CC BY
8
YA KOZHINA
THE PENALTY FOR THE DEBTOR ON HIS PROPERTY ACCORDING TO THE COMMITMENTS OF THE CONTRACT OF THE HYPOTHEC
ОБРАЩЕНИЕ ВЗЫСКАНИЯ НА ИМУЩЕСТВО ДОЛЖНИКА ПО ОБЯЗАТЕЛЬСТВАМ, ВОЗНИКАЮЩИМ ИЗ ДОГОВОРА
ОБ ИПОТЕКЕ
Аннотация: автор рассматривает проблемы, возникающие при неуплате взносов по ипотечному кредиту и предлагает пути их решения.
Ключевые слова: ипотечное кредитование, гражданско-правовая ответственность.
В последнее десятилетие все больше внимания привлекает к себе институт ипотечного кредитования, ибо для многих граждан это единственная возможность попытаться улучшить свои жилищные условия. По-разному можно относиться к российской модели ипотечного кредитования (чаще всего она вызывает критику со стороны исследователей), однако следует констатировать, что Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон «Об ипотеке), действующий уже второе десятилетие, кардинальным образом менялся не единожды. Это свидетельствуете том, что в результате складывающейся правоприменительной практики за-конодательучитывает несовершенство принимаемых им нормативных актов, к числу которых относится указанный Закон, и пытается совершенствовать его нормы. Как известно, ипотека -это обеспечительный способ исполнения первоначальных обязательств, возникающих чаще всего при заключении кредитного договора. Традиционно, с учетомюридической природы ипотеки, закладывается либо имеющееся жилье, принадлежащее заемщику на праве собственности, либо приобретаемое им. При заключении договора ипотеки жилых помещений стороны - залогодатель и залогодержатель - возлагают друг на друга определенные права и обязанности. Если одна из сторон не исполняет возложенные на нее обязанности либо исполняет их ненадлежащим образом, можно говорить о нарушении обязательств
Приведение сторон в первоначальное положение, в котором они находились до нарушения договора, -цель гражданско-правовой ответственности, наступающей при неисполнении или ненадлежащем исполнении условий договоров - ипотеки или кредита.
Огромное количество работ1 посвящено исследованию юридической природы такого явления, как ответственность, но большинство из них выражают в конечном счете одну мысль: гражданско-правовая ответственность всегда составляет определенный вид имущественных лишений и влечет для правонарушителя нежелательные (отрицательные) последствия, что, в свою очередь, улучшает материальное положение потерпевшего и тем самым способствует восстановлению его нарушенных прав.
Установленные гражданским законодательством такие меры ответственности, как возмещение убытков, выплата неустойки, ответственность за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки или сбережения за счет другого лица, являются дополнительными мерами, применяемыми к должникам, не исполнившим либо исполнившим обязательство ненадлежащим образом. Привлечение должника к ответственности не освобождает его от исполнения обязательства, указанного в договоре, в то время как привлечение к ответственности должника по договору ипотеки влечет за собой прекращение залога, поскольку
Ю.А. КОЖИНА,
кандидат юридических наук (Академия ФСИН России)
Человек: преступление и наказание. 2009. № 1
149
единственной мерой ответственности в подобном обязательстве выступает возможность обращения взыскания на имущество должника, являющееся предметом договора ипотеки. Данная мера ответственности вытекает из сущности самого залогового обязательства, поскольку его цель - удовлетворение имущественных потребностей кредитора при помощи действия, которое обязан совершить должник. Если должник не исполняет соответствующего действия добровольно, то кредитор может правовыми средствами принудить его к этому. По этому поводу абсолютно четко высказывается В.В. Меркулов: «Если принудительное исполнение в натуре оказывается невозможным, то кредитор получает эквивалент за счет имущества должника, приняв меры к обращению взыскания на его имущество»2. Таким образом, из стоимости заложенного имущества удовлетворяются следующие требования кредитора в соответствии со ст. 3, 4 Закона «Об ипотеке»:
- уплата основной суммы долга по обеспечиваемому ипотекой обязательству, а также процентов за пользование заемными средствами;
- уплата сумм, причитающихся в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штраф, пеня) за неисполнение или ненадлежащее исполнение основного обязательства; в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами;
- возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;
- возмещение расходов по реализации заложенного имущества.
Обращение взыскания на имущество должника влечет прекращение договора ипотеки и, следовательно, действие основного договора.
Специфика ответственности сторон по договору ипотеки заключается в привлечении должника к ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение возложенных на него договором ипотеки обязательств путем обращения взыскания на заложенное по договору имущество и дальнейшей его реализации ведет к лишению должника права собственности на это имущество, а также прекращении обязательства, исполнение которого обеспечивалось договором ипотеки жилых помещений.
В ст. 50 Закона «Об ипотеке» законодатель предусмотрел основания для обращения взыс-
кания на заложенное имущество должника за неисполнение или ненадлежащее исполнение основного обязательства. Неисполнение обязательства характеризуется тем, что действия, которые должен был совершить должник, не совершаются, и блага, которые должен был получить кредитор, им не приобретаются. По кредитному договору либо по договору займа, обеспеченным ипотекой, заемщик-залогодатель обязан уплачивать ежемесячные платежи (основная сумма долга и проценты за пользование). Основная цель обязательства, таким образом, не достигается. Значит, неисполнением договора об ипотеке следует считать неуплату долга в сроки, обусловленные договором, из которого возникло основное обязательство. Следует отметить, что традиционная классификация нарушений договора включает в себя чаще всего именно нарушение сроков и договор об ипотеке в этом смысле не является исключением. Типична ситуация, когда должник по обеспеченному ипотекой обязательству прекращает платежи в тот момент, когда большая часть задолженности уже выплачена кредитору. Законодатель не установил четких критериев явной несоразмерности, и решение данного вопроса относится к усмотрению суда. Право обратить взыскание на заложенное имущество должника связано с моментом наступления срока исполнения должником основного обязательства. Это может быть неуплата залогодателем или несвоевременная уплата суммы долга полностью или ее части, а также невнесение залогодателем платежей более трех раз в течение 12 месяцев (даже если каждая просрочка незначительна) по обязательству, которое исполняется путем выплаты периодическими платежами.
Другим основанием для обращения взыскания выступает ненадлежащее исполнение заемщиком своих обязательств. При ненадлежащем исполнении основная цель обязательства достигается, но на менее выгодных для кредитора условиях. В договоре об ипотеке таким ненадлежащим исполнением признается чаще всего частичное погашение долга, неуплата процентов, штрафа, пени. В связи с этим различие между неисполнением и ненадлежащим исполнением отражается на объеме требований, которые могут быть предъявлены кредитором неисправному должнику. В случае неисполнения обязательстваосновная обязанность погашается за счет обращения взыскания
Человек преступление и наказание. 2009. № 1
150
на заложенное имущество должника. При ненадлежащем исполнении обязательства на должнике, помимо дополнительных обязанностей, вызванных нарушением обязательства, остается основная обязанность по его исполнению в натуре.
Таким образом, основанием для обращения взыскания на жилой дом или квартиру, приобретенные или построенные на кредитные (заемные) средства, является неуплата в сроки, предусмотренные основным договором, основной суммы долга и процентов по нему.
В случае ненадлежащего обеспечения сохранности заложенного имущества, при нарушении правил об отчуждении заложенного имущества, а также при принудительном изъятии государством заложенного имущества залогодержатель вправе потребоватьдосрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования - обращения взыскания на заложенное имущество, даже если обеспеченное ипотекой обязательство исполняется надлежащим образом независимо от того, кому оно принадлежит. Для этого достаточно незначительного нарушения сроков внесения платежей или нарушений правил пользования, содержания, ремонта заложенного имущества. Однако, несмотря на подобную позицию законодателяпо отношению к провинившемуся залогодателю, суд в соответствии с п. 2 ст. 50 Закона «Об ипотеке» вправе отказать в иске об обращении взыскания на заложенное имущество при крайней незначительности допущенногодолж-ником нарушения основного обязательства и при явном несоответствии вследствие этого размера требований залогодержателя стоимости заложенного жилого дома или квартиры. Если же суд принимает решение обратить взыскание на заложенное имущество должника, то в этом случае путем продажи с торгов, проводимых чаще всего в форме аукциона, заложенное имущество подлежит реализации . Лицо, предложившее на торгах наиболее высокую цену становится победителем торгов. В день проведенияторгов это лицо и организатор подписывают протокол об их результатах. В течение 5 дней после окончания торгов лицо, выигравшее их, должно внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество. В течение 5 дней после внесения покупной цены организатор торгов должен заключить с этим лицом договор купли-продажи, который является основанием для внесения необходимыхзаписей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок
с ним. Необходимообратить внимание на то, что п. 1 ст. 78 Закона «Об ипотеке» связывает момент прекращения права пользования залогодателем и членами его семьи заложенным жилым домомили квартирой с момента обращения на него взыскания. Считаем, что законодатель должен определить, что это не момент обращения взыскания на заложенное жилое помещение, а момент прекращения права собственности залогодателя на него, который наступает лишь после того, как покупатель - победитеть торгов, заключивший с организатором торгов договор купли-продажи, регистрирует его в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а затем регистрирует переход права собственности на конкретный объект недвижимости. Только с этого момента у залогодателя(теперь уже бывшего) прекращается и право собственности, и соответственно право пользования ранее находившимся под залогом жилым помещением.
Следует признать, что Закон «Об ипотеке» со временем стал жестче по отношению к залогодателю. Раньше, например, невозможно было обратить взыскание на заложенное жилое помещение должника, приобретенное на кредитные деньги, в случае если оно являлось единственным пригодным для постоянного проживания. В настоящее время благодаря изменениям, внесенным в Гражданско-процессуальный кодекс РФ Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. № 194-ФЗ «О внесении изменений в статью 446 Гражданскогопроцес-суального кодексаРоссийской Федерации», подобный запрет перестал существовать, что повлекло за собой новый виток развития российского рынка ипотечного кредитования, при этом число желающих участвовать в процессе жилищного ипотечного кредитования не уменьшается.
1 См.: Антимонов Б.С. Основания договорной ответственности социалистических организаций. М., 1962; Братусь С.Н. Юридическая ответственность и законность. М., 1976; Галаган И.А. К вопросу о понятии ответственности по советскомуправу // Учен. зап. Новгород, 1958; Иоффе О.С. Ответственность по советскому гражданскому праву Л., 1955; Лейст О.Э. Санкции и ответственность по советскому праву М., 1981; Нам К. Ответственность за нарушение обязательств: теория и законодательство // Хоз-во и право. 1997. № 4. С. 131; РыбаковВ.А. Проблемы формирования гражданско-правовой активности. Уфа, 1993; Хохлов В.А. Ответственность за нарушение договора по гражданскому праву. Тольятти, 1997.
2 Меркулов В.В. Гражданско-правовой договор в механизме регулирования товарно-денежных отношений. Рязань, 1994. С. 131.
---—— г . ;----- ——
Человек: преступление и наказание. 2009. № 1
151
