CC BY
29УДК 340
А.В. Носкова
право застройки в сравнении с правом аренды земельного участка в свете новых изменений гражданского законодательства
В статье проводится сравнительный анализ ограниченного вещного права застройки с договором аренды земельного участка для возведения капитального строительства. Рассматриваются положительные и отрицательны стороны указанных институтов, делается вывод о возможности их совместного существования.
Ключевые слова: право застройки, договор аренды земельного участка, Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации.
В проводимой реформе гражданского законодательства предлагается пересмотреть виды ограниченных вещных прав и наряду с другими ввести новый институт - право застройки.
Конструкция данного ограниченного вещного права известна многим европейским странам (Англии, Германии, Швейцарии, Австрии и т. д.).
Необходимость выделения права застройки определена тем, что требуется изменить сложившуюся практику применения норм об аренде, согласно которой арендатор земельного участка, наделенный правом возведения строения, приобретает право собственности на такое строение [1].
В Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации верно указано, что арендатор земельного участка должен приобретать только право аренды на возведенные им строения, что является продолжением конструкции «...единой судьбы земельного участка и всего того, что с ним прочно связано» [2]. Иначе возникает правовой парадокс, при котором лицо, владеющее земельным участком по обязательственному праву, получает большие по своей правовой силе право собственности на возведенный объект недвижимости, по сравнению с собственником данного участка.
В связи с этим законодатель предлагает решить данную проблему с помощью введения ограниченного вещного права застройки, которое обеспечит возможность владения и использования чужого земельного участка на правовой основе. Обосновывая данное положение, необходимо провести сравнительный анализ данных институтов.
Во-первых, оба института преследуют примерно одинаковую цель - лицо, которое не является собственником, получает земельный участок для возведения строения и в дальнейшем использует строение в своих интересах.
Во-вторых, принимая во внимание интересы застройщика, можно отметить недостаток права аренды в том, что она, являясь обязательственным правом, дает арендатору недостаточную защиту, которая плохо гарантирует его интересы и против произвола собственника, и против третьих лиц. В то же время застройщик инвестирует значительные средства в строительство и поэтому нуждается в более надежном и реально защищаемом правовом титуле.
В-третьих, следуя классическому пониманию аренды: возвращая вещь арендодателю, арендатор обязан вернуть ее в том состоянии, в каком она была на момент передачи с учетом естественного износа. Аренда земельного участка для возведения капитального строительства, не позволяет вернуть земельный участок в первоначальном виде, так как он уже дополнен строением, и восстановление земельного участка в первоначальном состоянии не обеспечит интересы ни застройщика, ни арендодателя.
© Носкова А.В., 2014.
Вестник магистратуры. 2014. № 11(38). Том III
ISSN 2223-4047
В-четвертых, застройщик является слабой стороной в подобных правоотношениях, поэтому для него предпочтительнее правовая конструкция вещного права, выраженная в императивных нормах права застройки, чем обязательственного права аренды. Это проявляется в том, что основные положения ограниченного вещного права застройки - содержание данного права, порядок предоставления, установление и изменение платы за пользование земельным участком, прекращение договора - регулируются законом. Указанные нормы, в отличие от норм, регулирующих договор аренды, являются императивными.
В-пятых, право застройки будет устанавливаться на длительный срок однократно. В тоже время, данное ограниченное вещное право позволяет не только застроить земельный участок, но и в дальнейшем эксплуатировать построенное здание в течение срока действия права застройки. К тому же застройщику не придется тратить денежные средства на государственную регистрацию права собственности на возведенное здание, в связи с тем, что оно будет рассматриваться как составная часть права застройки. В свою очередь оборот возведенных объектов капитального строительства будет осуществляться путем оборота права застройки.
В-шестых, в соответствии с Проектом ГК РФ [1] срок установления права застройки составит от 50 - до 100 лет, что может вызвать на практике затягивание сроков строительства и сдачи объектов. В то же время в договоре аренды земельного участка для возведения капитального строительства строго установлены сроки окончания договора, а, следовательно, и строительства. К тому же арендатор старается установить самые короткие сроки в договоре, чтобы в дальнейшем не переплачивать за пользование земельным участком. Таким образом, аренда фактически защищает город от долгостроев, что, скорее всего, не обеспечит новый институт застройки.
В-седьмых, в Проекте ГК РФ [1] установлено только две формы платы за право застройки. В виде твердой суммы платежей, которые вносятся ежегодно или единовременно, и предоставление собственнику земельного участка в собственность либо во владение и использование помещений в возведенных зданиях. Однако согласно ст. 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются налог и арендная плата. Поэтому с введением в действие новых норм Гражданского кодекса РФ необходимо будет вносить изменения и в Земельный кодекс РФ.
Стоит отметить, что возможность сохранения права собственности на земельный участок под застройку имеет значение для публично правовых образований. Право собственности будет оставаться в государственной и муниципальной собственности, а установленное право застройки даст возможность бизнесу развиваться. В то же время, в российских городах в связи с необходимостью долгосрочного планирования развития той или иной территории, право застройки станет эффективным правовым решением вопросов организации строительства. [3]
Анализ данных институтов позволяет сделать вывод, что право застройки земельного участка в сравнении с правом аренды обладает некоторыми преимуществами и позволяет обеспечить разумный баланс интересов собственника земельного участка и застройщика.
Однако новый, непроработанный порядок предоставления и осуществления права застройки в действительности натолкнется на недоверие, потребуется длительное время для установления порядка предоставления земельных участков под застройку, формирования судебной практики по спорным вопросам и доверия застройщиков к новому институту. Наоборот, порядок существования аренды земельных участков для возведения капитального строительства известен, понятен и используется повсеместно.
Поэтому введение нового ограниченного вещного права - право застройки не должен полностью отменить право аренды земельного участка для возведения капитального строительства, все же это две самостоятельные правовые категории, имеющие возможность на отдельное существование на данном этапе развития гражданских правоотношений.
Библиографический список
1. Проект Федерального закона N 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // СПС «КонсультантПлюс» (далее - Проект ГК РФ).
2. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации // Вестник ВАС РФ. 2009. N 11 (далее - Концепция ГК).
3. Василевская, Л. Ю. «Право застройки, в сравнении с правом аренды, более выгодно для застройщика» // Европейский Центр права. Подробнее: http://www.jus.ee/
НОСКОВА Анна Владимировна - магистрант Института права, Челябинский государственный университет.
