CC BY
56Л.О. Курносова
ТОНКОСТИ СДЕЛОК С МАТЕРИНСКИМ СЕМЕЙНЫМ КАПИТАЛОМ
В статье подробно рассмотрены случаи использования материнского (семейного) капитала при покупке и продаже жилой недвижимости; сведены в таблицу точные суммы, на которые может рассчитывать семья в соответствии с изменениями от 29.12.2019 года; затронуты вопросы налогообложения с изменениями от 29.09.2019 года; а также проблема возврата средств капитала при расторжении сделки. Материал актуален на сентябрь 2021 года.
Ключевые слова: материнский семейный капитал, МСК, улучшение жилищных условий, сделка по купле-продаже, реализация объекта недвижимости, заявление на распоряжение средствами МСК, возврат МСК, налогообложение.
«С 2007 года российские семьи могут получить «маткап» на почти полмиллиона рублей за рождение второго ребенка!» Так в обиходе граждане формулируют свои знания о материнском (семейном) капитале, правовое регулирование которого обозначено в федеральных законах № 256 от 29.12.2006 г. и № 35 от 01.03.2020 г. И когда дело доходит до использования сертификата и сделок с ним, то возникает множество тонкостей и нюансов, разобраться с которыми вы сможете, прочитав настоящую статью.
Сразу оговорим, материал посвящен сделкам с жилой недвижимостью: улучшению жилищных условий, приобретению, отчуждению недвижимости, рискам продавца, возврату средств.
Итак, материнский (семейный) капитал (далее - МСК) - это мера государственной поддержки российских семей, в которых с 2007 по 2026 год (включительно) родился или был усыновлен первый, второй или последующие дети (если право на получение МСК не оформлялось). Основной акт, регулирующий использование МСК, - федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» № 256-ФЗ от 29.12.2006 года, а важные дополнения находим в Ф3-35 от 01.03.2020 года «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам, связанным с распоряжением средствами материнского капитала».
Сертификат можно получить как в электронном, так и бумажном виде. Ограничений по сроку подачи заявления нет. Средства МСК имеют целевое назначение, распорядиться ими можно по нескольким направлениям сразу:
•Накопительная часть пенсии матери (по достижении 3-х лет);
•Образование детей (с рождения/ усыновления, на оплату дошкольного образования);
•Приобретение товаров и услуг для социальной адаптации и интеграции в общество детей-инвалидов (с рождения/ усыновления);
•Улучшение жилищных условий;
•Ежемесячные выплаты для лиц, имеющих доход меньше прожиточного минимума, установленного в регионе.
Материнский капитал индексируется, и сегодня выплата на первого ребенка составляет 483881,83 руб. (ранее - 466617 руб.), на второго - 639483,83 руб. (ранее - 616617 руб.). Но есть важные моменты, связанные с датой рождения детей. Здесь решающим становится 1 января 2020 года. Более подробно и ясно, какой суммой может распоряжаться семья, видно в таблице:
© Л.О. Курносова, 2021.
Научный руководитель: Казакова Евгения Борисовна - кандидат юридических наук, доцент, Пензенский государственный университет, Россия.
В семье один ребенок, и он появился после 01.01.2020 483881,83 руб.
В семье двое детей, оба появились до 01.01.2020 483881,83 руб.
В семье двое детей Первый - до 01.01.2020, второй - после 639483,83 руб.
В семье двое детей Оба - после 01.01.2020 639483,83 руб.
В семье трое и более детей, первые два - после 01.01.2007, третий (и последующие) - с 01.01.2019 г. по 31.12.2022 г. 639483,83 руб. + 450000 руб. на погашение ипотечного кредита
Последняя указанная в таблице мера поддержки в размере 450000 рублей на погашение ипотечного займа регулируется ФЗ-157 от 03.07.2019 года «О мерах государственной поддержки семей, имеющих детей, в части погашения обязательств по ипотечным жилищным кредитам (займам) и о внесении изменений в статью 132 Федерального закона «Об актах гражданского состояния».
Улучшение жилищных условий с помощью МСК предполагает достаточно много возможностей распоряжения этими средствами:
•Приобретение жилого помещения;
•Строительство или реконструкция объекта индивидуального жилищного строительства (далее -ИЖС) с привлечением (или без) строительной организации;
•Компенсация затрат за построенный или реконструированный объект ИЖС;
•Уплата первоначального взноса при получении кредита (займа), в том числе ипотечного, на приобретение или строительство жилья;
•Погашение основного долга и уплата процентов по кредитам (займам) на приобретение или строительство жилья, в том числе ипотечного;
•Уплата цены по договору участия в долевом строительстве (важный момент - процент готовности здания должен быть не ниже 70);
•Уплата вступительного и (или) паевого взноса, если владелец сертификата либо его супруг является участником жилищного, жилищно-строительного, жилищного накопительного кооператива.
В любой сделке по купле-продаже жилой недвижимости с использованием средств МСК риски несет как продавец объекта, так и покупатель-владелец МСК. Поговорим об этом подробнее и с примерами.
Следует сказать, что вся процедура перечисления средств материнского (семейного) капитала продавцу недвижимости предполагает заявительный порядок и регулируется Постановлением Правительства РФ № 862 от 12.12.2007 г. «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий», последняя редакция которого на сегодняшний день была 16.04.2021 года. Заявление подается только после регистрации перехода права на имущества (то есть после регистрации договора купли-продажи/ договора долевого участия в Росреестре). С 1 января 2021 года заявление рассматривается в течение 10 дней, и в течение 5 дней с даты вынесения решения средства перечисляются на счет продавца объекта недвижимости, указанный в договоре купли-продажи.
В статье 8 (п.2) ФЗ-256 представлен перечень оснований, по которым может быть отказано в перечислении денежных средств.
Рассмотрим на примерах случаи отказа в перечислении средств, избежать которых почти всегда можно, проведя проверку выбранного объекта и грамотную подготовку к сделке.
Риск 1. Недвижимость не соответствует критериям, принятым на улучшение жилищных условий: жилье не соответствует санитарным нормам, непригодно для проживания. Это могут быть дома, подлежащие сносу/ реконструкции/ реновации.
Риск 2. Неверное оформление договора купли-продажи: не указаны все члены семьи или не указан счет продавца, на который должны быть перечислены средства материнского (семейного) капитала.
Риск 3. Родители (усыновители) ни в коем случае не должны быть ограничены в родительских правах, не должны совершать преступления в отношении своего ребенка. Не должно быть отобрания ребенка и (или) отмены усыновления.
Риск 4. Смерть получателя МСК. Преемственность имеет место быть, но переоформление документов и получение денежных средств может растянуться на неопределенный срок.
Риск 5. Изменения данных заявителя (например, при утрате/ краже паспорта) так же затягивает процедуру получения денег на срок приблизительно до двух месяцев (при положенных максимальных 15 дней).
Риск 6. При продаже объекта, в приобретении которого были задействованы средства МСК, нужно убедиться, что у продавцов (бывших владельцев МСК) точно есть возможность выделить детям доли, не хуже и не меньше существующей.
Конечно, это не полный перечень рисков, которые могут возникнуть при получении средств МСК. И покупатель, владелец сертификата, может избежать проблем с его реализацией, если:
1.Проверит выбранный объект по критериям Пенсионного Фонда РФ
2.Оформит в договоре купли-продажи приобретаемое жилое помещение на всех членов семьи (обязательно выделить доли детям, причем они могут быть минимальными)
3.Выберет ипотеку в банке, который точно принимает МСК в качестве первоначального взноса
4.В случае приобретения строящегося объекта, получит справку от застройщика, где указана готовность строения (напомним, она должна быть не менее 70%).
Также нужно учесть, что реализация материнского (семейного) капитала в случае недостижения ребенком трехлетнего возраста возможна только при покупке жилья в ипотеку.
Другой интересный вопрос связан с налогообложением при продаже недвижимости, купленной с использованием МСК. После изменений в Налоговом кодексе РФ уменьшена налогооблагаемая база: сумма МСК учитывается в качестве расходов на приобретаемое жилье вне зависимости от срока владения. Разберем на конкретном примере.
Пример. Квартира приобреталась с использованием МСК за 3000000 рублей. Детские доли на каждого из двух детей составляли по 1/10. Квартиру продали, не дождавшись предельного срока владения, скажем, через 2 года после покупки, за 5 000 000 рублей. Каждый ребенок получил доход 1 000 000 рублей. При этом уменьшить свою налогооблагаемую базу ребенок может на фактически понесенные расходы пропорционально своей доле, т.е. в нашем случае на 300 000 руб. Итого: 1 000 000 - 300 000 = 700 000 * 13% = 91 000 руб. - налог на каждого ребенка.
Данная мера регулируется ст.220 НК РФ с изменениям, внесенными ФЗ-325 от 29.09.2019 года.
Можно ли вернуть средства МСК в случае расторжения договора купли-продажи или договора участия в долевом строительстве. Судебная практика дает положительный ответ на настоящий вопрос.
В «Обзоре судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал» (утв. Президиумом Верховного суда РФ 22.06.2016 г., п.9) рассказывается о деле, произошедшем в Пензенской области. Матери пришлось расторгать с застройщиком договор участия в долевом строительстве. Строительная компания при расторжении договора перечислила сумму МСК в местный Пенсионный фонд. Позже семья подобрала жилой дом, подала новое заявление о распоряжении средствами МСК. Но ПФ РФ отказался перечислять сумму МСК, сославшись на отсутствие в законе возможности повторного распоряжения капиталом в случае возврата средств. Суд восстановил женщине право на средства МСК, поскольку свое право на улучшение жилищных условий она так и не реализовала.
Порядок возврата административно никак не предусмотрен и не урегулирован. Но судебная практика показывает, что выиграть подобные дела можно. Ведь ключевым моментом является именно реализация права российских граждан на улучшение жилищных условий.
Итак, резюмируя вышесказанное, нужно заметить, что материнский (семейный) капитал - замечательное подспорье семьям с детьми в улучшении жилищных условий (и не только). В статье подробно рассмотрены точные суммы МСК и их зависимость от даты рождения детей и способа покупки объекта (ипотечное кредитование). МСК требует внимательного отношения к выбору объекта и оформлению всей сделки, а также учета множества нюансов при реализации жилья, купленного с использованием сертификата. Поэтому, соблюдая все рекомендации, вы сможете без лишних затруднений купить и в дальнейшем продать недвижимость.
Библиографический список
1.Федеральный закон № 256-ФЗ от 29.12.2006 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»
2.Федеральный закон № 35-ФЗ от 01.03.2020 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ по вопросам, связанным с распоряжением средствами материнского (семейного) капитала»
3.Постановление правительства РФ № 862 от 12.12.2007 «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий»
4.Ст. 220 НК РФ с изменениями, внесенными Федеральным законом № 325-ФЗ от 29.09.2019
5. Обзор судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал (Утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 июня 2016 г.)
КУРНОСОВА ЛАРИСА ОЛЕГОВНА - магистрант, Пензенский государственный университет, Россия.
