CC BY
21
ТЕОРИЯ И ПРАКТИКА ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Л.Н. Захарова, канд. экон. наук, доцент Кубанский государственный университет (Россия, г. Краснодар)
DOI:10.24412/2411-0450-2022-11-1-139-142
Аннотация. В статье рассмотрены вопросы теории и практики ценообразования на рынке недвижимости. Выделены и проанализированы причины динамики цен исследуемой отрасли в условиях неопределенности и усиления санкционных ограничений. Представлена система цен на рынке недвижимости, имеющая определённую специфику: расчет стоимости объекта недвижимости, необходимость учета кадастровой стоимости земли, правовых основ оценки объектов недвижимости и другие факторы. Приведены и формализованы методы определения рыночной стоимости объекта недвижимости: доходный, сравнительный, затратный.
Ключевые слова: ценообразование, рынок недвижимости, рыночная стоимость, система цен, методы.
В целях сохранения своего финансового состояния, граждане прибегают к традиционному способу их сохранения - приобретению недвижимости. Так в период пандемии сформировался спрос на индивидуальное жилищное строительство. Люди, находясь на самоизоляции, нуждались в природе и свободе передвижения, а также значительное влияние оказал переход на удалённую работу [1].
Несмотря на то, что в 2021 году произошел стремительный рост цен на недвижимость, спрос на объекты индивидуального жилищного строительства всё также повышается. На фоне этого выделяют следующие причины динамики цен:
1. Рост инфляции, сбой логистических цепочек и повышение издержек на строительство;
2. Новые продавцы опасаются продешевить.
Помимо этого, нас ожидает решение ЦБ России, которое гласит, что с первого декабря 2022 года он ужесточает банкам требования на ипотеку, и станет необходимым вносить первоначальный взнос, не превышающий 10%. Следовательно, это даёт нам понять, что выдачи ипотеки сократятся. Таким решением банк стремится обезопасить себя от числа людей, которые не смогут выплатить долг. Если рассматривать загородное жильё, то можно с уве-
ренностью заявить, что рост цен на этом рынке будет незначителен. Так по сравнению с 2021 годом цены на загородную недвижимость на 15% больше, чем в 2022 году. Однако всё может измениться, если увеличится спрос на ипотеку с льготной программой, цены на собственное жильё загородом могут сильно вырасти. Также, проанализировав вторичный рынок недвижимости, хотелось бы отметить, что на данный момент времени присутствует небольшой рост. Хотя по сравнению с рекордным 2021 годом этот показатель всё ещё остается ниже на 18,3%. Стоимость недвижимости на вторичном рынке более стабильна и не предполагает значительных изменений, нежели на первичном [2, 3].
Дорожает не только недвижимость, но и строительные материалы на него. Если сейчас и появилась небольшая стабильность в стоимости, но вероятнее всего она будет продолжаться не долго в связи с нынешними обстоятельствами. Ведь в данной отрасли нужно налаживать импортозаме-щение, а полностью этого достигнуть пока не получится [4].
Система цен на рынке недвижимости имеет определённую специфику. Цена на недвижимость складывается из суммы цен здания и земельного участка, на котором находится здание (рис. 1).
Цена объекта недвижимости
Цена земельного участка
Спрос п предложение, нормативная цена, кадастровая цена
Цена здаши
Доходные, сравнительные и затратные подходы
Рис. 1. Стоимость объекта недвижимости
В первую очередь, значительное влияние на стоимость недвижимости оказывает цена земельного участка, а потом уже величина платы за землю.
Эксплуатация земли в РФ является платной. Формами оплаты служит земельный налог, арендная плата и нормативная цена земли. На сегодняшний день после СОУГО - 19 в 2022 году в Федеральный закон от 31 июля 2020 г. N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" были внесены поправки по вопросам определения и применения кадастровой стоимости объектов недвижимости [5].
Ежегодно оплату земельного налога должны производить все собственники земли, за исключением арендаторов. Величина земельного налога зависит от ставки - размера налога на единицу налогообложения. Каждый год ставки земельного налога изменяются. Однако если на местном уровне налоговые ставки не утверждены, то они рассчитываются по максимальным ставкам - 0,3 или 1,5%.
Для расчета стоимости недвижимости необходимо учитывать не только цены на земельные участи, но и кадастровую стоимость. Бывают случаи, когда кадастровая стоимость земельного участка не определена или о ней нет информации в ЕГРН, тогда платить земельный налог не нужно. Однако в Крыму распространяются другие правила. Если кадастровая стоимость не утверждена, то оплата происходит по нормативной оценке земли, а в случае, если её установили, то выплаты производятся непосредственно по ней [6]. Согласно методическим указаниям по вопросу государственной кадастровой оценке определение кадастровой стоимости имеет целевую ориентированность. Ее основу составляет рыночная информация и информация, касающаяся экономических характеристик использования объекта недвижимости [7].
Рассмотрим на рисунке 2 методы определения рыночной стоимости объекта недвижимости [8].
Цо - Цнс - Си - Цз -Пп Ценность объекта =
Ценность нового строительства — Сумма износа 4- Ценность земли -Предпринимательская прибыль
Рис. 2. Методы определения рыночной стоимости недвижимости
В результате использования этих под- санкционных ограничений оказывают вли-ходов к оценке недвижимости, получают яние на то, что большая часть собственни-стоимость оцениваемого объекта, которая ков будет находиться в ожидании, а цены несет в себе официально подтвержденную - «оставаться на месте». Но, есть вероят-рыночную стоимость и будет представлена ность, что к концу года продавцы успеют в отчете об оценке. удостовериться, что по заявленным ценам
Анализируя рынок недвижимости на объекты недвижимости реализовать несегодняшний день, можно сделать вывод, возможно, благодаря чему темпы сниже-что он продолжает затовариваться, однако ния индекса стоимости жилья вновь уско-темпы падения цен временно замедлились. рятся. Усиление неопределенности в экономике,
Библиографический список
1. Карелина А.В., Семёнова Ю.Е. Ценообразование на рынке недвижимости // Исследование инновационного потенциала общества и формирование направлений его стратегического развития. Сборник научных статей 11-й Всероссийской научно-практической конференции с международным участием. - Курск, 30 декабря 2021 г. - С. 240-242.
2. Прогнозы рынка недвижимости до конца 2022 г. и на 2023 г. от IRN.RU. - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://www.irn.ru/forecast/.
3. Изменения в сфере земли и недвижимости за I квартал 2022 года. - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://erzrf.ru/news/izmeneniya-v-sfere-zemli-i-nedvizhimosti-za-i-kvartal-2022-goda.
4. Почему кризисный 2022 год идеален для строительства. - [Электронный ресурс]. -Режим доступа: https://stroimatic.com/about/news/pochemu-krizisnyi-2022-god-idealen-dlya-stroitelstva.
5. Федеральный закон от 31 июля 2020 г. N 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://base.garant.ru.
6. Налоговый кодекс Российской Федерации часть первая от 31 июля 1998 г. N 146-ФЗ и часть вторая от 5 августа 2000 г. N 117-ФЗ. - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://ivo.garant.ru/#/document/21682692.
7. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росре-естр). - [Электронный ресурс]. - Режим доступа:
https://rosreestr.gov.ru/activity/kadastrovaya-otsenka/poleznaya-informatsiya-/kak-uznat-i-peresmotret-kadastrovuyu-stoimost/.
8. Липсиц, И.В. Ценообразование: учебник и практикум для вузов. - 4-е изд., испр. и доп. - М.: Изд-во Юрайт, 2022. - 334 с.
THEORY AND PRACTICE OF PRICING IN THE REAL ESTATE MARKET
L.N. Zakharova, Candidate of Economic Sciences, Associate Professor Kuban State University (Russia, Krasnodar)
Abstract. The article discusses the theory and practice of pricing in the real estate market. The reasons for the price dynamics of the studied industry in the conditions of uncertainty and strengthening of sanctions restrictions are identified and analyzed. The article presents a system of prices in the real estate market, which has certain specifics: the calculation of the value of a real estate object, the need to take into account the cadastral value of land, the legal basis for evaluating real estate objects and other factors. The methods of determining the market value of a real estate object are given and formalized: profitable, comparative, costly.
Keywords: pricing, real estate market, market value, price system, methods.
