CC BY
96
УДК 332.025
управление муниципальной недвижимостью в жилищной сфере
м. н. петрухина,
старший преподаватель кафедры финансов и кредита
E-mail: petruhina70@maii.ru Институт управления, бизнеса и технологий, г. Калуга
В статье отмечается, что актуальность темы исследования связана с тем, что обеспечение жильем граждан и создание условий для жилищного строительства являются важнейшими вопросами органов местного самоуправления. Рассмотрены направления и методы управления муниципальной недвижимостью в жилищной сфере, проведен анализ показателей, характеризующих управление муниципальным жилищным фондом в муниципальном образовании «Город Калуга».
Ключевые слова: управление, муниципальная недвижимость, жилищный фонд, методы управления, социальный наем, приватизация, коммерческий наем, аренда, жилищная субсидия.
Согласно федеральному законодательству органы местного самоуправления должны заниматься вопросами обеспечения жильем граждан и создания условий для жилищного строительства. Этой теме в последнее время уделяется повышенное внимание, о чем свидетельствуют многочисленные публикации.
Жилищной политике в Российской Федерации посвящено исследование Е. С. Хлестуновой, в котором содержится развернутый анализ результатов реализации федеральной целевой программы «Жилище» за 2002-2010 гг. и приводится вывод о неэффективности реализуемой политики в сфере жилищного строительства и распределения жилья в России [12].
Проблемы и перспективы развития системы ипотечного жилищного кредитования в России рассмотрены в статье Т. С. Коростелевой, в которой представлена оценка возможности достижения ключевых показателей, обозначенных в Стратегии
развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 г., выявлены факторы, сдерживающие развитие ипотеки, указаны рекомендации по повышению эффективности функционирования системы ипотечного жилищного кредитования [5].
Проблема повышения доступности жилья для населения затронута в публикации А. С. Джамалова, которая посвящена основным направлениям реализации государственной политики и их особенностям в рамках федеральной целевой программы «Жилище», а также формированию финансовых средств для реализации этой программы [4].
Вопросы обеспечения населения жильем в Красноярском крае рассматриваются в статье И. А. Саенко, в которой отмечается недостаточный уровень обеспеченности населения региона жильем и предлагается комплексный подход к решению данной проблемы (ввод нового жилья и поддержка технического состояния существующего жилого фонда) [11].
Оценке жилищной обеспеченности семей в Якутии посвящена статья А. С. Барашковой, в которой выявлены особенности и проблемы жилищной обеспеченности семей в зависимости от места проживания, демографического состава и других факторов [1].
Таким образом, проблемы обеспечения жильем граждан и создания условий для жилищного строительства в Российской Федерации требуют дальнейших исследований в этой сфере в целях разработки и внедрения более эффективных методов управления недвижимостью в жилищной сфере.
Управление недвижимостью в жилищной сфере осуществляется в целях:
- получения социального и коммерческого эффекта от обеспечения жителей муниципального образования жилыми помещениями; сохранения и восстановления жилищного фонда;
снижения издержек на содержание жилищного фонда [3, с. 291].
В соответствии с этими целями в системе управления муниципальным жилищным фондом можно выделить четыре блока (см. рисунок).
Управление муниципальным жилищным фондом в МО «Город Калуга» в рамках социального блока характеризуют данные о доле муниципального жилищного фонда, приватизации жилых помещений, количестве семей, стоящих на учете, сумме жилищных субсидий и расходах на переселение граждан из ветхого и аварийного фонда (табл. 1).
За анализируемый период доля муниципального жилищного фонда в жилищном фонде всех форм собственности снизилась с 36,1 % (2007 г) до 28,2 % (2011 г), площадь муниципального жилья, переданного по договору социального найма, снизилась с 2 567 0352 до 2 146 584 м2.
С одной стороны, такая тенденция является положительной: сокращение муниципального жилищного фонда ведет к снижению расходов бюджета муниципального образования, так как
затраты на содержание и ремонт жилых домов и коммунальных сетей из-за их неудовлетворительного состояния превышают плату за жилье и коммунальные услуги.
С другой стороны, сокращение муниципального жилищного фонда снижает возможности муниципального образования по обеспечению конституционного право на жилище для малообеспеченных граждан, многодетных семей, молодых семей и граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.
основной причиной сокращения муниципального жилищного фонда является приватизация. Так, количество приватизированных жилых помещений с начала приватизации на 01.01.2012 составляет 97 451 ед. Необходимо также отметить и снижение темпов приватизации: 3,29 % в 2008 г. по отношению к 2007 г. и 1,32 % в 2011 г. по отношению к 2010 г. однако увеличение числа приватизированных жилых помещений в МО «Город Калуга» является положительной тенденцией, так как:
• приватизация ведет к сокращению муниципального жилищного фонда и снижению расходов на его содержание (бремя содержания жилых помещений и общего имущества в многоквартирном доме несет собственник);
• в результате приватизации муниципальное образование получает стабильный источник
-У
Изменение, % 2011/2010 -4,41 -2,30 1,32 0,37 -18,10 -18,41 - - 110,20 -16,89
2010/2009 -7,23 -5,28 8 3, 5,71 351,95 327,53 -100,00 - 7 ,7 3, - -15,47
2009/2008 -7,83 -6,57 4,55 о 0 0 433,69 530,91 305,18 50,01
2008/2007 3 ,4 7 -3,28 3,29 5 0, -24,51 -24,62 - - -71,71 -64,97
2011 г. 28,2 2 146 584 97 451 10 775 5 00 2 2,65 0 - 27 255 143 | 33,82
2010 г. 29,5 2 197 072 96 182 10 735 00 4 3 3,24 0 - 12 966 181 | 40,70
2009 г. 31,8 2 319 651 93 221 10 155 7 7 0,76 187 480 372 0 0 13 474 852 | 48,15
2008 г. 34,5 2 482 758 89 160 10 155 7 7 0,76 35 129 120 6 3 325 662 | 32,10
2007 г. 36,1 2 567 035 86 319 10 140 2 0 1,01 0 0 11 753 760 | 91,61
Показатель Доля муниципального жилищного фонда, в % к жилищному фонду всех форм собственности Площадь муниципального жилищного фонда, м2 Количество приватизированных жилых помещений (с начала приватизации), ед. Число семей, состоящих на учете для получения жилья, ед. | Число семей, получивших жилье, ед. Число семей, улучшивших жилищные условия, в % к числу семей, состоящих на учете Расходы на переселение граждан из ветхого и аварийного фонда (факт), руб. Исполнение плана по расходам на переселение, % | Жилищные субсидии (факт), руб. Исполнение плана по жилищным субсидиям, %
доходов в бюджет в виде налога на имущество физических лиц; • приватизация позволяет гражданам (как собственникам) владеть, пользоваться и распоряжаться жилищем и способствует формированию рынка недвижимости.
Количество семей, состоящих на учете для получения жилья, увеличилось с 10 140 в 2007 г. до 10 775 в 2011 г. Ежегодно улучшает жилищные условия лишь небольшая доля из них: в 2007 г. - 1,01 % (102 семьи), в 2011 г. - 2,65 % (285 семей). Этот показатель гораздо ниже, чем в других муниципальных образованиях Калужской области. Так, например, в 2011 г. в Жиздринском районе этот показатель соответствовал 69 %, в Износ-ковском - 68 %, в Куйбышевском районе -41 %. Такая ситуация связана с сокращением муниципального жилищного фонда. Кроме того, расходы бюджета на переселение граждан из ветхого и аварийного фонда имеют нерегулярный характер и не исполняются на 100 %. За анализируемый период такие расходы осуществлялись в 2008 г. в размере 35 129 120 руб. и в 2009 г. в размере 187 480 372 руб. Жилищные субсидии на приобретение жилья исполняются не в полном объеме: в
2007 г. исполнение плана составило 91,61 %, или 11 753 760 руб., в 2011г. - 33,82 %, или 27 255 143 руб. [6-10].
Управление муниципальным жилищным фондом в МО «Город Калуга» в рамках блока перспективного развития характеризуют данные о жилищном строительстве (табл. 2).
Ввод в действие жилых домов всех форм собственности в анализируемом периоде увеличился на 38,56 % (со 155,6 тыс. м2 в 2007 г. до 215,6 тыс. м2 в 2011 г.), что свидетельствует о создании в муниципальном образовании благоприятных условий для жилищного строительства.
Ввод в действие муниципального жилья осуществлялся нерегулярно: в
2008 г. было введено 1,85 тыс. м2, в 2009 г. -6,73 тыс. м2, в 2011 г. - 6,68 тыс. м2 (при этом доля муниципального жилья не превышала 6,4 % от общего количества вводимых жилых домов). Такая динамика показателей
Таблица 2
Управление жилищным фондом МО «Город Калуга» в рамках блока перспективного развития
Показатель 2007 г. 2008 г. 2009 г. 2010 г. 2011 г. Изменение (2011/2007)
абсолютное относительное, %
Ввод в действие жилых домов всех форм собственности, тыс. м2 общей площади 155,6 185,2 105,2 151,6 215,6 60,0 38,56
В том числе муниципальной формы, % (тыс. м2) 0,0 (0,0) 1,0 (1,85) 6,4 (6,73) 0,0 (0,0) 3,1 (6,68) 3,1 (6,68) -
является негативной и не позволяет органам власти муниципального образования эффективно решать социальные вопросы.
Управление муниципальным жилищным фондом в МО «Город Калуга» в рамках технологического блока характеризуют данные о расходах бюджета муниципального образования на жилищное хозяйство, а также об уровне благоустройства жилищного фонда и доле ветхого и аварийного жилья (табл. 3).
Фактические расходы бюджета на жилищное хозяйство возросли с 218 524 903 руб. в 2007 г. до 328 928 126 руб. в 2011 г. (т. е. на 50,52 %), при этом их доля в расходах бюджета снизилась с 5,79 до 4,10 % [6-10].
Сравнение плановых и фактических расходов бюджета МО «Город Калуга» на жилищное хозяйство свидетельствует о том, что процент исполнения бюджета увеличился с 82,25 % в 2007 г. до 90,10 % в 2011 г., что является положительной тенденцией.
Доля ветхого и аварийного жилья снизилась с 7,0 до 6,3 %.; однако этот показатель по МО «Калуга» превышает аналогичный показатель по некоторым муниципальным образованиям Калужской области (например, в МО «Город Обнинск» в 2007 г. этот показатель соответствовал 0,03 %, далее, начиная с 2008 г. - 0 %).
Доля жилья, оборудованного водопроводом, увеличилась на 0,22 %, канализацией - на 0,33 %, центральным отоплением - на 0,56 %; доля жилья, оборудованного газом, снизилась на 1,69 % (так как новое жилье оборудуется напольными электроплитами) [2].
Таким образом, динамика показателей свидетельствует об увеличении средств бюджета, направляемых на жилищное хозяйство, и об улучшении вследствие этого состояния жилищного фонда, однако темпы роста расходов бюджета существенно превышают темпы роста благоустройства и ввода нового жилья.
По итогам проведенного исследования можно сделать некоторые выводы.
Анализ показателей, характеризующих управление муниципальной недвижимостью в жилищной сфере в МО «Город Калуга», наряду с положительными тенденциями выявил некоторые проблемы:
• низкий уровень показателей, характеризующих улучшение жилищных условий граждан, стоящих на учете для получения жилья;
• низкие темпы муниципального жилищного строительства;
• рост расходов бюджета на жилищное хозяйство при сокращении площади муниципального жилищного фонда.
Более высокий уровень показателей, характеризующих улучшение жилищных условий граждан, стоящих на учете для получения жилья, можно достигнуть за счет муниципального жилищного строительства, осуществления регулярных расходов для переселения из ветхого и аварийного фонда и жилищных субсидий.
Увеличение темпов муниципального жилищного строительства возможно за счет мобилизации денежных средств с помощью выпуска муниципальных облигационных займов и привлечения банковских кредитов (что вполне реально в связи с наличием у некоторых банков, расположенных в Калуге, излишней ликвидности).
Снижению расходов бюджета на жилищное хозяйство будет способствовать более жесткий контроль за целевым расходованием средств.
Кроме того, для МО «Город Калуга» перспективным методом управления жилищным фондом является создание «доходных домов», которое заключается в строительстве многоквартирных домов с последующей сдачей квартир в долгосрочную аренду. Такой способ привлекателен тем, что, во-первых, муниципальное образование получает стабильный источник дохода в виде арендных пла-
Изменение (2011/2007) относительное, % 50,52 9,54 112,61 -29,20 -10,00 - 0,22 0,33 0,56 -1,69
абсолютное 110 403 223 7,85 4 248 937 256 -0,02 0 ,7 -0, 0,00 0,20 0,30 0,50 -1,60
2011 г. 328 928 126 90,10 8 022 109 957 4,10 6,30 93,10 91,50 90,00 93,30
2010 г. 607 493 137 90,66 6 697 343 753 | 9,07 6,40 93,00 91,30 89,80 93,90
2009 г. 324 094 025 90,40 5 680 377 639 | 5,71 6,70 92,90 91,20 89,70 94,40
2008 г. 401 406 280 65,44 5 859 918 523 6,85 6,80 92,90 91,20 89,50 94,80
2007 г. 218 524 903 82,25 3 773 172 701 | 5,79 7,00 92,90 91,20 89,50 94,90
Показатель Расходы бюджета на жилищное хозяйство (факт), руб. Исполнение бюджета по расходам на жилищное хозяйство, % | Расходы бюджета, руб. Доля расходов на жилищное хозяйство в расходах бюджета, %о Доля ветхого и аварийного жилья, в % от общей площади |Доля жилья, оборудованного: - водопроводом, %0 - канализацией, %о - центральным отоплением, %о - газом, %о
тежей, во-вторых, это способствует привлечению специалистов тех профессий, в которых муниципальное образование испытывает недостаток.
Список литературы
1. Барашкова А. С. Оценка жилищных условий семей Республики Саха (Якутия) // Региональная экономика: теория и практика. 2009. № 14.
2. Город Калуга в 2011 году. Информационно-статистическое издание / Росстат. Территориальный орган федеральной службы государственной статистики по калужской области. калуга, 2012.
3. Григорьев В. В., Остина И. А., Руднев А. В. Управление муниципальной недвижимостью: учебно-практическое пособие. М.: Дело. 2001.
4. Джамалов А. С. Особенности формирования рынка жилья в Республике Дагестан // Региональная экономика: теория и практика. 2010. № 2.
5. Коростелёва Т. С. Проблемы и перспективы развития системы ипотечного жилищного кредитования в России // Финансовая аналитика: проблемы и решения. 2013. № 11.
6. Об утверждении отчета об исполнении бюджета муниципального образования «Город Калуга» за 2007 год: постановление Городской Думы городского округа «Город Калуга» от 23.05.2008. № 56.
7. Об утверждении годового отчета об исполнении бюджета муниципального образования «Город Калуга» за 2008 год: постановление Городской Думы городского округа «Город Калуга» от 27.05.2009 № 68.
8. Об утверждении отчета об исполнении бюджета муниципального образования «Город Калуга» за 2009 год: решение Городской Думы городского округа «Город Калуга» от 28.04.2010 № 33.
9. Об утверждении отчета об исполнении бюджета муниципального образования «Город Калуга» за 2010 год: решение Городской Думы города Калуги от 24.05.2011 № 83.
10. Об утверждении отчета об исполнении бюджета муниципального образования «Город Калуга» за 2011 год: решение Городской Думы города Калуги от 30.05.2012 № 66.
11. Саенко И. А. Проблемы обеспечения населения жильем и пути их решения (на примере Красноярского края) // Региональная экономика: теория и практика. 2010. № 34.
12. Хлестунова Е. С. Анализ результатов жилищной политики в Российской Федерации // Национальные интересы: приоритеты и безопасность. 2011. № 47.
