8Управление стоимостью единого недвижимого комплекса: сущность и особенности реализации
Клец Петр Вячеславович,
магистрант кафедры инновационной экономики ФГБОУ ВО «Уфимский университет науки и технологий»,
klets.petr@yandex.ru
Казакова Оксана Борисовна,
доктор экономических наук, профессор, профессор кафедры инновационной экономики ФГБОУ ВО «Уфимский университет науки и технологий», kazakovaoxana@mail.ru Елкина Людмила Геннадьевна,
доктор экономических наук, профессор, профессор кафедры инновационной экономики ФГБОУ ВО «Уфимский университет науки и технологий», elkina_ludmila@inbox.ru
Специфика и разнообразие современных имущественных комплексов диктует необходимость определения вектора управленческого воздействия, с целью максимально возможного извлечения прибыли. В статье рассматриваются элементы, направленные на анализ эффективности функционирования деятельности предприятия в зависимости от того является ли оно классическим вариантом единого недвижимого комплекса или имеет в наличии дополнительные производственные объекты, не входящие в имущественный комплекс. Правовой анализ основан на базисе концепции ценностно-ориентированного менеджмента, который позволяет рационально оценить все возможные варианты и максимизировать стоимость имущественного комплекса.
Ключевые слова: единый недвижимый комплекс, управление стоимостью имущественных комплексов, стратегия развития предприятия.
Введение. Единый недвижимый комплекс, введенный в хозяйственный оборот в 2013 года (ст.133.1 ГК РФ) [1] и представляющий собой единый объект недвижимости, состоящий из недвижимых и иных вещей, неразрывно связанных между собой физически или технологически, вызывает интерес для научного исследования с точки зрения управления его стоимостью. Включение недвижимых вещей в состав комплекса, влечет ограничение их самостоятельного функционального использования в гражданском обороте и подчинение правилу о неделимой вещи.
Имеющиеся в научной доктрине работы, посвящены изучению управления стоимостью предприятия как имущественного комплекса (далее по тексту - ПИК), которое по своим признакам имеет некоторые схожие черты с единым недвижимым комплексом (далее по тексту - ЕНК). Однако предприятие имеет свою многогранную специфику, заключающуюся и в том, что в его состав входят все виды имущества, исключительные права, долги и т.д., не теряющие возможности самостоятельного участия в сделках.
Анализ управления стоимостью ЕНК как особого объекта недвижимости, исследован в недостаточной степени, что позволяет автору предпринять попытку и высказать свою точку зрения по заданной проблематике.
Методы. В качестве основных методов исследования были использованы методы сравнительного анализа, метод обобщений и др. Исходной информационной базой явились данные Росреестра.
Результаты. Актуальность, практическая и теоретическая значимость управления ЕНК вызвана и тем, что по статистике учетно-регистрационных действий Росреестра не отмечается появление новых ПИК на протяжении нескольких лет, но наблюдается кратное увеличение создаваемых ежегодно ЕНК, а, следовательно, бизнес и власть заинтересованы строить и вовлекать в хозяйственный оборот как экономически выгодные комплексы (например, АЗС, элеваторы) [2], так и комплексы с социально направленным функционированием (например, парки, котельные детских садов) [3]. Согласно имеющимся данным за период 2021 и 2022 годы в Республике Башкортостан были поставлены на кадастровый учет и зарегистрированы права хозяйствующих субъектов на 34 ЕНК.
«Под управлением стоимостью понимают комплекс управленческих решений и мероприятий, направленных на изменение его текущей стоимости» [4, с. 9]. Согласимся с утверждением А.Ф. Пацкалева, что «появление управления обусловлено требованиями процесса труда, функционирование которого предполагает организацию, функционирование, контроль и оценку результатов воздействия факторов производства - земли, труда и капитала» [5, с. 68, 72].
Управление стоимостью комплекса немыслимо без четких, урегулированных действий, поэтому большую роль играет планирование производственной деятельности. В мероприятия планового характера включаются внедрение цифровой трансформации во все внутренние процессы управления коллективом и, с нашей точки зрения, во внешние тоже, говоря о потребителях продукции ЕНК, о поставщиках необходимого для работы оборудования, ресурсов и много другого, а также для привлечения инвестиций и расширения рынка сбыта товаров, работ, услуг и, в конечном счете, для создания прибыли и увеличения стоимости бизнеса.
Характерной особенностью стоимости ЕНК является то, что для налогообложения и привлечения инвестиций с помощью кредитных ресурсов принимается во внимание его кадастровая стоимость, рассчитанная как сумма кадастровых стоимостей объектов недвижимости, объединенных в ЕНК, с учетом их функционирования в составе комплекса [6]. Данная стоимость выступает главным объектом управления и сведения о ней представлены в публичной кадастровой карте.
Нельзя забывать и специфику ЕНК, касающуюся иных вещей, входящих в состав ЕНК, которые физически и технологически связаны единым назначением с недвижимыми вещами, но сведений о которых нет в едином реестре недвижимости ввиду их правовой природы. Рыночная, инвестиционная, ликвидационная, балансовая стоимость движимых вещей, оцениваемая в рамках закона [7], таких как, например, станки, оборудование и многие другие элементы инфраструктуры, также является объектом управления ЕНК при совершении сделок с комплексом в целях максимального извлечения полезных свойств. Такая стоимость указывается в отчетах об оценке вещей, в бухгалтерских документах и наряду с кадастровой стоимостью недвижимых вещей указывается в различных видах договоров в разделе «Цена договора». Таким образом, вышеуказанная стоимость ЕНК может выступать объектом управления, наряду с кадастровой.
При осуществлении оценки стоимости ЕНК и вовлечения его в хозяйственный оборот целесообразно учитывать различные виды экономической деятельности и открытость сведений единого государственного реестра недвижимости, что позволяет получать и проверять актуальную достоверную информацию о характеристиках ЕНК за-
интересованными лицами. Процесс управления стоимостью является продолжительным и ориентирован на долгосрочную перспективу в силу значимого влияния на стратегию развития предприятия в целом.
Обсуждение. Определяя вектор управленческого воздействия, целесообразно учитывать три возможных варианта участия ЕНК в составе имущественного комплекса предприятия.
Во-первых, рассмотрим вариант, где в производственном процессе предприятия участвует только единый недвижимый комплекс, т.е. совокупность движимых и недвижимых вещей, физически и технологически связанных между собой единым назначением и право собственности на который зарегистрировано в реестре недвижимости как на единый объект. Примером создания такого ЕНК, функционирующего на арендуемом земельном участке, может служить «Калмыкская СЭС» [8], поскольку осуществлена одновременная постановка на учет и регистрация права на ЕНК, состоящего из 2 зданий и 6 сооружений, неразрывно связанных между собой технологически в целях производства электроэнергии мощностью 25 МВт. Здания и сооружения как составные части ЕНК, имеющие кадастровую стоимость, не могут самостоятельно участвовать в гражданском обороте и быть, например, предметом договора аренды. Данный комплекс выполняет только одну функцию по производству электроэнергии и иные выполнять не может.
Управлять кадастровой стоимостью ЕНК, как объектом оценки, можно только путем наращивания количества зданий и сооружений, т.е. вводом второй, третьей и далее очереди СЭС. Прибыль данного предприятия формируется исключительно за счет продажи электроэнергии и зависит от установленного государственным органом тарифа стоимости (цена, руб./кВт*ч). Изменение в сторону увеличения или снижения кадастровой стоимости может быть обеспечено проведением очередного тура оценки объектов недвижимости и будет влиять на налоговые отчисления в бюджет и т.д.
Второй вариант предусматривает наличие у предприятия составных частей ранее объединенного имущественного комплекса, таких как разрозненные движимые и недвижимые объекты, не представляющие собой единый объект недвижимости. Например, имущественный комплекс предприятия, функционирующего как ОАО «Ишимбай-ский машиностроительный завод», после процедуры банкротства был распродан по частям различным покупателям (физическим и юридическим лицам), которые используют приобретенные здания (3-этажный корпус механического цеха с пристройкой, нежилое строение - участок машин формовочных, 3-х этажный механо-сборочный корпус и многие другие) в своих индивидуальных интересах, уже не связанных с функциональным назначением завода [9].
Кадастровая стоимость этих зданий и сооружений рассчитана уполномоченным органом отдельно по каждому самостоятельному объекту без учета и анализа физической или технологической связанности объектов между собой.
В третьем варианте рассмотрим предприятие, в производственном цикле которого участвует ЕНК и иное имущество. Например, у МУП «Спецавтохозяйство» основным видом деятельности является обработка и утилизация отходов. В связи с данным видом деятельности и необходимостью получения разрешительной документации МУП в 2016 году оформило полигон и расположенные на нем здания и сооружения как ЕНК [10]. Кроме того, в связи с таким направлением деятельности МУП также осуществляет выпуск продукции (контейнеров для сбора твердых бытовых отходов) как для удовлетворения своих собственных нужд, так и для продажи всем заинтересованным
лицам, что позволяет формировать дополнительную прибыль предприятия, которая складывается также за счет тарифа за сбор отходов, установленного уполномоченным лицом.
Еще одним распространенным примером предприятия, имеющего ЕНК и другие направления извлечения прибыли, является ферма для выращивания животных, представляющая собой имущественный комплекс зданий, расположенных на одном земельном участке [11]. Широкий спектр экономической деятельности у такого предприятия имеется, поскольку ЕНК представляет собой здания и сооружения, функционально связанные между собой, в которых содержатся животные. Управление стоимостью направлено на использование данных о кадастровой стоимости ЕНК, а также извлечение прибыли от продажи молочных и мясных продуктов.
Объединяющим фактором вышеуказанных трех вариантов можно назвать перспективы развития предприятия, которые выражаются в принятии решения об оформлении в собственность земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости, поскольку имеется физическая связь между ними. Включение земельного участка в состав ЕНК законом не запрещено и предполагает увеличение кадастровой стоимости самого ЕНК за счет стоимости земельного участка.
Объединение собственником вещей в единый недвижимый объект, с нашей точки зрения, более конкурентно и отвечает экономическим потребностям собственника, нежели использование таких объектов по отдельности. Это связано с увеличением суммарной стоимости объекта и его производительностью ввиду функциональной связи всех элементов ЕНК, участвующих в процессе создания товаров, работ и услуг. Такое объединение вещей в один комплекс способствует успешному привлечению заемных средств кредитных учреждений. Положительная регистрационная практика позволяет привести примеры ЕНК, заложенные банкам в качестве обеспечения возврата полученных денежных средств [12]. Также следует отметить, что когда в эксплуатацию вводится ЕНК, то вещи, которые в разрозненном состоянии могут не представлять экономической и производственной ценности, приобретают полезные свойства и стоимость в составе комплекса.
С экономической точки зрения целесообразно рассматривать станки, оборудование и другие движимые вещи совместно со зданием, сооружением и другими недвижимыми вещами, которые задействованы в производстве предприятия, как единый хозяйственный объект. Разрозненное использование объектов недвижимости и оборудования, задействованного в производстве, обесценивает саму природу единого комплекса. Производственный процесс немыслим без использования средств производства, что в конечном итоге отражается на стоимости предприятия.
Обобщая отечественный и зарубежный опыт управления стоимостью бизнеса, можно выделить две группы факторов, влияющих на повышение стоимости предприятия. Во-первых, это показатели, связанные с ценой капитала и эффективностью его использования. Так, по мнению Т.А. Федоровой, их влияние на стоимость бизнеса обеспечивается «посредством следующих движителей стоимости: покрытие постоянных издержек к объему оборота; уровень постоянных издержек к объему оборота за период; коэффициент оборачиваемости капитала за год; процентная ставка по заемному капиталу за год; доля собственного капитала; доля заемного капитала» [13, с.190].
Во-вторых, это показатели денежного потока, генерируемого в результате использования ЕНК. Учитывая мнение А.Г. Грязновой, «факторами, влияющими на величину
денежного потока, выступают: объемы реализации, себестоимость реализованной продукции, соотношение постоянных и переменных затрат, основные средства, заемные средства» [14].
Для успешного управления стоимостью ЕНК требуется стандартизация процессов во всех подразделениях, расположенных как в одном, так и в разных зданиях, а также использование единой информационной базы, соединяющей данные процессы. Такая стандартизация касается и внешних процессов с контрагентами для достижения открытости данных и доверия к ним. Это позволяет обеспечить общее руководство деятельностью, осуществлять контроль за бесперебойной работой станков, оборудования, а также работниками, добиться информационной безопасности новых технологий за счет режима разделения системы допусков работникам в зависимости от выданных администратором ролей.
В рамках контрольного блока процессы исследуются на предмет достижения запланированных показателей объекта управления с цифрами фактически достигнутых. По мнению Р. Ибрагимова, «принимаемые топ-менеджерами фирмы управленческие решения, должны быть не только направлены на усиление текущей бизнес-модели предприятия, а также на ее устойчивое развитие, таким образом, управление стоимостью - это управление будущим» [15].
Эффективным можно считать такое управление стоимостью, при котором будет обеспечиваться положительный рост стоимости ЕНК как результат реализации управленческих воздействий на факторы стоимости бизнеса.
Заключение. В заключение отметим, что для успешного управления стоимостью единого комплекса можно выделить следующие факторы:
1. управление стоимостью единого недвижимого комплекса непосредственно зависит от организационной структуры предприятия. Наличие в имущественном комплексе дополнительных оборотных средств дает возможность предприятию извлекать дополнительную прибыль, которая в итоге может использоваться для развития предприятия. Широкий спектр экономической деятельности у такого предприятия дает возможность перенаправлять денежные потоки в наиболее рентабельные виды производства, ликвидируя при этом убыточные;
2. в основе положительного результата управления стоимостью предприятия лежит слаженная согласованная работы различных отделов, действия которых направлены на устойчивое развитие производства;
3. объединение собственником вещей в единый недвижимый объект, с нашей точки зрения, более конкурентно и отвечает экономическим потребностям собственника, нежели использование таких объектов по отдельности;
4. увеличение стоимости ЕНК (кадастровой и рыночной), напрямую влияет на возможность привлечения инвестиций, в том числе кредитных ресурсов.
Литература
1. О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации: федеральный закон от 02.07.2013 № 142-ФЗ // Официальный интернет-портал правовой информации. URL: http://www.pravo.gov.ru, 03.07.2013.
2. Публичная кадастровая карта. 1) Кадастровый номер 02:47:061101:349. ЕНК АГНКС-5, объединяющий в себе 14 объектов и зарегистрировано право частной собственности; 2) Кадастровый номер 02:52:070406:160. ЕНК Комплекс приема, очистки
и сушки зерна, объединяющий в себе 6 объектов, зарегистрировано право частной собственности, а также ипотека в пользу Банка сроком на 4,2 года. URL: // https://pubNch№aya-kadastrovaya-karta.com/object?id
3. Публичная кадастровая карта. Кадастровый номер 40:18:100701:959. ЕНК Городской сквер, объединяющий в себе 2 объекта и зарегистрировано право муниципальной собственности. URL: https://publich№aya-kadastrovaya-karta.com/object?id
4. Козырь Ю.В. Оценка и управление стоимостью имущества промышленного предприятия. Дисс.на соиск. канд. эконом. наук. - М. - 2003. -С.9.
5. Пацкалев А.Ф. Определение вида стоимости предприятия как объекта управления // Имущественные отношения в РФ № 11 (158), 2014, С.68,72.
6. О государственной кадастровой оценке: федеральный закон от 03.07.2016 № 237-Ф3 // Официальный интернет-портал правовой информации. URL: http://www.pravo.gov.ru
7. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: федеральный закон от 29.07.1998 № 135-Ф3 // Российская газета. № 148-149. 06.08.1998.
8. Публичная кадастровая карта. Кадастровый номер 02:43:011101:243, ЕНК Объект электроэнергетики, Первая очередь, зарегистрировано право частной собственности URL: // https://publich№aya-kadastrovaya-karta.com/object?id
9. Сообщение о результатах торгов, дата публикации 29.10.2019 // https://old.bankrot.fedresurs.ru/OrganizationCard.aspx?ID=79E3239B980E83F854C4A23 C8092CC91
10. Публичная кадастровая карта. Кадастровый номер 02:00:000000:21314. ЕНК Сбора и утилизации твердых бытовых отходов, объединяющий в себе 5 объектов и на который зарегистрировано право частной собственности. URL: https://publich№aya-kadastrovaya-karta.com/object?id
11. Публичная кадастровая карта. Кадастровый номер 71:19:030501:302. ЕНК Ферма закрытого типа по содержанию скота мясных пород, объединяющий в себе 30 объектов, зарегистрировано право частной собственности. URL: https://publich№aya-kadastrovaya-karta.com/object?id
12. Публичная кадастровая карта. Кадастровый номер 38:26:041203:1776. ЕНК Битумный терминал, объединяющий в себе 16 объектов, зарегистрировано право частной собственности, а также ипотека в пользу Банка сроком до полного исполнения обязательств. URL: https://publich№aya-kadastrovaya-karta.com/object?id
13. Федорова Т. А. Основные методы управления стоимостью предприятия // Известия ТулГУ. Экономические и юридические науки. 2011. №3-1. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/osnovnye-metody-upravleniya-stoimostyu-predpriyatiya.
14. Оценка бизнеса: учебник для вузов /А.Г. Грязнова и др. Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой; Финансовая академия при Правительстве РФ; Институт профессиональной оценки. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Финансы и статистика, 2007. 736 с.
15. Ибрагимов Р. Управление по стоимости как система менеджмента // Портал «Корпоративный менеджмент». URL: https://www.cfin.ru/management/finance/valman/vbm_as_system.shtml
Managing the cost of a single real estate complex: the essence and features of implementation Klets P., Kazakova O., Elkina L.
Federal State Budgetary Educational Institution of Higher Education «Ufa University of Science and Technology» The specificity and diversity of modern property complexes dictates the need to determine the vector of management impact, in order to maximize the profit. The article discusses the elements aimed at analyzing the effectiveness of the functioning of the
enterprise, depending on whether it is a classic version of a single real estate complex or has additional production facilities that are not included in the property complex. Legal analysis is based on the basis of the concept of value-oriented management, which allows you to rationally evaluate all possible options and maximize the value of the property complex. Keywords: single real estate complex, cost management of property complexes, enterprise development strategy. References
1. On Amendments to Subsection 3 of Section I of Part One of the Civil Code of the Russian Federation: Federal Law No. 142-FZ
of July 2, 2013 // Official Internet Portal of Legal Information. URL: http://www.pravo.gov.ru, 07/03/2013.
2. Public cadastral map. 1) Cadastral number 02:47:061101:349. ENK AGNKS-5, which combines 14 objects and the right of
private property is registered; 2) Cadastral number 02:52:070406:160. YNK The complex for receiving, cleaning and drying grain, which combines 6 objects, registered the right of private ownership, as well as a mortgage in favor of the Bank for a period of 4.2 years. URL: // https://publich№aya-kadastrovaya-karta.com/object?id
3. Public cadastral map. Cadastral number 40:18:100701:959. YENK City square, which combines 2 objects and the right of
municipal property is registered. URL: https://publich№aya-kadastrovaya-karta.com/object?id
4. Kozyr Yu.V. Assessment and management of the value of the property of an industrial enterprise. Diss. cand. economy Sciences.
- M. - 2003. - P.9.
5. Patskalev A.F. Determination of the type of value of an enterprise as an object of management // Property relations in the
Russian Federation No. 11 (158), 2014, P. 68,72.
6. On the state cadastral valuation: federal law of 03.07.2016 No. 237-FZ // Official Internet portal of legal information. URL:
http://www.pravo.gov.ru
7. On appraisal activity in the Russian Federation: federal law of July 29, 1998 No. 135-FZ // Rossiyskaya Gazeta. No. 148-149.
08/06/1998.
8. Public cadastral map. Cadastral number 02:43:011101:243, UNK Power industry facility, First stage, private property right
registered URL: // https://publich№aya-kadastrovaya-karta.com/object?id
9. Message on the results of trading, publication date 10/29/2019 // https://old.bankrot.fedresurs.ru/OrganizationCard.aspx?ID=79E3239B980E83F854C4A23C8092CC91
10. Public cadastral map. Cadastral number 02:00:000000:21314. ENC for Collection and Disposal of Solid Domestic Waste, which
combines 5 objects and for which the right of private property is registered. URL: https://publich№aya-kadastrovaya-karta.com/object?id
11. Public cadastral map. Cadastral number 71:19:030501:302. YNK Farm of a closed type for the maintenance of livestock of meat breeds, combining 30 objects, the right of private ownership is registered. URL: https://publich№aya-kadastrovaya-karta.com/object?id
12. Public cadastral map. Cadastral number 38:26:041203:1776. YNK Bitumen terminal, which combines 16 objects, the right of private ownership is registered, as well as a mortgage in favor of the Bank for a period until the full fulfillment of obligations. URL: https://publich№aya-kadastrovaya-karta.com/object?id
13. Fedorova T. A. Basic methods of enterprise value management // Izvestiya TulGU. Economic and legal sciences. 2011. No. 3-
1. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/osnovnye-methody-upravleniya-stoimostyu-predpriyatiya.
14. Business valuation: a textbook for universities /A.G. Gryaznova and others. Ed. A.G. Gryaznova, M.A. Fedotova; Financial Academy under the Government of the Russian Federation; Institute for Professional Evaluation. 2nd ed., revised. and additional M.: Finance and statistics, 2007. 736 p.
15. Ibragimov R. Cost management as a management system // Portal "Corporate Management". URL: https://www.cfin.ru/management/finance/valman/vbm_as_system.shtml
