CC BY
14ТРАНСФОРМАЦИЯ ДОЛГОСРОЧНОЙ АРЕНДЫ В ВЕЩНОЕ ПРАВО ЗАСТРОЙКИ ЧУЖОГО ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА В СОВРЕМЕННОМ РОССИЙСКОМ ПРАВЕ
ЗАХАРОВ Андрей Сергеевич,
преподаватель кафедры гражданского права и процесса Национального исследовательского Мордовского государственного университета им. Н.П. Огарёва, г. Саранск. E-mail: zakharov.az@yandex.ru
Краткая аннотация: В статье исследуется проблема трансформации института долгосрочной аренды земельного участка в вещное право застройки; особое внимание уделяется преимуществам права застройки, а также анализируются перспективы развития данного института в современной правовой системе Российской Федерации.
Abstract: The article deals with the problem of transforming the Institute a long-term lease of land in a proprietary right of superficies; Special attention is paid to the benefits of the law building, as well as the prospects for the development of this institution in modern legal system of the Russian Federation.
Ключевые слова: Земельный участок, право застройки, аренда земельного участка, договор, застройщик, объект незавершенного строительства, трансформация правового института.
Keywords: Plot, right of superficies, lease land, contract, real estate developer, the object of incomplete construction, transformation of legal institution.
В настоящее время право застройки является одним из наиболее обсуждаемых ограниченных вещных прав на землю, предлагаемых Концепцией развития гражданского законодательства [3] и Проектом ГК [4]. Почти целое десятилетие ведется дискуссия - как относительно необходимости введения права застройки в целом, так и касательно отдельных концептуальных положений предлагаемых нововведений.
Необходимость проведения исследований в данной области обусловлена, с одной стороны, широкой научной дискуссией, проводимой в настоящее время в рамках реформы гражданского законодательства. В то же время нельзя не отметить недостаточную изученность обозначенного правового института в современной отечественной науке.
Право застройки чужого земельного участка существует уже более ста лет в таких развитых европейских странах как Германия, Австрия и Швейцария. В последние десятилетия оно было закреплено в законодательствах многих других государств (Хорватия, Словения, Эстония и др.) В ближайшие время оно может появиться и в России. Введение в действие с 1 марта 2015 г. новой редакции Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) дало новый толчок для развития дискуссии относительно целесообразности введения права застройки. Внесенные изменения существенно расширили сферу применения обязательственного права аренды.
В соответствии с абз. 15 ч.2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности,
заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства [2]. Трудно не согласиться с тем, что в указанных нормах прослеживается альтернатива праву застройки. Однако проведенный нами сравнительно-правовой анализ Проекта ГК и положений действующего ЗК РФ выявили следующие преимущества права застройки перед договором аренды публичного земельного участка для индивидуального жилищного строительства.
Во-первых, сроки действия договора. Право застройки - 50-100 лет по Проекту [4] и 50-199 лет согласно Концепции [3]. Аренда - 20 лет в соотв. с абз. 3 ч.8 ст. 39.8 ЗК РФ; при этом арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора аренды такого земельного участка без проведения торгов (ч. 15 ст. 39.8 ЗК РФ) [2]. Конечно, можно назвать процедуру пролонгации договора долгосрочной аренды «формальностью». Однако, где гарантия, что эти «формальности» не станут в будущем серьезными препятствием в осуществлении прав собственников зданий, строений и сооружений, возведенных на арендованных земельных участках? Нельзя не согласиться с тем, что срок в 50-100 лет, предусматривающийся для вводимого института права застройки, является более привлекательным во всех отношениях. Также стоит отметить и тот факт, что нет прямого запрета на пролонгацию договора застройки чужого земельного участка, а это значит, что срок в 100 лет, является максимальным лишь для конкретного договора, а не для правоотношений между собственником земельного участка и застройщиком (его право-
преемником) в целом.
Не в пользу арендаторов земельных участков и новая ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ, введенная Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ. Данная статья предусматривает отчуждение объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка.
В соответствии с п. п. 2 и 3 Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 N 1299, публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников. Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов органами государственной власти или органами местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с указанными органами [5]. На основании п. 4 и 2 ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.
Как показывают материалы проанализированной нами судебной практики, реализация положений ст. 239.1 ГК РФ в части продажи объекта незавершенного строительства по решению суда возможна не ранее трехлетнего срока с даты заключения договора аренды, если собственник объекта незавершенного строительства воспользовался правом на заключение договора аренды земельного участка для завершения его строительства и ему не были письменно разъяснены его права о заключении такого договора на период до трех лет. В случае разъяснения ему такого права и явного следования об этом из текста заявления либо дополнительного соглашения, применяется срок, указанный в договоре аренды [10].
В указанном деле суду истцом не были предоставлены сведения о том, что ответчице доводились сведения о праве заключения договора аренды земельного участка под принадлежащем ей на праве собственности объектом незавершенного строительства на три года однократно для завершения строи-
тельства указанного объекта. Имеющаяся в материалах дела копия заявления истицы о предоставлении ей в аренду земельного участка таких сведений не содержит. Кроме того, указанное заявление представляет из себя заранее изготовленный истцом бланк, в который ответчик вносила необходимые данные. Согласия на уменьшение установленного законом срока с трех лет до шести месяцев указанный документ не содержит [10]. На основании изложенного суд усмотрел в действиях истца злоупотребление правом и отказал в удовлетворении исковых требований.
Однако в других случаях имеет место и удовлетворение подобных исковых требований. Например: истец Администрация муниципального образования г. Салехард обратился в суд с иском к ответчику об изъятии незавершенного строительством объекта, площадью 732,24 квадратных метра путем продажи с публичных торгов. В обоснование требований иска указал, что в настоящее время в связи с окончанием действия договора аренды земельного участка №8216 от 13 февраля 2013 года ответчик самовольно занимает земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства в виде трехэтажного индивидуального жилого дома. Суд удовлетворил исковые требования и решил признать незавершенным строительством объектом индивидуальный жилой дом, а также изъять его у ответчика путем продажи с публичных торгов [11 ].
В соотв. с ч. 1 ст 239.1 ГК РФ данная норма распространяется лишь на участки: 1) находящиеся в государственной или муниципальной собственности; 2) предоставленные по результатам аукциона. На правоотношения, предусмотренные абз. 15 ч.2 ст. 39.6 ЗК РФ вышеназванная норма не распространяется, т.к. в случае предоставления земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов.
Но ведь институт права застройки земельного участка может ограничиваться не только индивидуальным жилищным строительством. Вполне возможно построение такой системы, при которой данный институт действовал бы и в иных сферах строительства, например, многоэтажного жилищного строительства, строительства торговых центров, предприятий и т.п. В данном случае отсутствие таких ограничений для застройщиков по договору права застройки также дает им ощутимое преимущество по сравнение с более
уязвимым положением застройщиков-арендаторов. Например, решением по делу № А 72-18290/2015 Администрации г. Ульяновка было отказано в иске к ООО «Спектр» об изъятии объекта незавершенного строительства (аптеки) путем продажи с публичных торгов лишь на том основании, что арендные правоотношения возникли у сторон в 2012 г. (договор аренды №24-3-174 от 29.03.2012), в связи с чем положения ст. 239.1 ГК РФ не распространяются на их регулирование [12].
Вторым существенным преимуществом права застройки перед арендой земельного участка является плата по договору. Плата за право застройки устанавливается в договоре в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых ежегодно или единовременно, либо предоставления собственнику земельного участка в собственность либо во владение и пользование помещений в возведенных зданиях; размер платы за право застройки может быть изменен не чаще чем один раз в десять лет по соглашению сторон, а при недостижении соглашения - по решению суда (ст. 300.4 Проекта). В случае с договором аренды положения об оплате более императивны и невыгодны для застройщика - в соотв. с ч. 3 ст. 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы устанавливается Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ или органами местного самоуправления (в зависимости от того, в чьей собственности находится предоставляемый земельный участок), т.е. изменения производятся в одностороннем порядке и никак не ограничены во времени.
Вопросы размеров регулярных платежей, на наш взгляд, не менее важны, чем сроки и иные условия договоров, предоставляющих земельные участки под строительство. Ведь если плата станет непомерной, то смысл иных преимущественных условий во многом теряется. Учитывая инфляционные процессы и общую нестабильность современной экономической ситуации в РФ, можно с уверенностью сказать, что риски реализации указанного выше сценария достаточно велики.
В данном случае, размер платы за право застройки, который может быть изменен не чаще чем один раз в десять лет, причем по соглашению сторон, выглядит гораздо надежнее по сравнению с более свободным порядком изменения арендной платы. Схожей позиции по данному вопросу придерживаются и другие исследователи. Например А.Р. Кирсанов утверждает о том, что «в этом случае преимущества но-
вой правовой конструкции очевидны» [8].
Право застройки предоставляет преимущество не только застройщику, но и собственнику земельного участка, а именно, гарантию сохранения за ним права собственности на земельный участок в течение всего срока действия права застройки, а также после ее прекращения. В случае аренды земельного участка под строительство таких гарантий нет: застройщик, приобретая права собственности на объект строительства, приобретает также и право на выкуп земельного участка, на котором данное строение расположено. При этом, построив здание, он может заключить и новый договор аренды, но это не лишает его права потребовать выкупа земельного участка под зданием в любое время (например, когда цена на данный земельный участок снизиться по тем или иным экономическим причинам). Возникает вопрос, а выгодно ли это собственнику земельного участка?
В случаях же приватизации земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности цена участка в любом случае будет занижена, т.к. далека от рыночной. Считаем, что в данном случае действует весьма сомнительный механизм «арендной приватизации». Например, лицо заключает договор аренды муниципального земельного (находящийся в пригороде или даже черте города = с высокой рыночной стоитмостью) для возведения жилого дома, а по завершении строительства становится собственником дома и приватизирует на основании ст. 39.20 ЗК РФ данный земельный участок по стоимости кадастровой (которая на порядок ниже).
Возникает следующий вопрос: не выгоднее ли муниципальному образованию продавать данные участки с высокой рыночной стоимостью на публичных торгах по реальным ценам? При этом, откровенно говоря, с трудом верится в то, что чиновники, принимающие такие «выгодные» для застройщиков решения, делают это бескорыстно.
В итоге получается следующее: вместо того, чтобы выкупить у государства или муниципального образования земельный участок по реальной цене, граждане и юридические лица вынуждены давать чиновникам откаты, которые идут, разумеется, не в бюджет. Застройщик же, с учетом официальных платежей и дополнительных коррупционных «издержек» платит в итоге примерно столько же, совершая к тому же еще и преступление.
Конечно, право застройки не панацея от коррупции. Да и вообще-то борьба с коррупцией - задача
других отраслей права. Однако нельзя не учитывать такой факт как коррупционный потенциал законодательства. На наш взгляд, введение института права застройки позволит если не решить рассматриваемую проблему, то наверняка позволит уменьшить коррупционные риски в сфере управления государственными и муниципальными земельными ресурсами.
Ведь право застройки не дает оснований для соблазна приобрести «лакомый кусочек» земли в элитном районе города в собственность по заниженной цене - данный институт предоставляет возможность миллионам российских граждан решить свою жилищную проблему, получив на срок до 100 лет правомочие на жилой дом и земельный участок, максимально приближенное к собственности. Ведь ни для кого не секрет, что стоимость земельных участков в крупных городах и пригородах для большинства граждан непомерно высока, а кредиты с ипотечными об-ременениями на их покупку разорительны. Призывы же политиков-популистов «ехать на село», «осваивать Сибирь и Дальний Восток» следует признать несостоятельными по причине отсутствия нормальной инфраструктуры в данных регионах. Экономику не обманешь - земля стоит дешево там, где отсутствуют условия для нормальной жизнедеятельности и потенциал развития.
Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод о том, что в настоящее время правовое регулирование ограниченных вещных прав в России существенно отличается от современных европейских моделей, где право застройки существует столетиями. Отсутствие данного института в России - существенный минус отечественной правовой системы. Как отмечает Р.С. Бевзенко: «Очень странно, что публичная власть этого не понимает (проблемы строительства на чужой земле - прим. Авт.) и вводит совершенно преступное, на мой взгляд, правило, о том, что земельные участки из состава публичных земель для строительства предоставляются только в аренду. Это вредительство чистой воды...» [7].
Но вопрос о том, как сочетать вещное право застройки с обязательственным правом аренды в рамках современной правовой системы РФ является весьма дискуссионным. Позиции по данному вопросу существенно расходятся. Мы не считаем, что аренда должна окончательно исчезнуть, ведь основной метод гражданско-правового регулирования диспозитивный, что предполагает существование альтернативных гражданско-правовых институтов. Именно поэтому в
области землепользования и застройки таким институтом должно стать право застройки чужого земельного участка.
Об этом говорит и профессор Е.А. Суханов: «Отказ от вещных характеристик прав арендатора и замена их традиционной системой ограниченных вещных прав вовсе не предполагает отказ от использования договоров аренды недвижимости в их сложившемся понимании. Речь идет о создании выбора гражданско-правовых форм, юридически опосредующих использование чужых недвижимых вещей, включая сохраняющуюся для отечественного правопорядка в виде правила ситуацию использования частными лицами недвижимых вещей, находящихся в государственной (публичной) собственности» [6, с. 104].
При этом считаем, что говорить об «отказе от вещных характеристик прав арендатора» в сложившейся ситуации не приходится. С одной стороны, нельзя не согласиться с позицией Е.А. Суханова о том, что «право нанимателя (арендатора) является обязательственным - хотя бы потому, что объем содержащихся в нем правомочий зависит от содержания договора аренды, т.е. от усмотрения его сторон, что немыслимо для вещного права» [6, с. 103].
С другой стороны, нельзя не отметить тот факт, что договоры долгосрочной аренды земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности и заключаемые с собственниками, расположенных на таких земельных участках зданий (строений, сооружений), мало чем отличаются друг от друга и по факту давно предоставляют «типовой» набор прав и обязанностей для заключивших его сторон. Говорить в данном случае об «усмотрении сторон» можно лишь с явной натяжкой: с одной стороны такого договора выступает арендатор, которому предлагают по факту договор присоединения, а с другой арендодатель (как правило муниципалитет), который предоставляет эти самые участки в аренду по типовым соглашениям, образец которых утверждается вышестоящими инстанциями.
Считаем, что в данном случае следует говорить о двойственной юридической природе института долгосрочной аренды в РФ: обязательственно-правовой и вещно-правовой. Указанная позиция объясняет особенности данного специфического явления, свойственного отечественной правовой системе. Конечно, можно подвергнуть справедливой критике существование подобных «юридических химер», неведомых иным правопорядкам, но нельзя не признать
тот факт, что в ближайшие десятилетия институт долгосрочной аренды публичных земель вряд ли окончательно исчезнет из российской правовой системы. Даже если, как утверждают некоторые исследователи, «по смыслу законодателя, в результате указанной реформы право застраивать чужой земельный участок, приобретая при этом право собственности на возведенное строение, будет предоставляться только на основании права застройки» [12, с. 5], долгосрочная аренда десятков тысяч публичных земельных участков, существующая в настоящее время, никуда не денется.
Проблема трансформации долгосрочной аренды еще многие десятилетия будет являться краеугольным камнем в решения отечественного земельного вопроса. Решить данную проблему в одночасье не представляется возможным. Трансформировать действующие договоры долгосрочной аренды в договоры права застройки проблематично, т.к. право застройки не предполагает собственности на возведенное здание, строение, сооружение, в то время как аналогичные объекты, возведенные на арендованных земельных участках, находятся в собственности застройщиков. Предоставить возможность выкупить арендованные земельные участки в течение специально установленного срока также, по-нашему мнению, не решит сложившейся проблемы, а лишь создаст новые. Дело в том, что стоимость подобного рода Библиография:
1. Гражданский кодекс Российской Федерации: часть первая от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (в ред. от 28.03.2017). [Электронный ресурс] // Доступ из справ.-правовой системы «Консультант Плюс».
2. Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ (в ред. от 03.07.2016). [Электронный ресурс] // Доступ из справ.-правовой системы «Консультант Плюс».
3. Концепция развития гражданского законодательства. Одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07 октября 2009 г. [Электронный ресурс] // Доступ из справ.-правовой системы «Консультант Плюс».
4. О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации: Проект Федерального закона N47538-6. [Электронный ресурс] // Доступ из справ.-правовой системы «Консультант Плюс».
5. Постановление Правительства РФ от 03.12.2014 г. № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продажи объектов незавершенного строительства». [Электронный ресурс] // Доступ из справ.-правовой системы «Консультант Плюс».
6. Суханов Е.А. Вступительное слово «К комментарию И.А. Емелькиной» // Вестник гражданского права. - 2015. - № 1. - С. 102-105.
7. Р. Бевзенко. Судьба строительной аренды после завершения строительства нежилого здания. [Электронный ресурс]. 11Р1_: https://zakon.ru/blog/2016/3/24/sudba_stroitelnoj_arendy_posle_zaversheniya_stroitelstva_nezhilogo_zdaniya (дата обращения: 25.05.2017).
8. Кирсанов. А.Р. О праве застройки. // Имущественные отношения в Российской Федерации, 2013, № 1. [Электронный ресурс] // Доступ из справ.-правовой системы «Консультант Плюс».
9. Круглова О.А. Право застройки чужого земельного участка: гражданско-правовые проблемы: дис. ... канд. юрид. наук: 12:00:03. - М., 2014. - 204 с.
10. Решение по делу № 2-6554/2016 Шахтинского городского суда Ростовской области от 12.12.2016 г. // http://sudact.ru/ (дата обращения: 25.06.2017).
11. Решение по делу № 2-1370/2016 Салехардский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа от 25.08.2016 г. // http://sudact.ru/ (дата обращения: 25.05.2017).
12. Решение Арбитражного суда Ульяновской области по делу № А72-18290/2015 от 29.03.2016 г. // http://sudact.ru/ (дата обращения: 25.05.2017).
земельных участков довольно высока (ввиду расположения их, как правило, в пределах населенных пунктов).
Так, например, на территории г.о. Саранск, чтобы приватизировать земельный участок площадью 20 м2, расположенный под боксом гаража, необходимо выплатить сумму в 50 тыс. рублей. При приватизации земельных участков с расположенными на них индивидуальными жилыми домами такая стоимость может доходить до нескольких миллионов рублей! Учитывая имущественное положение большинства российских граждан, можно сделать вывод о том, что подобные выкупные цены будут просто непосильны для арендаторов таких земельных участков.
Исходя из всего вышесказанного, мы можем прийти к выводу о том, что единственным правильным вариантом в сложившейся ситуации является введение в российскую правовую систему института права застройки чужого земельного участка при одновременном сохрани института права долгосрочной аренды публичных земель, который в обозримом будущем должен исчезнуть, уступив место более совершенным правовым конструкциям. Но в условиях, когда 90% земель еще находится в публичной собственности, а право застройки пока еще не введено даже в отношении частных земель, не следует делать поспешных и резких движений -трансформация земельных правоотношений в России должна проходить плавно и продуманно.
