CC BY
474
Виды ипотечного кредитования жилищного строительства
И.А. Лепёхин, к.ю.н., филиал РГГУ в г. Твери
В условиях рыночной экономики оптимальным способом привлечения денежных средств на строительство объектов жилой недвижимости является ипотечное кредитование жилищного строительства, под которым следует понимать совокупность действий, совершаемых между заёмщиком, залогодателем, застройщиком и банком (иной кредитной организацией), по предоставлению кредита на строительство объекта жилой недвижимости с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности денежных средств.
В зависимости от объекта кредитования можно выделить три основных вида ипотечного кредитования жилищного строительства: кредитование коммерческого жилищного строительства, кредитование индивидуального жилищного строительства и кредитование долевого участия в жилищном строительстве.
По нашему мнению, ипотечное кредитование коммерческого жилищного строительства — это совокупность действий, совершаемых между застройщиком — коммерческой организацией — и банком (иной кредитной организацией), по предоставлению кредита на строительство объекта жилой недвижимости в целях его дальнейшей реализации (продажи) с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности денежных средств.
Для кредитования коммерческого жилищного строительства характерны следующие особенности:
— Заёмщиками являются не частные лица, стремящиеся улучшить свои жилищные условия, а застройщики — коммерческие организации, профессионально занимающиеся реализацией строительных проектов и управлением ими.
— Строительство жилого дома осуществляется в целях его дальнейшей реализации (продажи), т.е. получения прибыли, а не проживания в нём, как при других видах ипотечного кредитования жилищного строительства.
— Этим видом кредитования редко занимаются «случайные» кредитные организации, не имеющие штата соответствующих профильных специалистов, профессионально владеющих вопросами жилищного строительства.
— Срок кредитов при ипотечном кредитовании коммерческого жилищного строительства, как правило, не более пяти лет, что значительно меньше сроков кредитования, характерных для других видов ипотечных жилищно-строительных кредитов.
Общую последовательность финансирования коммерческого жилищного строительства с применением ипотечного жилищно-строительного кредита можно представить следующим образом:
1. Собственные средства застройщика направляются на приобретение земельного участка (права аренды земельного участка) и разработку проектной документации (до 30% стоимости проекта).
2. Оборотные средства застройщика применяются для финансирования 1-го этапа строительных работ.
3. Кредитная организация проверяет проделанную работу и закупленные для строительства материалы.
4. Кредитная организация выдаёт соответствующий транш кредитных средств с одновременным возвратом оборотных средств заёмщика.
5. Оборотные средства заёмщика применяются для финансирования следующего этапа строительных работ и т.д.
Погашение кредита происходит в обратном порядке.
Этот механизм финансирования строительства эффективно сопрягается с классическим ипотечным кредитованием физических лиц — покупателей жилых помещений в построенных таким способом домах: получаемые кредиты и собственные средства граждан используются для оплаты жилых помещений, а застройщики получают возможность погасить ранее полученный ипотечный жилищно-строительный кредит.
Мы считаем, что ипотечное кредитование индивидуального жилищного строительства — это совокупность действий, совершаемых между заёмщиком и банком (небанковской кредитной организацией), по предоставлению кредита на строительство заёмщиком индивидуального жилого дома в целях собственного проживания в нём или сдачи в аренду с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности денежных средств.
Для ипотечного кредитования индивидуального жилищного строительства характерны следующие особенности:
— Застройщиком является заёмщик, стремящийся улучшить свои жилищные условия.
— Строительство жилого дома осуществляется в целях проживания в нем заёмщика (членов его семьи) или сдачи дома в аренду, т.е. не преследует цели реализации (продажи) данного объекта недвижимости по окончании строительства.
— Для этого вида кредитования характерны более длительные сроки кредита по сравнению с другими видами ипотечных жилищностроительных кредитов (до 30 лет).
Одной из последних тенденций в международной практике ипотечного кредитования индивидуального жилищного строительства следует признать то, что наличие прав на земельный участок всё чаще не является обязательным условием в программах кредитования индивидуальных застройщиков, а средства кредита могут быть использованы на приобретение земельного участка для индивидуального жилищного строительства. Кредитные институты заинтересованы в ликвидности кредитуемого объекта строительства, поэтому стараются принимать самое активное участие в выборе земельного участка, где будет осуществляться строительство, для которого запрашивается финансирование [1].
В целом ипотечное кредитование индивидуального жилищного строительства по своим признакам ближе всех к классическому ипотечному жилищному кредитованию.
Главные отличия ипотечного кредитования долевого участия в жилищном строительстве заключаются в следующем:
1) при данном виде кредитования денежные средства, полученные по кредитному договору, привлекаются для долевого строительства объекта жилой недвижимости на основании договора долевого участия в строительстве;
2) в качестве обеспечения возвратности денежных средств при данном виде кредитования, как правило, выступает залог прав заёмщика на недвижимое имущество по договору долевого участия в строительстве;
3) для ипотечного кредитования долевого участия в жилищном строительстве в меньшей степени (по сравнению с другими видами
ипотечных жилищно-строительных кредитов) характерен принцип поэтапного кредитования.
Долевое строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости предполагает привлечение денежных средств граждан и юридических лиц на основе договора участия в долевом строительстве. По такому договору застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать объект участнику долевого строительства, а участник долевого строительства — уплатить обусловленную договором цену и принять объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию.
Ипотечное кредитование долевого участия в строительстве стало возможным в нашей стране с 1 апреля 2005 г., когда вступил в силу Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [2], который, в частности, установил, что договор долевого участия в строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации (п. 3 ст. 4). С этого момента перед кредитными организациями открылась возможность ипотечного кредитования долевого участия в строительстве.
На наш взгляд, ипотечное кредитование долевого участия в жилищном строительстве — это совокупность действий, совершаемых между заёмщиком, залогодателем, застройщиком и банком (иной кредитной организацией), по предоставлению кредита с целью привлечь денежные средства для долевого строительства объекта жилой недвижимости на основании договора долевого участия в строительстве с использованием залога недвижимого имущества либо прав на недвижимое имущество, в том числе прав на недвижимое имущество по договору долевого участия в строительстве, в качестве обеспечения возвратности денежных средств.
По окончании строительства ипотека сохраняет силу, и её предметом будет являться объект недвижимости, приобретённый заёмщиком (залогодателем) по договору долевого участия в строительстве.
Следует отметить, что в отечественной науке по-прежнему распространено мнение, в соответствии с которым данный вид кредитования не является ипотечным [3]. Подобная позиция представляется ошибочной, так как кредитование долевого участия в строительстве с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности денежных средств отвечает
всем основным принципам ипотечного кредитования.
Механизмы финансирования строительства за счёт ипотечных кредитов отлажены в большинстве развитых стран. Кредитные организации обеспечивают финансирование как производителей жилищной продукции — застройщиков, так и её конечных потребителей — граждан. Проблемы финансирования жилищного строительства и приобретения гражданами готового жилья в этих странах решаются с помощью ипотечных кредитов застройщикам и населению. Данные кредитные программы привлекают на рынок недвижимости и строительства дополнительные средства, которые способствуют увеличению темпов экономического роста государства [4].
Программы развития жилищного строительства практически всегда являлись важнейшей составной выхода из экономических кризисов индустриально развитых стран в различные периоды времени. Жилищный рынок имеет специфические характеристики, которые определяют его особое место в экономике и являются причиной высокого мультипликативного эффекта инвестиций в жилищное строительство, объясняемого тем, что:
— во-первых, жилищное строительство имеет большой коэффициент взаимосвязи с другими отраслями экономики;
— во-вторых, приобретение жилья приводит к резкому увеличению спроса на сопутствующие товары (мебель, бытовую технику и т.п.);
— в-третьих, в результате приобретения жилья оказываются вовлечёнными в экономический оборот сбережения домашних хозяйств [5].
В кризисных и посткризисных условиях жилищное строительство может стать локомотивом развития экономики всей страны. В этих условиях построение и развитие системы ипотечного кредитования жилищного строительства должно стать одним из приоритетных направлений увеличения темпов экономического роста.
Создание эффективно функционирующей системы ипотечного кредитования жилищного строительства может стать ключевым инструментом экономической политики в современной России.
Литература
1. Основы ипотечного кредитования / под ред. Н.Б. Косаревой. М.: ИНФРА-М., 2007. 576 с.
2. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 40.
3. Назаров В.Б., Королева С.О. Ипотека. Руководство к действию. СПб: БВХ-Петербург, 2007. 208 с.
4. Макаренко М.П. Ипотека как фактор повышения совокупного спроса: дис.... канд. экон. наук. СПб., 2009.
5. Южелевский В.К. Какая ипотека нужна России. Тверь, 2004. 202 с.
