CC BY
41Таврический научный обозреватель шшшЛауг.заепсе
УДК: 347.2
Колесов А. А.
магистрант
Тюменский Государственный Университет
ХАРАКТЕРИСТИКА ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА, РЕГУЛИРУЮЩЕГО ЗАСТРОЙКУ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА ОБЪЕКТА
Статья посвящена новому вещному праву, предложенному Концепцией развития гражданского законодательства, — праву застройки. В статье исследуется история возникновения института права застройки, анализируются проблемы, преимущества права аренды в сравнении с правом застройки. Выделена актуальность введения, выявлены недоработки права застройки.
Ключевые слова: право застройки, концепция развития гражданского законодательства, вещное право.
Правовое регулирование земельных отношений в Российской Федерации основано на Гражданском и Земельном кодексе. В настоящее время Гражданский кодекс переживает существенные изменения в блоке соответствующих законопроектов, в котором предлагается ввести новый блок ограниченных вещных прав — право застройки.
В нашей стране неоднократно вводилось и отменялось право застройки. Впервые институт права застройки отразился в законе Российской Империи от 23 июня 1912 г. «О праве застройки». Как вещно-правовой институт закрепился в 1922 г., в ст. 71-84 Гражданского кодекса РСФСР, требовавший нотариального оформления на срок до 49 лет для каменных и до 20 лет для прочих строений. Данное право утратило силу в 1949 г. [3,155]
В настоящее время в современном гражданском законодательстве рассматривается возможность введения права застройки.
Для строительства объектов на сегодняшний день складывается ситуация, которая понуждает хозяйствующих субъектов к заключению договоров аренды, с целью застройки зданий/сооружений, или к приобретению в собственность земельных участков.
С целью закрепления права застройки на чужом земельном участке, в рамках Концепции развития гражданского законодательства, [4] и законопроектов, о внесении изменений в Гражданский кодекс РФ, был разработан Проект Федерального закона №47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью, четвертую ГК РФ, а также в отдельные законодательные акты РФ»[2].
Нововведения, которые были предложены авторами Концепции, демонстрируют применение новой системы вещного права, ранее неизвестных Гражданскому кодексу РФ — право застройки (суперфиций). Новый блок ограниченных вещных прав проекта ГК РФ закрепился в главе 20.1 «Право застройки».
Изучив право аренды земельного участка для строительства объектов и гл.20.1 «Право застройки» проекта ГК РФ, автор выделил некоторые преимущества права аренды относительно права застройки:
1) Застройка, возводимая арендатором, будет принадлежать арендатору на праве собственности. Срок права собственности не может быть ограничен договором аренды, в отличие от права застройки, в котором здания и сооружения принадлежат лицу на праве собственности в течение срока действия права застройки.
2) В договоре аренды земельного участка для возведения капитального строительства строго установлены сроки окончания договора, а следовательно, и строительства. Тем самым, арендатор старается установить самые короткие сроки в договоре, чтобы в дальнейшем не переплачивать за пользование земельным участком.
Таврический научный обозреватель шшшЛауг.заепсе
Таким образом, право аренды фактически защищает город от долгостроев, что, скорее всего, не обеспечит институт права застройки.
Автор выявил проблемы права аренды относительно права застройки:
1) Следуя пониманию права аренды, в соответствии со ст. 622 ГК РФ арендатор, возвращая вещь арендодателю, должен вернуть вещь в первоначальном состоянии, в каком она была в момент передачи, с учетом нормального износа. После возведения капитального строительства, аренда земельного участка не позволяет вернуть земельный участок в первоначальное состояние, так как он дополнен строением/сооружением.
2) Застройщику необходимо дважды оформлять право на застраиваемый земельный участок: при строительстве и для эксплуатации объекта.
3) Содержание договора аренды может быть сильно изменено сторонами, в сравнении с тем, как оно урегулировано законом.
4) В договоре аренды для целей строительства может быть неточно отражено землепользование: право на отказ от договора, право одному из сторон договора менять арендную плату, нежелание идти на уступки арендодателем и залог прав арендатора. Таким образом, арендатор позиционируется крайне ненадежным.
5) По вышеуказанным недостаткам, права арендатора по договору аренды не являются привлекательными с точки зрения передачи их банку в залог, для целей получения кредита на строительство. Инвесторы рискуют преждевременной остановкой строительства.
6) Так как аренда для застройки объекта происходит в два этапа — с целью строительства и с целью эксплуатации здания, она имеет специфичность, отличающую ее от обычной аренды. В связи с этим возникает вопрос: если применять общие положения об аренде и принимать аренду для строительства как аренду по ст. 619 ГК РФ [1], то арендодатель вправе потребовать расторжения договора при двукратной просрочке арендной платы.
На сегодняшний день возможность собственника земельного участка по договору аренды извлекать пользу в виде постоянного дохода путем передачи земельного участка под застройку не существует. На землях населенных пунктов, особенно в крупных городах, незастроенные и привлекательные для застройки земельные участки в большинстве случаев частные. В соответствии с современным гражданским законодательством, собственникам участков необходимо или застраивать их, или продавать.
Автор обозначил преимущества использования права застройки перед правом аренды, выделил актуальность введения права застройки в проект ГК:
1) Право застройки устанавливается один раз и на долгосрочный срок, оно не только предоставляет право застраивать земельный участок зданием или строением, но и эксплуатировать его в течение срока действия такого права.
2) Право застройки в проекте ГК упрощает государственную регистрацию права собственности на объекты строительства, возведенные на чужом земельном участке. Право удобно со стороны экономической целесообразности, т. к. позволяет не тратить время и денежные средства для оформления прав.
3) Договор об установлении права застройки вносится в реестр, соответственно, данное право застройки не может быть прекращено в результате одностороннего отказа от договора, так же как и изменено содержание договора. Оборот права (залог и уступка) осуществляется без согласия собственника. Таким образом, после заключения договора, данное право застройки ничем не отличается от краткосрочной собственности на землю.
4) В законопроекте право застройки может устанавливаться бессрочно, либо на определенный срок. Определен минимальный (30 лет) и максимальный (100 лет) срок права застройки. Данный срок позволяет застройщику извлечь экономическую выгоду и закрепить существование объекта.
Таврический научный обозреватель www.tavr.science
5) Вышеуказанные особенности права застройки обеспечивают привлекательность для кредитования строительства объекта, кроме того, выделяется экономический интерес застройщика, т. к. нет необходимости покупать земельный участок
Право застройки между участниками правоотношений возникнет за плату. Оно позволит собственникам земельных участков, которые не имеют средств или намерения застраивать земельный участок, извлекать доход, предоставляя во временное пользование земельный участок.
В ходе исследования гл. 20.1 «Право застройки» проекта ГК РФ, по мнению автора, вытекают следующие вопросы, которые должны быть решены на стадии поправок:
1) Вправе ли собственник земельного участка распоряжаться правом на получение в собственность здания/сооружения?
2) Вправе ли обладатель права постоянного бессрочного пользования земельным участком установить право застройки?
3) Вправе ли обладатель права застройки до окончания срока права застройки разобрать здание/сооружение и вывезти строительные материалы?
4) Возможно ли принудительное установление права застройки в судебном порядке?
5) Вправе ли собственники земельного участка требовать расторжения договора права застройки и получить возведенное здание в свою пользу, в случае несвоевременной уплаты ренты за земельный участок?
6) Необходимо ли оформлять застройщиком сервитут на чужой земельный участок для доступа к зданию\сооружению в случае, если здание занимает часть чужого земельного участка
7) Требуется ли платить налог на землю собственнику земельного участка, если он не использует землю? В случае если собственник использует часть земельного участка, то как будет выполнен расчет?
8) С какого момента будет платить застройщик налог на имущество за здание/сооружение?
Сравнительный анализ института обязательственного права (право аренды) и введенная в проект ГК система ограниченных вещных прав (право застройки) позволяет сделать вывод, что право застройки в настоящее время обладает актуальностью введения, так как относительно права аренды может позволить осуществить баланс между арендодателем и застройщиком.
У застройщика существует цель: построить объект на выбранном земельном участке, получать с него доход, не покупая сам земельный участок. В свою очередь арендодатель, который обладает незастроенным земельным участком, и у которого нет средств или желания застраивать его, может получать с него стабильный доход.
Однако новизна и востребованность ограниченного вещного права обуславливают необходимость тщательного изучения и введения подробного правового регулирования института права застройки.
Право застройки в проекте ГК РФ, из-за технической недоработки, на сегодняшний день пока не может самостоятельно регулировать правовые процессы строительства на чужом земельном участке и, тем более, служить заменой права аренды для строительства объектов.
Литература
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть вторая). Принят 26.01.1996 г. №15-ФЗ (по состоянию на 03.07.2016 г.) // Собр. законодательства Российской Федерации 1996 №5
2. Проект Федерального закона №47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью, четвертую Гражданского кодекса РФ» [Электронный ресурс] URL: http://www.consultant.ru/law/hotdocs/17947.html (25.02.2015)
Таврический научный обозреватель www.tavr.science
3. Копылов А. В. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном российском гражданском праве / М.: Статут, 2000. — 255с.
4. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации [Электронный ресурс](одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009 г.) URL: http:base.garant.ru/12176781/ (дата обращения: 11.09.2016)
