CC BY
14Светлаков В.И.
к.т.н., Информационная консалтинговая фирма «КонС»
Мохов А.И.
д.т.н., Некоммерческое партнерство «Энерго Эффект»
УРОВЕНЬ КАПИТАЛИЗАЦИИ ТЕРРИТОРИИ - ИНДИКАТОР СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ ДЛЯ ВЫБОРА ИНВЕСТОРА
Ключевые слова: декомпозиция, земельный участок, золотое сечение, инвариант, инвестор, капитализация территории, комплексное развитие территорий.
Keywords: decomposition, the land, the Golden ratio invariant, the investor, the capitalization of the territory, complex development of territories.
В качестве основной схемы представления объекта исследования выберем функциональную систему «человек-техника-среда» (система ЧТС), с расширенным представлением слоя «техника», обеспеченным технологическими платформами, объединенными за счет сквозного применения технологий цифрового моделирования (BIM - технологии) на всех этапах проектного представления зданий и территорий [1]. Приведенная схема в дальнейшем ее наполнении конкретными инновационными проектами становится комплексным объектом землеустройства для поселений (городов), модель которого приведена на рис. 2.
1. Потребитель продукции территории (человек)
2. Технологическая платформа здания Технологические платформы (техника)
3. Оборудование здания
4. Здания и сооружения
5. Инженерные и транспортные сети
6. Проект застройки и зонирования территории
7. Проект планировки территории
8. Технологическая платформа территории
9. Земля (среда)
Рисунок 1. Схема функциональной системы ЧТС
Решая проблему социально-экономического развития территории, экономисты, проектировщики и строители будут бессильны до тех пор, пока не будут вооружены специальным научным «инструментом-индикатором», оценивающим и отражающим состояние и динамику развития территории и позволяющим сделать правильный выбор направления этого развития. Инструмента, который помогает думать глобально, а действовать локально и определять возможности разумного принятия конкретных решений при управлении застройкой и обустройством территории, к настоящему времени ещё не разработали. Рассматривая управление территориальными системами, как объектом землеустройства, следует иметь в виду, что регулирование земельных отношений, по своей сути, есть не только регулирование отношений людей по вопросам владения и пользования земельными участками и другими объектами недвижимости. Но, главным образом, управление территориальными системами - это регулирование воздействия человека на землю и определение ответной реакции земли на эти воздействия. Рассматривая территорию в виде модели открытой волновой системы, её развитие необходимо определять в контексте взаимодействия различных её элементов, в том числе различных социальных групп людей, в процессе создания, преобразования и управления объектами недвижимости.
В первую очередь следует отметить, что рост и развитие объекта описываются абсолютно разными математическими моделями1. Если рост объекта можно описать по модели Ньютона ««материальная точка» в двоичной системе», то развитие может быть описано только более сложной моделью - «состояние гармонии по троичной системе -«Золотой пропорции». Таким образом, поиск индикатора развития социально-экономической системы лежит в области гармонии отдельных элементов территории, сформированной по «Золотой пропорции».
Применим закономерности «тройственной гармонии волновых процессов» к решению проблем развития территории, имея конечной целью создание безразмерного, социально-экономического индикатора развития. В первую очередь, следует заметить, что индикатор управления развитием территории должен отражать социально-экономическое изменение ее возможностей, т.е. служить критерием её развития. Изменение потребностей «человека» и создаваемой им окружающей среды (материальной, экологической, экономической, политической и т.п.) мы определяем с позиции тройственной гармонии. Именно эта среда позволяет обеспечивать развитие за счёт внутреннего изменения человека и общества под воздействием духовной энергии.
Рассмотрим тройственную модель комплексного объекта землеустройства (КОЗ) территории, совмещенную с моделью комплексного объекта инвестирования землеустройства (КОИЗ). Каждый слой этих моделей представляет по своей сути отдельный объект инвестирования (рис. 2). Первый элемент этой модели - «Земля», второй - выполненные человеком землеустроительные работы - «проект планировки, проект застройки», проект здания и технология его создания - «технологическая платформа территории», третий элемент - «инженерные сети» и непосредственно элементы «здания» вместе с «потребителем», который в процессе эксплуатации здания и его управления «подстраивает» его под требования внешней среды. Каждый из этих слоев, по своей сущности, представляет компонент, который, в свою очередь, может быть разделен на отдельные элементы. Создание единого объекта территории возложено на организатора, который проектирует взаимовоздействие различных слоев данной модели.
Каждый верхний слой КОЗ организует функционирование нижерасположенного слоя, формируя условия, необходимые потребителю услуг территории для его жизнедеятельности. Таким образом, слои представленной модели представляют собой рекуррентную зависимость, которая, при определенных условиях, может приводить к гармонии по «Золотой пропорции».
КОЗ КОИЗ
1. Потребитель продукции (ПП) ^ Инвестор• 8
си о 2. Технологическая платформа здания (ТПЗ]Г Инвестор■ 7
Н < м 3. Оборудование здания (03) ■* Инвестор ! 6
г к < си 4. Здания и сооружения (ЗС) — Инвестор у 5
5. Инженерные и транспортные сети (ИТС) ► Инвестор! 4
О 6. Проект застройки и зонирования территории (ПзиЗ] —► Инвестор • 3
7. Проект планировки территории (ППТ) — —► Инвестор ■ 2
8. Технологическая платформа территории (ТПТ) Инвестор? 1
9. Земля (3)
Рисунок 2.
Совмещенная тройственная модель КОЗ+КОИЗ
Рассматривая совмещенную тройственную модель КОЗ+КОИЗ в направлении снизу вверх (восхождение от абстрактного к конкретному) - от широких абстрактных функциональных возможностей территории (инвестор 1) до конкретики персональных потребительских услуг, обеспеченных технологической платформой здания, (инвестор 8), получаем описания системных слоев КОЗ с точки зрения вложенного ресурса и получаемых результатов.
Ресурс, вложенный в каждый слой модели, отражается, в конечном счете, в рыночной стоимости объектов недвижимости.
1 Харитонов А.С. Математические начала социальной гармонии // Ученые записки РГСУ. - М., 2013. - № 5. - С. 99-104.
894
Самый верхний слой - потребитель продукции, путем своих потребностей, которые он будет оплачивать по рыночной стоимости, организует все слои территории, начиная от слоя Технологической платформы территорий и заканчивая технологической платформой здания. Необходимо заметить, что положительные изменения, возникающие в каждом из системных слоев территории, повышают капитализацию земли - основной части пространственного операционного базиса для инвестиционных процессов по развитию территории. Взаимоотношения между инвесторами и управление уровнем выполняемых работ регулирует организатор взаимодействия слоев модели.
Округленные значения расчета весовых коэффициентов каждого слоя описываемой модели1 представлены в табл. 1. Суммарная величина весовых коэффициентов слоев тройственной модели территории соответствует значениям ряда Фибоначчи.
В связи с тем, что стоимость объекта недвижимости взаимосвязана с получаемым доходом от этого объекта общим коэффициентом капитализации, а этот коэффициент определяется из взаимосвязи коэффициентов для земли, инфраструктуры и здания, весовая зависимость по ряду Фибоначчи будет распространяться для всех взаимосвязанных величин при условии соблюдения гармонии.
Таблица 1
Слой (З) Дух. Эн. Энергия Человека (ППТ) (ПП) (ТПТ) (ПЗиЗ) (ИТС) (ОЗ) (ЗС) (ТПЗ) Итого
Значение без дух. -инт. эн. 0,18802 0,0599 0,18802 0,18802 0,18802 0,18802 1,00
0,0087 0,0512 0,094 0,094 0,1253 0,06267 0,1128 0,0752 0,1175 0,0705 1,00
Значение с дух. -инт. эн 0,2 0,1 0,1 0,1333 0,0666 0,12 0,8 0,125 0,75 1,00
0,2
0,3
0,5
Следует обратить внимание на то, что рассчитанное количественное соотношение весов элементов тройственной модели соответствует эмпирическому закону Пашена 20 : 80 для социальных систем, подтверждая и несколько расширяя его, определяя количественный вес такого элемента как инфраструктура территории, отражающего социальный характер состояния территории.
При расчете нашло подтверждение эмпирического закона 25% для интеллектуальной собственности, которая в нашем случае представляет сумму весовых коэффициентов для земли и человека- организатора 0,18802 + 0,0599 = 0,2479. Такое совпадение рассчитанных весовых коэффициентов с общепринятыми эмпирическими законами социальных систем подтверждает правильность построенных моделей.
Полученные значения весовых коэффициентов различных слоев модели позволяют рассчитать коэффициенты
2
капитализации для каждого слоя по методологическому подходу оценки .
В результате расчета по предложенному подходу получаются значения коэффициентов капитализации в соответствии с реальными значениями ресурсов, вложенных в каждый слой при строительстве объекта недвижимости. В связи с тем, что из всех слоев только величина «чистой» земли может быть принята в качестве инварианта, то по рассчитанному коэффициенту капитализации для земли, применяя правило «Золотого сечения», определяются коэффициенты капитализации для инфраструктуры, здания и общего коэффициента капитализации. Чем ближе соотношения реальных коэффициентов капитализации к правилу «Золотого сечения», тем более точно выполняются условия гармонии, соответствующие устойчивому развитию. Таким образом, индикатором социально-экономического развития территории может выступать значение коэффициента капитализации для земли и соответствие соотношений реально полученных коэффициентов капитализации отдельных элементов территории правилу «Золотого сечения».
Модель индикатора социально-экономического развития территории по представленному в данной статье методологическому подходу проиллюстрирована в табл. 2.
Таблица 2
Модель индикатора социально-экономического развития территории
---„ _ Эле менты Показатели ЗЕМЛЯ Подготовка участка Здания и сооружения Объект в целом
Рыночная стоимость (С ) Сь= 20% Со Сьр =30% Со Св = 50% Со Со = Ю О °/Ъ
Коэффициент капитализации (К} геь = о,за Ко Кьр=1,38Нь Нв = 1,62Ни Но = 0,6 2 К,,
Затраты на освоение (К) Еь= Сь* Кь Елр Сьр * К-ьр Ев = Св* К.в РЕ=К.ьн- Ккк
1 Светлаков В.И., Харитонов А.С. Тройственная гармония территории // Современные проблемы управления проектами в инвестиционно-строительной сфере и природопользовании: Материалы VIII Международной научно-практической конференции кафедры управления проектами и программами / Под ред. В.И. Ресина. - М., 2018. - С. 101-107.
2 Светлаков В.И. Капитализация основных элементов территории // Современные проблемы управления проектами в инвестиционно-строительной сфере и природопользования: материалы VII Международной научно-практической конференции, посвященной 110-летию РЭУ им. Г.В. Плеханова. 12-16 апреля 2017 г. / Под ред. В.И. Ресина. - М.: РЭУ им. Г.В. Плеханова, 2017. - С. 266-271.
Выводы по возможному использованию проведенных исследований
Результаты исследований позволяют использовать представленную методологию для:
- определения коэффициента капитализации отдельных социально-экономических элементов территории;
- проведения объективного расчета стоимости ЗУ под застройку;
- расчета экономической эффективности элементов территории при определенной застройке;
- установления экономически целесообразного взаимоотношения участников строительства комплексного объекта по его вкладу в тот или иной элемент территории;
- расчета стоимости эффективности проекта строительства объекта на различных этапах;
- определения соразмерности затрат на отдельные элементы территории с состоянием рынка недвижимости.
Список литературы
1. Минаев В.А., Мохов А.И., Фаддеев А.О. Системная интеграция BIM-технологий и моделей геодинамических рисков в строительной сфере // Управление развитием территорий. 2016. - № 1. - С. 54-58.
2. Кузнецов О.Л., Кузнецов П.Г., Большаков Б.Е. Система природа-общество-человек: Устойчивое развитие // Электронная библиотека кафедры Национальная безопасность. - http://safety.spbstu.ru/book/
3. Харитонов А.С. Математические начала социальной гармонии // Ученые записки РГСУ. - М., 2013. - № 5. - С. 99-104.
4. Харитонов А.С. Теория симметрии хаоса и порядка, закон Предустановленной гармонии // Science and Education. - Sheffield, 2014. - Vol. 17, September 5-6. Physics. - P. 19-27.
5. Светлаков В.И., Мохов А.И. Модель цикла комплексного развития территории // Интернет-журнал «Науковедение». - М., 2014. -№ 6. -http://naukovedenie.ru/PDF/68EVN614.pdf
6. Астафьев Б.А. Мироздание (открытия, теории, гипотезы). - М.: Наука, 2015.
7. Светлаков В.И. Капитализация основных элементов территории // Современные проблемы управления проектами в инвестиционно-строительной сфере и природопользовании: Материалы VII Международной науч.-практ. конференции, посвященной 110-летию РЭУ им. Г.В. Плеханова. 12-16 апреля 2017 г. / Под ред. В.И. Ресина. - М.: РЭУ им. Г.В. Плеханова, 2017. - С. 266-271.
8. Носов С.И., Чикалова М.В. Редевелопмент промышленных зон в управлении проектами развития территорий // Современные проблемы управления проектами в инвестиционно-строительной сфере и природопользовании Материалы VII Международной научно-практической конференции, посвященной 110-летию РЭУ им. Г.В. Плеханова / Под ред. В.И. Ресина. - М.: РЭУ им. Г.В. Плеханова, 2017. - С. 292-296.
9. Светлаков В.И. Капитализация основных элементов территории. В сб.: Современные проблемы управления проектами в инвестиционно-строительной сфере и природопользовании Материалы VII Международной научно-практической конференции, посвященной 110-летию РЭУ им. Г. В. Плеханова / Под ред. В.И. Ресина. - М.: РЭУ им. Г.В. Плеханова, 2017. - С. 266-71.
10. Светлаков В.И., Харитонов А.С. Тройственная гармония территории В сб. Современные проблемы управления проектами в инвестиционно-строительной сфере и природопользовании Материалы VIII Международной научно-практической конференции кафедры управления проектами и программами / Под ред. В.И. Ресина. - М.: РЭУ им. Г.В. Плеханова, 2017. - С. 101-107.
11. Мохов А.И., Некрасова М.А., Мохова Л.А., Светлаков В.И., Бойкова И.В. Модели комплексного развития территорий: капитализация территорий моногородов Арктической зоны // Материалы конференции с международным участием: «Управление инновационным развитием Арктической зоны Российской Федерации», Северный (Арктический) федеральный университет имени М. В. Ломоносова на базе филиала САФУ в г. Северодвинске.
12. Мохов А.И., Светлаков В.И. Модели комплексного подхода для определения уровня капитализации территории моногородов // Инновационное развитие российской экономики: Материалы X Международной научно-практической конференции 25-27 октября 2017 г. В 5 т. Т. 2 Регионально-отраслевой потенциал инновационных экономик. - М.: РЭУ им. Г.В. Плеханова, 2017.
