерации и законодательством Российской Федерации о закупках для обеспечения государственных и муниципальных нужд.
Заключение
Приведенные классификации КРТ по их наиболее существенным признакам имеют разный «вес» при оценке условий реализации конкретных проектов КРТ, поэтому следует разграничивать основные из них и вспомогательные. В качестве основных можно назвать следующие:
1) в зависимости от наличия или отсутствия на территории объектов капитального строительства;
2) в зависимости от того, кто является инициатором реализации проекта КРТ;
3) в зависимости от аренды земельных участков без проведения или с проведением торгов.
Классификации КРТ по другим признакам являются вспомогательными.
Классификации КРТ по десяти наиболее существенным признакам, отображающим закономерности развития КРТ, помогут разобраться в ключевых положениях законодательства, выявить связи между различными видами КРТ, упорядочить знания о КРТ, ориентироваться в самых сложных ситуациях и могут стать основой для оценок, выводов и прогнозов при рассмотрении
конкретных инвестиционно-строительных проектов комплексного развития территорий.
ИНФОРМАЦИОННЫЕ ИСТОЧНИКИ
1. О внесении изменений в Градостроительный Кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий : Федеральный закон от 30 декабря 2020 года № 494-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
2. Градостроительный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 190-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
3. Земельный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 136-Ф3. Доступ из справочной правовой системы «Консультант Плюс».
4. О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц : Федеральный закон от 18 июля 2011 года № 223-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
МЕЖДУНАРОДНАЯ АКАДЕМИЯ ОЦЕНКИ И КОНСАЛТИНГА
предлагает квалифицированные услуги по оценке следующих объектов:
• предприятий, бизнеса;
• пакетов акций, облигаций;
• активов предприятий, созданных на основе франчайзинга;
• инвестиционных проектов;
• дебиторской задолженности;
• недвижимого имущества (незавершенных строительных объектов, земельных участков и т.д.);
• машин, оборудования и транспортных средств;
• интеллектуальной собственности (патентов, товарных знаков и т.д.);
• ювелирных изделий и драгоценных камней, антиквариата
Звоните сегодня - +7 (916) 566-32-73; +7 (499) 230-01-09, -02-06 Мы ждем Вас - 115184, г. Москва, переулок Климентовский, дом 1, стр. 1 e-mail post@maok.ru наш сайт http://maok-ocenka.ru/
