CC BY
49
18 (33)-2004
УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ -НОВАЯ ФОРМА УПРАВЛЕНИЯ КОРПОРАТИВНЫМИ СТРУКТУРАМИ СТРОИТЕЛЬНОГО КОМПЛЕКСА В РЫНОЧНЫХ УСЛОВИЯХ ХОЗЯЙСТВОВАНИЯ
СЛ. ДОБРОМЫСЛОВА, ведущий экономист ЦНИИЭУС Госстроя России
Оценка проводимых экономических реформ в строительном комплексе требует разработки новых методов и концепций управления, организационных структур, учитывающих специфику организации строительных процессов*.
Новые цели и задачи, стоящие перед строительными организациями, обусловили необходимость появления новых организационных структур, адаптированных к рыночным условиям хозяйствования (корпоративных форм), и соответствующих им методов управления.
В основу их образования положено получение прибыли, удовлетворение потребностей человека, форсированное использование нововведений, обеспечение определенного уровня рентабельности и финансовой устойчивости, завоевание сегмента рынка и рейтингового уровня.
Идеология организации корпоративных структур в строительном комплексе основывается на потребности в крупномасштабных и долгосрочных инвестиционных ресурсах, обеспечении научно-исследовательских и опытно-конструкторских работ в целях совершенствования технологической базы, формирования рациональных технологических связей, развития конкурентной экономической среды.
Преимуществом крупных строительных компаний является то, что они могут выступать стратегическими партнерами государства в проведении реформ, брать на себя функции планирования и организации деятельности строительных организаций, применяя как рыночные, так и планово-распорядительные методы, используемые в корпоративных структурах. Экономическое поведение таких структур, а также поведение организаций, входящих в эти структуры, базируется на законах рыночных отно-
*Клеев В.Н. Инновационные стратегии. Антикризисное управление предприятиями строительного комплекса. - М.: ВЕРДАНА, 2000.
шений. Так называемые внутренние организации при вхождении в корпорации сохраняют возможность покупать и продавать продукцию, выполнять работы и предоставлять услуги, перенося потенциал предпринимательской деятельности во внутреннюю сферу корпораций (внутренние рынки). В определенном смысле через создание корпораций можно говорить о преодолении последствий приватизации, разорвавшей прежние внутриотраслевые технологические связи.
Существующие в настоящее время структуры большинства российских корпораций носят классический (традиционный, бюрократический) характер. Такой тип структур эффективен при малоподвижной внешней среде. Современная внешняя среда характеризуется частыми скоротечными изменениями. Поэтому необходимо переходить к более гибкой (адаптированной) структуре организации корпораций. Необходимо достичь органичного сочетания элементов бюрократической и адаптивной систем управления.
Первоначально необходимо сократить уровни управления, придав тем самым большую гибкость системе путем объединения взаимодополняемых уровней управления.
Согласно мировой практике деятельность строительных корпораций, требующая значительных капитальных вложений и длительных сроков окупаемости, целесообразно организовывать на принципах проектного управления, в соответствии с которым вся деятельность корпорации подчинена целям подготовки и реализации конкретных инвестиционных проектов с заданными результатами по строительству, вводу в эксплуатацию объектов (зданий, сооружений), с обеспечением сквозного управления проектом на всех стадиях его жизненного цикла.
Это значит, что объектами управления в корпорации являются инвестиционные проекты. Соответственно технология и организация работ стро-
44
ЭКОНОМИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ: тгоръя ъ •КР/ГХЖКМ
18(33) - 2004
ятся исходя из состава и последовательности выполнения работ по подготовке и реализации инвестиционных проектов с учетом особенностей различных фаз их жизненного цикла (предынвестицион-ная, инвестиционная и эксплуатационная фазы).
Для обеспечения сквозной технологии управления проектом, эффективного решения стратегических и тактических задач необходимо наличие проектных структур на всех уровнях управления, способных отвечать за достижение в установленные сроки конкретных показателей проекта на всех этапах его реализации.
Согласно общим концепциям проектного управления и для эффективного внедрения методов экономического управления в корпорациях целесообразно создавать управляющие компании с передачей им функций инвестиционного и оперативного управления проектами корпорации. Включение управляющей компании в систему управления проектом позволит головной компании сосредоточиться на стратегических задачах управления корпорацией, общем руководстве участниками корпорации и реализуемыми проектами, а также на заключении наиболее крупных контрактов и взаимодействии с органами государственного и территориального управления, передав функции оперативного управления профессиональным менеджерам.
Трудовые ресурсы управляющей компании составляют высококвалифицированные сотрудники, практики, аналитики, специализирующиеся в области проектного управления, консалтинга и бюджетного управления. Для выполнения предынвес-тиционных исследований, финансового планирования и юридических консультаций могут на договорных условиях привлекаться внешние организации-исполнители.
Координация, контроль, ряд других важных функций по формированию инвестиционной программы, источников финансирования и их расходование, организация проведения предынвестицион-ных исследований, комплекс работ по созданию исполнительных структур и альянсов с другими компаниями передаются в управляющую компанию.
Основные задачи создания управляющей компании и внедрения методов экономического управления — обеспечение оптимальной реализации проектов в соответствии с требованиями и интересами заказчиков, координация работ всех участников инвестиционного процесса на основе современных методов и способов организации работ, обеспечение эффективного экономического управления, получение максимальных доходов от
коммерческого использования и реализации готовой продукции.
Продукцией управляющей компании является комплекс управленческих действий в рамках полного цикла подготовки и реализации инвестиционного проекта — от оценки идеи проекта до ввода построенного здания и обеспечения его эффективной эксплуатации.
Основной принцип функционирования управляющей компании — осуществление деятельности по реализации проектов в узком коридоре определенных директив и показателей. При этом отношения управляющей компании с корпорацией строятся на основе разного рода договоров в зависимости от возлагаемых на нее задач и полномочий, поручаемых работ и услуг.
Последовательность целей, определяющих основное содержание деятельности управляющей компании, следующая:
определение потребности в продукции корпорации и формирование перспективного портфеля заказов;
обеспечение планирования инвестиций и деятельности корпорации и управляющей компании;
формирование источников финансирования инвестиций;
создание проектных структур (компании-застройщики), оформление титулов на строительство и обеспечение текущей производственно-финансовой деятельности компаний; обеспечение управления реализацией проектов на стадии проектирования, строительства и сдачи объекта в эксплуатацию; обеспечение эксплуатации построенных объектов;
обеспечение сдачи в аренду и / или продажи построенных объектов; обеспечение учета и контроля результативности инвестиций, доходности и ликвидности активов.
Технология и организация работ строительной корпорации строятся исходя из состава и последовательности выполнения работ по подготовке и реализации инвестиционных проектов с учетом особенностей различных фаз их жизненного цикла (предынвестиционная, инвестиционная и эксплуатационная фазы).
Все типы проектов, управление которыми осуществляет управляющая компания, на основе договоров с заказчиками условно можно разбить на следующие проекты:
ЭКОНОМИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ: тнгоркя -и тержжиъ*
45
вопроси
18 (33)-2004
управление активами корпорации (заказчика); управление действующими объектами недвижимости (зданиями, сооружениями); проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию новых объектов недвижимости (зданий, сооружений); создание банка земельных участков; оценка и подготовка инвестиционных проектов для пополнения перспективного инвестиционного портфеля компаний-застройщиков корпорации.
Независимо от типа проекта все они выполняются в соответствии со следующей универсальной последовательностью работ в рамках единого технологического цикла: преддоговорная работа; подготовка и заключение договора управляющей компании с заказчиком; планирование выполнения работ по заключенному договору;
подготовка рабочих структур и исполнителей к выполнению работ по договору; организация и координация выполнения работ по проекту в соответствии с заключенным договором;
финансирование работ; материально-техническое обеспечение работ; контроль, учет, отчетность и анализ, корректировка планов выполнения работ по договору; сдача работ заказчику; заключительные работы. Система этапов технологического цикла управляющей компании при реализации большого числа проектов позволяет достичь конвейерного (поточного) выполнения инвестиционных проектов и непрерывного увеличения активов корпорации.
Обобщенная технологическая схема работы управляющей компании, обеспечивающая последовательное выполнение разных типов проектов в рамках самостоятельных линий, включает следующие технологические линии: 1) основные:
по оценке и подготовке инвестиционных проектов, включая подготовку источников финансирования и формирование инвестиционного портфеля компаний-застройщиков; по формированию банка земельных участков; по управлению проектированием, строительством и вводом построенных объектов в эксплуатацию;
по эксплуатации (содержанию и использованию) объектов недвижимости;
2) обслуживающие:
по планированию и организации выполнения проектов;
по организации финансирования и расчетов. Основными договорами, определяющими функции управляющей компании, являются:
1) договор на управление активами корпорации между управляющей компанией и корпорацией. Это комплексный договор, включающий нормы договора доверительного управления, договора поручения, договора передачи функций управления, договора оказания возмездных услуг, договора подряда. Договор наделяет управляющую компанию полномочиями в объеме, достаточном для выполнения в интересах корпорации всего комплекса юридических и управленческих действий по управлению инвестиционной деятельностью корпорации и управлению принадлежащими ему объектами собственности, включая:
управление акциями компаний-застройщиков (инвесторов), входящих в систему корпорации; выполнение функций органа корпорации и компаний-застройщиков (инвесторов), входящих в систему корпорации; выполнение функций консультанта и поверенного по вопросам привлечения финансовых средств для финансирования инвестиционных потребностей корпорации, включая организацию выпуска акций и облигаций корпорации, создание инвестиционных фондов; выполнение функций поверенного по созданию новых компаний застройщиков (инвесторов) в системе корпорации;
2) договор на управление объектами собственности (зданиями, сооружениями) между компаниями-застройщиками (инвесторами) и управляющей компанией, который в основном основывается на нормах договора поручения, но включает нормы договора возмездных услуг и договора подряда на выполнение работ по надзору за эксплуатацией зданий и работой коммерческих агентов, а также выполнения аналитических, информационных и проектно-изыскательских работ.
В соответствии с данным договором управляющая компания обеспечивает по поручению компании — титулодержателя функции поверенного по управлению объектами собственности, включая заключение и обеспечение исполнения договоров аренды, договоров на содержание и обслуживание (эксплуатацию) объектов недвижимости, страхование, а также организацию работ по обследованию зданий и планированию ремонтов, включая
46
ЭКОНОМИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ: шорья ъ тсржжкты
18 (33)-2004
функции по управлению доходностью и ликвидностью активов, управлению финансами и расчетами с займодержателями;
3) договор на управление инвестиционным проектом между компаниями-застройщиками (инвесторами) и управляющей компанией, который является комплексным и включает нормы договора поручения, договора оказания возмездных услуг, договора подряда, охватывает полный комплекс обязательств управляющей компании по управлению инвестиционным проектом, включая отбор, оценку и разработку инвестиционного проекта, организацию его финансирования, оформление договора аренды земельного участка и ис-ходно-разрешительной документации, подготовку объекта к проектированию и строительству, руководство проектированием и строительством, выполнение функций технического заказчика, ведение технического надзора за проектированием и строительством, выполнение других обязательств по управлению проектом вплоть до сдачи построенного объекта в эксплуатацию с оформлением установленных законодательством РФ актов и других документов о завершении проектных и строительных работ и передаче здания (сооружения) в эксплуатацию, а также оформлени-
ем правоустроительной документации и регистрации прав собственности на построенные здания, сооружения;
4) договор по проведению работ по оценке и подготовке инвестиционного проекта между компанией-застройщиком (инвестором) и управляющей компанией, который является подрядным и предусматривает проведение маркетинговых исследований, технико-экономической оценки, отбор и подготовку инвестиционных проектов, перспективных для инвестирования, т.е. комплекса работ, предшествующих принятию инвестиционного решения.
Данный договор заключается в тех случаях, когда соответствующий ему объем работ нецелесообразно включать в договор на управление инвестиционным проектом, а целесообразно выделить в отдельный договор. Указанные случаи относятся к проектам, реализация которых не планируется сразу после завершения их оценки и подготовки.
Благодаря специализации управляющих компаний на управлении инвестиционными проектами и объектами собственности обеспечивается единое профессиональное управление инвестиционной деятельностью в целом корпорации, а также ее компаний.
Уважаемые читатели!
Издательский дом «Финансы и Кредит» приглашает к сотрудничеству авторов. Ознакомиться с условиями публикации материалов можно в редакции.
Тел./факс:8(095) 237-86-57
8(095) 237-86-59 http:Wwww.financepress.ru
8(095) 959-69-79 Е-таН: post@financepress.ru
Редакция
ЭКОНОМИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ: жгорта -к кмкжгем
47
