CC BY
77
АНАЛИЗ ПРИМЕНЕНИЯ КАДАСТРОВОГО УЧЕТА И КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ В РОССИИ ДЛЯ РЫНОЧНЫХ ОПЕРАЦИЙ И НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ
УДК 332
Мадина Робертовна Накова
Адъюнкт 4 года обучения Московского Университета МВД России Тел.: +7(926)981-17-77, Эл. почта: [email protected]
Статья Наковой М.Р. посвящена актуальным проблемам кадастровой оценки земельного фонда, анализу применения кадастрового учета земель в России для рыночных операций и налогообложения. В статье выявлен ряд проблем в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и кадастрового учета, а также определены пути их решения. Рассмотрена методика определения стоимости земель относящихся к различным категориям. В работе нашли отражение аспекты, связанные с выработкой рекомендаций и предложений по совершенствованию кадастровой оценки недвижимости.
Кпючевые слова: кадастровый учет, кадастровая оценка, кадастровая стоимость, категории земель, объект недвижимости, цена земли.
Madina R. Nakova
Adjunct the fourth year of the Moscow University the Ministry of Internal Affairs Russian Federation Tel.: +7(926)981-17-77, E-mail [email protected]
ANALYSIS OF THE USE OF CADASTRAL REGISTRATION AND CADASTRAL LAND VALUATION FOR MARKET TRANSACTIONS AND TAXATION IN RUSSIA
The article of Nakova M.R. focuses on topical issues of cadastral valuation of land stock, analysis of the use of cadastral registration of lands for market transactions and taxation in Russia. The article reveals a number of problems in the sphere of state registration of rights to real estate and cadastre. The ways of solving these problems are also formed. The method of determining land values related to different categories is considered. The article reflects aspects connected with development of recommendations and proposals for improvement of cadastral valuation of real estate.
Keywords: cadastral registration, cadastral valuation, land categories, real estate, land value.
1. Введение
Одной из основных задач государства в рыночной экономике является формирование и исполнение бюджетов в интересах удовлетворения социально-экономических потребностей граждан государства. Недвижимость, в том числе и земля, в силу ее нетранспортабельности и, следовательно, неукрываемости, является надежнейшим источником доходной части бюджета благодаря налоговым и арендным платежам. Из этого можно сделать вывод, что она нуждается в строгом учете и адекватной оценке.
В Бюджетном послании Президента Российской Федерации «О бюджетной политике в 2010-2012 годах» указывается на необходимость:
- скорейшего создания условий для введения местного налога на недвижимость, прежде всего, завершение формирования кадастра объектов недвижимости;
- увеличения доходов от использования недвижимости, в том числе на основе решения вопросов оформления собственности на земельные участки и недвижимое имущество, их объективной оценки, а также взаимодействия федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления при администрировании налогов.
Введению имущественного налога, адекватного реальной стоимости недвижимости, препятствует отсутствие объединенного федерального кадастрового ресурса. До сих пор не учтено огромное количество земельных участков и сооружений по всей стране, что придает научным исследованиям в данном направлении особую актуальность.
2. Вопросы организации кадастрового учета в России
В соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, полномочия по государственному кадастровому учету и ведению ГКН осуществляются Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестром).[7] Но решение указанной выше задачи не зависит полностью от работы Росреестра.
Прежде всего, проблемы возникают в связи с тем, что нормы Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» устанавливают исключительно заявительный характер осуществления государственного кадастрового учета, т. е. земельные участки и объекты капитального строительства могут быть учтены в государственном кадастре недвижимости только в случае поступления в орган кадастрового учета соответствующего заявления. Сам орган кадастрового учета не уполномочен на инициирование государственного кадастрового учета объектов недвижимости.
На данном этапе, в нашей стране достаточно большой кадастр, он содержит сведения о, порядка 47 млн. земельных участков. Но, тем не менее, о большой массе нет сведения, потому что люди не заявляют о своих правах на тот или иной участок. Это связано с тем, что до появления в каждом субъекте РФ единого территориального органа Росреестра, одного управления, существовало 22 управления Роскартографии в субъектах, в каждом субъекте - управление Роснед-вижимости, а также в каждом субъекте - управление Росрегистрации.
Сегодня порядок кадастрового деления территории Российской Федерации и присвоения земельным участкам кадастровых номеров осуществляется по Правилам кадастрового деления территории Российской Федерации и Правилам присвоения кадастровых номеров земельным участкам, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 06.09.2000 № 660.
Правилами присвоения кадастровых номеров земельных участков определяется порядок присвоения кадастровых номеров земельным участкам в процессе их государственного кадастрового учета. Кадастровый номер земельного участка состоит из кадастрового номера кадастрового квартала и номера земельного участка в этом квартале. Номером земельного участка в кадастровом квартале является порядковый номер подраздела, открываемого для записи сведений о данном
земельном участке в соответствующем разделе государственного реестра земель кадастрового района. Кадастровый номер присваивается каждому земельному участку, формируемому и учи-тытаемому в качестве объекта имущества, права на который подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Присвоение кадастровых номеров осуществляется после проверки представленных документов о межевании ранее учтенных земельных участков и проведения на основе заявки кадастровых работ (выщеление, слияние, разделение, перераспределение) по формированию вновь образованных земель-ныгх участков.
В целях исключения дублирования функций Приказом Росреестра от 11.03.2010 № П/93 ФГУ Земельные кадастровые палаты наделены полномочиями органа кадастрового учета по субъектам Российской Федерации.
Итоговым результатом наделения ФГУ «ЗКП» («КП») полномочиями органа кадастрового учёта является повышение доступности предоставляемых государственных услуг, сокращение сроков кадастровых процедур и снижение нагрузки на территориальные органы Росреестра.
В соответствии с «Концепцией создания единой федеральной системы в сфере государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости» приказом Росреестра от 08.09.2010 № П/492 субъекты РФ наделены полномочиями по приёму и выдаче документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и на предоставление сведений из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Это решает одну из важных задач - переход к осуществлению государственного кадастрового учета зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, помещений.
Таким образом, в ходе проведенного анализа, выявленный ряд проблем в сфере государственной регистрации прав и кадастрового учета требует решения:
- повышение качества предоставления государственных услуг в сфере регистрации прав и кадастрового учета;
- предоставление услуг в электронном виде;
- совершенствование межведом-
ственного взаимодействия при оказании государственных услуг в сфере регистрации прав и кадастрового учета;
- технические решения по объединению баз данных в учетно-регистра-ционной сфере, вопросы совместимости указанных баз данных, возможности автоматической конвертации информации при интеграции баз данных;
- подходы к кадастровой оценке объектов недвижимости для целей налогообложения;
- способы и источники финансирования создания учетно-регистрацион-ных систем.
Оценка недвижимости - это деятельность по осуществлению сбора и анализа рыночных и нормативных данных, необходимых для определения стоимости недвижимого имущества на основе действующего законодательства.
Система оценки стоимости объектов недвижимости должна учитывать множество факторов, влияющих на их стоимость, а также позволить в конечном итоге осуществлять ввод результатов в автоматизированную информационную систему регулирования имущественно-земельных объектов.
Кроме того, для успешного администрирования земельного налогообложения необходима разработка такого понятия, как кадастровая стоимость. Отсутствие понятия кадастровой стоимости земельного участка свидетельствует о неразработанности такого элемента налогообложения, как налоговая база.[11]
Таким образом, первоочередным, представляется вопрос - о правильности (обоснованности) расчета кадастровой стоимости и возможности ее последующего пересмотра (при несоблюдении именно этого критерия), в том числе в судебном порядке.
Итак, для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка, при этом проводится государственная кадастровая оценка земель[1].
3. Экономическая составляющая кадастровой оценки
Работы по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации проводятся в целях создания налоговой базы для исчисления земельного налога и иных платежей за землю, что определено Земельным кодексом Российской Федерации (статьи 65, 66), Налоговым кодексом Российской Федерации (глава 31), постановлением Правительства Рос-
сийской Федерации от 25.08.1999 № 945 «О государственной кадастровой оценке земель», постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель».
Предметом оценки земли выступает ценность совокупности ее свойств, предоставляемых конкретным способом получения участка и имущественных прав на него. Свойства земли включают регламентированные действующим законодательством право владения, распоряжения и пользования земельным участком, его функциональное назначение, проводимые с участком разного рода законодательно разрешенные операции ( купли-продажи, аренды, залога и т.д.), действующие по отношению к нему ограничения и обременения и др. При этом необходимо учитывать тот факт, что по отношению к земле, как специфическому товару действуют особые юридические нормы. Эти нормы подчиняют деятельность землевладельцев в доступных масштабах и формах интересам общества в целом, прежде всего по следующим направлениям:
- целевое использование земельных участков,
- регулирование сделок с землей,
- реализация разного рода природоохранных, градостроительных, технологических требований и ограничений,
- соблюдение лесного, водного законодательства, и т.д.
Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения. Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.
В соответствии с установленными правилами в Методике государственной кадастровой оценки земель поселений определяются состав необходимой исходной информации, последовательность работ, правила проведения государственной кадастровой оценки земель, проверка достоверности и достаточности полученных результатов. По ходу изучения решается вопрос о том, что входит в определение кадастровой стоимости земельных участков поселений. Методикой определено, что кадастровая стоимость участков городских и сельских поселений зависит от площади земельного участка, уровня рыноч-
ных цен земельных участков в границах поселения (как под строениями, так и свободных от застройки), вида территориальной зоны и вида функционального использования земельного участка, факторов местоположения и окружающей среды.
Методика кадастровой оценки территории города предусматривает выполнение ряда последовательных взаимосвязанных действий [12]:
- разбиение территории поселения на оценочные (планировочные) участки в целях необходимой и достаточной дифференциации её.
- установление состава факторов, формирующих стоимость земельных участков, и количественных значений данных факторов.
- установление для каждого оценочного участка факторов влияния, наложение факторов на оценочный участок и уточнение границ последних.
- расчет суммарного значения коэффициента относительной ценности территории для каждого оценочного участка.
- оценка рыночной стоимости земли по тестовым оценочным участкам.
- перенос рыночной стоимости тестовых участков на все оценочные участки поселения с учетом разработанных коэффициентов относительной ценности территории (коэффициентов дифференциации).
- увязка границ оценочных участков с границами кадастровых кварталов и перенесение кадастровой стоимости от оценочного участка к кадастровому кварталу.
Оценка земель сельскохозяйственных угодий проводится в соответствии с Методическими рекомендациями по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, утвержденными руководителем Росземкадастра 23.05.2002. Целью оценки сельскохозяйственных угодий является определение их кадастровой стоимости для обоснования земельного налога, арендной платы и других платежей при сделках с земельными участками.
Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий включает два основных этапа работ: оценка земельных участков по качеству и местоположению; стоимостная оценка земельных участков, то есть определение земельной ренты и стоимости сельскохозяйственных угодий. При этом качество сельскохозяйственных угодий характе-
ризуется плодородием почв и технологическими свойствами полей, рабочих участков угодий, являющимися объективными факторами затрат на производство и внутрихозяйственную транспортировку продукции. Методика и технология оценки качества почв предполагает составление классификатора почв субъектов Российской Федерации, формирование каталога, шкалы бонитетов и энергоемкости почв, вычисление средних баллов качества почв земельных участков. Средние баллы качества и энергоемкости земельных участков вычисляются по составу и площадям почв всех сельскохозяйственных угодий без подразделения по видам угодий - пашни, сенокосов или пастбищ.
Для оценки земель промышленности и иного специального назначения применяется Методика государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, утвержденная Приказом Росземкадастра от 20.03.2003 N П/49.
Для определения кадастровой стоимости земельных участков садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих товариществ, садоводческих, огороднических и дачных потребительских кооперативов, садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих партнерств применяется Методика государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений, утвержденная Приказом Росземкадастра от 26.08.2002 N П/307.
Кадастровая стоимость земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется путем:
- кластеризации объединений;
- определения удельного показателя кадастровой стоимости земель для каждого объединения;
- определения кадастровой стоимости земельных участков объединений.
Используемые в настоящее время методы определения цены земли подвергается сегодня вполне справедливой критике со стороны ряда специалистов. Отмечается, в основном, недостатки методики расчета цены.
Так, вполне обоснованными представляются замечания, высказанные одним из ведущих специалистов в об-
ласти оценки городских земель В.А. Прорвичем: « Основные трудности создания современной системы массовой оценки городских земель и индивидуальной оценки земельных участков связанны со сложностями анализа конкретной экономической ситуации, специфики источников финансирования, движения денежных потоков, системы отношений собственности, в том числе вновь создаваемой, взаимодействия макроэкономических интересов города в целом и микроэкономики отдельных предприятий - землепользовате-лей...»[13]
Решением существующей проблемы может стать использование затратного, доходного, сравнительного подхода, а также метода массовой оценки дифференцировано при оценке различных категорий объектов недвижимости, результаты работы должны быть отражены в реестре (кадастре). Основная задача любого государства, желающего грамотно и полноценно осуществлять процесс администрирования имущественных налогов, - это свод результатов оценки в определенный реестр с последующей интервальной актуализацией.
Наиболее значимыми событиями в развитии системы имущественных и земельных отношений стали - вступление в марте 2008 года в силу Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости»[2], а также принятие Федерального закона от 22 июля 2010 г. № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в части государственной кадастровой оценки, а также предстоящим введением местного налога на недвижимость.
В 2010 году Росреестром были организованы работы по определению кадастровой стоимости земель на территории 49 субъектов Российской Федерации, осуществлена проверка 357 Отчетов об определении кадастровой стоимости различных категорий земель, рассмотрено 649 обращений граждан, бизнес сообщества и органов власти по вопросам кадастровой оценки.[14]
Кроме того, в рамках подпрограммы «Создание системы кадастра недвижимости (2006-2012 годы)» ФЦП «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002-2008
годы)» были организованы работы по проведению массовой оценки объектов капитального строительства в отдельных субъектах Российской Федерации.
4. Заключение
Во многом возможность проведения оценки зависит от качества и своевременности выполнения территориальными органами и подведомственными учреждениями комплексной задачи по включению сведений о всех ранее учтенных объектах капительного строительства в государственный кадастр недвижимости.
Кроме того, важным моментом является работа по созданию и организации работы комиссий по урегулирования споров по кадастровой оценке при территориальных органах Росреестра. По нашему мнению, применение досудебных процедур будет широко использоваться налогоплательщиками, и в этом смысле центральному аппарату Росреестру и его территориальным органам необходимо слажено и четко организовать работу комиссий, чтобы эта услуга для общества была комфортной и доступной.
Другой ключевой задачей является информационное обеспечение кадастровой оценки. Необходимо создать фонд данных, в который должны быть включены исходные данные и результаты государственной кадастровой оценки, а также должен осуществляться мониторинг рынка недвижимости, поэтому фонд данных должен проектироваться в виде автоматизированной информационной системы как подсистема портала государственных услуг Росреестра, осуществляемых в электронном виде.
Литература
1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 136-Ф3 (действующая редакция) // Собрание законодательства РФ, 29.10.2001 г., № 44, ст. 4147
2. Федеральный закон РФ от 24.07.2007 № 221-ФЗ (ред. от 27.12.2009) «О государственном кадастре недвижимости» // Российская газета, № 165. -01.08.2007.
3. Федеральный закон от 22.07.2010 г № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // "Российская газета" от 26.07.2010 г.
4. Постановление Правительства
Российской Федерации от 25.08.1999 № 945 «О государственной кадастровой оценке земель» // "Российская газета" от 2.09.1999 г.
5. Постановление Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель». // Собрание законодательства Российской Федерации от 17.04.2000 г., № 16, ст. 1709
6. Постановление Правительства РФ от 06.09.2000 № 660 «Об утверждении Правил кадастрового деления территории Российской Федерации и Правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам» // "Российская газета" от 19.09.2000 г.
7. Постановление Правительства РФ от 01.06.2009 г. № 457 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» // Собрание законодательства Российской Федерации от 22.06.2009 г. № 25 ст. 3052
8. Приказ Росреестра от 11.03.2010 № П/93 «О наделении федеральных государственных учреждений "Земельная кадастровая палата" ("Кадастровая палата") по субъектам Российской Федерации полномочиями органа кадастрового учета» // "Российская газета" от 19.04.2010 г. № 82
9. Приказом Росземкадастра от
26.08.2002 № П/307 «Об утверждении методики государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений»
10. Приказом Росземкадастра от
20.03.2003 № П/49 «Об утверждении Методики государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения» // "Экспресс-закон", апрель 2003 г., № 13
11. Лунина H.A. Необходимость изменения в подходах к определению кадастровой стоимости земельных участков для успешного администрирования земельного налога // Налоговое администрирование. Ежегодник. 2007 // Статут, МАФП, Пепеляев, Гольцблат и партнеры, 2008 г. С. 180
12. Сизов A. Оценка городских земель, М.: МИИГАиК, 2004г.
13. Прорвич В.А. Методология информационно-технологические основы кадастровой оценки городских земель ( на примере г. Москвы). На правах рукописи // Автореферат диссертации на соискание ученой степени доктора технических наук // МосГУГиК, М.:1999.,стр.4
14. www.rosreestr.ru // Официальный
сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр)
References
1. Zemel'nyy kodeks Rossiyskoy Federacii ot 25.10.2001 g. № 136-FZ (deystvuyuschaya redakciya) // Sobranie zakonodatel'stva RF, 29.10.2001 g., № 44, st. 4147
2. Federal'nyy zakon RF ot 24.07.2007 № 221-FZ (red. ot 27.12.2009) «O gosudarstvennom kadastre nedvijimosti» // Rossiyskaya gazeta, № 165. - 01.08.2007.
3. Federal'nyy zakon ot 22.07.2010 g. № 167-FZ «O vnesenii izmeneniy v Federal'nyy zakon «Ob ocenochnoy deyatel'nosti v Rossiyskoy Federacii» i otdel'nye zakonodatel'nye akty Rossiyskoy Federacii» // "Rossiyskaya gazeta" ot 26.07.2010 g.
4. Postanovlenie Pravitel'stva Rossiyskoy Federacii ot 25.08.1999 №945 «O gosudarstvennoy kadastrovoy ocenke zemel'» // "Rossiyskaya gazeta" ot 2.09.1999 g.
5. Postanovlenie Pravitel'stva Rossiyskoy Federacii ot 08.04.2000 №316 «Ob utverjdenii Pravil provedeniya gosudarstvennoy kadastrovoy ocenki zemel'». // Sobranie zakonodatel'stva Rossiyskoy Federacii ot 17.04.2000 g., №16, st. 1709
6. Postanovlenie Pravitel'stva RF ot 06.09.2000 №660 «Ob utverjdenii Pravil kadastrovogo deleniya territorii Rossiyskoy Federacii i Pravil prisvoeniya kadastrovyh nomerov zemel'nym uchastkam» // "Rossiyskaya gazeta" ot 19.09.2000 g.
7. Postanovlenie Pravitel'stva RF ot 01.06.2009 g. №457 «O Federal'noy slujbe gosudarstvennoy registracii, kadastra i kartografii» // Sobranie zakonodatel'stva Rossiyskoy Federacii ot 22.06.2009 g. №25 st. 3052
8. Prikaz Rosreestra ot 11.03.2010 №P/ 93 «O nadelenii federal'nyh gosudarstvennyh uchrejdeniy "Zemel'naya kadastrovaya palata" ("Kadastrovaya palata") po sub"ektam Rossiyskoy Federacii polnomochiyami organa kadastrovogo ucheta» // "Rossiyskaya gazeta" ot 19.04.2010 g. №82
9. Prikazom Roszemkadastra ot
26.08.2002 №P/307 «Ob utverjdenii metodiki gosudarstvennoy kadastrovoy ocenki zemel' sadovodcheskih, ogorodnicheskih i dachnyh ob"edineniy»
10. Prikazom Roszemkadastra ot
20.03.2003 №P/49 «Ob utverjdenii
Metodiki gosudarstvennoy kadastrovoy ocenki zemel' promyshlennosti i inogo special'nogo naznacheniya» // "Ekspress-zakon", aprel' 2003 g., №13
11. Lunina N.A. The need for change in approaches to the determination of the cadastral value of land for the successful administration of land tax // Nalogovoe
administrirovanie. Ejegodnik. 2007 // Statut, MAFP, Pepelyaev, Gol'cblat i partnery, 2008 g. S. 180
12. Sizov A. Evaluation ofurban land, M.: MIIGAiK, 2004g.
13. Prorvich VA. The methodology of information-technological basis of cadastral valuation of urban land (for
example, Moscow). Na pravah rukopisi // Avtoreferat dissertacii na soiskanie uchenoy stepeni doktora tehnicheskih nauk // MosGUGiK, M.:1999.,str.4
14. www.rosreestr.ru // Official website of the Federal Service for State Registration, Cadastre, and Cartography (Rosreestr)
