CC BY
69
Банковские операции
Удк 336.77
ипотечное кредитование как способ финансирования жилищного строительства
И. А. ЛЕПЕХИН, преподаватель кафедры гуманитарных и социально-экономических дисциплин E-mail: ilja-lepehin@rambler.ru Филиал Российского государственного гуманитарного университета в г. Тверь
Комплексность проблемы развития ипотечного кредитования жилищного строительства в современной России требует для ее решения системного подхода. В отечественной науке не сформировалось единого мнения не только по существу рассматриваемой проблемы, но и относительно самого понятийного аппарата ипотечного кредитования жилищного строительства.
Ключевые слова: финансирование, кредитование, ипотека, строительство, залог, кредит, заемщик, застройщик, кредитор, залогодатель.
Как отметил на IV Международном банковском форуме «Банки России — XXI в.» Президент Российской Федерации Д. А. Медведев, развитие системы ипотечного кредитования является одним из важнейших инструментов реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Им также было подчеркнуто, что «наша общая задача — обеспечить доступность ипотечных кредитов для населения, увеличить объемы и сроки возврата кредита» [2]. Ранее на самом высоком уровне говорилось, что «кредитование должно стать долгосрочным и доступным для граждан. А чтобы рост спроса на жилье не привел только к скачку цен, следует обеспечить конкурентные условия для жилищного строительства» [6].
Комплексность проблемы развития жилищного строительства и его кредитования в современ-
ных российских условиях требует для ее решения системного подхода. Причем масштаб проблемы, ее значимость для социального и экономического развития России требуют максимально быстрых действий, использования как отечественного, так и мирового опыта в этой сфере.
Поэтому вопросы использования кредитных ресурсов в процессе финансирования строительства и приобретения жилой недвижимости являются в настоящее время особенно актуальными. Их исследованию посвящено немало трудов как отечественных, так и зарубежных авторов. Однако единый подход к понятиям «ипотека», «ипотечный кредит», «ипотечное кредитование жилищного строительства» в отечественной науке отсутствует. Одни ученые рассматривают их изолированно друг от друга [4, с. 15, 18, 249], другие применяют как синонимы, третьи и вовсе говорят о «жилищном кредите» или «о кредитовании строительства как особом виде кредитной деятельности» [5, с. 477]. В отечественной науке не сформировалось единого мнения не только по существу рассматриваемой проблемы, но и относительно самого понятийного аппарата ипотечного кредитования жилищного строительства.
До начала 1990-х гг. большинство отечественных специалистов не признавали, точнее, даже не рассматривали само существование ипотечного кредитования жилищного строительства. В этот
58
финансы и кредит
период финансирование строительства в основном осуществлялось за счет государственных средств, а существующее кредитование кооперативного и индивидуального жилищного строительства было отнесено к потребительскому кредиту [3, с. 179], так как служило средством удовлетворения потребительских нужд населения в улучшении жилищных условий.
Вопросы «ипотеки», «ипотечного кредита» и «ипотечного кредитования жилищного строительства» начинают активно изучаться с середины 1990-х гг., после серьезных изменений в жилищной отрасли в результате проведения реформ, обеспечивших коренной поворот от планово-административных методов регулирования к рыночным. И если по первым двум понятиям в отечественной науке можно найти точки соприкосновения, то с ипотечным кредитованием жилищного строительства все обстоит намного сложнее.
Как заметил председатель Комитета по развитию ипотечных программ Ассоциации региональных банков России В. Фесенко [9], рассматривать ипотечное кредитование в отрыве от проблем строительства, как делают некоторые эксперты, нельзя. Нельзя говорить, что есть проблемы малых объемов вновь вводимого жилья и есть проблемы ипотеки. За такими общими фразами скрывается неполное понимание сути явления.
Тем не менее многие видные ученые по-прежнему рассматривают ипотечный и строительный кредит как «абсолютно разные кредиты» [10]. Специалисты, разделяющие данную точку зрения, рассматривают отдельно кредитование жилищного строительства и ипотечное жилищное кредитование [8]. В соответствии с этой концепцией получается, что строительный кредит — самостоятельный вид кредитования, не относящийся к ипотечному, это так называемый промежуточный кредит.
На основании второй концепции ипотечным является только кредит, предоставляемый гражданам на строительство индивидуального жилья, а кредитование строительства в целом — совершенно особый вид кредитной деятельности [5, с. 9, 478].
И только в третьей концепции кредит на строительство с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности денежных средств рассматривается как ипотечный [1, с. 307].
По словам А. М. Якушева, ипотечный строительный кредит выдается заемщику для сооружения определенного объекта недвижимости под залог или другого объекта недвижимости, или будущего объекта, построенного при помощи данного кредита.
Механизмы финансирования строительства за счет ипотечных кредитов отлажены в большинстве развитых стран. Кредитные организации обеспечивают финансирование как производителей жилищной продукции — застройщиков, так и ее конечных потребителей — граждан. Проблемы финансирования жилищного строительства и приобретения гражданами готового жилья в этих странах решаются с помощью ипотечных кредитов: строительных кредитов застройщикам и классических ипотечных кредитов населению. Данные кредитные программы привлекают на рынок недвижимости и строительства дополнительные средства, которые способствуют увеличению темпов экономического роста государства.
Система ипотечного кредитования жилищного строительства в развитых странах обеспечивает относительную сбалансированность спроса на ипотечные кредиты и предложения предприятий строительного комплекса для удовлетворения потребностей населения в приобретении жилья. Функционирование данной системы обеспечивается особыми условиями, например наличием экономических и правовых механизмов, способных гарантировать возвратность инвестированных ресурсов.
Строительство различных объектов крайне редко ведется за счет собственных средств застройщика. Среди всех способов финансирования строительства наиболее распространенным является привлечение банковских кредитов. Финансирование в необходимых для строительства объемах всегда связано с предоставлением банком крупных денежных сумм, поэтому банки во всех без исключения случаях кредитования требуют от застройщика соответствующего равновеликого обеспечения. При этом ипотека особенно часто применяется на практике по причине более высокой степени ликвидности недвижимого имущества по сравнению с любым другим закладываемым имуществом [7]. В настоящее время ипотека является наиболее привлекательным видом залога, особенно в сфере кредитных правоотношений.
В случае с покупкой готового жилья кредитору достаточно тем или иным способом проконтролировать перечисление кредитных средств фактическому продавцу недвижимости. Если же речь идет о строительстве, то «золотое правило» кредитора заключается в том, чтобы никогда и ни при каких обстоятельствах не выдавать заемщику все деньги, которые он просит. И это вполне мотивированно. Строительство занимает как минимум несколь-
ко месяцев, если это более или менее серьезный проект. Выдача всех денег сразу может привести к серьезным осложнениям с финансированием проекта ближе к его окончанию, причем это может произойти необязательно по вине заемщика, но и по не зависящим от него обстоятельствам. Поэтому принятый в международной практике порядок выделения средств при кредитовании строительства заключается в поэтапном кредитовании фактически произведенных работ. Более того, международная практика в этой области такова, что кредит выдается не для авансирования работ, а для компенсации произведенных застройщиком затрат [5, с. 501].
Это одно из главных отличий ипотечного кредита на жилищное строительство от классического ипотечного жилищного кредита, который предоставляется единовременно для приобретения готового жилья.
Ипотечный строительный кредит предоставляется, как правило, отдельными траншами (в среднем 5—10 траншей за весь кредитный период) в соответствии со стадиями строительства (завершение работ с фундаментом, сбор несущей конструкции дома, подведение коммуникаций и т. д.) или процентом готовности здания (например 10 %, 25 %, 50 %). При этом основанием для оплаты будут являться либо результат инспекции дома экспертом кредитного института, либо предоставление документированного объема затрат за конкретный период времени (например за квартал).
Финансируя строительство жилья, кредитная организация, как правило, контролирует процесс в целом, в том числе качество строительных работ, сроки и стоимость их выполнения, оценивает и минимизирует все сопутствующие риски. Для этого она формирует штат специалистов, профессионально владеющих данными вопросами или привлекает к сотрудничеству организации, специализирующиеся на вопросах строительства объектов недвижимости, в качестве независимых экспертов для контроля за эффективностью реализации финансируемого проекта. Таким образом, решая вопросы контроля и снижения рисков при кредитовании жилищного строительства, кредитная организация заочно защищает и права конечных потребителей жилья — граждан.
К числу основных субъектов правоотношений, возникающих при ипотечном кредитовании жилищного строительства, кроме кредитора, заемщика, залогодателя и залогодержателя, относится также застройщик — физическое или юридическое
лицо, которое занимается реализацией строительного проекта. Следует отметить, что в качестве застройщика может выступать как сам заемщик, так и третье лицо (подрядчик, субподрядчик).
Ипотечный строительный кредит отличается от классического ипотечного кредита и тем, что для его получения заемщику необходимо дополнительно иметь:
— проектную документацию и эскизные проекты предлагаемого к строительству объекта недвижимости;
— документы, подтверждающие право на земельный участок, с учетом всех имеющихся ограничений по его использованию;
— разрешение на строительство и результаты необходимых для строительства согласований и экспертиз (градостроительный регламент, обременения со стороны городских властей, технические условия подключения к коммунальной инфраструктуре и т. д.);
— отчет независимого оценщика об оценке стоимости земельного участка (стоимости аренды земельного участка), на котором предполагается строить объект недвижимости;
— подробную смету по всем материалам и работам, необходимым для возведения данного объекта, и точные сроки проведения этих работ.
Кроме перечисленных документов, могут потребоваться и другие. К примеру, если строительство будет выполняться подрядчиком, нанятым заемщиком, то будут необходимы:
— договор между заемщиком и строительной организацией-подрядчиком, где указана стоимость работ, даты начала и окончания строительства;
— данные о подрядчике, который будет осуществлять строительство: сведения о компании и опыте ее работы, лицензия (если требуется), сведения о страховании гражданско-правовой ответственности.
В зависимости от сложности и специфики строительного объекта для рассмотрения кредитной заявки могут потребоваться и другие документы.
В качестве обеспечения такого кредита будет выступать ипотека — особый вид залога, который имеет три основные черты:
— во-первых, предмет ипотеки — всегда только недвижимое имущество (существующее в натуре или которое залогодатель приобретет в будущем) либо право на него (например, право долгосрочной аренды);
— во-вторых, имущество, на которое установлена ипотека, всегда остается у залогодателя в его
60
финансы и кредит
владении и пользовании, тогда как заложенные движимые вещи могут оставаться как у залогодателя, так и быть переданными залогодержателю;
— в-третьих, ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) и становится действительной для третьих лиц только с момента такой регистрации. В некоторых зарубежных странах, например в Германии, роль ЕГРП выполняют специальные ипотечные книги.
Кредитование жилищного строительства с использованием ипотеки в качестве способа обеспечения возвратности кредита обладает всеми основными признаками ипотечного кредитования и в то же время имеет ряд особенностей, следовательно, является особым видом ипотечного кредитования.
Ипотечное кредитование жилищного строительства — это совокупность действий, совершаемых между заемщиком, залогодателем, застройщиком и банком (иной кредитной организацией) по предоставлению кредита на строительство объекта жилой недвижимости с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности денежных средств.
С экономической точки зрения ипотечное кредитование жилищного строительства — это оптимальный в условиях рыночной экономики финансово-кредитный инструмент привлечения денежных средств на строительство объекта жилой недвижимости, в основе которого лежит ипотека как способ обеспечения возвратности этих денежных средств. В современных российских
условиях развитие системы ипотечного кредитования жилищного строительства является одним из приоритетных направлений развития экономики нашей страны.
Список литературы
1. Абрамова М. А, Александрова Л. С. Финансы и кредит. М.: Юриспруденция/ 2003.
2. Вспоминая форум в Сочи // Российская Федерация сегодня. 2006. № 19.
3. Зеленкова Н. М. Финансирование и кредитование капитальных вложений. М.: Финансы и статистика. 1990.
4. Ипотека для граждан: комментарий к законодательству, схемы и пояснению / под ред. Е. В. Чепенко. М.: Фонд содействия государственной регистрации недвижимости. 2007.
5. Основы ипотечного кредитования/ под ред. Н. Б. Косаревой. М.: ИНФРА-М., 2007.
6. Послание Президента РФ Федеральному Собранию РФ // Российская газета. 2004. № 109.
7. Стенина Н. П. Залог как способ обеспечения финансирования застройщика при строительстве жилых и нежилых зданий // Современное право. 2008. № 8.
8. Степанов А. Г. Об ипотечном жилищном кредитовании в России // Жилищное право. 2005. № 9.
9. Фесенко В. Ипотека // Аналитический банковский журнал. 2006. № 4.
10. ЦылинаГ. А. Ипотека: жилье в кредит. М. : Изд-во«Экономика». 2001.
