CC BY
261
ТЕОРИЯ И ПРАКТИКА ПРИМЕНЕНИЯ МЕТОДОВ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ В РОССИИ И ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАНАХ
Анна Владимировна Комарова
Федеральное государственное бюджетное учреждение науки Институт экономики и организации промышленного производства Сибирского отделения Российской академии наук, 630090, Россия, г. Новосибирск, пр. академика Лаврентьева, 17, аспирант, ведущий инженер, тел. (383)333-28-14, e-mail: [email protected]
В статье рассмотрены основные методические подходы к оценке земельных ресурсов, а так же особенности их применения с учетом специфики оцениваемых объектов. Проанализирована практика использованияметодов оценки в развитых странах. Описаны основные методы кадастровой оценки земель по категориям и особенности земельных отношений в России. Сделаны выводы по совершенствованию современных методик кадастровой оценки с учетом зарубежного опыта.
Ключевые слова: земельные ресурсы, метод оценки, категория земель кадастровая стоимость.
THEORY AND PRACTICE OF LAND APPRAISAL METHODS IN RUSSIA AND FOREIGN COUNTRIES
Anna V. Komarova
Institute of Economics and Industrial Engineering of the Siberian Branch of the RAS, 630090, Russia, Novosibirsk, 17, Ac. Lavrentievaave.post-graduate student, researcher, tel. (383)333-28-14, e-mail: annavsavel@gmail. com
The article describes the main methodological approaches to the appraisal of land resources, as well as aspects of their application in the light of evaluated objects specificity. The practice of using assessment methods in developed countries is analyzed. Characteristics of land relations in Russia and methods of cadastral evaluation by categories are reviewed.The paper suggests waysto improve techniques of cadastral land evaluation with consideration of foreign experience.
Key words: land resources, appraisal method, land category, cadastral value.
Земля как основа экономической, социальной, производственной и другой деятельности обладает стоимостью, а адекватная оценка земли представляет собой одно из важных условий нормального функционирования и развития экономики. Оценка стоимости земельных ресурсов является ключевым фактором регулирования оборота земли, а так же важна для целей налогообложения, кредитования и др. В настоящее время в России происходит активное реформирование земельно-имущественных отношений. Немаловажную роль в формировании устойчивого развития данной области играет создание методик оценки земельных ресурсов, способных учитывать все специфические факторы земельных вопросов в стране.
В соответствии с общепринятой практикой оценка рыночной стоимости недвижимости в целом и земельных участков в частности проводится с использованием трех основных методологических подходов: затратного, сравнитель-
ного и доходного. При оценке земли могут использоваться методы одного подхода или методы, представляющие их комбинацию. Выбор метода зависит от объекта оценки, информационной обеспеченности, его соответствия наиболее типичному виду использования объекта оценки и других.
Согласно стандарту по массовой оценке недвижимого имущества [1, с.15 -17], сравнительному и доходному подходам следует отдавать предпочтение при проведении оценки стоимости многоквартирного жилья в тех случаях, когда имеется достаточное количество данных о продажах и доходах. Подход, основанный на сопоставлении продаж, наилучшим образом подходит для оценки односемейного жилья. Различные варианты автоматизированной оценки, основанной на данном подходе, являются достаточно эффективными и, как правило, при проведении оценки стоимости данного типа недвижимости в большинстве случаев обеспечивают получение достоверных результатов.
Затратный подход представляет собой хорошее дополнение к этому подходу, а в качестве основного подхода он должен служить в том случае, если нет достаточного объема данных о сделках купли-продажи. Доходный подход обычно не подходит для массовой оценки индивидуального односемейного жилья, поскольку основная часть этого вида недвижимости не сдается в аренду.
Доходный подход является наиболее предпочтительным при проведении оценки стоимости коммерческой и промышленной недвижимости в том случае, если имеется достаточное количество данных о сделках купли- продажи и доходах. Модель сравнения продаж может быть столь же эффективной в том случае, если применять ее на большом территориальном образовании при достаточном количестве продаж. Если же достаточного числа данных о продажах и доходах нет, то следует применять затратный подход. Несмотря на то, что определенные подходы, как правило, позволяют получить более качественные результаты для тех или иных типов недвижимости, тем не менее, использование двух или более подходов повышает достоверность оценки.
Методика определения оценочной стоимости за рубежом базируется либо на сравнении продаж, то есть изучении цен рыночных сделок с объектами недвижимости (Австралия, Дания, Швеция, а также Индонезия и Япония - для земельных участков), либо капитализации дохода от потенциального наилучшего и самого выгодного использования недвижимого имущества (некоторые кантоны Швейцарии, отдельные объекты недвижимости в Дании и Швеции), либо затратном методе, то есть расчете расходов, которые потребовались бы на полное восстановление данного объекта недвижимости (Индонезия, Япония и Южная Корея - для зданий), либо на сочетании всех трех перечисленных методов (США, Канада, Нидерланды). Практика применения того или иного метода оценки зависит от степени развитости рынка тех или иных объектов недвижимости [2, с. 23-27].
Так, в Южной Корее, некоторых провинциях Канады, а также для строений, для которых не существует рынка в Голландии и Швеции, используется метод стоимости воспроизведения аналогичного объекта при существующих рыночных ценах на строительство на данной территории. В некоторых кантонах Швейцарии, отдельных штатах США, Дании подобный метод применяется
в качестве справочного для корректировки и сравнения с методом оценки, основанном на цене продажи объекта недвижимости.
В Австралии, подход с точки зрения доходности на единицу площади объекта, используется для оценки недвижимого имущества в добывающей промышленности. Тот же подход применяется для сельскохозяйственной недвижимости в Швейцарии, некоторых штатах США и провинциях Канады.
Важно отметить, что применение того или иного метода оценки земельных ресурсов часто зависит от целей использования оцениваемого участка. Это верно и для России, где применение той или иной методики зависит от принадлежности участка к одной из семи категорий земель, а так же группе внутри категории.
Массовая (кадастровая) стоимость земельного участка определяется в соответствии с Методическими рекомендациями, утвержденными для всех семи категорий земель, которые определяются как часть земельного фонда, выделяемая по основному целевому назначению и имеющая определенный правовой режим. Также существует отдельная методика для оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений.
В составе земельного фонда категория земель - это часть земельного фонда, выделяемая по основному целевому назначению, имеющая определенный правовой режим. Наибольшую долю в структуре земельного фонда на 1 января 2011 г. занимали земли лесного фонда 1115,8 млн га (65,3% от общей площади земельного фонда РФ), значительную часть составляли земли сельскохозяйственного назначения 393,4 млн га (23%). Относительно небольшие площади были отведены под земли запаса 101,3 млн га (5,9%), земли особо охраняемых территорий и объектов 34,9 млн га (2,0 %). Наименьшую часть земельного фонда составляли земли водного фонда 28 млн га (1,6%), земли населенных пунктов 19,6 млн га (1,1%) (табл.1).
Кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется в основном на статистическом анализе рыночных цен объектов недвижимости и методе аналогий.
Для расчёта кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда применяется метод капитализации расчетного рентного дохода.
Государственная кадастровая оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и сохранения и поддержания ценности их природного потенциала. В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков. В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, же-
лезных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов. По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.
Таблица 1
Динамика изменения площадей по категориям земель в 2005-2010 гг., млн га
Категория на 1 января 2006 г. на 1 января 2007 г. на 1 января 2008 г. на 1 января 2009 г. на 1 января 2010 г. на 1 января 2011 г.
Земли сельскохозяйственного назначения 401,6 401,6 403,2 402,3 400,0 393,4
Земли населенных пунктов, в т.ч. 19,1 19,1 19,2 19,4 19,5 19,6
городских населенных пунктов 7,8 7,9 7,8 7,9 8,0 8,0
сельских населенных пунктов 11,3 11,2 11,4 11,5 11,5 11,6
Земли промышленности и иного специального назначения 16,7 16,7 16,7 16,7 16,7 16,8
Землиособо охраняемых территорий и объектов 34,2 34,2 34,4 34,4 34,8 34,9
Земли лесного фонда 1104,9 1104,9 1105,0 1106,5 1108,5 1115,8
Земли водного фонда 27,9 27,9 27,9 27,9 28,0 28,0
Земли запаса 105,4 105,4 103,4 102,6 102,3 101,3
Источник: [3]
Специфическими чертами России в рамках кадастровой оценки земель можно назвать:
^ Характер исторического и социально-политического развития страны в целом и земельно-имущественных отношений в частности.
^ Размеры территории страны и различие земель, находящихся в разных климатических поясах по возможности применения в сельскохозяйственных, промышленных, строительных и иных целях.
^ Неразвитость рынка земли и, следовательно, невозможность определения основных рыночных показателей для оцениваемых участков.
Неразвитый земельный рынок в стране увеличивает значимость кадастровой оценки и ее точности для определения стоимости земельных участков, т.к. в большинстве случаев именно кадастровая стоимость является единственным ориентиром для расчета цены участка.
С учетом опыта зарубежных стран и специфики российских земельно -имущественных отношений, совершенствование методик кадастровой оценки земель в России должно быть ориентировано по следующим направлениям:
• более обоснованное использование рыночных показателей для расчета стоимости земли;
• пересмотр системы удельных показателей с учетом специфики оцениваемых объектов;
• учет влияния географических, климатических и демографических факторов;
• учет особенностей хозяйственной деятельности на таких объектах, как транспортные системы естественных монополий, крупные предприятия энергетики, нефтяного и газового комплексов и т. п.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Безруков В. Б. Налогообложение и кадастровая оценка недвижимости [Текст]: монография / В. Б. Безруков, М. Н. Дмитриев, А. В. Пылаева; Нижегор. гос. архитектур. -строит. ун-т. - Н. Новгород: ННГАСУ. - 2011. - 155 с.
2. Ванданимаева О.М. Оценка стоимости земельных участков [Текст] / М., Московская финансово-промышленная академия. - 2005. - 119 с.
3. Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2010 году [Электронный ресурс]: Гос.доклад за 2010 г./ Министерство экономического развития и торговли Российской Федерации. - Режим доступа: https://шsreestr.m/wps/portal^c_news?news_id=11302.
© А.В. Комарова, 2013
