CC BY
195
ЦЕНА КАК СУЩЕСТВЕННОЕ УСЛОВИЕ ДОГОВОРА ПРОДАЖИ ПРЕДПРИЯТИЯ
Артабаева Л.С., гл. юрисконсульт
Перейти на Главное МЕНЮ Вернуться к СОДЕРЖАНИЮ
В условиях становления и развития рыночной экономики в России наблюдается процесс формирования предпринимательского законодательства, в том числе в области цен и ценообразования. Пока в этом направлении сделаны лишь первые шаги и обозначены примерные контуры будущего развития нормотворческого процесса.
Прежде всего, отметим, что до сих пор отсутствует специальный закон, определяющий правовые основы установления и применения цен в РФ.
Основные правовые принципы применяемых в гражданском обороте цен сформулированы в Конституции РФ, Гражданском кодексе РФ, других федеральных законах. Так, в силу ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, тем самым провозглашается принцип свободы договора (ст.2, 421 ГК РФ) в определении цен.
На первый взгляд, можно подумать о достаточной определённости определения цены и относительная простота соответствующего понятия. Однако, это отнюдь не означает отсутствия затруднений при решении вопроса об установлении цены, точнее определения стоимости предприятия: то, что выглядит едва ли не безупречно с теоретической точки зрения, нередко вызывает практические сложности. Тем более, когда используются оценочные категорий.
Большинство исследователей по-разному трактуют цену, не прибегая при этом к какому - либо комментарию.
Прежде чем рассматривать вопрос о цене, вернёмся к тому, что предприятие в целом признаётся по действующему законодательству недвижимостью. Естественно, что и предприятие,
имеющее в своём составе объекты недвижимости, подпадает под соответствующий правовой режим.
Со вступлением Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в силу 31.01. 1998г. введена единая процедура регистрации вне зависимости от вида недвижимости и субъекта Федерации, на территории которого она находится. В юридической литературе высказывается мнение, в соответствии с которым недвижимое имущество в ст. 130 ГК РФ -это понятие юридическое, а не фактическое. В качестве обоснования этой позиции указывается, что
недвижимостью может признаваться «лишь имущество, на которое может быть установлено право собственности и иные права. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация.1 Конечно, регистрация прав на недвижимость необходима, но нельзя согласиться с тем, что недвижимостью можно признать только имущество, на которое может быть установлено право собственности.
Особый характер владения недвижимостью проявляется в том, что владелец не может унести вещь с собой. Фактическое господство над вещью существенно усложняется.. Экономический признак имущества определяется его ценой, т.е. возможность денежной оценки. Именно цена является существенным признаком имущества. Договор продажи должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор, о её продаже считается незаключённым. При этом правила определения цены, предусмотренные п.3 ст. 424 ГК, не применяются.
Договор продажи предприятия считается заключенным после достижения сторонами в надлежащей форме соглашений по всем существенным условиям договора и его регистрации.
При анализе параграфа 8 главы 30 ГК мы не найдём специальных правил относительно цены продаваемого предприятия, хотя, безусловно, условие о цене предприятия является существенным условием договора продажи предприятия. В данном случае подлежат применению нормы, содержащиеся в ст.555 ГК (о цене в договоре продажи недвижимости). Исходя из этих норм, можно сделать вывод о том, что для признания договора продажи предприятия заключенным требуется, чтобы в договоре имелось согласованное сторонами в письменной форме условие о цене предприятия, которое учитывало бы стоимость всех видов имущества, входящего в состав имущественного комплекса, в том числе зданий, сооружений и других объектов недвижимости, находящихся на земельных участках, включая цену передаваемых с указанными объектами земельных участков или прав на них. При определении цены предприятия должны приниматься во внимание также права требований и долги продавца по обязательства, связанным с соответствующим имущественным комплексом, и право на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и другие средства индивидуализации продавца и его товаров, работ, услуг.
1 С.: например, Козырь О.М. Недвижимость в Новом гражданском кодексе России//Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти С.А.Хохлова/Отв. Ред. А.Л.Маковский. М.,1998. С.276
БИЗНЕС В ЗАКОНЕ
3’ 2007
Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости в том числе, предприятия, устанавливаемая в нём цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на неё. Возникает вопрос одинакова ли цена предприятия как имущественного комплекса и недвижимого имущества?
Для этого необходимо определится с понятиями «имущественный комплекс» и « недвижимое имущество». В связи с тем, что эти понятия не совсем имеют одинаковый статус, полагаем, что и их цена должна быть неодинакова. Предприятие, будучи объектом гражданских прав, является единым имущественным комплексом, а не совокупностью разрозненных предметов. Оно включает имущество, предназначенное для предпринимательской деятельности, которое обособлено от других вещей, в том числе принадлежащих самому предпринимателю. Состав имущества предприятия не является постоянным, и различные изменения в нём отражаются на балансе предприятия.
Пробел законодателя в части неурегулированности определения цены чётко прослеживается в приватизационных правовых актах, которые квалифицировали переход права собственности на предприятие с учётом только на материальный компонент. Сложившийся десятилетиями способ управления наложил определённый отпечаток и на механизм определения и оценки передаваемых предприятий как имущества. В централизованно типизированных формах учёта состава и цены имущественного комплекса неизменно и исключительно фигурировали статьи бухгалтерских балансов. Из этого следует, что при переходе к новому собственнику имущественного комплекса его нематериальные активы (элементы) - деловая репутация, связи, фирменное наименование нигде не находили отражения и утрачивались как для продавца, так и для покупателя. Соответственно, о цене (стоимости) этих элементов не приходилось говорить.
«Унифицированные, с равной начальной стоимостью имущественные комплексы, выставляемые государством для приватизации, новыми собственниками приобретались по совершенно разным ценам. Бухгалтерско- технические критерии (с некоторой фискальной окраской), применяемые государством для определения состава и цены предприятия, оказались абсолютно не востребованы свободным рынком. Частный предприниматель оценивал предприятие по иным основаниям, которые в значительно большей степени отражают имущественную сущность предприятия как объекта права - местоположение, репутация, воз-
можность развития и т.д.»2. При определении стоимости (цены) не учитывались такие элементы как фирменное наименование, деловая репутация, которые носят в себе экономическое имущественное содержание.
При определении же цены иного недвижимого имущества, входящего в комплекс эти элементы не играют роли. Тогда как одно уже фирменное наименование может сыграть роль в установлении цены. «Ценность предприятия заключается не столько в помещении, находящемся может быть на самом бойком месте, не в количестве сложенных в его подвалах и складах товаров, сколько в известности фирмы»3. «Как элемент
предприятия фирменное наименование увеличивает стоимость предприятия, выводя её за пределы общей стоимости отдельно взятых составных частей предприятия, т.е. даёт излишек дохода, обусловленный в конечном счёте формированием клиентуры, спросом на результаты деятельности...»4. Деловая же репутация юридического лица-участника гражданских правоотношений имеет не только нематериальную ценность, но и приобретает имущественный характер, непосредственную связь с достижением в экономической деятельности реального дохода. Кроме того, определённое недвижимое имущество, составляющее комплекс может вообще не участвовать в предпринимательской деятельности, данный признак является обязательным условием для предприятия как имущественный комплекс. «Имущество активно действующих в предпринимательской деятельности предприятий приобретало черты и признаки имущественного комплекса как самостоятельного объекта права уже в 30-е годы. Этому способствовали появление признаков обособления и комплексности, следовательно, результат деятельности (продукция, товары, услуги) отдельного предприятия могли участвовать в экономическом обороте.
Согласно ст. 561 ГК РФ состав и стоимость продаваемого предприятия определяется в договоре продажи предприятия на основе полной инвентаризации предприятия, проводимой в соответствии с установленными правилами такой инвентаризации. Состав и реальная стоимость имущественного комплекса определяются при продаже и составлении инвентаризации и оценки имущества. Согласно Гражданского кодекса РФ договор должен быть на условиях свободы и наличия воли. В таком случае, акт инвентаризации, заключение оценщика является лишь средством опре-
2 Степанов С.А. «Имущественные комплексы в российском гражданском обществе». Издательство НОРМА, Москва, 2002.
3Шершеневич Г.Ф. Курс торгового права. С 185
4Голофаев В.В. Фирменное наименование коммерческих организаций. Диссертация на соискание учёной степени кандидата юрид. наук. Екатеринбург, 1999. С.44
деления стоимости недвижимости входящих в состав предприятия. Свобода договора соблюдается лишь в том случае, если продавец устанавливает цену предприятия как имущественного комплекса с учётом нематериальных активов.
Известно, что цена является условием всякого возмездного договора- средством юридической регуляции отношений обмена. Будучи элементом договора, цена, с одной стороны, подчиняется его функциям, но с другой стороны, - играет свою определенную роль. Во-первых, она конкретизирует обязанность контрагентов по представлению соответствующего количества обмениваемого блага и указывает, как правило, на необходимость уплаты покупателем определённого количества валюты или иного представления продавцу (исполнителю) за переданный товар (оказанную услугу) на согласованных условиях.
Во-вторых, отметим, что степень исполнения условий о цене (подлежащей или не подлежащей), соответственно, изменяет или прекращает право притязания кредитора, с одной стороны, и, с другой - юридические обязанности должника.
Например, если одна сторона (покупатель) в обусловленный срок заплатил продавцу только часть оговоренной суммы, что часто встречается на практике продажи предприятий, в отношении оставшейся части к нему (покупателю) могут быть применены санкции, названные в законе или договоре. Это обязательство является свидетельством того, что на покупателя возлагается дополнительная обязанность, то есть претерпевать неблагоприятные имущественные последствия в форме гражданско- правовой ответственности.
Перейти на Главное МЕНЮ
Вернуться к СОДЕРЖАНИЮ
