CC BY
61
УДК 365.244 + 322.834 ББК У9(2)441.21
УПРАВЛЕНИЕ ЖИЛИЩНОЙ ЗАСТРОЙКОЙ ТЕРРИТОРИИ НА ОСНОВЕ КРИТЕРИЕВ ДОСТУПНОСТИ ЖИЛЬЯ
Е.В. Табакова
Статья посвящена проблемам доступности жилья. Использована методика корреляционно-регрессионного анализа для оценки доступности жилья на территории Челябинской области. Построена экономико-математическая зависимость параметров, которая позволяет использовать ее для оценки приблизительного показателя доступности жилья при разработке проектов.
Ключевые слова: жилищный сектор, строительство, доступность жилья, сметная стоимость, доходы населения.
Стоимостные и количественные показатели жилищного сектора складываются в условиях рыночных отношений его участников и являются равновесными. Так, внутри жилищного сектора действуют несколько так называемых «рынков» - систем отношений пар его участников, результатом которых является какой-либо количественный показатель. При этом ситуация в жилищном секторе и жилищном строительстве непосредственным образом влияет на доступность будущего жилья [1, 5].
Если говорить о сегменте нового жилищного строительства, то доступность нового жилья как продукции строительной отрасли выводится преимущественно через строительные показатели. Допустим, что доступность будущего жилья начинает складываться уже с этапа определения участка земли под застройку. Рассмотрим эти показатели.
1. Взаимоотношения строителей и органов территориальной власти выражаются в уровне оценки территории (участка застройки). Причем затраты на отвод земли формируются для застройщика следующим образом: стоимость (или аренда) участка плюс межевание плюс разметка плюс согласования плюс подготовка. Первая и предпоследняя составляющие зависят от местоположения будущего жилого дома: существенно возрастают в центре города - наиболее желательном для проживания и в то же время уже плотно застроенном месте (и, следовательно, менее доступном), т. е. затраты на землю - это еще и характеристика местоположения будущего дома, плотности застройки в районе, благоустроенности, экологической ситуации и т. д. Базовым показателем в вопросе определения стоимости земельного участка является кадастровая оценка, ее наиболее удобно использовать в целях исследования [1, 3].
2. Взаимоотношения строителей и инвесторов (в том числе частных инвесторов - собственников жилья), выражаются во вводимом в эксплуатацию жилищном фонде (количестве и качестве жилья), так как на определенные объемы строительства можно рассчитывать только при наличии финансирования. Вводимый жилищный фонд (или объем расширения предложения) - предпосылка доступности жилья, так как несуществующее жилье не может быть дос-
тупным, а расширение предложения должно положительно для покупателей влиять на цены.
3. Ситуацию, сложившуюся на строительном рынке (техника, материалы, строительные работы), характеризует сметная стоимость строительства, но более полно и реалистично отражает затраты на строительство договорная цена.
4. Цена жилья за 1 м2 формируется на рынке недвижимости, и она всегда больше предыдущего показателя. Цена 1 м2 жилья в отдельно взятом доме возрастает по мере его готовности (в дальнейшем в анализе берется цена на момент выставления квартир в продажу - начальная цена застройщика, без применения рассрочки).
5. Взаимоотношения собственников жилищного фонда и предприятий, обслуживающих его, выражающихся в жилищно-коммунальных отношениях. Сейчас с ликвидацией монополизма в коммунальной сфере и появлением строительных компаний, которые в дальнейшем сами эксплуатируют свои объекты («Массив», «Стройком» и др.) «цена проживания» становится различной, и вопрос возникает не только по поводу доступности приобретения жилья в собственность, но и возможности его дальнейшей оплаты. На законодательном уровне делается попытка установить предельное значение стоимости жилищно-коммунальных услуг в месяц на 1 человека.
6. Взаимоотношения жилищных строителей и потребителей, выражающихся в уровне доступности жилья (КДЖ - коэффициент доступности жилья).
Все названные факторы связаны между собой. Земля дороже там, где выше доходы (деловой центр). На дорогой земле строятся более высокие и комфортные дома. Рост цены снижает доступность жилья, и тем самым увеличивает стоимость его эксплуатации, которая зависит от качества жилья и месторасположения новой квартиры и т. д.
Все эти переменные являются отдельными технико-экономическими и коммерческими параметрами будущей застройки:
- кадастровая оценка земли. Для исследования примем удельный показатель кадастровой
стоимости - стоимость 1 м2 земли (К, тыс. руб.);
- общая площадь жилой части объекта (Ф, м2);
- полная сметная стоимость, исчисленная на 1 м2 общей площади (С, тыс. руб./1 м2);
- цена 1 квадратного метра жилья (Р, тыс. руб.);
- планируемая стоимость жилищнокоммунальных услуг в расчете на 3 человек на 1 квадратный метр площади (У, руб.)
При формировании параметров проекта эти показатели в большей или меньшей мере (прямо или косвенно) задаются застройщиком, когда он определяет, где будет вестись строительство, какого качества будет жилье, какой этажности здание, по какой цене можно продать жилье и сколько взимать за его эксплуатацию, чтобы окупить деятельность управляющих компаний.
Эти показатели, а также доходы населения территории, оказывают свое влияние на КДЖ - коэффициент доступности жилья в годах накопления.
Проанализируем с позиции влияния этих факторов на доступность жилья строящиеся объекты жилищного строительства Челябинской области на примере 30 возводимых объектов, 23 застройщиков и 7 городов Челябинской области с помощью корреляционно-регрессионного анализа.
Для обеспечения сравнимости факторов примем следующие допущения (исследуется доступность нового жилья):
1. Исследуются объекты незавершенного строительства.
2. В качестве потребителя рассматривается простая семья из 3 человек со средними по городу доходами в месяц на человека. В качестве минимальных среднедушевых расходов используется показатель прожиточного минимума, который различается для детей и для трудоспособного населения. Накопленное богатство семьи не учитывается.
3. Предполагается потребность в жилье исходя из общероссийских нормативов - 18 м2 на человека, следовательно, семье требуется приобрести двухкомнатную квартиру площадью 54 м2.
Расчет годовых доходов семьи за
4. Рассматривается доступность жилья в чистом виде, т. е. семья собирается приобрести квартиру за свой счет без участия банков и государства.
5. Корреляционно-регрессионный анализ проводится по многоэтажным (от 5 этажей) объектам коммерческого жилищного строительства, так как малоэтажное (в особенности - загородное) строительство имеет свои отличительные факторы доступности.
Исследование всей генеральной совокупности объектов строящейся жилой недвижимости невозможно, поэтому для суждения о генеральной совокупности воспользуемся выборочной совокупностью.
Для расчета коэффициента доступности жилья для возводимых в настоящее время объектов жилой недвижимости необходимы значение годовых денежных доходов семьи за вычетом текущего потребления (Д - МП) и цена квадратного метра жилья.
Рассчитаем данную сумму для городов Челябинской области, строительные объекты которых участвуют в данном исследовании на основе данных Росгосстата и Минэкономразвития Челябинской области [2, 4].
Среднедушевой доход для г. Челябинска в черте города равен 15 862,3 руб.; стоимость потребительской корзины для трудоспособного населения - 3878 руб.; стоимость потребительской корзины для ребенка - 3509 руб. Тогда доход за вычетом минимального текущего потребления для семьи:
(Д - МП) = 12-15 862-3 -12( 3878-2 + 3509) =
571 032 - 135 180 = 435 852 (руб.). Аналогично произведем расчет и для остальных, присутствующих в анализе, городов (табл. 1).
Рассчитаем коэффициент доступности жилья для каждой новостройки по формуле:
КДЖ = Р 54/( Д - МП).
Составим таблицу для расчета коэффициента доступности жилья для каждого объекта по данным статистики (табл. 2).
Таблица 1
вычетом текущего потребления
Город Средний доход 1 чел. в месяц, руб. Доходы семьи в год, руб. Потребительская корзина взрослого, руб. в мес. Детская потребительская корзина, руб. в мес. Потребление семьи в год, руб. Доход за вычетом минимального текущего потребления в год, руб.
г. Челябинск, в т. ч. 15 862 571 032 3 878 3 509 135 180 435 852
Центральный район 21 552 775 872 3 878 3 509 135 180 640 692
Северо-запад 18 353 660 708 3 878 3 509 135 180 525 528
Прочие 11 223 404 028 3 878 3 509 135 180 268 848
г. Копейск 11 973 431 028 3 878 3 509 135 180 295 848
г. Магнитогорск 16 043 577 548 3 889 3 520 135 576 441 972
г. Миасс 12 010 432 360 3 878 3 509 135 180 297 180
г. Златоуст 10 723 386 018 3 878 3 509 135 180 250 838
г. Сатка 9 696 349 056 3 351 3 430 121 584 227 472
г. Ново-Троицк 9 725 350 100 3 878 3 509 135 180 214 920
Для всей области 12 056 434 016 3 878 3 509 135 180 298 836
Таблица 2
Расчет коэффициента доступности жилья
№ объекта п/п Р, руб./кв. м Доход - МП, руб. в год КДЖ, лет
1 26 800 295 848 4,8917
2 21 750 250 838 4,6823
3 28 000 435 852 3,4691
4 52 400 435 852 6,4921
5 40 300 435 852 4,9930
6 25 000 295 848 4,5632
7 18 520 227 472 4,3965
8 48 500 250 838 5,9257
9 41 300 441 972 5,0460
10 26 500 295 848 4,8369
11 35 400 441 972 4,3859
12 45 300 435 852 5,6125
13 38 800 435 852 4,8071
14 38 500 435 852 4,7700
15 36 800 435 852 4,5593
16 48 000 435 852 5,9470
17 34 000 435 852 4,2124
18 64 000 435 852 7,9293
19 18 000 214 920 4,5226
20 26 200 297 180 4,7608
21 26 000 295 848 4,7457
22 24 800 297 180 4,5064
23 23 000 298 836 4,1561
24 34 500 441 972 4,2152
25 41 000 435 852 5,0797
26 49 800 435 852 6,1700
27 54 600 435 852 6,7647
28 16 800 250 838 3,6167
29 37 000 435 852 4,5841
30 34 600 435 852 4,2868
Далее рассчитаем основные числовые показатели, необходимые для построения модели жилищного сектора в части нового строительства. Удельный показатель кадастровой стоимости определим как кадастровая оценка земельного участка, деленная на площадь земельного участка. Сметная стоимость рассматривается полная (с учетом доли объекта в подготовке участка) (табл. 3).
Для пересчета сметной стоимости использовались индексы пересчета СМР. Индекс пересчета СМР от 1984 года к ценам базы ТЕР-2001 равны 17,77. Индекс пересчета от ТЕР-2001 к текущей стоимости - 5,24. Показатели, наделенные условными обозначениями, являются факторами для анализа. Их единицы измерения приведены в сопоставимый вид (оценка - в тысячах рублей, время - в годах).
Для исследования влияния на доступность жилья параметров жилищной застройки выбран метод корреляционно-регрессионного анализа, так как он позволяет на основе выборки из числовых показателей проследить направление связи, ее тесноту, чувствительность результирующего показателя (КДЖ) по отношению к факторам.
Рассмотрим методику корреляционно-регрессионного анализа. Корреляционная зависимость -это такая зависимость, при которой изменение
одной случайной величины вызывает изменение среднего значения другой.
При корреляционном анализе решаются следующие задачи:
- устанавливается наличие корреляции (связи) между величинами;
- устанавливается форма линии связи (линии регрессии);
- определяются параметры линии регрессии;
- определяются достоверность установленной зависимости и достоверность отдельных параметров.
Исследуем тесноту связи между показателями попарно и найдем регрессионные зависимости методом наименьших квадратов:
1. Корреляционная зависимость доступности жилья и цены довольно сильная и описывается параболической зависимостью (рис. 1).
Левая (небольшая) ветвь говорит о необходимости привлечения государства в процесс обеспечения населения небольших городов области жильем, так как даже панельное жилье по рыночной цене им малодоступно. Кроме того, крупные застройщики сами не заинтересованы в строительстве из-за рисков нереализации и более низкой продажной рыночной цены. Правая (более длинная) ветвь говорит о неадекватности возрастания цены жилья в деловых центрах доходам населения (масштабное строительство элитного жилья может оказаться рискованным для застройщика).
Покажем порядок проверки значимости уравнения регрессии. Дисперсия фактических зна-
000^7
чений КДЖ Я2 = —,--------------= 0,9043; остаточная
^ 30 -1
дисперсия (необъясненная вариация)
о2 3,4401
Ьост = 30—3—1 = 0,1323. Расчетный критерий 0 9043
Фишера Г = —--------= 6,83.
0,1323
Для подбора табличного предельного значения критерия Фишера найдем Л = 30 - 3 - 1 = 26 и /2 = 30 - 1 = 29. Гтабл = 1,9 < 6,83. Так, уравнение значимо с вероятностью 95 %.
2. Существует прямая зависимость между общей площадью объекта (этажностью, объемом строительства) и коэффициентом доступности жилья, т. е. возведение высотных зданий в стесненных условиях отрицательно сказывается на доступности жилья для населения (рис. 2).
3. Между стоимостью услуг ЖКХ и КДЖ также существует прямая зависимость (рис. 3), но она непоследовательная и нетесная: до сих пор сохранена частичная монополия в сфере услуг ЖКХ, также влияет на ситуацию и политика конкретного муниципального образования.
4. Зависимость КДЖ от сметной стоимости строительства (исчисленной на 1 кв. м) имеет вид параболы (рис. 4). Левая ветвь характеризует КДЖ низкозатратного строительства в городах с низким
го
-ч
и> о ю 40 ы 00 ы <1 ы С\ Ы ы 4^ ы и> ы ю ы ы о 40 00 <1 С\ и> ы - О 4© 00 <1 С\ 4^ и> ы - | Символ № объекта
00 о о 4^ С\ и> о 4^ 4^ 4^ ьо 40 и> ы ю ю ы С\ и> | 16 563 091 6 | и> Ю Ю и> о | 4 429 | 4 559 <1 и> 40 ы 4^ ю 40 о | 10 200 | 21 036 | 6 304 00 ю о о 4^ О О ы | 10 236 | 4 429 4^ О и> ы | 10 236 | 12 612 на I | 5 739 <1 <1 и> Ю ю ю и> 4^ | 6 410 <1 ьо о | 6 304 © Общая площадь жилой части, кв. м
| 34,60 и> <1 о о С\ 00 о 4^ Ъ\ о 4^ V© 00 о 4^ О О и> 4^ ъ> о Ю и> о о ю 4^ 00 О | 26,00 | 26,20 00 о о С\ 4^ О О и> 4^ О О 4^ 00 О о | 36,80 и> 00 Чл о и> 00 00 о 4^ и) О 1 35,40 ы о\ Чл О 4^ ии> О 4^ 00 Чл о 00 Чл ю 1 25,00 4^ О и) о Ю V О ы 00 О о ы | 26,80 Цена продажи за 1 кв.м, тыс.руб.
о М и> 1 10,26 1 10,89 1 19,36 1 15,37 1 11,12 1 12,36 V© X© С\ 1 14,44 1 9,63 1 15,74 1 11,23 1 20,13 1 13,29 1 19,63 1 Ю,85 1 12,54 1 11,36 1 19,34 1 14,04 V© X© а\ 1 12,39 | 16,33 1 15,53 1 16,02 1 18,12 1 17,63 1 13,12 1 16,44 1 Ю,21 о Сметная стоимость строительства, исчисленная на 1 кв. м жилой площади, тыс. руб.
| 27 472 | 20 366 | 1254 | 37 050 | 29 800 | 296 352 | 65 588 | 915 390 | 36 019 | 28 266 | 10 983 1 1 521 | 501 379 | 24 236 | 26 252 | 102 597 | 33 398 | 233 676 | 127 299 | 17 555 00 4^ | 332 943 | 87 358 | 869 100 | 6 112 | 191 574 | 32 092 | 18 933 | 6 300 | 2 044 Кадастровая оценка земельного участка, тыс. руб.
| 8963 С\ ю и> о 4^ О О | 6660 | 5817 | 125043 | 16356 | 3000 | 15532 | 13233 | 5533 ы 4-^ | 80134 | 4356 | 3456 | 17568 | 3870 | 187380 | 17568 | 3525 | 3 650 | 107 368 | 18 483 00 О о | 2 590 | 129 530 | 5 690 | 9 645 | 6 542 | 2 298 Площадь земельного участка, кв. м
и> О <1 и> м <1 1 0,90 Чл С\ Ю 1 2,37 1 4,01 1 0,31 ю 1о Ю 1 2,14 X© 40 О С\ 40 С\ х© ю О ю 1 7,60 00 4^ 00 С\ и> 4^ 00 <1 40 ъ 4^ 1 4,98 Ю О-) 4^ 1 3,10 4^ и> о 4© 1 2,36 4^ О ю 1 5,64 X© С\ О ю 1 2,63 Удельный показатель кадастровой стоимости, тыс.руб.Л кв. м
| 26,00 | 26,00 | 22,00 и> 00 к> о и> м о о | 29,00 | 27,00 Ы и> о о | 26,60 | 26,36 | 26,60 | 24,00 4^ 4^ ъ и> и> м о 1 31,50 | 34,00 и> м о о | 34,00 и> 00 V о | 32,20 1 27,10 | 26,00 | 26,00 | 26,00 | 27,90 | 34,00 | 32,20 ю к ю ю 00 4© | 26,36 Квартплата (стоимость услуг ЖКХ), руб. /кв. м
| 4,2868 | | 4,5841 1 | 3,6167 | | 6,7647 1 | 6,1700 1 | 5,0797 | | 4,2152 | 1 4,1561 1 | 4,5064 | | 4,7457 | | 4,7608 | | 4,5226 | | 7,9293 1 | 4,2124 1 | 5,9470 | 1 4,5593 | | 4,7700 1 | 4,8071 | 1 5,6125 1 | 4,3859 | | 4,8369 | | 5,0460 | | 5,9257 | | 4,3965 | | 4,5632 | | 4,9930 1 | 6,4921 | | 3,4691 1 | 4,6823 1 | 4,8917 | 1 кдж | Коэффициент доступности жилья, лет накопления
*
о
2
2
а>
■С
г
а>
о
т;
г
а>
х
ш
■С
ш
5
а>
-а
х
о
из
о
о
ч
■а
о
а>
ш
г
о*
Ш
§
0)
ш
т
00
I
ш § $ с ф I 11
о, "о о о
0
1 и 1 с‘ * 3
¡1
у = 0,1305х + 1,1365 К2 = 0,4987
У, руб./кв. м*мес.
Рис. 3. Зависимость коэффициента доступности жилья от стоимости жилищных услуг
у = 0,04х2 - 0,9754х + 10,365 К2 = 0,6099
С, тыс. руб./кв. м
Рис. 4. Зависимость коэффициента доступности жилья от сметной стоимости строительства
уровнем жизни. Правая - означает рост рентабельность проектов с увеличением качества жилья (элитные и архитектурно своеобразные проекты предполагают более высокую норму прибыли на единицу вложенных средств).
5. Зависимость КДЖ от кадастровой стоимости земли слабая (рис. 5), но прямая. В деловых центрах жилье приобретает инвестиционную, а не потребительскую значимость.
Таким образом, доступность жилья формируется в результате выбора места строительства (кадастровая оценка земли и доходы населения), технологического исполнения здания (смета), объема возводимого жилья (общая и жилая площадь, этажность), цены реализации (в т. ч. нормы прибыли), его дальнейшей эксплуатации.
При выборе крайних характеристик застройщиком появляется риск, связанный с нерациональными показателями доступности жилья:
- левосторонний риск грозит финансовой не-реализуемостью проекта, недостижением минимальной нормы прибыли от проекта;
- правосторонний риск означает срыв сроков реализации жилья, частичную потерю финансовой
устойчивости. Жилье в данном случае реализуется как инвестиция, а не как товар.
Также следует отметить, что доступное жилье не означает недополучение прибыли застройщиком, напротив - гарантирует успешную реализацию проекта при нормальном уровне риска.
Парный регрессионный анализ показал наличие связи между технико-экономическими параметрами проектов жилищного строительства. Недостаток предложенного метода - расчеты только на примере Челябинской области и в сложившейся рыночной ситуации («при прочих равных»). В других случаях требуется пересчет. Также практически не имеет смысла строить множественную регрессионную модель (факторы частично муль-тиколлинеарны) (табл. 4).
Выбор переменных максимально упрощен. Построенная модель имеет прогностическое значение, что позволяет использовать ее для оценки приблизительного показателя доступности жилья для планируемых проектов.
Литература
1. Инвестиционно-строительный комплекс:
у = 0,231х + 4,086 К2 = 0,328
К, тыс. руб./кв. м
Рис. 5. Зависимость коэффициента доступности жилья от кадастровой стоимости земли
Таблица 4
Экономико-математическая зависимость параметров
№ Факторы модели Экономико-математическая зависимость
1 Ценовой фактор у = 0,002х2 - 0,106х + 5,533 К2 = 0,869
2 Фактор общей площади квартиры у = 0,000х + 3,879 К2 = 0,671
3 Коммунальный фактор у = 0,130х + 1,136 К2 = 0,498
4 Фактор сметной стоимости у = 0,04х2 - 0,9754х + 10,365 К2 = 0,6099
5 Фактор кадастровой стоимости у = 0,231х + 4,086 К2 = 0,328
рамки и границы термина /А.Н. Асаул, Н.А. Асаул, А.А. Алексеев, А.В. Лобанов // Вестник гражданских инженеров. - 2009. - № 4. - С. 91-96.
2. Батрутдинов, А.С. Инвестиционно-
активная модель развития инновационной деятельности в России / А. С. Батрутдинов, В.В. Бу-зырев, И.В. Федосеев. // Известия Иркутской государственной экономической академии. - 2008. -№ 2. - С. 9-13.
3. Гусев, Е.В. Методические основы оценки эффективности межфирменных взаимоотношений участников строительного комплекса / Е.В. Гусев, И.П. Савельева, Т.А. Шиндина // Вест-
ник Челябинского государственного университета. - 2008. - № 7. - С. 15-18.
4. Татьянкина, А.А. Оценка инновационной инфраструктуры как основы развития предпринимательской экономики / А.А. Татьянкина, Т.А. Шиндина // Вестник ЮУрГУ. Серия «Экономика и менеджмент». - 2011. - Вып. 20. -№ 41(258). - С. 85-89.
5. Шиндина, Т.А. Перспективы развития жилищного рынка и формирования доступности жилья / Т.А. Шиндина, Е.В. Табакова // Вестник ЮУрГУ. Серия «Экономика и менеджмент». -2007. - Вып. 1. - № 5(77). - С. 10-15.
Поступила в редакцию 5 марта 2012 г
Табакова Елена Васильевна. Ассистент кафедры «Экономика, управление инвестиции», Южно-Уральский государственный университет (г. Челябинск). Область научных интересов - экономика строительства, управление недвижимым имуществом, оценка эффективности жилищной застройки территории. Контактный телефон: (8-351) 267-92-80.
Tabakova Elena Vasilyevna. Assistant at Economics, Management & Investments Department of South Ural State University, Chelyabinsk. Research interests: construction economics, real estate administration, building development performance evaluation. Phone: (8-351) 267-92-80.
