Тенденции развития регионального рынка жилищных услуг Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

30 (333) - 2013

Анализ рынку недвижимости

УДК 332.81

тенденции развития

регионального рынка жилищных услуг

Н. О. СИЛАЕВ,

аспирант кафедры государственного и муниципального управления Е-mail: av6779@yandex. ru Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации

Необходимость участия государства в процессе реформирования и обеспечения функционирования жилищно-коммунального сектора определяется тем, что он является сферой жизнеобеспечения российских граждан, т. е. фактором, обусловливающим состояние национальной безопасности. Государство должно нести ответственность перед гражданами за результаты проводимой жилищно-коммунальной реформы.

Ключевые слова: жилищное хозяйство, услуги, тенденция, развитие.

С переходом России к рыночной экономике в жилищной политике основная ставка была сделана на то, чтобы потребность в жилье удовлетворялась не за счет общественных фондов потребления, а за счет собственных средств граждан. Государство должно поощрять жилищное строительство и создавать условия для осуществления права граждан на жилище (ст. 40 Конституции РФ). В то же время малоимущим гражданам, нуждающимся в жилье, и иным категориям, имеющим определенные льготы, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственного, муниципального и других жилищных фондов. Кроме того, поставлена задача - создать рынок жилья, преодолеть отрицательные последствия уравнительного распределения жилья. Для этого была проведена приватизация жилых помещений, т. е. бесплатная

передача в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах. В настоящее время приватизировано более 60 % государственного и муниципального жилья.

В основе государственного регионального программирования должны лежать цели конкретного региона, выступающие исходной основой формирования территориальной организации. Региональное государственное программирование базируется:

- на определении основных стратегических целей по узловым направлениям (сферам) деятельности региона;

- на общей оценке преимуществ и недостатков региональной организации относительно других подобных;

- на анализе существующих и предполагаемых (перспективных) направлений деятельности организации;

- на разработке перспективного и годового бюджетов региональной организации. Региональное государственное программирование как инструмент регионального управления ориентировано, как правило, на крупномасштабные мероприятия по достижению конкретных (обычно долгосрочных) целей. Разработку же стратегии регионального программирования осуществляет высшее руководство - региональная администрация с ее аппаратом.

Неслучайно национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» занял достойное место среди приоритетных проектов.

Для регулирования отношений в жилищной сфере в структуре местной администрации обычно создается специальное структурное подразделение (отдел или управление по учету и распределению жилья). Его основные обязанности - ведение учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и имеющих право на получение жилья за счет муниципальных или государственных средств, установление очереди на получение жилья, в том числе по различным льготным категориям, предоставление жилья из муниципальных и иных жилищных фондов в порядке установленной очереди. В крупных городах эта структура может быть построена по районам (округам). Для решения вопросов приватизации муниципального жилья, регулирования вторичного рынка и содействия строительству с участием средств населения во многих городах создаются специальные муниципальные учреждения: агентства, жилищные центры.

Состояние жилищного фонда и обслуживающей его коммунальной инфраструктуры является одним из решающих факторов жилищной политики. Обеспечение сохранности жилищного фонда, его воспроизводство является одной из задач коммунальных служб, влияет на обеспеченность населения жильем, по крайней мере, в долгосрочной перспективе.

В 2008 г. в среднем по России на одного человека приходилось 22,0 м2 общей площади жилья (в городах - 21,7 м2, в сельской местности - 22,7 м2), при этом среднеевропейский стандарт составляет порядка 35-45 м2/чел. Наибольшее отставание наблюдается от США, где на душу населения приходится 65 м2 общей площади жилья, и Норвегии -там в расчете на душу населения приходится около

Распределение жилых помещений по числу ]

75 м2. Оценки экспертов показывают, что даже при самых оптимистичных предположениях о темпах строительства жилья в России (1 000 м2 на 1 000 чел./г) для сокращения указанного отставания потребуется от 40 до 50 лет, а при более реалистичных предположениях об уровне строительной активности в России (порядка 400 м2 вводимого жилья на 1 000 жителей в год) для достижения уровня обеспеченности США и Норвегии потребуется соответственно от 120 до 150 лет.

Значительное отставание России от развитых стран наблюдается также и в количестве комнат, которые занимает семья. Сравним положение в жилищной сфере России с другими странами «Группы восьми» и странами - членами Европейского Союза.

В России 63,4 % жилых помещений состоит из 1-2 комнат, тогда как в США таких жилых помещений всего 1,3 %, в Канаде - 2,2 %, в Германии - 8,3 %, в Италии - 8,5 % и максимум (из стран «Группы восьми») во Франции - 18,2 % (табл. 1).

Благоустройство российского жилищного фонда также самое низкое среди стран «Большой восьмерки», особенно это касается степени оборудования жилых помещений водопроводом (77 %), ваннами или душем (66 %), а также канализацией. В России обеспеченность этими видами коммунальных услуг в среднем составляет: ваннами или душем - 66 %, канализацией - 73 %, водопроводом -77 %, тогда как в других странах «Большой восьмерки» она приближается к 100 %.

Еще одна болевая точка - это степень изношенности и техническое состояние российского жилищного фонда.

В 2011 г. общий объем ветхого и аварийного жилья в стране составил 97 млн м2 общей площади, что почти в 2,3 раза превышает его уровень в 1996 г. и в 1,9 раза больше годового ввода жилья в 2011 г.

Таблица 1

мнат и статусу владения жильем по странам

Страна Год Жилищный фонд, всего, млн жилых помещений В том числе жилые помещения с числом комнат, %

Менее трех Три - пять Шесть и более

Германия 2005 39,6 8,3 70,6 21,1

Италия 1991 19,7 8,5 76,2 15,3

Канада 2001 11,6 2,2 40,0 57,8

Россия 2008 59,0 63,3 36,7 -

Великобритания 2004 26,0 - - -

США 2003 105,8 1,3 48,7 50,0

Франция 2002 24,5 18,2 65,5 16,3

Япония 1998 43,9 - - -

Одновременно с этим ежегодные объемы вывода из эксплуатации ветхого и аварийного жилищного фонда примерно в пять раз отстают от нормативных значений (рис. 1).

Такая ситуация явно свидетельствует о крайней необходимости увеличения объемов капитального ремонта жилья. Из общей площади введенного в 2009 г. жилья (без индивидуального) только 1,1 % построено за счет реконструкции действующего ранее жилого фонда.

В Санкт-Петербурге за счет реконструкции введено 56,5 тыс. м2 (2,4 %), в Кемеровской области -55,3 тыс. м2 (8,8 %), в Калининградской области -15,1 тыс. м2 (3,8 %), в Республике Башкортостан -12,6 тыс. м2 (3 %).

В этом же русле лежат решения нового московского руководства по сворачиванию программы капитального ремонта жилья. Так, согласно принятой с 2008 г. программе, рассчитанной до 2014 г., было запланировано капитально отремонтировать почти 14 тыс. домов. Однако если исходить из нынешнего уровня цен бюджет этой программы был явно занижен (почти в 3 раза) - вместо запланированных 490 млрд руб. на ремонт потребуется почти 1,5 трлн руб., что для сократившегося бюджета Москвы непосильно. Кроме того, сменились и приоритеты: в первую очередь курс взят на решение транспортных проблем, модернизацию здравоохранения и сохранение социальных гарантий малообеспеченным слоям населения. Для предотвращения дальнейшего ухудшения состояния жилищного фонда Москвы 120 п-

необходимо решать вопрос создания механизмов привлечения в сферу капитального ремонта средств частных инвесторов.

Что касается строительства жилья, то финансово-экономический кризис явился существенным тормозом для развития строительства в нашей стране. По данным Росстата, объем ввода жилья в России в предкризисный период ежегодно повышался и с 2000 по 2007 г. вырос почти вдвое - с 32,3 до 61,0 млн м2, причем в 2006 г. прирост ввода жилья составил

15.2 %, в 2007 году - 20,6 %. В 2008 г. планировалось ввести 66 млн м2, но фактический ввод составил 64,1 млн м2 (прирост составил всего 5,1 %). В 2009 г. ввод жилья снизился до 59,8 млн м2 общей площади, или

93.3 % от уровня 2008 г. По предварительным данным Росстата, общий ввод жилья в 2010 г. составил 58,1 млн м2, или 97 % от уровня 2009 г.

Несмотря на рост жилищного строительства в предкризисные годы, так и не удалось достичь его лучших показателей советского периода: максимум годового ввода жилья в России пришелся тогда на 1987 г. и составил 72,8 млн м2 общей площади.

Обращает на себя внимание разная реакция на финансово-экономический кризис в Москве и Московской области. В Москве с 2000 по 2007 г. годовой ввод жилья вырос с 3,0 до 4,8 млн м2, но уже в 2008 г. программа строительства жилья не была выполнена (за год было введено 3,3 млн м2 вместо запланированных 5,3 млн м2 (из них в декабре введено 1,2 млн м2), и общий спад за год составил 32 %. В 2009 г. спад жилищного строительства в Москве продолжился: за год

104,5

108,6

100

80

60

5-43-

40

30,3

О

20

2,2

2,2

1,9

1,9

2,4

2,1

2,1

2,1

2,1

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012 (прогноз)

2013

(прогноз)

Ветхий и аварийный жилищный фонд Ввод в строй общей площади жилых домов

Выбытие по ветхости и аварийности

Рис. 1. Ветхий и аварийный жилищный фонд России, млн м2

0

было введено всего 2,7 млн м2 жилья, что составило 82,8 % от уровня 2008 г. В Московской области ввод жилья с 2000 по 2007 г вырос весьма значительно -с 2,6 до 7,8 млн м2. Спад строительства в 2008 г. в Московской области в отличие от Москвы был близок к нулю (-0,3 %). В 2009 г. в области введено 8,2 млн м2 общей площади жилого фонда, что составило 104,5 % от уровня 2008 г. Еще одна отличительная черта 2009 г. состоит в том, что все отставание ввода в 2009 г. пришлось на IV квартал. Так, если в 2007 и 2008 гг. в IV квартале было введено 27,1 и 28,9 млн м2 общей площади жилья, то в IV квартале 2009 г. - всего 24,8 млн м2, что свидетельствует о нарастании негативных тенденций в строительном секторе, закладываемых на 2010 г. Эта гипотеза подтвердилась в полной мере. В 2010 г. в Москве по итогам года было введено всего 1 771,0 тыс. м2 общей площади жилья, что составляет всего 65,5 % от и так уже глубоко провального 2009 г. Позитивным можно считать увеличение доли строительства панельных домов эконом-класса с 10 % в 2009 г. до 25 % к концу 2010 г.

Средний класс при этом вообще выпал из поля зрения. Практическая недоступность жилья на рынке для подавляющего большинства населения заставляет искать другие формы обеспечения жильем. Кризисная ситуация, сложившаяся в жилищной сфере, вызывает необходимость и возможность приведения жилищной политики в России в сбалансированное состояние.

В целом состояние жилищного сектора экономики России имеет следующие черты: - недостаточен уровень обеспеченности населения жильем при низком уровне благоустройс-

450 400 350 300 250 200 150 100 50 0

тва жилищного фонда и значительном износе коммунальной инфраструктуры;

- для подавляющей части семей (80 %) улучшение жилищных условий является недоступным из-за низких доходов и высоких цен на жилье;

- стоимость жилья в соотношении со строительными издержками неадекватно высокая, т. е. имеет место «пузырь жилищных цен» (рис. 2);

- предложение различных типов жилья не сбалансировано с реальным спросом;

- изношены мощности строительного комплекса и производства строительных материалов, недостаточна их модернизация на основе современных инновационных технологий - существует дефицит квалифицированных трудовых ресурсов в строительном комплексе;

- имеют место монопольные ограничения по выдаче разрешений на подключение к коммунальным мощностям;

- градостроительные нормы и правила землепользования не приведены в систему на региональном уровне.

На эти проблемы наслоились кризисные явления, к которым следует отнести:

- резкое снижение платежеспособного спроса на жилье в связи с потерей заработков и работы;

- недоступность долгосрочного жилищного кредитования для населения в связи с ростом процентной ставки, ужесточением требований к заемщику;

- многочисленные неплатежи и задержки по уже выданным ипотечным кредитам;

2004

2005 2006

2007

2008 2009

2010 2011

2012

(прогноз)

Рис. 2. Рост цен на жилищном рынке в 2004-2012гг относительно 2006 г., %

- выжидательная позиция покупателей и инвесторов в связи с ожиданием падения цен на жилищном рынке;

- отсутствие оборотных средств у застройщиков, невозможность кредитования строительства в связи с ростом цены кредита и политикой банков по минимизации рисков;

- «замораживание» объектов строительства из-за нехватки средств, сокращение вновь начинаемых строек.

Главной задачей новой жилищной стратегии является создание многосекторной жилищной модели, способной удовлетворять потребности населения в доступном и комфортном жилье на основе разнообразных организационных форм.

Первым направлением развития жилищно-коммунального хозяйства является развитие конкурентных отношений в сфере управления и обслуживания жилищного фонда. В настоящее время 81,3 % жилья находится в частной собственности, что способствует более ответственному отношению к управлению жилищным фондом. Форму управления этим фондом уже выбрали собственники более чем 1 млн многоквартирных домов. Созданы и заработали необходимая рыночная инфраструктура и институты функционирования жилищно-коммунального хозяйства, в частности, Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства и ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

Вторым направлением является развитие системы управления имущественным комплексом коммунальной сферы с использованием концессионных соглашений и иных механизмов государственно-частного партнерства.

Третъе направление - завершение перевода льгот и субсидий по оплате жилья и коммунальных услуг в денежную форму, составляющего основу реформы жилищно-коммунального хозяйства. Эти меры направлены на внедрение механизмов рыночной экономики в этом секторе и повышение ответственности предприятий, оказывающих жилищно-коммунальные услуги, перед населением.

Четвертым направлением является развитие системы ресурсо- и энергосбережения. Контроль за объемами фактически использованного ресурса обеспечивается путем организации общедомового и индивидуального приборного учета.

Учитывая сложность проблем и необходимость

выработки комплексного и системного решения, обеспечивающего кардинальное улучшение качества жизни населения и эффективности жилищно-коммунального хозяйства, представляется наиболее эффективным решать существующие проблемы в рамках распоряжения Правительства РФ от 02.02.2010 № 102-р «Об утверждении Концепции федеральной целевой программы «Комплексная программа модернизации и реформирования жилищно-коммунального хозяйства на 2010-2020 годы» (далее - Программа) с использованием программно-целевого метода. Подобное решение позволит объединить отдельные мероприятия и добиться мультипликативного эффекта, выраженного в развитии и модернизации жилищного фонда, эффективном использовании коммунальных ресурсов, создании благоприятного инвестиционного климата и совершенствовании институциональной среды жилищно-коммунального хозяйства.

Учитывая высокую степень изношенности основных фондов в жилищно-коммунальном хозяйстве и в ряде случаев необходимость проведения ускоренной модернизации объектов инфраструктуры, предусматривается предоставление средств на софинансирование из федерального бюджета отдельных проектов модернизации коммунальной инфраструктуры. Предоставление субсидий из федерального бюджета бюджетам субъектов Российской Федерации будет предусмотрено для отдельных, наиболее важных с точки зрения обеспечения безопасности и надежности функционирования систем коммунальной инфраструктуры проектов, расположенных преимущественно в малых городах, в которых сложнее привлечь частные инвестиции.

Прогноз жилищного строительства в России в 2008-2020 гг. представлен на рис. 3.

Целями Программы являются обеспечение к 2020 г. собственников помещений многоквартирных домов всеми коммунальными услугами нормативного качества и доступная стоимость коммунальных услуг при надежной и эффективной работе коммунальной инфраструктуры.

Целевые индикаторы и показатели, позволяющие контролировать ход реализации Программы по годам, представлены в табл. 2.

Финансирование Программы осуществляется с 2010 г. за счет средств внебюджетных источников, которые будут направлены на реализацию пилотных проектов в рамках первого этапа программы, за счет средств государственной корпорации «Банк разви-

Общая площадь жилья, млн м2 (левая шкала) —о— Рост жилищного строительства, % (правая шкала)

Источник: Минэкономразвития России, Минрегион России.

Рис. 3. Прогноз жилищного строительства в России в 2008-2020 гг.

Таблица 2

Целевые индикаторы и показатели федеральной целевой программы «Комплексная программа модернизации и реформирования жилищно-коммунального хозяйства на 2010-2020 годы»

Целевой показатель 2008 2010 2012 2015 2020

Площадь многоквартирных домов с физическим износом от 31 до 65 % в общей площади многоквартирных домов, % 33 33 27 22 19

Площадь многоквартирных домов с физическим износом более 65 % в общей площади многоквартирных домов, % 4,1 3,9 3,6 2,1 -

Доля многоквартирных домов, полностью оборудованных общедомовыми приборами учета электроэнергии, холодной и горячей воды и тепла, % 58 58 90 100 100

Доля многоквартирных домов, полностью оборудованных отоплением, горячим и холодным водоснабжением, канализацией, электроснабжением, газоснабжением или электроснабжением на пищеприготовление, % 79 79 87 94 100

Доля физических лиц - собственников в оплате стоимости работ по реконструкции, модернизации и капитальному ремонту многоквартирных домов, построенных до 1992 г, % 5 5 15 40 90

Полный расход энергии на обеспечение отоплением и горячим водоснабжением 1 м2 площади многоквартирных домов в год, кг усл. топлива 77 76 72 70 65

Полный расход энергии на обеспечение отоплением и горячим водоснабжением 1 м2 площади многоквартирных домов в год, % 100 99 94 91 84

Удельное водопотребление на 1 чел. в сутки, л 304 304 292 258 182

Удельное водопотребление на 1 чел. в сутки, % 100 100 96 85 60

Количество аварий и инцидентов в год на 1 км сетей организаций коммунального комплекса в сфере тепло- и водоснабжения к 2008 г., % 100 100 95 80 50

Доля расходов на коммунальные услуги в доходах населения, % 4,7 4,7 5,8 6,5 6,9

Доля семей, получающих субсидии на жилищно-коммунальные услуги, % 10,4 10,8 12 13 15

тия и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)» начиная с 2011 г., за счет средств федерального бюджета, средств субъектов Российской Федерации, местных бюджетов, частных инвесторов и собственников многоквартирных домов. Предельный объем финансирования Программы на 2010-2020 гг. составит 4 098,75 млрд руб. (в ценах

соответствующих лет), в том числе за счет средств федерального бюджета - 422 млрд руб.

Планируется, что реализация Программы к 2020 г. приведет к значительному социально-экономическому эффекту. Обеспечение многоквартирных домов всеми видами благоустройства жилья и предоставление коммунальных услуг нормативного ка-

чества позволят повысить качество жизни граждан, проживающих в многоквартирных домах.

Стабилизация финансового положения предприятий жилищно-коммунального хозяйства обеспечит повышение надежности и качества предоставляемых услуг, эффективность расходов организаций коммунального комплекса, стабильность занятости и доходов для работников этой сферы.

В настоящее время в России, с одной стороны, сформировались объективные условия для качественных, кардинальных изменений в жилищной политике, обеспечивающих достижение стратегических целей в этой области, с другой - накопившиеся проблемы приобретают все более и более острый характер, приближаясь к критической отметке, угрожающей социально-политической стабильности в обществе.

Анализируя объемы государственных расходов на развитие жилищной сферы, можно сделать вывод о смещении акцентов: на региональном уровне повышается экономическая самостоятельность решений социальных задач и в том числе жилищной проблемы. На федеральном уровне приоритетным направлением становится формирование законодательно-правовой базы по принципиальным подходам к реализации жилищной политики.

На цели и задачи жилищной политики крупного города объективно влияют масштабы и структура

ресурсов: производственная, социальная и инженерная инфраструктура, местная строительная индустрия и промышленность строительных материалов, трудовые, природные и, что в современных условиях наиболее важно, финансовые источники, степень развития рыночных механизмов.

Список литературы

1. Городское хозяйство: учеб. пособие / Т. Г. Морозова, Н. В. Иванова, В. Э. Комов, Т. Ф. Сорокина, В. А. Тупчиенко. М.: ИНФРА-М, 2010.

2. Об утверждении Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации до 2020 года: распоряжение Правительства РФ от 17.11.2008 № 1662-р (в ред. от 08.08.2009).

3. Прогноз социально-экономического развития Российской Федерации на 2012 год и плановый период 2013 - 2014 годов. URL: http://www. garant. ru/products/ipo/prime/doc/12090489.

4. Россия в цифрах 2011. Краткий статистический сборник. M.: Росстат, 2011.

5. Сведения о деятельности Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним за январь -декабрь 2009 года - http://www. rosreestr. ru.