CC BY
24Земельное право; природоресурсное право; экологическое право; аграрное право DOI 10.47643/1815-1329_2020_10_181
ВИДЫ И УСЛОВИЯ ПРИМЕНЕНИЯ ОГРАНИЧЕНИЙ ПРАВ И ОБРЕМЕНЕНИЙ НЕДВИЖИМОСТИ В ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАН ГАВРИЛЮК Мария Никитична,
кандидат юридических наук, доцент кафедры земельного права Государственного университета по землеустройству, Россия, г. Москва. E-mail: rogdestveno@inbox.ru; АСТАХОВА Татьяна Александровна,
заместитель директора института повышения квалификации «Информкадастр». E-mail: astakhovata@guz.ru
Краткая аннотация: В статье рассматриваются понятия ограничений прав и обременений недвижимости в законодательстве зарубежных стран, анализируются условия их применения, а также проводится их сравнение с российском законодательством. Авторами анализируется положение о том, что право собственности на недвижимость в различных странах не имеет абсолютного характера в связи с установлением различных ограничений прав либо обременений недвижимости.
Abstract: The article discusses the concepts of restrictions on rights and encumbrances of real estate in the legislation of foreign countries, analyzes the conditions for their application, and compares them with Russian legislation. The authors analyze the position that the ownership of real estate in different countries does not have an absolute character due to the establishment of various restrictions on the rights or encumbrances of real estate.
Ключевые слова: недвижимость, недвижимое имущество, ограничение прав, обременение недвижимости, государственная регистрация прав
Keywords: real estate, real estate, restriction of rights, encumbrance of real estate, state registration of rights.
Институты ограничений прав и обременений недвижимого имущества имеют долгую историю, на протяжении которой они доказали свою устойчивость, необходимость в гражданском обороте и системе защиты прав, а также широкую распространенность в различных правовых системах. Следует отметить, что собственник недвижимого имущества не имеет абсолютной свободы в его использовании, на практике его права ограничиваются судом либо законом, например, нормами законодательства об охране окружающей среды, нормами о запрете раздела имущества по своему усмотрению, правилами возведения зданий (соблюдения минимальных расстояний, максимальной высоты) и т.п. Кроме того, права собственника всегда имеют какие-либо пределы в использовании недвижимого имущества, и могут быть ограничены, например, в связи с необходимостью резервирования земель, вхождения земельного участка (его части) в территориальную зону (либо зону с особыми условиями использования территорий), применением особых мер воздействия на собственников, например, в связи с неиспользованием земли. Таким образом, права собственников недвижимого имущества ограничиваются как земельным, так и градостроительным, водным, лесным законодательством, законами об охране окружающей среды и др. Во многих случаях определенные виды деятельности, связанные с использованием земельного участка, разрешено осуществлять только на основании специального разрешения [1]. Поэтому говорить об абсолютности права собственности на недвижимость, на наш взгляд, невозможно, в связи с теми или иными возникающими ограничениями права.
Например, в Англии права собственника земли не являются неограниченными, так, не всегда можно возводить определенные виды зданий и выращивать некоторые сельскохозяйственные культуры [2]. В Германии выемка грунта на земельном участке не может производиться так, чтобы в результате земля соседнего участка утратила необходимую опору; также собственник вправе обрезать корни деревьев или кустарников, которые затрудняют использование участка по целевому назначению.
В Чехии введены ограничения права собственности, к которым относят запрет на сброс сточных вод, создание пыли, газов, запахов и др., существенно ограничивающие использование земли и оказывающие воздействие на имущество соседа-собственника.
В зарубежных правопорядках вещные обременения используются довольно широко, в частности при установлении сервитута, в регулировании соседских отношений, при решении вопросов содержания имущества в кондоминиуме (общей собственности), обеспечения пожилых людей в старости (рентные правоотношения) и др.
В зарубежном праве и законодательстве категории обременений и ограничений широко распространены и исследованы [3], так как отражают рецепцию римского права. В качестве отдельного вида ограничений прав предусмотрено так называемое посягательство. Значение этого термина отличается от принятого в российском праве и законодательстве и обозначает ситуацию, когда сторона, которая не является владельцем собственности, вторгается в собственность или вмешивается в нее, например, построив забор за линией участка (нарушение границ) [4].
Рассмотрим подробнее виды ограничений прав на недвижимость в законодательстве зарубежных стран.
Первым ограничением прав, конечно, являются сервитуты, известные еще со времен римского права. Их дифференциация может быть осуществлена в зависимости от целей: дорожные, лесные, водные, а также позитивные и негативные (например, Польша, Германия). Так, Гражданский закон Латвийской Республики подразделяет сервитуты на домовые и сельские, в зависимости от того является ли господствующей недвижимостью дом или земельный участок. Гражданский кодекс штата Калифорния различает сервитуты, обусловленные и не обусловленные расположением земельного участка [5].
Залог - это разновидность обеспечительного интереса, обременение, которое влияет на право собственности на имущество. Это дает кредитору право наложить арест на имущество в качестве залога по неисполненному обязательству, обычно неоплаченному долгу. Затем кредитор может продать имущество, чтобы вернуть хотя бы часть своего кредита.
Налоговый залог - это право удержания, установленное правительством для принудительной уплаты налогов; в США федеральный налоговый залог превосходит все другие требования по активам должника. Существует так называемое залоговое право (удержание в натуре) изготовителя - это гарантия платежа строителям, подрядчикам и строительным фирмам, которые строят или ремонтируют сооружения.
Ипотека является одним из наиболее распространенных видов обеспечения прав. По сути, это залог недвижимости. Кредитор, как правило, банк, сохраняет долю в праве собственности на недвижимость до тех пор, пока ипотека не будет погашена. Если заемщик не может погасить ипотечный кредит, кредитор может обратить взыскание на дом и выселить жителей.
Представляет интерес такая форма квазиобременения, как лицензия, которая в отличие от сервитута предполагает разрешение владельца-лицензиара на въезд на свою землю с определенной целью. В отличие от сервитута, лицензия может быть аннулирована в любое время. Лицензия также прекращает свое действие в случае смерти лицензиата или лицензиара, либо если лицензиар продает землю. Следовательно, хотя лицензия подобна сервитуту, лицензия не является обременением недвижимого имущества и не переходит вместе с титулом. Аналогия с сервитутом позволяет зарубежным исследователям рассматривать такую лицензию на право пользования имуществом в числе обременений.
В соответствии со статьей 4.39 Гражданского ко-
декса Литовской Республики право собственности может быть ограничено по воле самого собственника, законом или решением суда [5].
Другие обременения, такие как законы о зонировании и экологические нормативы, не влияют на оборото-способность объекта недвижимости, но запрещают конкретное использование земельного участка и его улучшение. Зонирование относится к муниципальным или местным законам или нормативным актам, которые диктуют, как недвижимость может и не может использоваться в определенных географических (административных) районах. Законы о зонировании могут ограничить коммерческое или промышленное использование земли, чтобы предотвратить строительство нефтяных, производственных или других видов предприятий в жилых районах. Зонирование определяет, какие виды освоения и эксплуатационного использования земель разрешены на данном участке. Муниципалитеты, как правило, делят районы и кварталы в соответствии с генеральным планом [6].
Местные власти могут запретить использование жилой недвижимости в коммерческих целях, чтобы ограничить коммерческую деятельность определенными муниципалитетами районов города (иного населенного пункта). Зонирование может ограничить максимальную высоту зданий в данном районе независимо от разрешенного типа строительства. Стоимость недвижимости может определяться с учетом ограничений, введенных муниципалитетом [7].
Информационная функция ограничений прав и об-ременений недвижимости реализуется, например, в Гонконге, где продавец недвижимости по закону обязан информировать агента по недвижимости о любых обременениях в отношении недвижимости, чтобы избежать каких-либо проблем в дальнейшем в процессе продажи. Агент по недвижимости представит покупателю документ на искомый земельный участок, в котором будет указан перечень любых обременений.
Кроме того, ограничение может быть добровольным, т.е. накладываться по воле собственника (например, залог), с его согласия, а также принудительным (арест имущества), т.е. возникающим в силу судебного акта или нормы закона. Так, по законодательству США обременения имущества подразделяются на следующие категории в зависимости от ряда основополагающих характеристик:
- являются ли они добровольными или принудительными;
- основываются ли они на контрактных обязательствах сторон, судебном решении или законодательстве;
- оформлены ли они путем внесения в соответствующий реестр, не оформлены или оформляются автома-
Земельное право; природоресурсное право; экологическое право; аграрное право
тически по закону (то есть не требуют специального оформления) и т.д.
В результате применения данных критериев можно выделить три основополагающих вида обременений:
- залог, обременение личной собственности, которое является добровольным, т.е. вводится с согласия владельца данного имущества;
- обременение по судебному решению, которое вводится актом суда, признавшим наличие обязательств у одного или нескольких участников процесса, которое может быть удовлетворено путем принудительной ликвидации их имущества;
- автоматическое обременение или обременение в соответствии с нормой закона, которое налагается автоматически в силу действия закона.
В германском праве существует классификация вещных обременений, которую можно провести на основании § 1110-1111 Гражданского уложения Германии, где предусмотрено вещное обременение в пользу собственника и вещное обременение в пользу третьего лица. Поземельная книга Германии предназначена для регистрации собственности на земельный участок и его обременений. Сведения, содержащиеся в Поземельной книге, законодательно закреплены, как достоверные.
Таким образом, можно констатировать устойчивость института ограничений и обременений прав в правовых системах различных видов, их продолжительную эволюцию, разнообразные проявления в зависимости от конкретного правопорядка и в то же время единую сущность, отражающую их существенную роль в обеспечении гарантий прав на недвижимое имущество и механизмах защиты интересов правообладателей. Институт ограничений и обременений, известный в праве со времен Римской империи, продолжает выполнять функцию определения меры свободы в обществе в целом и в гражданском обороте недвижимости в частности, служит основой урегулирования разногласий и требует дальнейшего исследования и уточнения в связи с развитием общественных отношений в современном мире.
Особое правовое регулирование земельных отношений вообще и земельного обращения в частности определяется спецификой земель как особого объекта общественных отношений.
Земельный оборот в Российской Федерации осуществляется в соответствии с положениями Земельного и Гражданского кодексов Российской Федерации. Существует так же ограничение оборотоспособности земельных участков - это запрет на те или иные операции с такими участками. Суть ограничений зависит от того, изъят такой участок или
нет. Изъятые из оборота земельные участки не могут: предоставляться в частную собственность; быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. При ограничении оборотоспособности земельные участки не предоставляются в частную собственность.
Ни в одной развитой стране нет закона, запрещающего продажу сельскохозяйственных земель. В частности, законодательство США направлено против ограничений на отчуждение и передачу земельных участков [8]. Защита сельскохозяйственных земель в Соединенных Штатах проявляется главным образом в том, что в более развитых сельскохозяйственных регионах был введен запрет на покупку сельскохозяйственных земель не фермерами, а также ограничены права иностранных лиц по приобретению в собственность земельных участков сельскохозяйственного назначения. В США практикуется частичное освобождение от поземельного налога. Налог взимается на государственном уровне, являясь одним из важнейших источников дохода для местных органов власти. В то же время сельскохозяйственные земли оцениваются по продуктивности, такая оценка всегда ниже рыночной стоимости и может значительно снизить оценочную стоимость земли.
Все сельское хозяйство в Германии является одним из факторов экологической безопасности страны, поэтому законодательство строго ограничивает перевод сельскохозяйственных земель в земли других категорий, а также определяет необходимость мер по борьбе с депопуляцией. В этом отношении интересен также опыт Норвегии, где возможность разделения земель в неблагоприятных районах на севере и в центре ограничена законом в целях недопущения сокращения населения этих регионов.
Ответственность за достоверность информации о земельном участке, включая его обременения, в Англии лежит на Министерстве сельского хозяйства, а за земли других категорий - на Министерстве по защите окружающей природной среды, транспорту и регионам [9].
Во Франции законодательство об охране земель включает положения о пространственном развитии, охране окружающей среды, национальном и региональном развитии. В частности, в США законодательство о зонировании предусматривают разработку местных планов землепользования, определяющих сельскохозяйственные районы, урбанистические, экологические зоны [10].
В Нидерландах был издан закон об охране окружающей среды, согласно которому почти все фермерские хозяйства принадлежат к преференциальной категории владельцев. Сельскохозяйственные угодья в Австралии полностью освобождены от поземельного налога, а в Великобритании фермерские хозяйства освобождены от налога
на недвижимость. Частичное освобождение от налога на недвижимость применяется в Северной Америке. Применяется и принцип единой оценки, но льготной нормы подоходного налога с сельскохозяйственных земель. Так, в Испании владельцы платят поземельный налог в размере 0,4% от их стоимости, а для сельскохозяйственных земель это значение составляет 0,3%.
Все страны мира разрабатывают и совершенствуют свои системы управления земельными ресурсами, однако сравнение этих систем выявляет некоторые сходства, которые заключаются в том, что органы власти играют решающую роль в вопросах землепользования и, следовательно, оборота земель на всех уровнях. При всех типах систем управления органы власти учитывают интересы государства или местного сообщества, что отражается в превышении арендных платежей над налогом на имущество, уплачиваемым землепользователями.
В заключении хотелось бы отметить, что позитив-
Библиография:
1. Чаплин Н.Ю. «Основы правового регулирования земельных отношений в России и зарубежных странах» // «Журнал зарубежного и сравнительного правоведения», 2019, № 3, с. 104.
2. Coase R.H. The Problem of Social Cost/ 3 J.L.&Econ.1,1960.
3. Spaulding W. Economics: An Illustrated Introduction to Microeconomics, Macroeconomics, International Economics, and Behavioral Economics. Kindle Edition. 2019 // https://williamspaulding.com/books/
4. Chen J. Encumbrance. 2019. 24 sept. // URL: https://www.investopedia.com/terms/e/encumbrance.asp
5. Ларин Дмитрий Вячеславович. Сервитуты в российском и зарубежном законодательстве: 12.00.03 Ларин, Дмитрий Вячеславович Сервитуты в российском и зарубежном законодательстве: сравнительно-правовой анализ: диссертация ... кандидата юридических наук: 12.00.03 Москва, 2007 191 с., Библиогр.: с. 170-191 РГБ ОД, 61:07-12/1997.
6. О.И. Крассов «Право собственности на землю в странах Европы» // Москва, «Норма Инфра-М», 2019 с. 143.
7. Kenton W. Zoning. 2019. Oct 6. // URL: https://www.investopedia.com/terms/z/zoning.asp
8. Мерзляк А.В., Макеева Л.Н. «Зарубежный опыт государственного управления землями сельскохозяйственного назначения» // «Вестник государственного и муниципального управления», № 1, 2013, с.134-138.
9. Управление земельными ресурсами, земельный кадастр, землеустройство и оценка земель (зарубежный опыт) под ред. С.Н. Волкова, В.С. Кислова //Москва, Государственный университет по землеустройству, 2003, с. 24.
10. С.А. Липски «Земельная политика» (учебник, 2-е издание) // Москва, «Юрайт», 2020, с. 169.
11. М.Н. Гаврилюк «Государственная регистрация обременений и ограничений прав на землю и иную расположенную на ней недвижимость» // «Аграрное и земельное право», № 7 (187), 2020, с. 4-9.
ный опыт содержания ограничений прав и обременений недвижимости частично стоит воспринять и российскому законодательству, в частности за рамками российского земельного законодательства остается урегулирование вопросов так называемого «соседского» права, которое закрепляет отношения, связанные с причинением вреда или неудобств собственнику соседнего участка. Информация, содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости, не всегда является достаточной для изучения перечня имеющихся обременений недвижимости [11], что вынуждает правообладателя обращаться к другим информационным ресурсам, например, за поиском информации об ограничении застройки территории, наличии подземных коммуникаций и др. Интеграция России в мировое сообщество требует тщательного исследования зарубежного опыта создания земельно-информационных систем, в частности достоверной и полной информации об обременениях недвижимого имущества.
