CC BY
84Мохов А.И.
д.т.н., профессор, президент НП «ЭнергоЭффект» anmokhov@mail. ru Беляева И.Ю.
д.э.н., профессор, заведующая кафедрой «Корпоративное управление» Финансового университета
belayeva@mail.ru
Мохова Л. А.
к.э.н., доцент, начальник организационно-методического управления, РосНОУ larisa.mokhova@gmail.com
МОДЕЛИРОВАНИЕ КОМПЛЕКСНОГО РАЗВИТИЯ ТЕРРИТОРИЙ
Ключевые слова: земельный участок, инвестор, модель, инвестиции, партнерство, комплексный объект инвестирования, оценка, территория.
Keywords: the ground area, investor, model, investment partnership, investment or complex object, appraisal, land.
В развитых странах переустройство и реконструкция городских территорий имеет более чем вековую историю [1]. Привлечение инвестиций для решения проблем развития городов сложились в достаточно эффективный механизм. Причем за рубежом отработана пропорция в объемах инвестиций в переустройство городских территорий вносимых государственно-частным партнерством. Однако в нашей стране инвестиционная составляющая всё еще не стабилизировалась. На наш взгляд, это связано в первую очередь с неопределенностью объекта инвестирования как комплексного объекта переустройства [2, 3]. А это, в свою очередь, не позволяет планировать обустройство территорий услугами, обеспечивающими возврат инвестиций, и вносит сомнения в действия инвестора [4, 5].
Анализ работ по строительному переустройству позволяет получить следующую кибернетическую модель комплексного объекта переустройства, приведенную на рис. 1. На вход блока «объект переустройства» поступают «инвестиции». На выходе блока - получаем «доход».
потребитель
d
инвестиции р|
-► I —
оборудование
доход
здание, сооружение
н 1
I I
инженерные коммуникации
земельный участок (территория)
Рисунок 1.
Кибернетическая модель комплексного объекта переустройства
Рассмотрим объединение модели комплексного объекта переустройства (КОП) и модели комплексного объекта инвестирования (КОИ), в комплексную модель капитализации, приведенную на рис. 2. Модель фиксирует городскую территорию и ее многослойную инфраструктуру, каждый слой которой в настоящее время становится отдельным объектом инвестирования. Здания имеют собственную придомовую территорию и подключены к инженерным коммуникациям, поставляющим зданию ресурс для функционирования и отбирающим использованный ресурс. С другой стороны, здание обустроено инженерным оборудованием, преобразующим поступивший в него ресурс в эксплуатационные услуги. Качество преобразования ресурса, а также формирование услуг как традиционных, как и альтернативных существенно зависит от используемой технологической базы. Переустройство территории складывается из переустройства каждого слоя модели комплексного объекта переустройства, а согласование инвестиционных вкладов в пере-
устраиваемые слои может стать основной государственно-частного партнерства [6]. Такой подход позволяет преобразовать комплексный объект переустройства (КОП) в комплексный объект инвестирования (КОИ).
КОП КОИ
1. Потребитель эксплуатационных услуг ^ Инвестор ^ 7
2. Эксплуатационные услуги (традиционные и альтернативные) Инвестор ^ 6
3. Оборудование здания Инвестор ^ 5
4. Технологическая платформа здания Инвестор ^ 4
5.Здание Инвестор ^ 3
6. Инженерные коммуникации зданий Инвестор ^ 2
7. Территория (географическое положение, природные ресурсы, климат и др.) Инвестор ^ 1
Рисунок 2.
Совмещенная модель комплексного объекта переустройства и комплексного
объекта инвестирования
Рассматривая модель в направлении снизу вверх (восхождение от абстрактного к конкретному) - от широких абстрактных функциональных возможностей территории (инвестор 1) до конкретики персональных потребительских услуг (инвестор 7), получаем описания системных слоев комплексной модели [7,8]. Инвесторы 1-7 могут специализироваться на своем типе инвестирования, определенном соответствующим слоем КОИ. Каждый «инвестиционный» слой модели может содержать свою методику инвестирования. Ниже рассмотрим модель цикла комплексного развития территории, положенную в основу методики инвестирования в переустройство территории. Комплексное развитие территорий предусматривает освоение территорий с учётом всех аспектов жизни людей. Помимо удовлетворения фундаментальных жизненных потребностей (обеспечения продовольствием, одеждой, жильём и медикаментами) в понятие комплексного развития территорий входят:
- развитие коммуникаций;
- обеспечение граждан социальными и культурными объектами;
- интеграция подрастающего поколения на данной территории в единую систему государственного образования;
- экологическое зонирование местности, сохранение природных экосистем и озеленение.
Территория - системный элемент КОП, рассматриваемый в контексте более широком по отношению к принятому, как инфраструктурный ресурс естественной среды, от «потребительского качества» которого зависит эксплуатационное качество здания, сооружения, а также качество реализуемых услуг. Естественная среда поставляет ресурсы в здание, причем предполагается, что здание не должно нарушать экологическое равновесие, т.е. должно стать, частью окружающей среды. Таким образом, каждый верхний слой КОП организует функционирование нижерасположенного слоя, формируя условия, необходимые потребителю услуг территории для его деятельности и жизнедеятельности. Изменения, возникающие в каждом из слоев и оформленные соответствующими организационно-технологическими решениями, могут быть представлены как процессы формирования качества услуг при переустройстве городских территорий, а также характеризуют территорию как динамическую систему.
Динамическая система представляет собой модель некоторого процесса, объекта или явления. Она может быть представлена как система, обладающая состоянием. При таком подходе, динамическая система описывает (в целом) динамику некоторого процесса, а именно: процесс перехода системы из одного состояния в другое. Из этого следует, что динамическая система имеет свойство изменяться во времени.
Свойства и характеристики динамической системы могут быть рассмотрены в рамках подхода системной динамики, который был предложен Д. Форрестером в середине 1950-х годов [9].
Системная динамика является направлением в изучении сложных систем, исследующим их поведение во времени и в зависимости от структуры элементов системы и взаимодействия между ними. Это совокупность принципов и
методов анализа динамических управляемых систем с обратной связью и их применения для решения производственных, организационных и социально-экономических задач.
Системно-динамическая модель состоит из набора абстрактных элементов, представляющих некие свойства моделируемой системы. Любая социально-экономическая система может быть описана множеством системно-динамических моделей. В модель могут быть включены различные факторы: технические, правовые, организационные, экономические, психологические, трудовые, денежные и исторические. Все они должны найти свое место при определении взаимодействия элементов системы, так как любой фактор может оказывать решающее влияние на поведение системы.
Первоначальной целью Д. Форрестера было применить научный и инженерный опыт к выяснению фундаментальных причин успеха и провала корпораций, т.е. данный подход применялся исключительно к корпоративно-управленческим проблемам. Но в конце 1960-х годов метод моделирования в рамках подхода системной динамики стал применяться также к локальным и глобальным социально-экономическим системам. В рамках данного подхода метод моделирования может быть применен как к отдельным предприятиям, так и к территориальным единицам: городу, стране, в том числе и к региону, и всей мировой социально-экономической системе как динамических систем [9].
Исходя из определения, любую территорию как объект можно считать динамической комплексной системой, так как она обладает рядом системообразующих характеристик, которые взаимодействуют между собой и находятся в постоянной динамике.
На каждой территории представлен определенный объектный состав, структура связей и отношений между территориальными объектами. В качестве обобщающей характеристики многообразия содержания системы территории может быть использован общий пространственный формат и понятие «пространство».
На уровне повседневного восприятия пространство понимается как место действий, общий «горизонт» для рассматриваемых объектов. Пространство характеризует порядок их существования, основу существования той или иной системы. Кроме того, пространство можно также рассматривать как форму существования реальности в целом.
Пространственный подход применяется в разных науках. Так, в географии, в том числе и исторической географии, он подразумевает под собой познание закономерностей пространственного расположения различных материальных систем на земной поверхности. Пространственный фактор может быть представлен в рамках данного подхода с двух сторон: количественной характеристикой мира - его протяженностью, и качественной - описание мира и происходящих в нем событий.
В точных науках пространственный подход и понятие пространства представляют собой абстрактные категории. Отношение к пространству как к свойству материальных тел и процессов разделял и В.И. Вернадский [11]. Он противопоставлял понятие абстрактного пространства в геометрии и понятие реального, относительного, пространства материальных тел в естествознании.
Как показано на рис. 2 инициаторами (заказчиками) на переустройство КОП выступают инвесторы, представленные комплексным объектом инвестирования (КОИ). Эффективное инвестирование в переустройство территорий требует реализации индустриального подхода в их эксплуатации, ориентированного на повышение качества жизни населения - потребителей услуг территории.
Говоря об ограничениях модели комплексного объекта переустройства, нужно иметь в виду, что на городских переустраиваемых территориях, как правило, кроме жилого фонда имеется достаточное количество зданий и сооружений, в которых размещаются производственные, торговые, медицинские, физкультурно-спортивные, управленческие и другие организации, имеющие непрерывный цикл производства услуг и не подлежащие выводу с переустраиваемой территории. Их переустройство может заключаться в увеличении на основе инновационных технологий мощности или пропускной способности (а, при необходимости - и расширении производственных площадей для создания товаров и услуг) для безусловного обеспечения потребности населения переустраиваемой территории. Таким образом, эффективное инвестирование в переустройство городских территорий требует реализации индустриального подхода в их эксплуатации, ориентированного на повышение качества жизни населения города - потребителей услуг территории.
Город представляет собой территориальную социально-экономическую систему, эффективное управление которой зависит от системы управления земельными ресурсами. В условиях формирующихся рыночных отношений рациональное управление городскими территориями становится невозможным без соответствующих рыночных механизмов. При вовлечении территориальных ресурсов городов в товарно-денежные отношения необходима их экономически-целесообразная оценка. Для застроенной территории со сложившейся социально-экономической инфраструктурой в процессе управления необходима как массовая, так и индивидуальная оценка. Массовая оценка - направлена на определение реализованной ценности земельных участков с одинаковым экономическим потенциалом и служит целям налогообложения. Индивидуальная оценка каждого конкретного земельного участка предназначенного для застройки, комплексной застройки или реновации определяет условия контракта и технического задания по застройке с целью поддержания равных условий для участников рынка, пополнения бюджета города и наиболее полного раскрытия экономического потенциала территории [12].
Будем рассматривать землю с одной стороны как естественный ресурс, которым природа одарила общество, с другой стороны как фактор производства - пространственный операционный базис. Поэтому стоимость земельного участка, выделенного для комплексного строительства, зависит не только от его местоположения, но и от функциональности и конструктивно-технических особенностей зданий и сооружений, которые должны быть возведены на нем, в соответствии со стратегией развития территории города. Представление земельного ресурса как ограниченного и незаменимого другими ресурсами является определяющим при достижении социально-экономического развития территории, а эффективное его использование является основой управления территорией города.
Фундаментальной задачей управления земельным участком для комплексного освоения является распределение ресурсов между альтернативными вариантами использования и выбор наиболее эффективного варианта этого распределения.
Приведем на рис. 3 и 4 модели, которые на наш взгляд, наглядно представляют взаимодействие участников переустройства территории при реализации государственно-частного партнерства. На рис. 3 приведена инфографиче-ская модель процесса развития территории с учетом государственных (муниципальных) интересов.
Согласно приведенной модели, государство ^ (муниципалитет) в лице законодательных органов и профильных министерств (муниципальных служб), разрабатывает проект и планирует деятельность по переустройству сложившейся (имеющейся) территории в будущую переустроенную территорию. Государство (муниципалитет) договаривается с инвесторами, вкладывающими ресурс в развитие территории, как изображено двойными стрелками.
Инвесторами могут выступать как федеральные (внешние) инвесторы ^ привлекаемые к развитию территории, либо инвесторы внутренние ^ п, в качестве которых выступают инвесторы - жители города, стратегии развития которых, включают стратегию развития территории. Инвесторы включают свой ресурс в переустройство территории, что может быть подготовлено и реализовано в форме средне- и долгосрочных планов ресурсного обеспечения переустройства территорий.
!
m - федеральные инвесторы в территорию
!
n - «городские» инвесторы
Рисунок 3.
Инфографическая модель процесса переустройства территории с учетом государственных интересов [12]
Рассмотрим, как изменяется инфографическая модель процесса развития территории для случая государственно-частного партнерства при реализации целей каждого из участников. Взаимодействие участников партнерства фиксирует модель, приведенная на рис. 4. Каждый из участников партнерства имеет свой собственный проект переустройства территории. Партнерство достигается за счет выстраивания общей стратегии из стратегий достижения целей каждым из участников. Это позволяет интегрировать ресурсы для достижения собственных целей каждым участником, как показано на рисунке стрелками. При этом ресурс для достижения целей инвесторами складывается из собственных ресурсов (т,п) ресурсов «государства» (муниципалитета). Эти ресурсы обозначены на рис. 4 стрелками на основе пунктирной линии.
«городские» инвесторы
t
m - федеральные инвесторы
9
государство (муниципалитет)
Реализованные
проекты (n) переустройства
территорий Рисунок 4.
Инфографическая модель процесса переустройства территории, реализуемого в рамках
государственно-частного партнерства
У каждого из участников переустройства территории есть свои собственные проекты такого переустройства. По отношению к проектам переустройства других участников каждый из участников может находиться в трех позициях:
- поддержать «чужой» проект,
- быть безразличным и не участвовать в реализации «чужого» проекта,
- противодействовать «чужому» проекту.
Предполагаем, что за ресурсную поддержку «чужого» проекта участник переустройства территории может получить поддержку «своего» проекта. Такой подход позволяет выстроить проект, объединяющий цели каждого участника. Это и реализуется государственно-частным партнерством в отношении общего интегрального проекта.
Приведенная инфографическая модель позволяет представить комплексное развитие территорий динамической системой социальных коммуникаций, что создает возможность для глубокого анализа ее функциональных особенностей. Рассматривая инвестиционную кооперацию как динамическую систему социальных коммуникаций, позволяет привлечь в качестве средств анализа известные наработки в теории корпоративного управления [13]. С другой стороны, в соединении с инфраструктурным дизайном территории [6], анализ инвестиционной кооперации приобретает самостоятельную практическую ценность для сферы корпоративного управления.
Список литературы
1. Семечкин А.Е. Организация переустройства градостроительных комплексов. - М.: Фонд «Новое тысячелетие», 1999. - 248 с.
2. Светлаков В.И., Мохов А.И., Некрасова М.А., Мохова Л.А., Филичева Е.В. Ресурсы моделирования комплексного развития территорий: капитализация территорий моногородов Арктической зоны // Отходы и ресурсы, 2017. - № 3. - https://resources. today/PDF/07RRO317.pdf
3. Мохов А.И. Моделирование исследований в естественных науках на основе комплексотехники // Вестник РАЕН. - М., 2015. -№ 1. - С. 25-30.
4. Мохов А.И., Аристова Л.В., Артамонова Л.С., Кострюкова Н.Н. Оценка возможностей компании, получившей инвестиции для обустройства комплексного объекта инвестирования новыми функциями // Вестник Государственного университета управления: сер. Развитие отраслевого и регионального управления. - М., 2008. - № 11(6). - С. 17-19.
5. Светлаков В.И. Вопросы определения ценности городских территорий при их развитии // Вестник МГУУ Правительства Москвы. - М., 2011. - № 1. - С. 147-161.
6. Мохов А.И., Мохова Л.А., Несветайлова С.В., Филичева Е.В. Особенности инвестирования в инфраструктурные комплексы: инфраструктурный дизайн // Инвестиции и инновации / Под ред. Е.Р. Орловой. - М.: ЛЕНАНД, 2009. - 129 с. (Труды института системного анализа РАН; Т. 49.).
7. Светлаков В.И., Мохов А.И. Модель цикла комплексного развития территории // Интернет-журнал «Науковедение», - М., 2014. -№ 6. -http://naukovedenie.ru/PDF/68EVN614.pdf
8. Светлаков В.И. Влияние земельных отношений на экономическую эффективность застраиваемых территорий // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. - М., 2011. - № 11.
9. Форрестер Дж. Основы кибернетики предприятия (индустриальная динамика). - М.: Прогресс, 1971.
10. Форрестер Дж. Мировая динамика. - М.: АСТ, 2003.
11. Вернадский В.И. Биосфера и ноосфера. - М.: Айрис-пресс, 2012. - 576 с.
12. Светлаков В.И. Капитализация основных элементов территории // Современные проблемы управления проектами в инвестиционно-строительной сфере и природопользовании: Материалы VII Международной науч.-практ. конференции, посвященной 110-летию РЭУ им. Г.В. Плеханова. 12-16 апреля 2017 г. / Под ред. В.И. Ресина. - М.: РЭУ им. Г.В. Плеханова, 2017. - С. 266-271.
13. Беляева И.Ю. Стратегически ориентированная система корпоративного управления в российских компаниях с государственным участием // Управленческое консультирование. 2018. - № 10.
