CC BY
31
DOI: 10.24412/2304-6139-2022-51-4-81-88 EDN: AQHDWT
Р.Ф. Гатауллин - д.э.н., профессор Института социально-экономических исследований, Уфимский федеральный исследовательский центр Российской академии наук, Уфа, Россия, gataullin.r2011 @yandex.ru,
R.F. Gataullin - doctor of economist, professor of the Institute for Socio-Economic Research of the Ufa Federal Research Centre of the Russian Academy of Sciences, Ufa, Russia;
А.Р. Шаймуратова - аспирант Института социально-экономических исследований, Уфимский федеральный исследовательский центр Российской академии наук, Уфа, Россия, [email protected],
A.R. Shaimuratova - phd student of the Institute for Socio-Economic Research of the Ufa Federal Research Centre of the Russian Academy of Sciences, Ufa, Russia.
ТЕРРИТОРИАЛЬНЫЕ РАЗЛИЧИЯ ЦЕН НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ ЖИЛЬЯ В РЕГИОНЕ TERRITORIAL DIFFERENCES IN PRICES ON THE REAL ESTATE MARKET IN THE REGION
Аннотация. Данная статья отражает значимость территориальных факторов, формирующих цены объектов недвижимости. Местоположение выступает главным ценообразующим фактором для объектов на рынке жилья. Целью исследования является анализ факторов пространственной среды региона и характера их влияния на цены объектов недвижимости. Исследование проведено в рамках Республики Башкортостан. В статье проанализированы средние цены на жилье по муниципальным образованиям республики. Территория Республики Башкортостан поделена на ценовые зоны с точки зрения доступности жилья. Каждый муниципальный район и город исследован относительно развития в них промышленности, сельского хозяйства, изучена экология, природные характеристики и социально -экономическое положение. А также их территориальное расположение относительно друг друга. Общепринятый постулат, цена на недвижимость напрямую зависит от удаленности от областного центра, не нашел своего подтверждения в полной мере. Другой общепринятый постулат, стоимость жилой недвижимости напрямую зависит от уровня социально-экономического развития территории, также не нашел своего подтверждения в полной мере. В исследовании определены факторы пространственной среды региона, которые влияют на стоимость жилой недвижимости, а также характер их влияния.
Abstract. This article reflects the importance of territorial factors that form the price of real estate. Location is the main price-forming factor on the real estate market. The aim of the research is to analyze environmental factors of the region and their influence on the prices of real estate. The research was conducted on the Republic of Bashkortostan real estate. The research carefully analyzed the average estate prices in the districts of the republic. The territory of the Republic of Bashkortostan is divided into price zones based on the population availability for buying estate. Each district has been studied for such factors as industry, farming, ecology, environment and socio -economic situation. In addition, districts have been studied for the territorial location relative to each other. The main aim of the research was to determine the buyers demand for expensive estate and the influence of territorial factors. The generally assumption that the price of real estate directly depends on the distance from the center has not been confirmed. Another generally assumption that the price of real estate directly depends on the socio -economic development of the region also has not been fully confirmed. The research is identified the environment factors that form the price of real estate.
Ключевые слова: недвижимость, местоположение, стоимость жилья, территориальные факторы.
Keywords: real estate market, location, price, territorial factors.
Благодарности: Исследование выполнено в рамках государственного задания № 075 -03-2022-001 УФИЦ РАН на 2022 г.
Acknowledgments: The study was carried out within the framework of the state assignment No. 075-032022-001 UFIC RAS for 2022.
Введение
Местоположение выступает главным ценообразующим фактором объектов недвижимости. В крупных городах, как правило, рынок недвижимости развит, у потенциальных покупателей достаточно большое количество предложений на рынке и они всё больше выдвигают требований к объекту недвижимости, которые связаны с особенностями его рас-
положения. Рынок жилой недвижимости в Республике Башкортостан достаточно хорошо развит, у потенциальных покупателей в регионе огромный выбор. Покупка недвижимости отличается от других товаров дороговизной и длительностью пользования. На сегодняшний день покупатели стали более избирательными при выборе объекта недвижимости. Они выдвигают всё больше запросов как к характеристикам самого объекта, так и к территории его расположения в целом. Так, всё большую значимость имеют такие факторы, как комфорт для жилой недвижимости, наличие поблизости парков, скверов, водоемов, школ, садиков, фитнесс-центров, крупных торговых центров и прочей инфраструктуры. Кроме того, покупатели всё больше задумываются при покупке недвижимости о будущей стоимости ее продажи через несколько лет, насколько их вложения выгодны, подорожает ли она и будет ли пригодна для проживания в будущем, легко ли ее будет продать. Разные районы города и региона развиваются с разной динамикой. Соответственно темп роста цен на недвижимость также разный.
Исследования зависимости стоимости объектов недвижимости от расположения в разных регионах, в малых, средних, крупных, крупнейших городах, поселках городского типа, сельских населенных пунктах и райцентрах не выявляют универсальных закономерностей.
При этом в проведенных исследованиях влияния территориальных факторов на цены на недвижимость, скажем, на региональном уровне, факторы влияющие на рынок недвижимости, преподносятся как имеющие общий характер. Сюда относятся факторы социальные, экономические, природно-экологические, политические.
Закономерности влияния факторов пространственной среды города на рыночную стоимость объектов городской недвижимости исследованы К.Ю. Кулаковым [2]. Роль престижности территории в кадастровой оценке земель исследована Романовым Р.В., Варак-синым Г.С. [3]. Хиревич С.А. [6] исходил из того, что цена жилья, будучи тесно связана с качеством среды проживания, должна отражать ее уровень. Исследования влияния социально-экономических факторов на развитие рынка жилой недвижимости проводились И.В. Смирновой, К.Е. Щесняк [4].
Исходной базой исследования послужил сбалансированный подход к пространственному развитию региона на основе интеграции субрегионального подхода и теории опорного каркаса, разработанный профессором Гатауллиным Р.Ф. [5].
В исследованиях влияния социально-экономических факторов местоположения на стоимость недвижимости выявлена существенная взаимосвязь между развитием экономики в целом и рынком недвижимости. Однако, в исследованиях взаимосвязи между территориальными факторами и стоимостью недвижимости не отражают в полной мере влияние социально-экономических факторов на рынок недвижимости, так как ограничены малым набором факторов.
Исследования влияния территориальных факторов на стоимость объектов недвижимости, такие как зависимость стоимости объектов недвижимости от статуса населенного пункта, удаленности от центра региона, от района расположения в пределах города, от численности населенных пунктов и от средней заработной платы населения носят субъективный характер. Теоретические исследования в области влияния территориальных факторов на стоимость объекта недвижимости сильно отстают от реальности рынка недвижимости, нет комплексных исследований, которые достаточно полно отражают влияние факторов местоположения на цены недвижимости. Всё это требует признания исследований по данному направлению актуальными.
Основная часть
Деятельность по операциям с недвижимым имуществом формирует 11,2 % валовой добавленной стоимости в РФ по данным на 1 квартал 2021 года, уступая лишь таким отраслям как: обрабатывающие производства, торговля оптовая и розничная, ремонт автотранспортных средств и мотоциклов, добыча полезных ископаемых.
Также отмечается, что правильная застройка территорий может привести к экономическому росту региона, решению многих социальных проблем, таких как сокращение безработицы, повышение благосостояния населения.
На современном этапе на первый план выходят также проблемы формирования целостной системы управления недвижимым имуществом, что должно явиться одним из главных условий устойчивого экономического роста.
Целью исследования является анализ факторов пространственной среды региона и характера их влияния на цены объектов недвижимости. Исследование проведено в рамках Республики Башкортостан.
Основная задача исследования заключалась в понимании вопроса по каким причинам и на каких территориях население готово приобретать более дорогую недвижимость и на каких территориях жилье не пользуется спросом.
Методы исследования: статистические методы обработки информации, структурный анализ, графический метод представления результатов.
Республика Башкортостан включает в свой состав 54 муниципальных района и 8 городских округов. Преимущественная застройка в которых - индивидуальные жилые дома. Нами был произведен анализ цен на вторичное жилье в сегменте индивидуальных жилых домов с земельными участками по каждому муниципальному району Республики Башкортостан. Источниками данных послужили открытые источники сети интернет с ценам предложений продажи объектов недвижимости актуальные по состоянию на дату проведения настоящего исследования. При этом анализ рынка вторичной жилой недвижимости в динамике не производился.
Для того, чтобы понять какие факторы пространственной среды региона влияют на стоимость жилья, вся территория Республики Башкортостан была поделена на ценовые зоны. В первую ценовую зону попали территории с самыми дешевыми ценами на жильё, во вторую - со средними ценами на жильё, в третью - с самыми высокими (в разрезе рассматриваемого региона). На рисунке 1 приведено территориальное расположение указанных зон по Республике Башкортостан. Цены на жилье по каждому муниципальному району в регионе приведены в таблице 1.
В Уфимском районе самая высокая стоимость 1 квадратного метра жилья в регионе, что обусловлено близостью к столице. Уфа является самым крупным городом и столицей региона, вместе с тем и центром притяжения всех ресурсов. Кроме г. Уфы центром притяжения являются и другие города, входящие в агломерации Республики Башкортостан. Состав агломераций: Уфимская моноцентрическая агломерация (ядро - г. Уфа, Благовещенский, Иглинский, Кармаскалинский, Кушнаренковский, Уфимский, Чишминский муниципальные районы); Южно-Башкортостанская полицентрическая городская индустриальная агломерация (городские округа Стерлитамак и Салават, Ишимбайский и Стерлитамакский муниципальные районы); Нефтекамская моноцентрическая малая городская агломерация (городские округа Нефтекамск и Агидель, Краснокамский и Янаульский муниципальные районы); Нефтесервисная полицентрическая малая городская агломерация Октябрьский -Туймазы (городской округ город Октябрьский и Туймазинский муниципальный район) [1]. В пределах агломераций, на их периферии цены на жилье несколько ниже, например, чем в г. Уфе. На территориях муниципальных районов, граничащих с Уфимским районом стоимость жилья также несколько ниже.
В текущей ситуации на вторичном рынке жилья цены различаются более, чем в 2 раза в зависимости расположения муниципального района в регионе. Общепринятый постулат, цена на недвижимость напрямую зависит от удаленности от областного центра, не нашел своего подтверждения в полной мере.
Рисунок 1 - Территориальное распределение ценовых зон жилья по Республике Башкортостан с учетом пространственного развития Республики Башкортостан (источник: составлено авторами [1])
Таблица 1 - Территориальное распределение ценовых зон жилья по Республике Башкортостан
Ценовая зона Муниципальные районы
1 - низкая стоимость жилья (до 20 000 руб./кв.м.) Бакалинский (18 тыс. руб./кв.м.), Балтачевский (20 тыс. руб./кв.м.), Белокатайский (13 тыс. руб./кв.м.), Бижбулякский (17 тыс. руб./кв.м.), Буздякский (18 тыс. руб./кв.м.), Зилаирский (20 тыс. руб./кв.м.), Калтасинский (20 тыс. руб./кв.м.), Кигинский (19 тыс. руб./кв.м.), Куюргазинский (17 тыс. руб./кв.м.), Мечетлинский (16 тыс. руб./кв.м.), Стерлибашевский (20 тыс. руб./кв.м.), Татышлинский (19 тыс. руб./кв.м.), Фёдоровский (19 тыс. руб./кв.м.), Чекмагушевский (17 тыс. руб./кв.м.),
2 - средняя стоимость жилья (21 000 - 30 000 руб./кв.м.) Альшеевский (26 тыс. руб./кв.м.), Аскинский (22 тыс. руб./кв.м.), Аургазинский (27 тыс. руб./кв.м.), Белебеевский (28 тыс. руб./кв.м.), Бирский (30 тыс. руб./кв.м.), Благоварский (29 тыс. руб./кв.м.), Бураевский (22 тыс. руб./кв.м.), Бурзянский (24 тыс. руб./кв.м.), Гафурийский (26 тыс. руб./кв.м.), Давлекановский (27 тыс. руб./кв.м.), Дуванский (25 тыс. руб./кв.м.), Ермекеевский (23 тыс. руб./кв.м.), Зианчуринский (26 тыс. руб./кв.м.), Илишевский (26 тыс. руб./кв.м.), Кугарчинский (24 тыс. руб./кв.м.), Кушнаренковский (30 тыс. руб./кв.м.), Мишкинский (27 тыс. руб./кв.м.), Миякинский (22 тыс. руб./кв.м.), Салаватский (24 тыс. руб./кв.м.), Хайбуллинский (25 тыс. руб./кв.м.), Шаранский (24 тыс. руб./кв.м.)
3 - высокая стоимость жилья (более 30 000 руб./кв.м.) Абзелиловский (38 тыс. руб./кв.м.), Архангельский (32 тыс. руб./кв.м.), Баймакский (31 тыс. руб./кв.м.), Белорецкий (31 тыс. руб./кв.м.), Благовещенский (39 тыс. руб./кв.м.), Дюртюлинский (33 тыс. руб./кв.м.), Иглинский (40 тыс. руб./кв.м.), Ишимбайский (34 тыс. руб./кв.м.), Караидельский (34 тыс. руб./кв.м.), Кармаскалинский (33 тыс. руб./кв.м.), Краснокамский (36 тыс. руб./кв.м.), Мелеузовский (35 тыс. руб./кв.м.), Нуримановский (37 тыс. руб./кв.м.), Стерлитамакский (45 тыс. руб./кв.м.), Туймазинский (37 тыс. руб./кв.м.), Уфимский (52 тыс. руб./кв.м.), Учалинский (37 тыс. руб./кв.м.). Чишминский (34 тыс. руб./кв.м.), Янаульский (31 тыс. руб./кв.м.)
На территории Республики Башкортостан имеются несколько муниципальных районов с высокими ценами на жилье по региону, которые расположены на значительном удалении от областного центра. Часть этих районов расположены вокруг промышленных центров региона (г. Нефтекамск, г. Туймазы, г. Стерлитамак, г. Салават, г. Белорецк, г. Учалы), которые создают импульсы развития территории. Кроме того, эти территории являются опорным экономическим каркасом региона, где сосредоточена основная часть промышленного производства, инвестиций, рабочих мест.
Стоит также отметить, что вокруг каждой точки роста, в граничащих муниципальных районах стоимость жилья значительно разнится, здесь присутствуют как районы со средней ценой жилья, так и с высокой и низкой. Это говорит о том, что каждый район имеет свои направления престижности. К примеру, в рамках Уфимской агломерации направление Куш-наренковского района менее престижное, чем Иглинского или Благовещенского, что обусловлено разным уровнем развития территорий и их инфраструктуры. Стоит отметить, что в регионе присутствуют исторически устоявшиеся престижные территории, в которых проживает население с высоким уровнем дохода, а территории где проживают преимущественно рабочий класс считаются менее престижными и более доступными.
Другой общепринятый постулат, стоимость жилой недвижимости напрямую зависит от уровня социально-экономического развития территории, также не нашел своего подтверждения в полной мере.
Северо-Восток Республики Башкортостан (Аскинский, Белокатайский, Дуванский, Караидельский, Кигинский, Мечетлинский, Нуримановский, Салаватский районы) являются традиционно депрессивными с более низкими показателями социально-экономического развития, чем по стране. Однако, стоимость 1 кв.м. жилья в Караидельском и Нуримановском районах высокая. Что можно объяснить двумя факторами. Во-первых, близостью к Уфимской агломерации. Во-вторых, здесь расположена так называемая «зеленая зона», сосредоточены базы отдыха на берегах реки Уфы, живописная природа и хорошая экология является фактором, повышающим стоимость и тем самым, создается «престижность местоположения». Количество подобных территорий ограничено, в виду ограниченного предложения и высокого спроса, стоимость жилья здесь значительно завышена. Такое территориальное расположение рассматривается как роскошь. Собственниками такой недвижимости являются люди с высоким уровнем дохода. Кроме того, жилая недвижимость зачастую выступает в качестве доходной, способной генерировать доход, сдается посуточно и пользуется спросом в сезонное время года. Люди могут приехать сюда чтобы провести отпуск или выходные дни заплатив разумную стоимость, но не приобретая такую дорогую недвижимость в собственность, тем более инфраструктура (наличие детских садов, школ, поликлиник и тд) в подобных местах не так развита. Подобную недвижимость предпочитают люди, которые хотят побыть подальше от суеты, не привязаны территориально к работе, в более зрелом возрасте, либо имеющие еще другое основное место проживания.
Еще одной традиционно депрессивной территорией является Зауралье Республики Башкортостан (Абзелиловский, Баймакский, Бурзянский, Зианчуринский, Зилаирский, Уча-линский, Хайбуллинский районы). Несмотря, на это, стоимость 1 кв.м. жилья в Белорецком, Учалинском, Абзелиловском, Баймакском районах высокая, что также можно объяснить близостью расположения промышленного города Магнитогорска соседнего региона, г. Бело-рецк и г. Учалы также являются промышленными центрами региона. Вместе с тем, эти территории образуют туристско-рекреационный каркас региона, где расположено большое количество турбаз, что также говорит о «престижности местоположения». Стоимость 1 кв.м. жилья здесь значительно завышена и рассматривается как роскошь, в виду ограниченного предложения и повышенного спроса.
Средние и низкие цены на вторичное жилье формируются в районах, образующих сельскохозяйственный каркас, который расположен вдоль крупных агломераций и обеспечивает их сельскохозяйственной продукцией [5].
В зонах, в составе районов с высокой стоимостью жилья, как правило, формируется средняя стоимость вторичного жилья, например, для агломерации г. Октябрский - г. Туйма-зы - это Шаранский, Белебеевский, Давлекановский, Ермекеевский р-ны.
Территории, расположенные вокруг районов с высокой стоимостью жилья, а также районы, образующие сельскохозяйственный каркас республики, являются зонами выравнивания.
Самое доступное жилье сосредоточено по периферии, на удалении от промышленных и туристических точек роста.
Стоимость жилой недвижимости в муниципальных районах, считающиеся традиционно депрессивными с более низкими показателями социально-экономического развития, чем по стране, не всегда низкая (Белорецкий р-н, Учалинский р-н), что обусловлено хорошей экологией, наличием туристических баз отдыха, красивой природой.
Необходимо также отметить, что цены в городах республики также разнятся. Однако, в муниципальных районах, имеющие центр - город, стоимость жилья может быть как высокой, так и средней, но не низкой. В таком разрезе муниципальный район должен быть развит с точки зрения промышленности, либо иметь другие территориальные преимущества. Выводы
Цены на недвижимость формируются под действием разновесных территориальных факторов. Поэтому в одинаковых поселениях отдельные факторы (размещенных в пределах агломерации, периферии и тд.) формируют разные цены на недвижимость.
Наиболее существенное влияние на рынок жилой недвижимости на региональном уровне оказывают экономические факторы, такие как уровень развития промышленности.
В категории экологических факторов следует отметить наличие «зеленых зон» с живописной природой и базами отдыха, которые значительно повышают стоимость жилья на таких территориях.
Развитое сельское хозяйство в районе не является привлекательным фактором для проживания для населения.
Выявлена взаимосвязь между ценами на жилье и расположением районов относительно друг друга.
Источники:
1. Гайнанов Д.А., Гатауллин Р.Ф., Атаева А.Г. Методологический подход и инструментарий обеспечения сбалансированного пространственного развития региона // Экономические и социальные перемены: факты, тенденции, прогноз. 2021. Т. 14. № 2. С. 75-91. DOI: 10.15838/esc.2021.2.74.5 С. 77-81.
2. Кулаков, К. Ю. Закономерности влияния факторов пространственной среды города на рыночную стоимость объектов городской недвижимости: диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук / Кулаков Кирилл Юрьевич. - Москва, 2000. - 178 с. - EDN NLRSHX. С. 61-106.
3. Романов, Р. В. Анализ кадастровой оценки земель с учетом зонирования земель по престижности в городе Красноярске / Р. В. Романов, Г. С. Вараксин // Известия высших учебных заведений. СевероКавказский регион. Серия: Естественные науки. - 2020. - № 1(205). - С. 85-88. - DOI 10.18522/10262237-2020-1-85-88. - EDN KDVSVO. С.86-88.
4. Смирнова, И. В. Влияние социально-экономических факторов на развитие рынка жилой недвижимости / И. В. Смирнова, К. Е. Щесняк // Научно-технические ведомости Санкт-Петербургского государственного политехнического университета. Экономические науки. - 2011. - № 4(127). - С. 133-140. - EDN OGKVCL. С. 133-140.
5. Трансформация социально-экономического пространства региона: методология и практика / Р. Ф. Гатауллин, Д. А. Гайнанов, Р. Г. Сафиуллин [и др.]. - Уфа : Федеральное государственное бюджетное научное учреждение Уфимский федеральный исследовательский центр Российской академии наук, 2020. - 296 с. - ISBN 978-5-6043902-9-0. - EDN GHGGCX. С. 247-265.
6. Хиревич, С. А. Качество городской среды как фактор роста капитализации недвижимости: диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук / Хиревич Сергей Анатольевич. - Иркутск, 2017. - 246 с. - EDN XOFTPF. С. 101-108.
References:
1. Gainanov D.A., Gataullin R.F., Ataeva A.G. Methodological approach and tools for ensuring region's balanced spatial development. Economic and Social Changes: Facts, Trends, Forecast, 2021, vol. 14, no. 2, pp. 75-91. D0I:10.15838/esc.2021.2.74.5 pp 77-81.
2. Kulakov, K. Y. Regularities of the influence of factors of the spatial environment of the city on the market value of urban real estate: dissertation for the degree of Candidate of Economic Sciences / Kulakov Kirill Yuryevich. - Moscow, 2000. - 178 p. pp 61-106.
3. Romanov, R. V. Analysis of cadastral valuation of lands taking into account the zoning of lands by prestige in the city of Krasnoyarsk / R. V. Romanov, G. S. Varaksin // Izvestia of higher educational institutions. The North Caucasus region. Series: Natural Sciences. - 2020. - № 1(205). - Pp. 85-88. - DOI 10.18522/10262237-2020-1-85-88. - EDN KDVSVO. pp.86-88.
4. Smirnova, I. V. The influence of socio-economic factors on the development of the residential real estate market / I. V. Smirnova, K. E. Shchesnyak // Scientific and Technical Bulletin of St. Petersburg State Polytechnic University. Economic sciences. - 2011. - № 4(127). - Pp. 133-140. - EDN OGKVCL. pp. 133-140.
5. Transformation of the socio-economic space of the region: methodology and practice: monograph / R.F. Gataullin, D.A. Gainanov, R.G. Safiullin [et al.] ; ed. by. R.F. Gataullin. Ufa : ISEI UFITs RAN, 2020. 296 p pp 247-265.
6. Khinevich, S. A. The quality of the urban environment as a factor in the growth of real estate capitalization: dissertation for the degree of Candidate of Economic Sciences / Hirevich Sergey Anatolyevich. - Irkutsk, 2017. - 246 p. - EDN XOFTPF. pp. 101-108.
