Научная статья на тему 'Виды ипотечного кредитования жилищного строительства'

Виды ипотечного кредитования жилищного строительства Текст научной статьи по специальности «Экономика и экономические науки»

CC BY
1660
351
Поделиться
Ключевые слова
ИПОТЕКА / ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ / ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО / ДОЛЕВОЕ УЧАСТИЕ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Аннотация научной статьи по экономике и экономическим наукам, автор научной работы — Лепёхин Илья Александрович

В статье рассмотрены основные виды ипотечного кредитования жилищного строительства: кредитование коммерческого жилищного строительства, кредитование индивидуального жилищного строительства и кредитование долевого участия в жилищном строительстве. Даны авторские определения этих видов кредитования, раскрыты их особенности.

TYPES OF MORTGAGE CREDITING OF CONSTRUCTION ENGINEERING

The main types of mortgage crediting of housing construction that is: crediting of commercial housing construction, crediting of individual housing construction and crediting of shares in housing construction are considered in the article. The author's definitions of the above types of crediting are suggested and their peculiarities are revealed.

Не можете найти то, что вам нужно? Попробуйте наш сервис подбора литературы.

Текст научной работы на тему «Виды ипотечного кредитования жилищного строительства»

Виды ипотечного кредитования жилищного строительства

И.А. Лепёхин, к.ю.н., филиал РГГУ в г. Твери

В условиях рыночной экономики оптимальным способом привлечения денежных средств на строительство объектов жилой недвижимости является ипотечное кредитование жилищного строительства, под которым следует понимать совокупность действий, совершаемых между заёмщиком, залогодателем, застройщиком и банком (иной кредитной организацией), по предоставлению кредита на строительство объекта жилой недвижимости с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности денежных средств.

В зависимости от объекта кредитования можно выделить три основных вида ипотечного кредитования жилищного строительства: кредитование коммерческого жилищного строительства, кредитование индивидуального жилищного строительства и кредитование долевого участия в жилищном строительстве.

По нашему мнению, ипотечное кредитование коммерческого жилищного строительства — это совокупность действий, совершаемых между застройщиком — коммерческой организацией — и банком (иной кредитной организацией), по предоставлению кредита на строительство объекта жилой недвижимости в целях его дальнейшей реализации (продажи) с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности денежных средств.

Для кредитования коммерческого жилищного строительства характерны следующие особенности:

— Заёмщиками являются не частные лица, стремящиеся улучшить свои жилищные условия, а застройщики — коммерческие организации, профессионально занимающиеся реализацией строительных проектов и управлением ими.

— Строительство жилого дома осуществляется в целях его дальнейшей реализации (продажи), т.е. получения прибыли, а не проживания в нём, как при других видах ипотечного кредитования жилищного строительства.

— Этим видом кредитования редко занимаются «случайные» кредитные организации, не имеющие штата соответствующих профильных специалистов, профессионально владеющих вопросами жилищного строительства.

— Срок кредитов при ипотечном кредитовании коммерческого жилищного строительства, как правило, не более пяти лет, что значительно меньше сроков кредитования, характерных для других видов ипотечных жилищно-строительных кредитов.

Общую последовательность финансирования коммерческого жилищного строительства с применением ипотечного жилищно-строительного кредита можно представить следующим образом:

1. Собственные средства застройщика направляются на приобретение земельного участка (права аренды земельного участка) и разработку проектной документации (до 30% стоимости проекта).

2. Оборотные средства застройщика применяются для финансирования 1-го этапа строительных работ.

3. Кредитная организация проверяет проделанную работу и закупленные для строительства материалы.

4. Кредитная организация выдаёт соответствующий транш кредитных средств с одновременным возвратом оборотных средств заёмщика.

5. Оборотные средства заёмщика применяются для финансирования следующего этапа строительных работ и т.д.

Не можете найти то, что вам нужно? Попробуйте наш сервис подбора литературы.

Погашение кредита происходит в обратном порядке.

Этот механизм финансирования строительства эффективно сопрягается с классическим ипотечным кредитованием физических лиц — покупателей жилых помещений в построенных таким способом домах: получаемые кредиты и собственные средства граждан используются для оплаты жилых помещений, а застройщики получают возможность погасить ранее полученный ипотечный жилищно-строительный кредит.

Мы считаем, что ипотечное кредитование индивидуального жилищного строительства — это совокупность действий, совершаемых между заёмщиком и банком (небанковской кредитной организацией), по предоставлению кредита на строительство заёмщиком индивидуального жилого дома в целях собственного проживания в нём или сдачи в аренду с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности денежных средств.

Для ипотечного кредитования индивидуального жилищного строительства характерны следующие особенности:

— Застройщиком является заёмщик, стремящийся улучшить свои жилищные условия.

— Строительство жилого дома осуществляется в целях проживания в нем заёмщика (членов его семьи) или сдачи дома в аренду, т.е. не преследует цели реализации (продажи) данного объекта недвижимости по окончании строительства.

— Для этого вида кредитования характерны более длительные сроки кредита по сравнению с другими видами ипотечных жилищностроительных кредитов (до 30 лет).

Одной из последних тенденций в международной практике ипотечного кредитования индивидуального жилищного строительства следует признать то, что наличие прав на земельный участок всё чаще не является обязательным условием в программах кредитования индивидуальных застройщиков, а средства кредита могут быть использованы на приобретение земельного участка для индивидуального жилищного строительства. Кредитные институты заинтересованы в ликвидности кредитуемого объекта строительства, поэтому стараются принимать самое активное участие в выборе земельного участка, где будет осуществляться строительство, для которого запрашивается финансирование [1].

В целом ипотечное кредитование индивидуального жилищного строительства по своим признакам ближе всех к классическому ипотечному жилищному кредитованию.

Главные отличия ипотечного кредитования долевого участия в жилищном строительстве заключаются в следующем:

1) при данном виде кредитования денежные средства, полученные по кредитному договору, привлекаются для долевого строительства объекта жилой недвижимости на основании договора долевого участия в строительстве;

2) в качестве обеспечения возвратности денежных средств при данном виде кредитования, как правило, выступает залог прав заёмщика на недвижимое имущество по договору долевого участия в строительстве;

3) для ипотечного кредитования долевого участия в жилищном строительстве в меньшей степени (по сравнению с другими видами

ипотечных жилищно-строительных кредитов) характерен принцип поэтапного кредитования.

Долевое строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости предполагает привлечение денежных средств граждан и юридических лиц на основе договора участия в долевом строительстве. По такому договору застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать объект участнику долевого строительства, а участник долевого строительства — уплатить обусловленную договором цену и принять объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию.

Не можете найти то, что вам нужно? Попробуйте наш сервис подбора литературы.

Ипотечное кредитование долевого участия в строительстве стало возможным в нашей стране с 1 апреля 2005 г., когда вступил в силу Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [2], который, в частности, установил, что договор долевого участия в строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации (п. 3 ст. 4). С этого момента перед кредитными организациями открылась возможность ипотечного кредитования долевого участия в строительстве.

На наш взгляд, ипотечное кредитование долевого участия в жилищном строительстве — это совокупность действий, совершаемых между заёмщиком, залогодателем, застройщиком и банком (иной кредитной организацией), по предоставлению кредита с целью привлечь денежные средства для долевого строительства объекта жилой недвижимости на основании договора долевого участия в строительстве с использованием залога недвижимого имущества либо прав на недвижимое имущество, в том числе прав на недвижимое имущество по договору долевого участия в строительстве, в качестве обеспечения возвратности денежных средств.

По окончании строительства ипотека сохраняет силу, и её предметом будет являться объект недвижимости, приобретённый заёмщиком (залогодателем) по договору долевого участия в строительстве.

Следует отметить, что в отечественной науке по-прежнему распространено мнение, в соответствии с которым данный вид кредитования не является ипотечным [3]. Подобная позиция представляется ошибочной, так как кредитование долевого участия в строительстве с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности денежных средств отвечает

всем основным принципам ипотечного кредитования.

Механизмы финансирования строительства за счёт ипотечных кредитов отлажены в большинстве развитых стран. Кредитные организации обеспечивают финансирование как производителей жилищной продукции — застройщиков, так и её конечных потребителей — граждан. Проблемы финансирования жилищного строительства и приобретения гражданами готового жилья в этих странах решаются с помощью ипотечных кредитов застройщикам и населению. Данные кредитные программы привлекают на рынок недвижимости и строительства дополнительные средства, которые способствуют увеличению темпов экономического роста государства [4].

Программы развития жилищного строительства практически всегда являлись важнейшей составной выхода из экономических кризисов индустриально развитых стран в различные периоды времени. Жилищный рынок имеет специфические характеристики, которые определяют его особое место в экономике и являются причиной высокого мультипликативного эффекта инвестиций в жилищное строительство, объясняемого тем, что:

— во-первых, жилищное строительство имеет большой коэффициент взаимосвязи с другими отраслями экономики;

— во-вторых, приобретение жилья приводит к резкому увеличению спроса на сопутствующие товары (мебель, бытовую технику и т.п.);

— в-третьих, в результате приобретения жилья оказываются вовлечёнными в экономический оборот сбережения домашних хозяйств [5].

В кризисных и посткризисных условиях жилищное строительство может стать локомотивом развития экономики всей страны. В этих условиях построение и развитие системы ипотечного кредитования жилищного строительства должно стать одним из приоритетных направлений увеличения темпов экономического роста.

Создание эффективно функционирующей системы ипотечного кредитования жилищного строительства может стать ключевым инструментом экономической политики в современной России.

Литература

1. Основы ипотечного кредитования / под ред. Н.Б. Косаревой. М.: ИНФРА-М., 2007. 576 с.

2. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 40.

Не можете найти то, что вам нужно? Попробуйте наш сервис подбора литературы.

3. Назаров В.Б., Королева С.О. Ипотека. Руководство к действию. СПб: БВХ-Петербург, 2007. 208 с.

4. Макаренко М.П. Ипотека как фактор повышения совокупного спроса: дис.... канд. экон. наук. СПб., 2009.

5. Южелевский В.К. Какая ипотека нужна России. Тверь, 2004. 202 с.