CC BY
63
ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНОГО РЫНКА И ФОРМИРОВАНИЯ ДОСТУПНОГО жилья
Т.А. Шиндина, Е.В. Табакова
Южно-Уральский государственный университет, г. Челябинск
Возможность граждан создать семью, вырастить детей и дать им образование определяется, в первую очередь, наличием или отсутствием жилья, удовлетворяющего современным представлениям людей о комфортности. Одной из ключевых задач государства в области жилищной политики является формирование соответствующих условий, позволяющих повысить доступность жилья для граждан.
Доступность жилья является сложным многогранным индикатором, который не только отражает ход рыночных реформ в жилищной сфере, их социальную направленность, но и связан с общим течением социально-экономических процессов в обществе, их успешностью, учитывает поведение населения на рынке жилья, его ожидания, степень доверия к государственным и коммерческим институтам.
Обеспечение доступности жилья открывает возможность проведения эффективной миграционной политики - длительные очереди на жилье оказывают серьёзное негативное влияние на мобильность рабочей силы и уровень безработицы, привязывая граждан к месту постановки на жилищный учёт и препятствуя свободному перемещению трудовых ресурсов в рамках экономического пространства страны.
Говоря о доступности жилья, необходимо учитывать не только возможность его свободного приобретения для последующего проживания. Одновременно с приобретением возникает необходимость содержать и обслуживать это жильё, неся соответствующие затраты, к которым относятся налоговые отчисления, текущий ремонт, различные виды страхования, оплата коммунальных услуг и некоторые другие. Плата за содержание жилья и коммунальные услуги в условиях роста тарифов являются дополнительной составляющей растущих обязательных платежей, влияющей на оценки потребителей относительно их потенциальных возможностей нести бремя растущих в динамике расходов.
Комплексность жилищной проблемы связана с анализом рынка жилья и субъектов ры-
ночных отношений с учетом факторов неопределенности, которые характеризуются наличием таких показателей, как: распределение обеспеченности жильем в доходных группах, поведение потребителей на рынке жилья, причем как постоянного населения, так и прибывающего; учет внутренних резервов населения в улучшении жилищных условий, в том числе за счет операций на вторичном рынке (дарение, наследование и др.); различие в потреблении жилья населением в течение жизненного цикла семьи и смещение приоритетов в направлении приобретения второго жилья.
Доступность жилья является сложной социально-экономической и политической категорией, в которой тесно переплетаются демографические, социально-экономические характеристики текущего уровня благосостояния населения, параметры бюджетнонормативной и кредитно-финансовой системы, ценовой и тарифной политики в сфере жилищного строительства и эксплуатации жилищного фонда.
Термин «доступности жилья» означает возможность потребителем его оплаты. Основное влияние на доступность жилья оказывают соотношение стоимости жилья, стоимости кредита (первоначальный взнос и процентные ставки) и совокупность дохода домохозяйства, а также такие факторы, как налог на недвижимость, оплата жилищно-комму-нальных услуг, страховые выплаты и т.д.
Принято различать коммерческую и социальную доступность жилья. Критерием коммерческой доступности жилья является способность домохозяйства выплатить при оформлении долгосрочного кредита первоначальный взнос, размер которого составляет около 30% от стоимости приобретения жилья и кредитные платежи. В то же время расходы домохозяйства на жилье не должны превышать 35% дохода, поскольку в противном случае возникает высокий риск невыполнения обязательств по выплате кредита.
Критерием социальной доступности жилья выступает несоответствие между приня-
тым минимальным жилищным стандартом проживания и реальными жилищными условиями той части домохозяйств, которая по уровню доходов ниже установленного уровня. В основу формирования коммерческого и социального жилья положены различные концепции удовлетворения жилищных потребностей. Для рынка жилья потребностью является лишь неудовлетворительный платежеспособный спрос на жилье определенного качества и стоимости. При этом стимулом для рыночного предложения не может быть желание иметь жилье, не подтвержденное покупательной способностью, а также платежеспособностью, не ориентированной на приобретение жилья.
В общем виде количественной характеристикой доступности жилья является индекс доступности (в векторной или скалярной форме), который определяется как отношение платежеспособного спроса к предложению на рынке жилья. Если рассматривать структуру спроса (социальное бесплатное, с помощью субсидий и кредитов, коммерческое в разнообразных формах реализации жилья) и объем соответствующего предложения, тогда индекс доступности становится векторной величиной, на основе которой можно построить обобщенный индекс доступности жилья. В силу такой многозначности и многоаспектно-сти доступность жилья представляет собой интегральный показатель, включающий два агрегированных индекса, характеризуемых множеством индикаторов, связанных с предоставлением муниципального жилья (на бесплатной или частично платной основе) и приобретением или строительством коммерческого жилья.
В зависимости от условий оплаты, качества и цен на жилье, доходов населения и его жилищной обеспеченности можно представить следующую классификацию доступности жилья:
- максимальная доступность, когда жилье строится или приобретается на условиях единовременной 100%-ной оплаты;
- средняя (немедленная) доступность, когда семья при кредитовании в состоянии внести первый взнос в размере 30% от стоимости жилья при условии, если подходящая доля жилищных расходов (до 30%) от ее общего дохода покроет ежегодные выплаты по процентным ставкам (с учетом налога на недвижимость и страхование);
- временная доступность в пределах разумного (обозримого) периода, когда семья может позволить приобрести жилье на условиях кредитования, если она способна в течение, например, шести лет скопить достаточную денежную сумму для внесения первоначального взноса в размере 30% при условии, если подходящая доля жилищных расходов (до 30%) от ее общего дохода покроет ежегодные выплаты, указанные в предыдущем определении;
- социальная доступность жилья той части населения, которая имеет жилищные условия ниже принятого минимального жилищного стандарта и по уровню доходов находится ниже установленной черты.
Индекс доступности жилья рассчитывается как отношение спроса и предложений. Для отдельных домохозяйств можно использовать индекс доступности жилья <1, который исчисляется как отношение стоимости приобретения (строительства) жилого помещения (квартиры, частного дома, усредненной нормативной площади и т.д.), к некоторой сумме доходов населения Д, исчисленных за фиксированный период времени (обычно среднегодовые доходы одной среднестатистической семьи).
В общем виде индекс доступности жилья ё имеет вид
(1)
где 8 - платежеспособный спрос на коммерческое жилье и спрос на жилье очередников, проживающих в жилищном фонде с параметрами ниже минимального жилищного стандарта; Р - предложение адекватного различного качества и стоимости ориентированного на большинство населения жилья, Д - среднедушевой доход заемщика, С - стоимость приобретаемого жилья.
Индекс доступности жилья показывает время, за которое семья может накопить средства для приобретения квартиры, откладывая все свои доходы. Данный показатель не учитывает возможности приобретения жилья с помощью заемных средств и отражает лишь фактически сложившееся соотношение между средними ценами на жилье и средними доходами.
Индекс доступности жилья с учетом его площади определяется как
где с1д - индекс доступности жилья, Б - площадь условной квартиры, м2, С - средняя стоимость м2 жилья, руб. Д - среднедушевой доход семьи, руб./чел. в год, N - число человек в семье.
Индекс доступности жилья, с учетом минимальных потребительских расходов (модифицированный индекс), определяется как
А — С X Б
р~(Д-Р)хМ’ где с!р - индекс доступности жилья с учетом минимальных потребительских расходов, Р -минимальные среднедушевые расходы семьи, руб./чел. в год.
При кредитовании граждан для приобретения жилья индикатор временной доступности коммерческого жилья зависит от двух факторов: доступности по оплате первоначального взноса <1вн и доступности по погашению кредита с1кр. Поэтому его оценка может быть дана по этим двум составляющим.
Доступность по погашению кредита ёкр (<1кд) определяется из соотношения возможной суммы выплат по кредиту (исходя из суммы первоначального взноса и 30% от суммы среднедушевого дохода в течение кредитного срока на покрытие кредитных платежей Т), отнесенной К величине ипотечного кредита Скр выплатой процентных ставок Сс и затратам за риэлторские, нотариальные и страховые услуги Су:
С +С +С
д. =-2------г---у-. (4)
кр 0,ЗДТ
Следует отметить, что рассматриваемая схема расчета индекса коммерческой доступности является упрощенной, ибо не учитывает сбережений (накоплений) населения. Здесь анализируется платежеспособный спрос на жилье только тех категорий домашних хозяйств, которые могут улучшить свои жилищные условия с помощью ипотечных кредитов, и их сбережений достаточно для погашения начального взноса, либо они будут накапливать средства для его оплаты.
Критерием оценки населения к оплате первоначального взноса с!вн выступает период, который необходим для накопления граждан, он зависит от величины первоначального взноса и среднедушевого дохода:
, _ рхСхБ
ДхН
(5)
стоимость 1 м2 жилья, руб. Д - среднедушевой доход семьи, руб./чел. в год, N - число человек в семье.
Методика определения доступности жилья предполагает не только учет временных характеристик, но и оценку процентного показателя величины группы населения, которые могут приобрести жилье.
Определение индикатора доступности граждан по погашению кредита также основано на доступности по оплате первоначального взноса <1вн и доступности по погашению кредита с1кр, которые выражают в виде соотношений численности населения желающих приобрести жилье и имеющих для этого возможности.
Первым показателем, необходимым для расчета, является ежемесячный платеж Р заемщика по кредиту:
С*р л Т + 1л
41 (1 + ГХ-—),
Т' 9 " (6)
12хТ 2
где Скр - величина кредита; Т - срок кредитования; г - процентная ставка.
Ежемесячный доход заемщика, исходя из 30%-ной доли платежей, определяется по формуле
р
ТТ мес
гаш 0,3
(7)
Ежемесячный минимально необходимый доход заемщика с учетом коэффициента семейности Ксем= 2,8 и поправки на налоги и обязательные платежи (сюда можно включить и оплату жилищно-коммунальных услуг) в размере Кр= 1,2 определяется по формуле
л ... Д»шхКр
Акр
(8)
где р - величина первоначального взноса, Б -площадь условной квартиры, м2, С - средняя
Исходя из данных по распределению граждан по доходным группам определяем, какой доходной группе с интервалом (Дн; Д) соответствует минимальный доход, необходимый для получения кредита. Обозначим данную группу как птпъ тогда Ди < Д кр < <1(0.
На основе этого определяем число доходных групп, которым доступно получение кредита (соответственно Пкр шш ПЛЮС все доходные группы С более ВЫСОКИМ ДОХОДОМ Пкр). Обозначим данный показатель как Икр.
Тогда индикатор доступности граждан по обслуживанию кредита определится как отношение численности населения всех доходных Групп Нф, которым доступно получение кредита, к общему числу потенциальных покупателей жилья Ыр:
(П
(9)
N. N
Р V
а = (Пкр шш-Пкр)-
Определение индикатора доступности населения по оплате первоначального взноса аналогично первому показателю.
Размер первоначального взноса за квартиру
Рперв =рхСх8, (10)
где р - величина первоначального взноса, Б -площадь условной квартиры, м2, С - средняя стоимость 1 м2 жилья, руб.
Сумма Н, которую семья должна откладывать в месяц, зависит от периода накопления Т и определяется как:
Р._
(11)
Н =
перв
І2Т
Число доходных групп населения, которые имеют возможность накопить первоначальный взнос за новую квартиру за период времени Т, определяем соответственно как пвн шш плюс все доходные группы с более высоким доходом Пкр. Обозначим данный показатель как Нщ.
Тогда искомый индикатор доступности накопления первоначального взноса будет рассчитываться по аналогии:
К
пш+Пкр)
(12)
а = (пвн тш ~Пкр)'
Информационное обеспечение для расчетов доступности улучшения жилищных условий населения за счет собственных средств и с помощью кредитов на рынке жилья включает в себя следующие массивы:
- численность постоянного населения;
- миграцию - приток населения и отток (выезд в пригороды с продажей основного жилья, переезд в загородный дом и др.);
- сведения по приобретению жилья мигрантами, причем как российскими, так и внешними (из стран СНГ, ближнего и дальнего зарубежья); такая статистика пока не формируется органами государственной регистрации, но она крайне необходима для анализа миграционных потоков;
- численность семей, которые приобретают новое жилье (на любом рынке) с продажей старого жилья, что характеризует мотивацию поведения сложных семей на рынке жилья, отселение молодых семей, совершен-
нолетних взрослых детей, необходимость расселения в результате распада семей и т.д.
Анализируя рынок жилья в Челябинской области на сегодняшний день на базе методики оценки доступности жилья получается интересная картина. Так, уровень индекса доступности жилья в городе Челябинске следующий.
1. Общий индекс доступности жилья, рассчитываемый как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 кв. м) к среднему годовому доходу семьи (3 человека). При средней стоимости квадратного метра 30 ООО рублей и среднедушевым ежемесячным доходом на одного человека 8700 рублей индекс доступности жилья составит 5 лет и 2 месяца. Данный индекс показывает время, за которое семья может накопить средства для приобретения квартиры, откладывая все свои доходы.
Индекс доступности жилья в предположении, что семья приобретает жилье по ценам первичного рынка (1 м - 28 ООО руб.) составит 4,8 лет.
При приобретении жилья на вторичном рынке (1 м2 - 33 ООО руб.), индекс доступности соответственно составит 5,6 лет.
2. Модифицированный индекс доступности жилья рассчитываемый как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 кв. м) к среднему годовому доходу семьи (3 человека) за вычетом величины прожиточного минимума. При денежных доходах на одного человека в месяц в размере 11 560,4 руб. и прожиточного минимума на одного человека в месяц в размере 3138 руб. данный индекс составит 7,6 лет. Он показывает время, за которое семья может накопить средства для приобретения квартиры, откладывая все свои доходы, превышающие минимальные средства, тратящиеся на питание и удовлетворение базовых потребностей (прожиточный минимум).
Очевидно, что 5-7-летний срок - это достаточно длительный промежуток времени, психологически выдержать который посильно не каждой семье.
Важно отметить, что величина доступности жилья зависит от рыночной стоимости 1 м2 жилья, которая, в свою очередь, связана с особенностями района, в котором расположен дом, типа дома, общей площади квартиры, уровня отделки квартир, наличия инфраструктуры, ощущаемой ценности жилья и т.д. В панельных домах стоимость 1 м2 ниже, чем
в кирпичных и монолитных. Стоимость 1 м2 в однокомнатной квартире выше, чем в 2-х и 3-комнатных, так как они пользуются большим спросом благодаря более низкой общей стоимости квартир за счет меньшей площади. Значительное различие стоимости 1 м2 жилья в зависимости от района, в котором оно расположено, связано с предпочтениями покупателей, так как вся экономическая и социальная жизнь сосредоточена в центре, так же там более развита инфраструктура, доступен транспорт и т.д.
Как уже упоминалось в начале статьи, одним из показателей доступности жилья является отношение рыночной цены стандартной квартиры к среднему годовому доходу семьи, приобретающей такую квартиру по принятой норме. Величина такого показателя соответствует числу лет, в течение которых семья может накопить на квартиру, если все получаемые деньги будут откладываться на приобретение квартиры.
Рассчитанные значения коэффициента доступности жилья для г. Челябинска, представлены в таблице.
Продолжительность накопительного периода с1вн для покупки семьей из трех человек двухкомнатной квартиры общей площадью 54 кв. метра (по 18 кв. метров на человека) на первичном рынке в Челябинске в 2004 году составила 5,08 лет, а в 2005 г. - 5,7 лет. Произошло увеличение периода на 12%. Однако при учёте реально располагаемой части доходов семьи за вычетом минимальных потребительских расходов продолжительность накопительного периода увеличивается, соответственно, с 5,08 до 11,3 лет и с 5,7 до 10,8 лет.
Результаты расчётов демонстрируют, что для г. Челябинска вопрос о доступности жилья является достаточно сложным, но при определённых условиях (например, с помощью привлечения заёмных средств) вполне решаемым. Данные таблицы позволяют утверждать, что Челябинск в 2004 г. был ближе к нормативному показателю доступности жилья, а в 2005 г. произошло его увеличение на единицу.
Таким образом, в настоящее время основная часть работающего населения не в состоянии приобрести жилье на собственные средства, а их средние доходы не могут вырасти столь значительно, чтобы такая возможность появилась хотя бы в среднесрочной перспективе. Следовательно, жилье в Челябинске практически недоступно для основной части населения регионов.
Оценка инвестиционных возможностей населения Челябинска как основного потребителя на рынке жилья (на основе доступности жилья) показывает, что подавляющая его часть самостоятельно решить жилищную проблему не может. Возможным выходом из сложившейся ситуации может стать создание устойчивого и экономически целесообразного механизма авансирования (кредитования) будущих доходов граждан, что позволит значительно сократить продолжительность накопительного периода и увеличить доступность жилья.
На современном этапе реформирования жилищной сферы основной задачей региональной жилищной политики является разработка и реализация методов и механизмов по расширению границ доступности жилья для различных категорий населения. Решение
Коэффициенты доступности жилья для Челябинска
Характеристика Первичный рынок
Кол-во комнат 1 2 3 4
Ср. стоим. 1 м2, руб.
2004 г. 17 000 16 000 19 000 19 000
2005 г. 26 000 24 000 23 000 23 000
Стоимость жилья, тыс. руб.
2004 г. 765 864 1 520 2 033
2005 г. 1 170 1 296 1 840 2 461
ёкд (С учетом только доходов)
2004 г. 4,5 5,08 8,9 12
2005 г. 5,1 5,7 8,1 10,8
(1,,, (с учетом потребительских расходов) 2004 г. 2005 г. 10 9,1 п,з 10,1 19,9 14,3 26,6 19,2
этой задачи требует организации и проведения в рамках системного мониторинга постоянного отслеживания и анализа показателей доступности жилья.
Оценка ситуации на жилищном рынке г. Челябинска позволяет сделать вывод о том, что в ряде муниципальных образований сформировались реальные условия участия населения в строительстве жилья и по сметной стоимости строительства (строительство жилых домов для жилищно-строительных кооперативов, ссудо-сберегательных строительных товариществ, молодежно-жилищных кооперативов, строительство жилых домов предприятиями для своих работников), и по рыночной цене - строительство коммерческого жилья. При реализации в дальнейшем мероприятий по увеличению объемов жилищного строительства необходима территориальная дифференциация жилищной политики.
Вообще говоря, укрупненно территории экономической активности в жилищной сфере можно разделить на четыре группы:
Первая группа - территории с наиболее развитым рынком жилья. Для формирования рынка доступного жилья наиболее приоритетными для этих муниципальных образований являются мероприятия по увеличению объемов жилищного строительства, демонополизации строительного рынка, обеспечению соответствия структуры предложения жилья спросу населения и потребностям развития социального жилья.
Вторая группа - экономически развитые территории с относительно развитым рынком жилья. Для этой группы характерны недостаточные темпы жилищного строительства и модернизации коммунальной инфраструктуры, высокие риски на рынке жилья. В то же время имеются достаточные социально-экономические предпосылки для существенного улучшения ситуации, в том числе активная позиция администрации муниципальных образований по вопросу расширения жилищного строительства, которая уже начинает давать
свои результаты. Ко второй категории следует отнести жилищный рынок г. Челябинска.
Третья группа - экономически развитые территории с недостаточно развитым рынком жилья. Здесь пока наблюдаются низкие темпы жилищного строительства и модернизации коммунальной инфраструктуры, отмечается пассивность администраций муниципальных образований. Однако и в этих городах имеются достаточные социально-экономические предпосылки для существенного изменения ситуации на рынке жилья.
К четвертой группе отнесены экономически менее развитые территории со значимой остротой основных проблем в жилищной сфере, где приоритетом должны стать поддержка индивидуального жилищного строительства и развитие малоэтажного строительства из быст-ровозводимых трансформируемых элементов как наиболее реального пути роста объемов строительства доступного жилья для групп населения с невысоким уровнем доходов.
Каково бы не было разделение территории России на группы, очевидно, что государству необходимо решать вопросы, связанные с обеспечением жителей станы жильем на основе создания нормализованных условий. Актуальными являются два направления задач. Это наращивание объемов строительства жилья через проведение политики максимальной поддержки строительного сектора и влияние на потребительское поведение граждан через привлечение граждан к инвестированию жилья за счет собственных средств или средств государственной поддержки граждан.
Жилье - продукт специфический, это предмет первой необходимости, право на который закреплено в Конституции России. Однако сегодня по стоимости квартиры скорее относятся к предметам роскоши. Сделать жилье доступным для населения - важнейшая государственная задача. Поэтому внимание государства должно быть направлено на стимулирование положительных и погашение негативных тенденций развития рынка жилья.
