CC BY
49
земельного участка, в силу закона, в собственность собственников жилых и нежилых помещений.
Литература
1. Козырева Е.В. Землеустроительные действия при установлении охранных зон объектов инженерной инфраструктуры // Научное обеспечение развития АПК в условиях реформирования материалы научно-практической конференции профессорско-преподавательского состава: Сб.науч.труд. / СПбГАУ.- 2015.- С. 153-158.
2. Ревнова М.Б., Шишов Д.А. Правовая основа государственного управления земельными ресурсами на современном этапе // Правовая политика и правовая жизнь. 2004.- № 3.- С.42.
3. Сулин М.А., Павлова В.А., Шишов Д.А. Современное содержание земельного кадастра: Учебное пособие / Под ред. М.А. Сулина. - СПб.: Проспект Науки, 2010. - 272 с.
4. Шишов Д.А., Шишов А.Д., Козырева Е.В. Некоторые вопросы реализации государственной земельной политики в системе рационализации инвестиционной деятельности // Юридическая Мысль.- 2013. - № 5 (79).- С. 120-127
5. Шишов Д.А., Шишов А.Д., Козырева Е.В. Формирование механизмов взаимодействия землеустроительных и инвестиционных структур в контексте задач повышения ликвидности земельных участков // Вестник Института экономики и управления Новгородского государственного университета им. Ярослава Мудрого.- 2013.- № 2.- С. 74-81.
УДК 332.3 Соискатель Е.А. СТЕПАНОВА
(СПбГАУ, lestepan@mail.ru)
УСЛОВИЯ И ФАКТОРЫ ИНВЕНТАРИЗАЦИИ ЗЕМЕЛЬ
В ГРАНИЦАХ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЙ
Землепользование сельскохозяйственное, формирование землепользований, состав землепользования, классификация земель
Приватизация колхозных и совхозных земель не решила до конца проблему формирования многоукладного землепользования, а действующая законодательная система не обеспечивает ликвидности прав собственников и рациональную систему хозяйствования на земле.
В течение последних 25 лет землепользования сельскохозяйственных организаций претерпели значительные изменения как количественные (изменились их площади, состав угодий, размещение границ и конфигурация), так и качественные (возникли отношения, связанные с земельной собственностью, предприятия по нескольку раз изменяли организационно-правовую форму и др.) И такие глубокие изменения продолжаются.
На практике проблемы, определяющие актуальность исследования, можно представить как прямые негативные и обратные позитивные тенденции в использовании земель и их правовом регулировании.
Прямые негативные тенденции выглядят следующим образом:
1. Огромные территории, находившиеся в пользовании колхозов и совхозов, особенно в зоне критического земледелия, фактически не используются (по данным Росстата).
2. Созданное на землях сельскохозяйственного назначения экономическое плодородие утрачивается, т.е. при отсутствии использования почвы возвращаются к природному генезису [1] и быстро, в течение 10 лет, зарастают древесно-кустарниковой растительностью. Это качественное и количественное выбытие сельскохозяйственных угодий создает большие сложности с выделением земельных участков в счет земельных долей и проблемы в регулировании их изъятия (коллизии Земельного и Лесного кодексов).
3. Юридические аспекты по использованию большей части таких земель (бывших сельскохозяйственных угодий) не решены.
4. Процедура изъятия таких земель (большей их части) у гипотетических собственников чрезвычайно сложна или невозможна: собственники земельных долей умерли, часто наследники 1 очереди тоже; угодья фактически исключены из оборота и фактически стали частью гослесфонда. Положение усугубляется отсутствием ранее установленных границ землепользований бывших колхозов и совхозов (они устанавливались условно, в основном по границам ГЛФ).
5. Та часть земельных угодий, на которой за более чем 20-летний срок произошло фактическое установление права собственности, разобщены, мелкоконтурны, находятся далеко от хозяйственных центров (у озер, рек и т.п.), а также фактически не используются по назначению.
6. Неразвитость рынка сельскохозяйственных земель, сложная процедура и ограниченные возможности залога таких земель, тормозят потенциальных желающих эти земли выделить.
7. Отсутствие возможности работы на земле создает предпосылки для общей деградации сельского населения, которое за последние 10 лет не только перестало держать скот, но и вести огородничество на приусадебном участке и другие тенденции.
Обратные позитивные тенденции:
1. Наблюдается, в основном стихийное, увеличение интереса крупного бизнеса к сельскохозяйственному производству (льготное налогообложение и кредитование, создание агрохолдингов, особенно в пригородных зонах), т.е. привлечение инвестиций в сельскохозяйственное производство;
2. Прослеживается интерес местных органов власти к передаче таких земель в руки собственников.
3. Установление границ посторонних землепользований в границах бывших колхозов и совхозов (газопроводов, автодорог и т.п.) делает процедуру установления границ земельных участков в счет долей не такой «страшной», но по-прежнему дорогой, особенно без перспектив быстро и выгодно от этих участков избавиться.
4. Установление земельного налога от кадастровой стоимости создает тенденции к отчуждению выделенных земельных участков в пользу муниципальных образований или желающих эти участки использовать.
5. Сохраняется интерес к развитию мелкотоварных форм сельскохозяйственного производства (КФХ, садоводству, подсобному хозяйству), особенно рядом с крупными городами и другие.
Анализ современных тенденций, откладывание управленческих решений по вовлечению в оборот и использованию данных земель указывает на актуальность исследований, связанных с перераспределением земель, инвентаризацией земель, формированием землепользований и обеспечением эффективной организации их территорий.
Формирование системы многоукладного сельского хозяйства на базе бывших колхозов и совхозов - длительный социально-экономический процесс, обеспечивающий научно обоснованное сочетание и рациональное размещение в пределах хозяйственно однородной территории сельскохозяйственных организаций различных форм собственности и методов хозяйствования в интересах эффективного использования земельных, трудовых и материально-технических ресурсов (Сулин М.А., 2009).
Сельскохозяйственное землепользование есть часть территории; многоконтурный земельный участок, с фактически неустановленными на местности, но описанными границами (в рамках землепользований бывших колхозов и совхозов); используемый, или пригодный, или востребованный для сельскохозяйственного использования в качестве основного средства производства государственными организациями и учреждениями, юридическими лицами или физическими лицами; территориальная основа для организации,
восстановления, развития и эффективного устойчивого функционирования сельскохозяйственных организаций.
Формирование землепользований включает в себя не только образование и организацию землепользований, т. е. правовой акт, но и техническое действие: определение размеров, установление местоположения, размещение границ землепользований. Техническая составляющая процесса формирования землепользований требует тщательной подготовки и проведения предшествующей масштабной инвентаризации земель в границах сельскохозяйственных землепользований [2].
В настоящее время формирование землепользований происходит не изолированно, а в рамках территориальной структуры и системы землепользований некогда сложившихся колхозов и совхозов и что важно, продолжают развиваться в тех же пределах. Таким образом, территориальной единицей формирования сельскохозяйственного землепользования является земельный массив в границах бывших колхозов и совхозов, что считаем обоснованным по ряду причин:
1) формирование системы многоукладного сельского хозяйства происходило в этих границах;
2) количество и размеры земельных долей устанавливались в их пределах;
3) наличие картографических материалов (основы), которые продолжают использоваться для целей землеустройства и кадастра недвижимости;
4) к границам сельскохозяйственных организаций долгое время были привязаны границы сельских округов, волостей, поселений (в настоящее время укрупнены).
Рассматривая землепользования бывших колхозов и совхозов в настоящее время, отметим, что состав их территорий неоднороден, как по пригодности для производства сельскохозяйственной продукции и степени востребованности в сельскохозяйственном производстве, так и по правовому статусу (рис.). Поэтому к мероприятиям в рамках инвентаризации этих земель следует подходить дифференцированно.
Сельскохозяйственные угодья, некогда разделенные на земельные доли и продолжающие использоваться для производства сельскохозяйственной продукции, условно называем - стихийно оптимизированными, так как для определения их состава, местоположения и размещения не применялись научно обоснованные методы землеустроительного проектирования. Производственные структуры сельскохозяйственных организаций, использующие эти угодья, сохранили подходящий для производства в рамках специализации, природных условий и рыночной конъюнктуры, состав землепользования, который в настоящее время считаем оптимальным.
Поэтому для таких территорий необходимо:
1. Установить фактическую площадь землепользования и закрепить его границы межевыми знаками в рамках проведения комплексных кадастровых работ.
2. Установить правовой режим земельных участков.
3. Оптимизировать структуру угодий сообразно специализации и концентрации производственных отраслей с использованием методов землеустроительного проектирования.
В настоящее время неиспользуемые для производства сельскохозяйственной продукции сельскохозяйственные угодья представляют собой востребованные и невостребованные земельные доли, такие земли называем ресурсными, так как они представляют собой фактически «законсервированный» потенциал для быстрого расширения землепользований различных типов и видов сельскохозяйственных укладов.
Для таких земель предлагаем:
4. Развивать земельный рынок в части формирования земельных банков, упрощения процедуры залога земельных участков и т.д.
5. Проводить уточнение площадей и фактического состава угодий в ходе проведения комплексных кадастровых работ.
6. Установить понятную и, по возможности, простую процедуру отчуждения/ предоставления таких земель.
7. Предусмотреть, используя методы территориального планирования, в градостроительной документации МО возможное расширение площадей существующих сельскохозяйственных землепользований, зарезервировать для этого удобно расположенные земли.
Рис. Классификация земель в составе землепользований бывших совхозов и колхозов
(современное видение)
Несельскохозяйственные угодья, входившие в состав землепользований бывших колхозов и совхозов, называем резервными, также имеют неоднородный правовой статус и
различную степень возможной вовлеченности в процессы сельскохозяйственного производства.
Для таких земель предлагаем:
1. Закрепить их границы и сохранить сельскохозяйственный приоритет в использовании.
2. Сохранить возможности преимущественного их предоставления для целей сельскохозяйственных организаций.
Основная сложность в осуществлении предложенных мероприятий в том, что земли сельскохозяйственного назначения РФ существуют в настоящее время в двух «параллельных реальностях», каждая из которых имеет тенденции быть и развиваться, а именно: земли сельхозназначения в «цифрах» Росстата и земли сельскохозяйственного назначения «в натуре», в реалиях их фактического состояния и использования.
Проведение таких масштабных по содержанию и значимости и остро необходимых землеустроительных и кадастровых работ в части инвентаризации земель сельскохозяйственного назначения позволит создать надежную информационную базу для обеспечения процессов перераспределения земель и формирования сельскохозяйственных землепользований, активизирует процессы предоставления и изъятия неиспользуемых земель, актуализирует мониторинг земель и сделает более эффективной и четкой процедуру контроля за использованием земель.
Техническая сторона формирования сельскохозяйственных землепользований должна основываться на данных проведенной инвентаризации земель в границах бывших колхозов и совхозов, принципах землеустроительного проектирования и учитывать установление оптимальной площади, компактной конфигурации, рациональное размещение границ с возможностью выполнять природоохранные функции, использовать инфраструктуру территории, иметь хорошие связи с другими землепользованиями и населенными пунктами [3].
Юридическая процедура формирования сельскохозяйственных землепользований должна учитывать сложности переходного периода, опираться на информационную базу, созданную в ходе инвентаризации земель, представлять собой ясную схему и основываться не столько на возможностях права собственности на землю, сколько на праве собственности на продукт, произведенный на ней, которое дает право пользования землей особенно при развитии института аренды.
В экономическом смысле сельскохозяйственное землепользование должно быть устойчивым во времени, давать возможности для увеличения эффективности сельскохозяйственного производства, быть связанным со специализацией сельскохозяйственных предприятий, обеспечивать достаточную прибыль для развития сельскохозяйственного бизнеса и создания его привлекательности.
При отсутствии конкуренции сельскохозяйственных товаропроизводителей по занятию и использованию сельскохозяйственных земель, с обесцениванием землеустроительного обоснования и учета территориальных условий, формирование сельскохозяйственных землепользований не останавливается, а происходит стихийно, чрезвычайно усложняя и без того трудные вопросы юридического и технического характера в использовании земель.
Литература
1. Литвинович А.В. Постагрогенная эволюция хорошо окультуренных дерново-подзолистых почв Северо-Запада Нечерноземной зоны // Агрохимия. - 2009. - №7. - С. 85-93.
2. Шишов Д.А. Эффективное управление земельными ресурсами и обеспечение продовольственной безопасности в условиях реформирования аграрной сферы экономики: Дис. докт.экон.наук - СПбГАУ, СПб., 2005. - 407с.
3. Шишов Д.А., Стрекулев Г.Б. Землеустроительные действия как основа ландшафтных систем сохранения производительного потенциала нарушенных земель. Теория и практика // Известия Санкт-Петербургского государственного аграрного университета. - 2013. - № 33. -С. 199-204.
УДК 338.242.2 Канд. экон. наук Н.Б. СУХОВОЛЬСКАЯ
(СПбГАУ, soccanvet@gmail.com)
ФАКТОРЫ, ОПРЕДЕЛЯЮЩИЕ СОСТОЯНИЕ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
В УСЛОВИЯХ ТУРБУЛЕНТНОСТИ
Рынок недвижимости, жилая недвижимость, цикл развития рынка, тенденции развития, турбулентность, уровень цен
Рынок жилой недвижимости зависит от текущей ситуации в экономике страны, являясь одновременно и ее индикатором: стабилизируется ситуация, следовательно, растут доходы населения, повышается спрос на объекты недвижимости, возрастает неопределенность в других сфера народного хозяйства - активность на рынке недвижимости идет на спад. Рынок недвижимости представляет собой сложную социально-экономическую систему, зависящую не только от общего состояния экономики России, но и оказывающую на нее существенное влияние. Поэтому рассмотрение проблем, которые сейчас обозначились на рынке недвижимости, невозможно без выявления причин, сущности и влияния каждого отдельного элемента.
Рынок недвижимости в своем развитии проходит определенные этапы, представляющие собой последовательные изменения (подъемы, равновесие и падения), называющиеся циклом. Большинство российских экономистов А.Н. Асаул [1], С.Н. Максимов [2], Г.М. Стерник [3] и др. предлагают деление цикла развития рынка недвижимости на четыре составляющих: спад, поглощение (перестройка), рост (новое строительство), стабилизация (насыщение рынка). Характеризуя состояние рынка недвижимости, трудно четко назвать дату начала или конца фазы, так как краткосрочные тенденции в различных секторах рынка могут иметь разную направленность в рамках тренда. На наш взгляд, данная градация отражает в целом сущность процессов, происходящих на рынке недвижимости, и имеет под собой теоретическую базу. Для каждой из фаз цикла характерны определенные тенденции (табл. 1).
Современное состояние рынка недвижимости отражает неоднозначность происходящих в нем процессов. Успех в профессиональной деятельности специалистов, работающих на рынке недвижимости (инвесторов, риелторов, финансистов, девелоперов и др.), во многом определяется грамотным анализом функционирования его элементов. Поэтому рассмотрим текущую ситуацию в этой сфере более детально. Для исследования отобраны данные «Росстата» [4] по уровню валового внутреннего продукта РФ, инфляции, заработной платы с 2000 года до начала 2015 года, а также по объемам строительства, ценам квартир всех типов в целом по РФ, городу Санкт-Петербургу, занимающему второе месте в
