Территориальный подход к формированию конкурентных преимуществ региона Текст научной статьи по специальности «Социальная и экономическая география»

Мухаметова Н.Н. Территориальный подход к формированию конкурентных преимуществ региона // Жилищные стратегии. — 2016. — Т. 3. — № 3. — С. 179-192. — doi: 10.18334/zhs.3.3.36879

Язык публикации: русский

Russian Journal of Housing Research, 2016, Volume 3, Issue 3

Territorial approach to the formation of competitive advantages of a region

Nailya Mukhametova1®

1 Kazan State University of Architecture and Engineering, Russian Federation

ABSTRACT_

Unequal development of the territories is explained by geographical, economic and socio-demographic characteristics. However, in the new economic reality previously unused potential of territories could become a new growth point for the development of competitive advantages within the region. On the basis of the research, conducted by cognitive modelling method, the article presents two types of expertize for determining the potential of territories and the sequence of activities for their further development. The methodology for expertize conduction will be useful for the researchers, who work on regional development issues. Propositions presented in the article can be used in dealing with issues regarding rural development and improvement of the region's competitiveness.

KEYWORDS_

regional development, territorial development, competitive advantage of a region, rural territories

CITATION_

Mukhametova, N.N. (2016). Territorial approach to the formation of competitive advantages of a region. Russian Journal of Housing Research, 3(3), 179-192. doi: 10.18334/zhs.3.3.36879

JEL: O18, R11, R20 Original Research Language: Russian

Received: 5 Sep 2016, Published: 30 Sep 2016

© Mukhametova N.N. / Publication: Creative Economy Publishers This work is licensed under a Creative Commons BY-NC-ND 3.0

H For correspondence: yallyana@kgasu.ru

HIGHLIGHTS

► rural youth residential and industrial complexes (RYRICs) is the concept of proportional solution of housing, social and industrial problems of rural areas

► as a further development of the process of the territories integrated development it is necessary to provide a scenario of a development using the existing potential for the development of local farms or neighboring municipal units

► a common approach to a territorial development will ensure the harmonious development of all the territorial units with the designed transformation of industrial and migration processes within the region

Жилищные стратегии, 2016, Том 3, Выпуск 3

подход

к формированию конкурентных преимуществ региона

Наиля Мухаметова1®

1 Казанский государственный архитектурно-строительный университет, Россия

АННОТАЦИЯ_

Неравномерное развитие территорий объясняется их географическими, экономическими и социально-демографическими характеристиками. Однако в условиях новой экономической реальности ранее не использованный потенциал территорий может стать новой точкой роста, формирующей конкурентные преимущества в масштабах региона. На основании исследования, проведенного методом когнитивного моделирования, в статье представлено два типа экспертизы для определения потенциала территорий и порядок действий для их дальнейшего развития. Методология проведения экспертизы территорий будет полезна исследователям, изучающим вопросы развития региона. Предложения, представленные в статье, могут быть использованы при решении вопросов развития сельских территорий и повышения конкурентоспособности региона.

КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА_

региональное развитие, развитие территорий, конкурентное преимущество региона, сельские территории

ДЛЯ ЦИТИРОВАНИЯ:_

Мухаметова Н.Н. Территориальный подход к формированию конкурентных преимуществ региона // Жилищные стратегии. — 2016. — Т. 3. — № 3. — С. 179-192. — Сок 10.18334/7118.3.3.36879

Территориальным

JEL: O18, R11, R20

Язык публикации: русский

© Мухаметова Н.Н. / Публикация: Издательство «Креативная экономика» Статья распространяется по лицензии Creative Commons BY-NC-ND 3.0

н Для связи: yallyana@kgasu.ru

ТЕЗИСЫ

► сельские молодежные жилищно-производственные комплексы (СМЖПК) -это концепция пропорционального решения жилищной, социальной, производственной проблем сельских территорий

► в качестве дальнейшего развития процесса комплексного развития территорий необходимо предусмотреть сценарий развития с использованием имеющегося потенциала для развития местных хозяйств или соседствующих муниципальных образований

► единый подход к развитию территорий обеспечит гармоничное развитие всех территориальных единиц с запроектированным преобразованием производственных и миграционных процессов внутри региона

Об авторах:

Мухаметова Наиля Назыймовна, аспирант кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью», Казанский государственный архитектурно-строительный университет (yallyana@kgasu.ru)

Введение

Развитие региона неразрывно связано с развитием территорий и повышением качества жизни по ряду показателей:

—диверсификация экономики;

— производственная специализация;

— наличие природных ресурсов;

— вовлеченность сельского хозяйства в экономические процессы;

—демографические характеристики;

— культурное, религиозное и языковое многообразие;

— преимущества географического положения;

— конкурентоспособность;

—уникальные характеристики [4].

Степень развития каждой характеристики обеспечивает конкурентное преимущество или слабую сторону региона. В Стратегии социально-экономического развития региона в качестве наиболее проблемной характеристики Приволжского федерального округа определено сельское хозяйство территорий на периферии округа. В частности, на севере и западе основной проблемой является депопуляция сельской местности и износ основных фондов. Учитывая площадь земель, которые приходятся на сельскую местность, данные территории являются одним из существенных ресурсов региона и в то же время именно проблемы села, которые остаются нерешенными, препятствуют формированию конкурентоспособной экономики.

Каким образом решать задачу создания достойных условий жизни населения на сельских территориях? Каким образом развивать социальную инфраструктуру и инженерное обеспечение территорий, в том числе и транспортную, информационную, для преодоления разобщенности городов и сельских поселений? Как формировать территориальные производственные кластеры инновационной и сельскохозяйственной направленности? Очевидно, что постановка вопроса требует комплексного подхода и инструментария. Сельские молодежные жилищно-производственные комплексы (СМЖПК) - это концепция пропорционального решения жилищной, социальной, производственной проблем сельских территорий. Однако, практическое применение данной концепции подразумевает не только формирование благоприятной среды для жизни, но и формирование инвестиционной активности, требующей тщательного выбора территорий, на которых комплексы могут эффективно развиваться.

Для ответов на поставленные вопросы в статье представлены материалы о том, как происходит аудит земельных участков для коммерческих проектов. Изучен опыт консалтинговых компаний в подборе территорий для развития проекта. В результате проведенного исследования выявлены ключевые факторы, которые определяют социально-экономическую эффективность развития территорий. Использование полученных результатов позволит перейти к следующему этапу: диагностике территорий на примере Республики Татарстан и выявлению потенциальных площадок для внедрения СМЖПК. Проведение исследования обосновано не только стратегическим видением развития территорий на государственном уровне, но и рыночными процессами преобразования земельных участков в товар, способный приносить пользу. Это может быть как экономическая, так и социальная польза от развития территорий и создания новых объектов соцкультбыта и мест приложения труда, соответствующих современным требованиям. Таким образом, развитие территорий сводится к задаче подбора привлекательного участка под цели проекта. В зависимости от исходных данных территории для развития СМЖПК это может быть строительство многоквартирных жилых домов, производственных и складских помещений, сложных и уникальных объектов, объектов социального, культурного и бытового назначения.

Методы

Рынок земельных участков и процессы развития территории в большей степени основываются на опыте профессиональных участников. Но развитие территорий - это не просто бизнес-процесс создания продукта из имеющихся ресурсов для получения прибыли, это процесс, оказывающий существенное социальное и экономическое влияние на качество жизни в регионе. Поэтому опыта разрозненных участников рынка недостаточно, нужен научный подход к комплексному анализу многочисленных параметров. Российские ученые Козаков Е. М., Акъюлов Р. И., Бердникова А. Ю. используют эконометрические методы при исследовании экономико-демографического потенциала территорий [2]. Авторы исследуют демографическую и социально-экономическую ситуации на территориях ввиду значительного их влияния на процесс стратегического управления трудоресурсным потенциалом региона, связывая этот параметр с его привлекательностью для талантов и дальнейшим развитием. В качестве базового метода авторы применяют

компонентный анализ и на его основе выстраивают систему макро- и микросреды формирования трудоресурсного потенциала. Данная методика основана на использовании прикладных программных продуктов. Этот подход обеспечивает точные расчеты и возможность их применения для различных территорий с минимальным искажением результатов ввиду человеческого фактора.

Автор Щербакова Т. А. подходит к развитию территорий с позиции их инвестиционного потенциала на основании методики когнитивного моделирования [5]. Использование этого метода позволяет синтезировать научное и практическое знание для определения этапов исследования. К ним относятся:

— идентификация проблемы;

— построение когнитивной модели исследуемого процесса;

— практическое изучение процессов и сбор статистической и качественной информации по проблеме;

— моделирование.

Преимущества и недостатки этой методики сводятся к наличию в ней практической компоненты. С одной стороны, практическое знание адаптирует научный результат для дальнейшего использования, с другой стороны, возможно искажение выводов исследователем под влиянием прежнего опыта. Этот недостаток Щербакова Т. А. предлагает устранять на этапе разработки региональной инвестиционной программы с определением приоритетных точек роста региона. При таком подходе система территориального развития и инвестиционная деятельность региона взаимоувязана и контролируема.

Результаты исследования

Аудит земельных участков для развития инвестиционных проектов - это, как правило, область компетенций консалтинговых компаний. В качестве примера рассмотрим бизнес-кейс из практики известной компании [6]. Процесс поиска земельного участка для развития инвестиционного проекта разбит на несколько этапов. Отразим их схематически (рисунок).

Для профессионалов в области развития территорий описанные в схеме этапы очевидны. Но использование данной схемы как укрупненной инструкции к применению затрудняется тем, что она слишком укрупнена и не учитывает правовых и процессуальных особенностей территории. В связи с этим необходимо рассмотреть возможность использования

методов сбора исходной информации о земельных участках и статистических методов для характеристики конкурентной среды, формирующей возможности и ограничения для развития конечного проекта.

Рисунок. Схематичное описание процесса выбора земельных участков Источник: составлено автором

Таким образом, экспертиза территорий формируется из технического аудита земельных участков, необходимого для определения правовых и градостроительных допусков для развития проекта, и анализа социальных и экономических показателей. В результате оценки экономических показателей можно оценить эффективность реализации проекта и прогнозировать его воздействие на темпы экономического роста территорий.

В результате проведенного исследования сформирован алгоритм для технического аудита территорий (таблица) [2].

Таблица

Алгоритм проведения технического аудита земельных участков

Этап Действие

Постановка задачи с привязкой к территории Определение качественного состава СМЖПК с указанием типа производственных объектов, потребности в жилье и объектах социально-бытового назначения.

Актуализация концепции СМЖПК Анализ уроков прежних проектов, анализ рыночного спроса. Оценка мировых и локальных тенденций в рассматриваемом сегменте недвижимости. Формирование предпочтительных характеристик объекта. Определение потенциальных участников проекта развития территорий (государственно-частное партнерство).

Подготовка ТЗ и специальных требований к земельным участкам Формирование перечня ключевых параметров участка (перечень запрашиваемой информации): - площадь; - правовой статус; - принадлежность к требуемой категории земель; - интегрированность в среду сельских поселений; - обеспеченность объектами социальной и транспортной инфраструктуры; - наличие проектов планировки и планов города по развитию территории; - информация о потенциальных конкурентных проектах.

Анализ рисков Идентификация рисков. Качественная и количественная оценка рисков. Планирование реагирования на риски. Защита от рисков.

Первичный анализ размещения объекта Детальный отчет по отобранным участкам: - анализ градостроительной ситуации; - возможности техподключений; - юридический анализ; - инженерные изыскания с учетом рельефа и растительности, коммуникаций, проходящих по з/у; - возможности техподключения с имеющимися лимитами; - официальное заключении о водных объектах, объектах культурного наследия, памятников, археологических объектов, объектов с санитарно-защитными и охранными зонами; - оценка максимального пятна застройки и посадки здания с учетом ограничений участка; - оценка рисков и дополнительных затрат; - разработка концепции застройки участка, объемно-планировочных решений; - оценка влияния существующей застройки на будущий проект и наоборот; - анализ микрорайона по факту и перспективам развития; - рассмотрение предложений, аналогичных рассматриваемому земельному участку.

Предварительный экономический расчет. Укрупненные показатели. Сравнение показателей эффективности проекта с целевыми значениями.

Отбор и ранжирование объектов по ключевым критериям Выводы по каждой территории для размещения комплекса. Выбор 2-3 наиболее походящих объектов для задуманного проекта / целевых экономических показателей.

Выводы Принятие решения о наиболее предпочтительном варианте для покупки.

Формирование договорной модели для реализации проекта Окончательное определение участников развития территории и сферы ответственности каждого. Разработка мер для контроля исполнения обязательств, зафиксированных в договоре.

Источник: составлено автором

Стоит отметить, что технический аудит земельных участков, состоящий из 9 условных этапов, требует вовлечения в работу специалистов различных компетенций и доступа к профильной информации. Качественное решение задач на каждом из этапов обеспечивает возможность успешной реализации инвестиционного проекта. Возможность предусмотреть риски на предынвестиционной стадии проекта формирует устойчивую основу для реалистичных расчетов. К ним относятся:

— обоснование необходимости корректировок градостроительной документации, оценка возможных затрат (финансовых и временных) на изменение градостроительной документации;

— определение параметров, влияющих на снижение экономической целесообразности проекта;

— снижение возможностей застройки;

— затраты на вынос коммуникаций, на протяженные сети или альтернативные источники энергии;

— необходимость организации подъездных путей и дорогостоящего примыкания к существующей дорожной инфраструктуре;

— надежность намерений потенциальных участников проекта;

— препятствие развитию проекта со стороны общественности.

Практики сферы технического аудита земельных участков

приводят примеры, когда стоимость работ, неучтенных на стадии экспертизы участка, была в 3-4 раза выше стоимости строительно-монтажных работ [7].

Сложность процесса развития территорий и освоения новых земельных участков под новое строительство или редевелопмент связано, во-первых, с несистемным подходом к документальному сопровождению жизненного цикла земельных участков, а во-вторых - со значительной социальной ответственностью за эффективное и рациональное

землепользование. В особенности это касается урбанизированных земель, которые используются для целей жилищного строительства, личных подсобных хозяйств, размещения предприятий и объектов соцкультбыта. Кухтин П. В. особо подчеркивает социальную составляющую рационального землепользования [3]. В связи с этим возрастает необходимость уточнения механизмов вовлечения земельных ресурсов в рыночный оборот. Рынок земельных участков, пригодных для жилищного строительства и инфраструктурных преобразований, позволит привлечь средства граждан и юридических лиц для развития как городов, так и сельских поселений в зависимости от потребностей населения.

Кухтин П. В. подчеркивает, что в рамках организованного рынка земельных участков удастся эффективно устранять проблемы, возникающие в настоящее время на этапе аудита земельных участков. К ним относятся:

- конструктивное взаимодействие с местным сообществом и владельцами существующих участков;

- преобразование земельных участков в товар, соответствующий потребностям покупателя и конечного пользователя объектов недвижимости;

- рыночные механизмы, обеспечивающие более эффективное использование земельных участков внутри поселений путем вывода существующих промышленных объектов из их центральной части;

- интеграция территорий в жизнь города или сельского поселения путем создания развитой инфраструктуры и благоустроенных рекреационных зон.

Оценивая перспективность выбранных территорий, нужно проводить социально-экономическую экспертизу на основании демографических показателей, принятых в мировой практике, разработанной в рамках Программы развития ООН [1]:

- ожидаемая продолжительность жизни;

- интеллектуальный потенциал (грамотность населения и средняя продолжительность обучения);

- величина душевого дохода.

Оценку развития муниципалитета можно производить по показателям, характеризующим деловую активность населения:

- развитие малого бизнеса;

- уровень занятости населения региона;

- развитие промышленности, сферы услуг;

— обеспечение минимального уровня потребностей собственными ресурсами;

— использование технических инноваций.

Также необходимо рассмотреть демографические показатели территории:

— обеспеченность территории объектами социальной инфраструктуры;

— средняя продолжительность жизни;

— миграция;

— опыт развития человеческого капитала.

В результате проведенной оценки муниципальные образования региона можно дифференцировать для определения перспектив развития их территорий и возможных точек роста. В результате такой дифференциации выделяются 3 категории сельских территорий:

—развивающиеся;

— стагнирующие;

—угасающие.

Выводы

Результаты диагностики технической и социально-экономической составляющей проекта комплексного развития территорий - это информационная основа для определения последовательности развития муниципальных образований региона. В качестве дальнейшего развития процесса комплексного развития территорий необходимо предусмотреть сценарий развития с использованием имеющегося потенциала для развития местных хозяйств или соседствующих муниципальных образований, а также возможности программного привлечения средств федерального центра.

Однако проектирование комплексного развития территорий - это процесс, целью которого является решение двух ключевых задач: активации производственных процессов на всех территориях региона и формирования благоприятной среды для развития человеческого капитала. Прежде всего это означает, что развитие территорий неразрывно связано с удовлетворением потребностей населения в культурном и профессиональном развитии и создании технологичных мест приложения труда. Кроме того, единый подход к развитию территорий обеспечит гармоничное развитие всех территориальных

единиц с запроектированным преобразованием производственных и миграционных процессов внутри региона.

ИСТОЧНИКИ:

1. Подходы к оценке эффективности функционирования объектов инновационной

инфраструктуры в России / В.А. Баринова, А.А. Мальцева, А.В. Сорокина [и др.] // Инновации. - 2014. - № 3. - С. 45-51.

2. Козаков Е.М., Акъюлов Р.И., Бердникова А.Ю. Применение эконометрических методов

при исследовании экономико-демографического развития территории // Известия Уральского государственного экономического университета (Екатеринбург). -2009. - № 1. - С. 81-86.

3. Кухтин П.В. Формирование и функционирование регионального рынка земли //

Интернет-журнал «Науковедение». - 2014. - № 4. - С. 125.

4. Стратегия социально-экономического развития Приволжского федерального округа на

период до 2020 года, утв. Распоряжением Правительства Российской Федерации 07.02.2011 № 165-р.

5. Щербакова Т.А. Когнитивный метод исследования и управления системой

формирования и воспроизводства инвестиционного потенциала территорий. Учет и статистика. - 2007. - № 8. - С. 160-169.

6. Бизнес-кейсы [Электронный ресурс] // CushmanWakefield.ru. - Режим доступа:

http://www.cushmanwakefield.ru/ru-ru/case-studies

7. Аудит пригодности земельных участков [Электронный ресурс] //

Severindevelopment.ru. - Режим доступа:

http://www.severindevelopment.ru/uslugi/construction-projects-due-diligence/audit-zemel/