0Трансформация рынка эксплуатации крупных зданий: новые технологические решения
Белан Игорь Игоревич
независимый исследователь, mysk890@gmail.com
Современные технологии стремительно изменяют мир, и одной из областей, где они оказывают наибольшее воздействие, является управление крупными зданиями. Трансформация рынка эксплуатации крупных объектов стала неотъемлемой частью стремительно развивающейся цифровой эры. Новые технологические решения не только улучшают процессы управления, но и открывают новые горизонты в обеспечении эффективности, устойчивости и безопасности зданий.
Целью работы стало рассмотрение трансформации рынка эксплуатации крупных зданий под воздействием новых технологических решений. Для достижения поставленной цели были определены следующие задачи:
- рассмотрение общей характеристики эксплуатации крупных зданий;
- изучение ситуации на рынке офисной недвижимости;
- рассмотрение современных технологии и изучение их влияния на рынке офисной недвижимости.
В качестве методологических основ использовались научные труды отечественных и зарубежных авторов. Ключевые слова: новые технологии, эксплуатация крупных зданий, здания, крупные здания.
Введение
Темпы прироста новых строительных объектов на территории Российской Федерации остаются относительной на невысоком уровне. В результате 2023 года общий объем вновь построенных офисных площадей составил 162 тыс. кв. м. В третьем квартале было введено в эксплуатацию 55 тыс. кв. м новых офисов. На момент ввода 85% офисных площадей, введенных в третьем квартале, уже были реализованы до завершения строительства. Однако некоторые объекты, ожидаемые к завершению в текущем году, могут быть перенесены на более поздний срок. Следовательно, реальный объем новых строительных работ за весь 2023 год может достигнуть примерно 300 тыс. кв. м.
Объем офисных площадей, введенных Поглощение офисных площадей
а эксплуатацию в 1-3 нв. 2023 г.* за 1-3 кв. 2023 г.'
, |
з : _
III
» © © ©
Рис.1. Объем офисных площадей, введенных в эксплуатацию в 1-3 кв.2023 года
О
А 39 000 м1 \/ @ 73 000 м2 А
@0м! V
0 162 ООО мг\/
Важно отметить, что большая часть будущих проектов предлагается к продаже, и строительные фирмы активно выводят такие проекты на рынок. Общий объем прироста новых качественных офисных площадей составил 400 тыс. кв. м. Наибольший объем в данной области по-прежнему остается в категории B+. Благодаря вводу крупных объектов, завершивших строительство, и увеличившемуся числу сделок, за последние три месяца этот показатель достиг 99 тыс. кв. м.
Прирост новых качественных офисных площадей, тыс. кв. м.
1600 1400 1200 1000 800 000 400 200
класс А класс Б
85555555555о
я в
Рис.2. Прирост новых качественных офисных площадей, тыс. кв. м.
*
сч о сч
Динамика общего объема офисных площадей. тыс. кв. м.
24000 22000 20000 18000 16000 14000 12000 10000
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 3 кв.2023
Рис.3. Динамика общего объема офисных площадей, тыс. кв. м.
По результатам третьего квартала 2023 года общий объем рынка качественных офисных помещений в Москве достиг 22,6 млн. кв. м. Структура этого объема выглядит следующим образом: 25% относится к офисам класса А (5,6 млн. кв. м), 37% к объектам класса Б+ (8,4 млн. кв. м) и оставшиеся 38% (8,7 млн. кв. м) - классу Б-[1].
Растет интерес девелоперов к строительству офисных объектов как со стороны частных инвесторов с бюджетом от 20-50 млн. рублей, так и крупных институциональных игроков, а также конечных пользователей. Увеличивается спрос на покупку офисных блоков от 1000 кв. м до отдельно стоящих зданий площадью 30 000 - 50 000 кв. м. Инвесторы ожидают доходность проектов на уровне 10% с учетом всех расходов, и многие из заявленных проектов будут введены в эксплуатацию с 2025 по 2027 год.
Таким образом можно заметить, что офисный сегмент привлекает все больше инвесторов за счет увеличения предложения и применения различных финансовых инструментов, таких как рассрочка, льготное кредитование и возможность поиска арендатора [2].
Обзор рынка офисной недвижимости
Данный сектор коммерческой недвижимости, занимает важное место на рынке недвижимости, обеспечивая комфортные условия для работы сотрудников компаний из различных сфер бизнеса.
Основные характеристики рынка офисных помещений включают в себя:
- Высокий спрос, обусловленный востребованностью офисных площадей как крупными, так и малыми и средними компаниями.
- Устойчивость к экономическим кризисам.
- Разнообразие предложений, представленных различными по размеру и классу офисными помещениями в разных районах города.
- Насыщенность предложениями, способствующая развитию конкуренции, с последующим снижением цен на аренду и приобретение объектов, а также улучшению сервиса для клиентов.
- Долгосрочность сделок, поскольку многие компании предпочитают заключать долгосрочные арендные договоры, обеспечивая стабильность рынка и снижение рисков арендодателей.
Современные офисные здания и бизнес-центры оборудованы передовыми технологиями и системами управления зданием, что делает их привлека-
тельным объектом для инвестиций. Они обеспечивают стабильный доход от аренды и ликвидность вложений, позволяя в будущем продать их с хорошей прибылью.
Факторы влияния и тенденции рынка офисов зависят от экономического роста и стабильности. Высокий спрос на офисные помещения связан с ростом экономики, в то время как рецессия может снизить спрос, влекущий за собой уменьшение цен на аренду и приобретение.
Прогнозы роста ВВП в России на текущий год подтверждают ожидание положительных изменений. Однако анализ рынка офисной недвижимости требует учета других факторов, таких как спрос на рабочие места, доступность и стоимость земли, а также развитие технологий и изменение предпочтений арендаторов, включая возможное увеличение удаленной работы и гибких графиков труда [3].
Трансформация рынка эксплуатации крупных зданий: новые технологические решения
Хотелось бы рассмотреть данный вопрос с позиции анализа мирового опыта и решений использованных на территории Российской Федерации. Согласно данным компании Green Cities California, более чем 40% электроэнергии в США потребляют инженерные системы зданий, включая обогрев, охлаждение и освещение. Цифровизация и внедрение систем мониторинга и аналитики в сфере «зеленого строительства» позволяют сократить затраты на энергию до 23%. Ведущие компании, такие как ICONICS, уже успешно внедряют подобные технологии. Программное решение ICONICS для мониторинга 125 зданий кампуса Microsoft в г. Редмонде продемонстрировало экономию энергии на 10% и значительное уменьшение расходов на обслуживание.
Пилотный проект внедрения этой системы показал отличные результаты, и после оценки возврата инвестиций (ROI), компания Microsoft приняла решение развернуть систему во всех 125 зданиях кампуса. Теперь вся инженерная система территории функционирует как единая система, что позволяет компании следить за всем происходящим в режиме онлайн.
Перед внедрением системы ICONICS в зданиях Microsoft наблюдался диссонанс данных, что делало их анализ трудным. Новое программное решение выделило всю необходимую информацию, при этом создало единую среду для решения проблем. Инженеры теперь тратят большую часть времени на оптимизацию, вместо того чтобы проверять оборудование вручную. Результаты проекта превзошли ожидания, экономя компании значительные суммы.
Компания Microsoft и ее партнеры рекомендуют систему ICONICS как эффективное решение для оптимизации и повышения энергоэффективности в сфере управления комплексами зданий по всему миру [4].
Современная российская действительность. Необходимость создания комплексной автоматизированной системы сложных объектов подтверждена официальным документом Минстроя России от
03.08.2016 № 542/пр. СП 253.1325800, который вводит в действие набор правил для инженерных систем зданий, высота которых превышает 55 метров, и для функциональных групп зданий, требующих систем связи, сигнализации, автоматизации и диспетчеризации. Архитектура внедряемой автоматизированной системы управления и диспетчеризации (АСУД) должна обеспечивать централизованный мониторинг и представлять собой гибкую, свободно программируемую распределенную систему.
Кроме присутствия системы диспетчеризации, необходимо учитывать индекс интеллекта внедряемого программного решения. Согласно национальной программе "Цифровая экономика РФ" предполагается увеличение числа городов, управляемых с использованием интегрированных информационных и коммуникационных смарт-технологий. С 2019 года планируется внедрение оценки систем с использованием индексов "IQ городов".
Компания-интегратор HMPS из Москвы провела анализ имеющихся на рынке решений для построения умных АСУД, изучила примеры западных и отечественных внедрений и пришла к выводу, что программные инструменты GENESIS64 от ICONICS наилучшим образом подходят для создания распределенных систем управления комплексами зданий. Рассмотрим факторы, определяющие выбор ПО ICONICS [5].
Прежде всего, современные здания представляют собой сложные комплексные объекты, где множество инженерных систем и их высокая насыщенность требуют эффективного управления и обслуживания. ICONICS является одним из ведущих мировых поставщиков программных решений для создания единых центров автоматизации и диспетчеризации, использующих современную 64-битную платформу и сосредотачивающихся на надежной работе в распределенных архитектурах (см. рисунок 2).
Рис. 4. Пример распределённой структуры энергоумной системы комплекса зданий от ICONICS
Во-вторых, в современных проектах по централизованным АСДУ все чаще требуется объединение ранее изолированных информационных подсистем в единую систему. Это слияние направлено на повышение эффективности и оперативности управления, улучшение администрирования системы и ее
дальнейшего развития. Интегрированная система управления должна быть способной обмениваться данными о бизнес-процессах, что открывает возможность выявления закономерностей и построения сложных прогностических моделей. В рамках таких проектов требуется интеграция инженерных систем с информационными продуктами класса ERP (например, SAP, OEBS, 1C), Service Desk, а также специализированными системами управления эксплуатацией и CRM. ICONICS GENESIS64 поддерживает мониторинг/чтение или запись/изменение данных по открытым стандартам IT-систем автоматизации зданий, включая OPC UA/OPC Classic, BACnet/IP, Modbus/IP, TCP/IP, SNMP. С использованием модуля ICONICS BridgeWorX также доступны транзакции с большинством существующих информационных систем класса ERP.
В-третьих, благодаря прогрессу технологий появляется возможность выбора решения, которое будет эффективно функционировать и развиваться в течение не менее 5 лет. ICONICS использует передовые технологии, включая топ-10 стратегических технологических трендов 2018 года, представленных в отчете Top 10 Strategic Technology Trends for 2018 от исследовательской компании Gartner. Инвестируя в такую систему, вы можете быть уверены в актуальности используемых технологий. На российском рынке автоматизации в технических заданиях все чаще упоминаются такие термины, как интеграция BIM-модели, готовые приложения для мобильных устройств, прогнозный мониторинг оборудования, функции дополненной реальности и аналитические формы для управления энергоэффективностью [6].
Цифровой двойник зданий
Фактически, при разработке автоматизированной системы с использованием программных продуктов, речь идет о формировании цифрового двойника зданий (ЦДЗ) - виртуального аналога реального объекта. Современный подход к созданию таких систем объединяет информационные и эксплуатационные технологии и опирается на применение облачных технологий, промышленного Интернета вещей (IIOT) и аналитики больших данных. Рассмотрим существующие причины для внедрения систем единого централизованного управления и ЦДЗ.
1. Снижение затрат на поддержку и развитие системы. Развитие функциональности информационной системы и полноценная поддержка, такие как «горячее» резервирование, требуют значительных затрат, что оправдано лишь для критически важных систем компании. Вместо того чтобы развивать отдельные системы мониторинга на разных платформах, целесообразнее поддерживать и развивать единую систему.
2. Экономия средств при создании и масштабировании функциональности ЦДЗ. Выбор единой программной платформы для разработки универсальных форм и шаблонов, применимых ко всем объектам, позволяет оптимизировать затраты на внедрение. Новые объекты подключаются к уже работающей системе, что снижает бюджет на 20-40% по сравнению с индивидуальной разработкой.
Q Я
о
X
о s s
а
с т ■и о s т о а
Г
о т
и ш
*
сч о сч
3. Обеспечение безопасности с помощью оперативного контроля и раннего обнаружения инцидентов. Централизованный контроль инженерных систем и инструментарий для предупреждения инцидентов обеспечивают безопасность, особенно в компаниях с оптимизированным штатом и отсутствием системы мониторинга.
4. Унификация оборудования для оптимизации расходов. Единая система собирает данные о работе инженерии, определяет оптимальные модели и производителей оборудования для последующих объектов. Что позволяет избежать издержек на ремонт, оптимизировать складские запасы и уменьшить расходы на обучение персонала.
5. Сокращение затрат на администрирование и контроль подрядных организаций. Администрирование работы подрядчиков может быть полностью автоматизировано в единой системе, что позволяет сэкономить до 80% средств.
6. Повышение качества управления. Наличие достоверной и оперативной информации о работе объектов обеспечивает руководству базу для принятия обоснованных решений.
7. Снижение затрат на устранение аварий и инцидентов. Развитие технологий предиктивного анализа позволяет обнаруживать отклонения на ранних этапах, что снижает количество инцидентов до 70% и незапланированный простой оборудования до 35%.
Пользователи единой системы мониторинга включают руководителей, экономистов, службу эксплуатации, ИТ-специалистов и технических заказчиков, что обеспечивает целостную картину по текущему функционированию зданий и позволяет принимать обоснованные решения [7].
Заключение
Таким образом , трансформация рынка эксплуатации крупных зданий за счет внедрения новых технологических решений открывает перед отраслью перспективы существенного улучшения эффективности, безопасности и устойчивости зданий. Внедрение современных программных продуктов, таких как ICONICS GENESIS64, способствует созданию цифровых двойников зданий (ЦДЗ), объединяя информационные и эксплуатационные технологии.
Новые технологические решения позволяют снизить затраты на поддержку и развитие системы, обеспечивая оперативный контроль и раннее обнаружение инцидентов. Унификация оборудования и централизованное управление эксплуатацией содействуют оптимизации расходов, повышению безопасности и качества управления.
Важными аспектами трансформации становятся экономия средств при создании и масштабировании функциональности ЦДЗ, а также сокращение затрат на администрирование и контроль подрядных организаций.
Таким образом, трансформация рынка эксплуатации крупных зданий благодаря новым технологическим решениям приводит к созданию интегриро-
ванных, эффективных и устойчивых систем, способствуя развитию отрасли в условиях быстро меняющегося технологического ландшафта.
Литература
1. Аналитика коммерческой недвижимости. [Электронный ресурс] Режим доступа: https://www.kommersant.ru/doc/6413796.- (дата обращения 18.01.2024).
2. Обзор рынка офисной недвижимости. [Электронный ресурс] Режим доступа: https://ilm.ru/sites/default/files/2023-10/obzor_rynka_ofisnoy_nedvizhimosti_3_kvartal_202 3_goda_ot_ilm.pdf- (дата обращения 18.01.2024).
3. Рынок офисной недвижимости 2023. [Электронный ресурс] Режим доступа: https://www.teorema.info/articles/6683/.- (дата обращения 18.01.2024).
4. Цифровая трансформация эксплуатации комплексов зданий и сооружений. [Электронный ресурс] Режим доступа: https://www.cta.ru/articles/cta/otrasli/avtomatizatsiya-zdaniy/124374/ .- (дата обращения 18.01.2024).
5. Новые технологические решения в области инфраструктуры. [Электронный ресурс] Режим доступа: https://delprof.ru/press-center/open-analytics/novye-tekhnologicheskie-resheniya-v-oblasti-infrastruktury/ .- (дата обращения 18.01.2024).
6. Технологические решения в офисном здании. [Электронный ресурс] Режим доступа:https://f-controls.ru/index.php/ru/tekhnologiya-tkh/564-tekhnologicheskie-resheniya-po-logistike-v-zdanii-mnogofunktsionalnogo-kompleksa.- (дата обращения 18.01.2024).
7. Талапов В.В. Цифровые двойники объектов капитального строительства. [Электронный ресурс] Режим доступа: https://niisf.org/biblio/glavnaya/tsifrovye-dvojniki-obektov-kapitalnogo-stroitelstva .- (дата обращения 18.01.2024).
Transformation of the market for the operation of large buildings: new
technological solutions Belan I.I.
Modern technologies are rapidly changing the world, and one of the areas where they have the greatest impact is the management of large buildings. The transformation of the market for the operation of large facilities has become an integral part of the rapidly developing digital era. New technological solutions not only improve management processes, but also open up new horizons in ensuring the efficiency, sustainability and safety of buildings. The purpose of the work was to consider the transformation of the market for the operation of large buildings under the influence of new technological solutions. To achieve this goal, the following tasks were defined:
- consideration of the general characteristics of the operation of large buildings;
- study of the situation in the office real estate market;
- consideration of modern technologies and the study of their impact on the
office real estate market. Scientific works of domestic and foreign authors were used as methodological foundations.
Keywords: new technologies, operation of large buildings, buildings, large
buildings. References
1 Commercial real estate analytics. [Electronic resource] Access mode: https://www.kommersant.ru/doc/6413796 .- (accessed 18.01.2024).
2 Overview of the office real estate market. [Electronic resource] Access mode: https://ilm.ru/sites/default/files/2023-
10/obzor_rynka_ofisnoy_nedvizhimosti_3_kvartal_2023_goda_ot_ilm.pdf. - (accessed 18.01.2024).
3 Office real estate market 2023. [Electronic resource] Access mode: https://www.teorema.info/articles/6683 /.- (accessed 18.01.2024).
4 Digital transformation of the operation of complexes of buildings and
structures. [Electronic resource] Access mode:
https://www.cta.ru/articles/cta/otrasli/avtomatizatsiya-zdaniy/124374 / .(accessed 18.01.2024).
5 New technological solutions in the field of infrastructure. [Electronic resource] Access mode: https://delprof.ru/press-center/open-analytics/novye-tekhnologicheskie-resheniya-v-oblasti-infrastruktury / .- (accessed 18.01.2024).
6 Technological solutions in an office building. [Electronic resource] Access
mode:https://f-controls.ru/index.php/ru/tekhnologiya-tkh/564-tekhnologicheskie-resheniya-po-logistike-v-zdanii-mnogofunktsionalnogo-kompleksa. - (accessed 18.01.2024).
7 Talapov V.V. Digital counterparts of capital construction projects. [Electronic
resource] Access mode: https://niisf.org/biblio/glavnaya/tsifrovye-dvojniki-obektov-kapitalnogo-stroitelstva .- (accessed 18.01.2024).
o *
0 X 0
s
s *
ai o
T
■u o s
T
<D
a r
o
T
a
&>
