Учет приобретения земель сельскохозяйственного назначения Текст научной статьи по специальности «Право»

Бухгалтерский учет в бюджетных и Accounting in Budgetary and

некоммерческих организациях 10 (2016) 40-45 Non-Profit Organizations

ISSN 2311-9411 (Online) Проблемы. Мнения. Решения

ISSN 2079-6714 (Print)

УЧЕТ ПРИОБРЕТЕНИЯ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧАНИЯ Татьяна Николаевна ПАВЛЮЧЕНКО

кандидат экономических наук, доцент кафедры бухгалтерского учета и аудита, Воронежский государственный аграрный университет им. императора Петра I, Воронеж, Российская Федерация

История статьи: Аннотация

Принята 22.01.2016 В связи с развитием мировой экономики проблема удовлетворения потребностей внутренних

Принята в доработанном виде и внешних пользователей бухгалтерской отчетности в учетной информации приобрела еще

02.04.2016 большую актуальность.

Одобрена 27.04.2016 В статье рассмотрен порядок оформления прав собственности на земельный участок,

представлена методология учета на различных стадиях подготовки и реализации договора

Ключевые слова: земельная купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения. доля, земельный участок, купля-

продажа земли © Издательский дом ФИНАНСЫ и КРЕДИТ, 2016

На территории Российской Федерации разрешена частная собственность на земельные участки. Право собственности организации

распространяется на находящийся в границах этого участка почвенный (поверхностный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся на нем растения и лес.

Для перевода сельского хозяйства России на рельсы частного производства в крупных масштабах была разработана правительственная программа по реорганизации

сельскохозяйственных предприятий

«Приватизация земли и реорганизация сельскохозяйственных предприятий в России». В соответствии с Рекомендациями Минсельхоза РФ от 14.01.1992 «По реорганизации колхозов и совхозов» за период с 1991-1995 гг. были приняты нормативные документы, направленные на реализацию данной программы:

• Указы Президента Российской Федерации:

— от 2 марта 1992 г. № 213 «О порядке установления нормы бесплатной передачи земельных участков в собственность граждан»1;

— от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»2;

• Постановления Правительства РФ:

1 О порядке установления нормы бесплатной передачи земельных участков в собственность граждан: Указ Президента РФ от 02.03.1992 № 213.

2 О регулировании земельных отношений и развитии

аграрной реформы в России:Указ Президента РФ

от 27.10.1993 № 1767.

— от 29 декабря 1991 г. № 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов»3;

— от 4 сентября 1992 г. № 708 «О порядке приватизации и реорганизации предприятий и

" 4

организаций агропромышленного комплекса» .

Данные документы определили порядок передачи земли и имущества колхозов и совхозов членам трудовых коллективов и пенсионерам этих хозяйств.

Особое внимание уделялось вопросам выделения земли и имущества для собственников земельных долей и имущественных паев, которые хотели организовать свое крестьянское хозяйство.

Реформа осуществлялась в несколько этапов, затрагивая различные секторы аграрного землепользования. Доктор экономических наук, заведующий кафедрой земельного права Государственного университета по

землеустройству С.А. Липски [4] подчеркивает необходимость периодизации в развитии федерального законодательства, регулирующего оборот земель сельскохозяйственного назначения, и выделяет следующие этапы:

Этап 1: 1990-1991 гг.: задачи аграрно-земельного реформирования были определены в законах, а подзаконные акты лишь детализировали их, однако в отношении земель, используемых в товарном секторе АПК,

3 О порядке реорганизации колхозов и совхозов: постановление Правительства РФ от 29 декабря 1991 г. № 86 (утв. Госкомимуществом РФ и Минсельхозом РФ 23.01.1992).

4 О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса: постановление Правительства РФ от 04.09.1992 № 708 (ред. от 03.08.1998).

принимаемые решения носили «половинчатый» характер.

В конце 1991 г., когда был издан Указ Президента РФ от 27.12.1991 № 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР»5, согласно которому начались сплошная реорганизация сельскохозяйственных предприятий и наделение практически всего сельского населения земельными долями (в счет земель колхозов и совхозов). Данный Указ стал началом качественно нового этапа в развитии аграрной и земельной реформ.

В соответствии с Указом Президента РФ от 27.12.1991 № 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» и постановлением правительства Российской Федерации от 29 декабря 1991 г. № 866 были выданы свидетельства на право собственности на землю каждому собственнику земельной доли. Земельная доля - это часть земель хозяйства, которая принадлежит лично работнику. Размер земельной доли указан в документах, местоположение участка при этом не определено.

В свидетельстве записано три показателя: например, «За гражданином.. .закреплена земельная доля площадью 5,6 га (160 баллогектаров) сельскохозяйственных угодий, в том числе 4,5 га пашни». Площадь сельскохозяйственных угодий и пашни, указанные в свидетельстве - условные величины. Они не означают, что выделят именно 5,6 га сельхозугодий, в том числе 4,5 га пашни. Земля в хозяйстве различается по качеству, и реально размеры участков могут быть разными. Качество земли оценивается в баллах, чем лучше земля на участке, тем меньше размер участка в гектарах.

Основным достижением указанной реформы стала возможность собственников земельных долей распоряжаться принадлежащими ему землями, в частности:

— сдать земельную долю в аренду;

— продать земельную долю;

— передать по наследству;

— подарить земельную долю;

5 О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР: Указ Президента РФ от 27.12.1991 № 323.

6 О порядке реорганизации колхозов и совхозов: постановление Правительства РФ от 29 декабря 1991 г. № 86 (утв. Госкомимуществом РФ и Минсельхозом РФ 23.01.1992).

— внести в уставный капитал других организаций;

— получить земельный участок в счет своей земельной доли.

Этап 2: 1992-1993 гг.: образование земельных долей и вовлечение в процесс реформирования практически всего сельского населения. В качестве директивных и нормативных актов в земельно-имущественной сфере АПК доминировали указы Президента.

Вектор развития законодательного регулирования сельскохозяйственного землепользования был определен принятием в 1993 г. Конституции РФ7, которая стала основой правового регулирования гражданского оборота земельных участков.

По результатам осуществления программ реорганизации были сделаны выводы о способах использования земельных долей и имущественных паев:

— передано в аренду - 85%;

— личное использование земли - 1,5 %;

— продано земельных долей - 1,5%;

— внесено в уставный капитал - 12%.

Этап 3. 1994-2001 гг. : этап неурегулированности аграрно-земельных вопросов в федеральном и региональном законодательстве. Правовое поле характеризовалось отсутствием системности, недостаточностью юридической силы многих актов, регулирующих принципиальные положения, нестабильным объемом полномочий по распоряжению землей и неоднородностью в региональном плане.

Этап 4. 2002-2005 гг. : существенный прогресс земельного законодательства, разрешение большей части проблем, накопившихся за предыдущий период (в первую очередь в вопросе распоряжения земельными долями).

Определенность в аграрном землепользовании наступила после принятия Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 № 137-ФЗ8 и Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»9. Это стало

7 Конституция Российской Федерации: принята всенародным голосованием 12.12.1993.

8 О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации: Федеральный закон от 25 октября 2001 г.

№ 137-ФЗ.

9 Об обороте земель сельскохозяйственного назначения:

Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ.

новым этапом в развитии законодательства об обороте указанных земель.

Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» определил принципы оборота земель, особенности совершения сделок с ними, правовой статус земельных долей, порядок владения, пользования и распоряжения земельными участками, находившимися в общей долевой собственности, и другие ключевые положения.

Основными механизмами регулирования оборота земель стали:

1) преимущественное право покупки продаваемых земельных участков и земельных долей государством (указанное право может делегироваться органам местного самоуправления, по решению региональных законодателей);

2) ограничение концентрации у одного лица скупленной или приобретенной им по иным основаниям земли.

Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»10 обеспечивал баланс трех почти несовместимых задач:

— производственно-экономической - позволил сельскохозяйственным организациям продолжить хозяйственное использование угодий, причем на более надежном праве, исключив при этом сокращение обрабатываемой площади по организационно-правовым причинам;

— социальной - защита интересов более 10 млн собственников земельных долей на получение дохода в денежной или натуральной форме либо иных благ от переданной им в общую долевую собственность земли;

— правовой - приведение статуса земельных долей в соответствие с правилами гражданского законодательства о распоряжении общим имуществом.

Этап 5. 2005 - 2011 гг.: законодательное закрепление превалирования интересов сельскохозяйственных организаций над правами собственников земельных долей и ограничение возможностей совершения сделок с долями, зависимости собственников долей от сельскохозяйственных организаций.

10 Об обороте земель сельскохозяйственного назначения: Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ.

Этап 6. с 2011 г.: шаг к ликвидации невостребованных земельных долей и упорядочению процедуры прекращения прав на ненадлежаще используемые земельные участки.

Общие правила осуществления сделок купли-продажи земельных угодий закреплены статьей 8 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», которая регулирует отношения по продаже земельных участков в части реализации права преимущественной покупки земельного участка субъектами РФ либо муниципальными образованиями. Данная статья лишь фрагментарно регулирует вопросы продажи арендуемых земельных участков арендаторам, а также выкупа сельскохозяйственными организациями и фермерами ранее предоставленных им на ограниченных правах земельных участков.

Сельскохозяйственные организации и фермеры могут выкупать земельные доли у бывших членов колхозов и работников совхозов, полученных ими во время реорганизации.

Затраты по приобретению земельных участков складываются из следующих элементов:

— стоимость земельного участка;

— трансакционные издержки.

Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ11 кадастровая стоимость земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Оценка земли производится по рыночной стоимости, определенной независимым

оценщиком, в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»12.

Для того чтобы узнать стоимость участка достаточно знать кадастровый номер. На официальном портале Росреестра предоставлен доступ к публичной карте, где имеются данные о каждом из участков, уже поставленном на учет (в том числе и сведения о его кадастровой стоимости). Как правило, кадастровая стоимость оказывается существенно выше рыночной.

В состав трансакционных издержек включают затраты:

11 Об обороте земель сельскохозяйственного назначения: Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ.

12 О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации: Федеральный закон от 25 октября 2001 г.

№ 137-ФЗ.

— на участие в конкурсе;

— на оплату землеустроительных работ и подготовку межевого дела;

— на оплату услуг по оценке земельного участка, оформление документов кадастрового и технического учета, регистрационные платежи и государственные пошлины.

Расходы по оформлению земельного участка в собственность несет организация-покупатель.

Стоимость земельных участков, приобретаемых за плату, формируется на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» субсчет 1 «Приобретение земельных участков»13. Счет 08 «Вложения во внеоборотные активы» предназначен для обобщения информации о затратах организации в объекты, которые впоследствии будут приняты к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, земельных участков и объектов природопользования, нематериальных активов, а также о затратах организации по формированию основного стада продуктивного и рабочего скота.

Рассмотрим порядок отражения на счетах операций по приобретению земли на конкретном примере.

Граждане, приватизировавшие земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения до вступления в силу Закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ14, то есть до 28.01.2003, являются участниками общей долевой собственности на этот участок.

Факт выделения земельного участка в натуре должен быть подтвержден решением общего собрания участников общей долевой собственности (трудового коллектива

сельскохозяйственного предприятия из состава которого осуществляется выделение земельного участка). Выдел земельного участка в натуре в счет земельной доли возможен на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем самостоятельного выдела собственником земельной доли в установленном порядке.

13 Об оценочной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ.

14 Об утверждении Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкции по его применению: приказ Минфина России от 31 октября 2000 г. № 94н.

Данное решение в обязательном порядке должно быть оформлено протоколом общего собрания участников долевой собственности.

Если организация продолжает свою деятельность, то необходимо получить выписку из протокола и заверить у секретаря, уполномоченного вести протокол общего собрания.

Если организация была ликвидирована или реорганизована, то следует обратиться в архив и получить выписку из протокола колхозного собрания (собрания участников общей долевой собственности). Выписка предоставляется бесплатно.

Вторым документом, необходимым для оформления земли, является постановление сельской администрации о выделении земельного участка. В соответствии с заключенным договором кадастровый инженер подготавливает проект межевания земельного участка для выделения земельного участка в натуре.

При выполнении работ по межеванию участка предметом согласования является точное местоположение границ между двумя смежными участками. Размер участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на эту земельную долю. Границы участка, выделяемого в счет земельной доли, должны быть согласованы кадастровым инженером.

Обязательным условием принятия земельных участков к бухгалтерскому учету является наличие документов, подтверждающих их государственную регистрацию в едином государственном реестре, с присвоением кадастрового номера

уполномоченным органом.

Для постановки участка на кадастровый учет необходимо подготовить следующие документы:

— заявление о постановке на кадастровый учет земельного участка;

— межевой план земельного участка;

— паспорт заявителя или паспорт представителя и доверенность на него;

— правоустанавливающие документы на земельный участок (свидетельство о праве собственности на долю);

— документы, подтверждающие согласование проекта межевания земельного участка.

— копия постановления о вступлении в должность главы сельской администрации, на территории которой располагается земельный участок.

На основании указанных документов кадастровый инженер готовит кадастровую выписку, которая предоставляется бесплатно.

Для того чтобы объект недвижимости стал объектом гражданских прав и можно было осуществлять его продажу, мену, дарение и другие операции, он должен быть поставлен на кадастровый учет службой ФГБУ «ФКП Росреестра». За выдачу кадастрового паспорта необходимо уплатить госпошлину в размере 200 руб.:

Дебет счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» Кредит счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» - 200 руб.

Для регистрации права собственности на земельный участок необходимы следующие документы:

— заявление о государственной регистрации;

— правоустанавливающий документ на исходный земельный участок (например, свидетельство о праве собственности на землю);

— документы, подтверждающие согласование проекта межевания земельного участка;

— паспорт заявителя или паспорт представителя и доверенность на него;

— квитанция об уплате госпошлины.

За регистрацию права собственности уплачивается госпошлина в размере 350 руб.:

Дебет счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» Кредит счета «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» - 350 руб.

С 01.01.2015 свидетельство о государственной регистрации права оформляется в форме бумажного документа на официальном бланке Росреестра с изображением Государственного герба РФ. Свидетельство должно содержать свой учетный номер, при этом какие-либо степени защиты (например, водяные знаки и т.п.) действующим законодательством не

предусмотрены.

На данной стадии правообладателем земельного участка является физическое лицо. Для перехода права собственности к организации необходимо

заключить договор купли-продажи на земельный участок. Особенности договоров купли-продажи земельных участков определены ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации15. Так, объектом купли-продажи могут являться только участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Например, по договору купли-продажи приобретен в собственность земельный участок у А.Ф. Спорыхиной, стоимость участка составила 58 000 руб.:

Дебет счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» Кредит счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» - 58 000 руб.

Земельные участки согласно ПБУ 6/01 признаются основными средствами. Первоначальной стоимостью земельных участков является сумма фактических затрат на приобретение (п. 8 ПБУ 6/01)16. Первоначальная стоимость, сформированная на счете 08/1 «Вложения во внеоборотные активы» субсчет «Приобретение земельных участков» в сумме фактических затрат на приобретение (цена участка, проведение кадастрового учета, услуги специализированных организаций, регистрационные сборы и т.д.), после регистрации прав на земельные участки в момент перевода объекта в состав основных средств списывается в дебет счета 01 «Основные средства»:

Дебет счета 01 «Основные средства» Кредит счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» -

58 200 руб.

Согласно п. 38 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина России от 13.10.2003 № 91н17, принятие основных средств к бухгалтерскому учету осуществляется на основании акта (накладной) приема-передачи основных средств (форма ОС-1).

15 О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации: Федеральный закон от 25 октября 2001 г.

№ 137-ФЗ.

16 Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01: приказ Минфина России от 30.03.2001 № 26н (ред. от 24.12.2010).

17 Об утверждении Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств: приказ Минфина России

от 13 октября 2003 г. № 91н « (с изменениями и дополнениями).

Список литературы

1. Волков С.Н. Землеустроительное обеспечение оборота и использования земель сельскохозяйственного назначения // Агропродовольственная политика России. 2012. № 1.

2. Жариков Ю.Г. Нормы гражданского права в сфере земельных отношений // Журнал российского права. 2011. № 11.

3. Журкина Т.А. Анализ земельных ресурсов в сельхозпредприятиях // Экономика и предпринимательство. 2015. № 9-2. С. 662-664.

4. Липски С.А. Задачи землеустройства в аграрном секторе на современном этапе // АПК: экономика, управление. 2013. № 11.

5. Липски С.А. О развитии федерального законодательства, регулирующего оборот земель сельскохозяйственного назначения // Аграрное и земельное право. 2013. № 2.

6. Логвинова Т.И. Аудит (ревизия) расчетов по единому сельскохозяйственному налогу // Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий. 2011. № 1. С. 51-55.

7. Межерицкая Н.Н. Ипотека сельскохозяйственной земли - стратегически важная сфера развития экономики России / Н.Н. Межерицкая, Т.А. Журкина // Наука и образование в XXI веке: сборник научных трудов по материалам Международной научно-практической конференции: в 34 частях. 2013. С. 72-74.

8. Румянцев В.П. Особенности договора купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения // Журнал российского права. 2013. № 8.