Теоретические основы оценки инвестиций в недвижимость Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

Аудиторские ведомости. 2024. № 2. С. 237 — 243. Audit journal. 2024;(2):237 — 243.

ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ

Научная статья УДК 332.01

https://doi.org/10.2441 2/1 727-8058-2024-2-237-243 NIION: 201 7-0074-2/24-068

EDN: https://elibrary.ru/XPKEUJ MOSURED: 77/27-021-2024-02-268

Теоретические основы оценки инвестиций в недвижимость

Александр Андреевич Ременцов1, Сергей Александрович Баландин2

1 2 Российский экономический университет имени Г. В. Плеханова, Москва, Россия

1 rementsov.aa@rea.ru

2 balandin.sa@rea.ru

Аннотация. Объекты недвижимости, выступая в качестве основы общественного производства, являются базой хозяйственной деятельности, а также основным фактором для поддержания жизнедеятельности частных домохозяйств, развития предприятий и организаций всех форм собственности. Инвестиции в недвижимость, как и другие капиталовложения, делаются с целью извлечения дохода. Оценка инвестиций в недвижимость является важным инструментом для инвесторов, ри-елторов, банков и других участников рынка недвижимости.

Ключевые слова: недвижимость, инвестиции, инвесторы, капитал, активы

Для цитирования: Ременцов А.А., Баландин С.А. Теоретические основы оценки инвестиций в недвижимость // Аудиторские ведомости. 2024. № 2. С. 237-243. https://doi.org/10.24412/1727-8058-2024-2-237-243. ЕР\1: https://elibrary.ru/XPKEUJ.

ECONOMICS AND MANAGEMENT

Original article

Theoretical foundations of real estate investment valuation

Alexander A. Rementsov1, Sergey A. Balandin2

1 2 Plekhanov Russian University of Economics, Moscow, Russia

1 rementsov.aa@rea.ru

2 balandin.sa@rea.ru

Abstract. Real estate objects, acting as the basis of social production, are the basis of economic activity, as well as the main factor for maintaining the livelihoods of private households, the development of enterprises and organizations of all forms of ownership. Real estate investments, like other investments, are made in order to generate income. Real estate investment assessment is an important tool for investors, realtors, banks and other real estate market participants.

Keywords: real estate, investments, investors, capital, assets

For citation: Rementsov A.A., Balandin S.A. Theoretical foundations of real estate investment valuation // Auditorskiye ve-domosti = Audit journal. 2024;(2):237—243. (In Russ.). https://doi.org/10.24412/1727-8058-2024-2-237-243. EDN: https://elibrary.ru/XPKEUJ.

Введение. Объекты недвижимости, выступая в качестве основы общественного производства, являются базой хозяйственной деятельности, а также основ-

© Ременцов А. А., Баландин С.А., 2024

ным фактором для поддержания жизнедеятельности частных домохозяйств, развития предприятий и организаций всех форм собственности. Недвижимость обладает особенностями товара, который продается и покупается, т.е. обращается на рынке. Инвестиции в

недвижимость, как и другие капиталовложения, делаются с целью извлечения дохода. Чтобы понять, выгодной ли будет сделка, проводится оценка инвестиций в недвижимость. Актуальность данного вопроса вызвана интересом частных инвесторов к этому способу сохранения и приумножения своего капитала в условиях ограничения других популярных способов сохранения и приумножения денежных средств, таких как вклады в валюте, покупка ценных бумаг за рубежом, и предопределяется наличием рынка недвижимости, поскольку все хозяйствующие субъекты могут быть участниками этого рынка для приобретения или аренды объектов недвижимости, необходимых для их деятельности.

Понятие и методы оценки. Оценка инвестиций в недвижимость является важным инструментом для инвесторов, риелторов, банков и других участников рынка недвижимости. Оценка инвестиций направлена на определение их эффективности и соответствует, во-первых, целям инвестиций, во-вторых, интересам инвесторов.

Оценка инвестиций в недвижимость включает в себя также анализ факторов риска и непредвиденных обстоятельств, которые могут повлиять на доходность инвестиции. Подобный анализ помогает инвесторам принять взвешенное решение об инвестировании на основе оценки потенциальных рисков и возможного дохода.

Прежде всего, под инвестициями понимается вложение капитала с целью последующего его увеличения. Прирост капитала должен быть достаточным для того, чтобы компенсировать инвестору отказ от использования имеющихся средств на потребление в текущем периоде, вознаградить его за риск, возместить возможные потери от инфляции в предстоящем периоде.

Совокупность практических действий по реализации инвестиций является инвестиционной деятельностью, а лица, осуществляющие инвестиции, называются инвесторами. Иными словами, инвестиционная деятельность — это совокупность процессов вложения ресурсов и получения доходов в будущем.

Особенность недвижимости заключается в том, что как экономический актив она обладает соответствующими экономическими характеристиками. Во-первых, недвижимость — это реальный актив, товар, предназначенный для личного либо коммерческого или произ-

водственного пользования. Во-вторых, недвижимость — это финансовый актив, капитал, имеющий материально-вещественную природу в отличие от ценных бумаг [1].

Инвестиционной считается недвижимость, предназначенная для предоставления за плату во временное пользование и (или) получения дохода от прироста ее стоимости. Инвестиционная недвижимость может учитываться на балансе как по первоначальной, так и по переоцененной стоимости (с учетом переоценки).

Инвестиционная недвижимость — это недвижимость, приобретенная с целью получения дохода от инвестиций либо за счет дохода от аренды, либо за счет будущей перепродажи имущества, либо за счет того и другого. Недвижимость может принадлежать индивидуальному инвестору, группе инвесторов или корпорации.

Инвестиционная недвижимость может быть долгосрочным или краткосрочным вложением. В последнем случае инвесторы часто участвуют в перепродаже, когда недвижимость покупается, реконструируется или ремонтируется и продается с прибылью в течение короткого периода времени.

Инвестиции в недвижимость являются одной из наиболее популярных и прибыльных форм инвестирования. Это интуитивно понятный способ инвестирования, не требующий специальных познаний, времени для отслеживания или особого «чутья», в отличие от рынка ценных бумаг, к примеру. Вот почему именно население является основным инвестором на рынке жилой недвижимости.

Инвестиции в жилую недвижимость в зависимости от различных социально-экономических факторов могут приносить частным инвесторам больший процент капитализации, чем банковский депозит. В данном случае доходом являются арендная плата и прирост стоимости объекта недвижимости.

Инвестирование — это процесс вложения средств или ресурсов с целью получения прибыли в будущем. Суть этой финансовой деятельности заключается в том, чтобы разместить свои средства в какой-либо активности или проекте, который предполагает рост его стоимости со временем.

Основная цель инвестирования заключается в получении дохода, превышающего стоимость самого инвестируемого актива или проекта. Для этого инвестор должен правиль-

но выбрать объект инвестиций и рационально распределить свои ресурсы.

Инвестирование предполагает определенные риски, поскольку невозможно гарантировать успешный исход каждой инвестиции. Однако при правильной стратегии и подходящем портфеле инвестор может снизить риски и увеличить вероятность получения прибыли. На протяжении десятилетий инвестирование приобрело разнообразные формы: от покупки акций на фондовом рынке до вложений в недвижимость или запуска собственного бизнеса. Выбор формы инвестирования зависит от финансовых возможностей инвестора и его уровня рисковой толерантности.

Каждый инвестор также должен учитывать свои личные финансовые цели и временные рамки. Инвестирование требует дисциплины, терпения и непрерывного обучения. В свете постоянных изменений рынков и экономической обстановки инвесторы должны быть готовы адаптироваться и принимать взвешенные решения.

В целом инвестирование является важной составляющей финансовой стратегии многих людей и организаций. Оно позволяет достичь финансовой стабильности, роста капитала и обеспечения будущего благосостояния. Осознавая сущность инвестирования, каждый инвестор может наиболее рационально использовать свои ресурсы и добиваться желаемых финансовых результатов.

Формы инвестирования — это разнообразные способы вложения денежных средств с целью получения прибыли или роста капитала. На сегодняшний день существует множество форм инвестирования, каждая из которых имеет свои особенности и потенциальные риски.

Одной из наиболее популярных форм инвестирования является покупка акций. Это вложение денежных средств в акционерный капитал компании, позволяющее инвестору стать совладельцем организации. При этом инвестор имеет право на получение дивидендов и заинтересован в росте стоимости акций компании на рынке.

Кроме того, существует возможность инвестирования в облигации — ценные бумаги, которые выпускаются компаниями или государством с целью привлечения финансирования. Инвестор, приобретая облигации, становится кредитором и получает проценты по ним в виде дохода.

Другими формами инвестирования являются инвестиции в недвижимость и неденежные активы. Покупка недвижимости является долгосрочным вложением, которое может приносить доход в виде арендных платежей или роста стоимости объекта. Инвестирование в неденежные активы, такие как производственные предприятия или интеллектуальная собственность, может создать возможность получения высокого дохода.

Необходимо отметить, что формы инвестирования различаются по уровню риска. Некоторые формы, например, инвестиции в стартапы или в некоторые виды финансовых инструментов, могут быть связаны с высокими рисками и потерей вложенных средств. В то же время инвестиции в более устойчивые и надежные активы, такие как государственные облигации или крупные компании, могут быть менее рискованными, но и приносить меньший доход.

Разнообразие форм инвестирования предоставляет инвестору широкий спектр возможностей для вложения денежных средств. Выбор подходящей формы инвестирования требует внимательного анализа, понимания рисков и целей инвестора, но при правильном подходе может принести значительную прибыль и капитальный рост.

Процесс оценки привлекательности инвестиционного проекта сводится к определению доходности, которую способен генерировать проект. В этой связи представим некоторые теоретические положения оценки инвестиций в недвижимость, который представляет собой процесс определения стоимости недвижимости с целью принятия инвестиционных решений.

Первым и наиболее распространенным методом является метод дисконтирования будущих денежных потоков. Суть данного метода заключается в приведении всех будущих доходов и расходов в настоящую стоимость с использованием дисконтирования. Используя этот метод, инвестор может определить текущую стоимость инвестиции и сравнить ее с другими возможными вариантами вложения средств.

При использовании данного метода будущие денежные потоки, которые ожидаются от проекта или актива, приводятся к их приведенной стоимости путем применения дисконтирования. Дисконтирование выполняется с использованием дисконтирующей ставки, которая отражает риск и время, связанные с инвестицией.

Процесс применения метода дисконтирования денежных потоков включает следующие шаги:

1) прогнозируются будущие денежные потоки, которые будут получены от проекта или актива на протяжении определенного периода времени;

2) определяется ставка дисконтирования, которая считается подходящей для данной инвестиции, учитывающей риск и время;

3) денежные потоки дисконтируются путем деления каждого будущего потока на (1 + ставку дисконтирования) в степени номера года, в котором он будет получен. Это приводит к получению приведенной стоимости каждого будущего потока;

4) приведенные стоимости денежных потоков суммируются для получения итоговой приведенной стоимости проекта или актива.

Формула расчета:

DCF = ¿-^, t1(l + г)

где DCF (discounted cash flow) — дисконтированный денежный поток;

CF (cash flow) — денежный поток в период времени i;

r — ставка дисконтирования (норма дохода);

п — количество временных периодов, по которым появляются денежные потоки.

Преимущества метода дисконтирования денежных потоков включают точность оценки стоимости проектов и активов, а также учет временной ценности денег. Однако он требует точных прогнозов будущих денежных потоков и правильного выбора ставки дисконтирования.

Метод определения внутренней нормы доходности (Internal Rate of Return, IRR — внутренняя норма доходности, ВНД) — метод определения эффективности инвестиционной программы за определенный период времени на основе дисконтированного потока денежных средств (ДДС). Показатель выражается в процентах.

Показатель внутренней нормы доходности (IRR) представляет собой оценку годовой нормы прибыли на инвестиции или проект.

Составление бюджета ^ Внутренняя норма доходности (IRR) — это ставка дисконтирования, при которой чистая приведенная стоимость (NPV) проекта или инвестиции равна нулю, т.е. дисконтированные серии де-

нежных потоков имеют эквивалентную стоимость первоначальным инвестициям.

Инвестиционный анализ ^ Внутренняя норма доходности (IRR) — это потенциальная норма доходности инвестиций, выраженная в годовом исчислении. IRR — это инструмент для анализа ожидаемой доходности инвестиций, чтобы убедиться, что доход соответствует минимально необходимой норме доходности («препятствующей ставке»), специфичной для инвестора.

Чем выше внутренняя норма доходности (IRR), тем более прибыльной будет потенциальная инвестиция, если она будет предпринята, при прочих равных условиях.

В отличие от коэффициента инвестированного капитала (MOIC), еще одного показателя, отслеживаемого инвесторами для измерения своей прибыли, IRR считается «взвешенным по времени», поскольку он учитывает конкретные даты получения денежных поступлений.

Ручной расчет метрики IRR включает в себя следующие шаги:

1) разделите будущую стоимость (FV) на текущую стоимость (PV);

2) возведение в степень, обратную количеству периодов (т.е. 1 + n);

3) из полученного значения вычтите единицу, чтобы вычислить IRR.

Формула расчета внутренней нормы доходности (IRR) выглядит следующим образом:

0 = f , (1 + IRR)n

где N = общее количество периодов;

n = отдельный период между 0;

CF = денежный поток за период п.

Метод расчета периода окупаемости, обычный и дисконтированный. Дисконтированный период окупаемости (DPP) является мерой того, сколько времени пройдет, прежде чем накопленные дисконтированные чистые денежные потоки компенсируют первоначальные инвестиции в актив или проект. Другими словами, DPP используется для расчета периода, в течение которого окупаются первоначальные инвестиции.

В управлении проектами этот показатель часто используется как часть анализа затрат и выгод, дополняя другие показатели, ориентированные на прибыльность, такие как внутренняя норма прибыли или рентабельность

инвестиций. Однако его также можно использовать для оценки успеха инвестиций или проекта в ретроспективе и для определения момента, когда первоначальные инвестиции фактически окупились.

Дисконтированный период окупаемости рассчитывается путем дисконтирования чистых денежных потоков каждого периода и суммирования дисконтированных денежных потоков до тех пор, пока не будет достигнута сумма первоначальных инвестиций. Это требует использования ставки дисконтирования, которая может быть либо рыночной процентной ставкой, либо ожидаемой доходностью. Некоторые организации могут также выбрать применение учетной процентной ставки или средневзвешенной стоимости капитала.

Хотя дисконтированный период окупаемости по-прежнему является сравнительно удобным индикатором, он более точен, чем общий период окупаемости, поскольку учитывает время возникновения денежных потоков.

DPP = Vи > г

+ r) t 0

где DPP — дисконтированный период окупаемости проекта;

CF, (Cash Flow) — положительный или отрицательный поток в течение определенного периода времени;

I0 — первоначальные вложения в проект, которые необходимо окупить;

n — количество временных периодов (в годах);

t — порядковый номер временного периода;

r — барьерная ставка (ставка дисконтирования).

Метод определения индекса прибыльности. Индекс рентабельности (PI), также называемый коэффициентом стоимости инвестиций (VIR) или коэффициентом прибыли и инвестиций (PIR), описывает индекс, который представляет собой взаимосвязь между затратами и выгодами предлагаемого проекта.

Индекс рентабельности рассчитывается как соотношение между текущей стоимостью будущих ожидаемых денежных потоков и первоначальной суммой, инвестированной в проект. Более высокий PI означает, что проект будет считаться более привлекательным.

PI рассчитывается путем деления текущей стоимости будущих ожидаемых денежных потоков на первоначальную сумму инвестиций в проект.

PI больше 1,0 считается хорошей инвестицией, причем более высокие значения соот-

ветствуют более привлекательным проектам.

В условиях нехватки капитала и взаимоисключающих проектов следует реализовывать только те, которые имеют самые высокие показатели Р1.

Индекс прибыльности — это метод оценки, применяемый к потенциальным капитальным затратам. Этот метод делит прогнозируемый приток капитала на прогнозируемый отток капитала, чтобы определить прибыльность проекта. Как указано в формуле, индекс рентабельности использует приведенную стоимость будущих денежных потоков и первоначальных инвестиций для представления вышеупомянутых переменных.

Р1 = N /1,

где Р1 — индекс прибыльности, дисконтируемая (приведенная) суммарная стоимость поступлений, размер инвестиций.

Все эти методы предоставляют инвестору различные инструменты для оценки инвестиционной привлекательности недвижимости и принятия обоснованного решения о вложении средств. Рассмотрим, как это можно сделать с помощью различных методов, таких как доходный подход, метод сравнения продаж и затратный подход.

Доходный подход предполагает оценку потенциального дохода от собственности и приме -нение ставки капитализации для определения ее стоимости. Подход сравнения продаж предполагает сравнение объекта недвижимости с аналогичными объектами недвижимости, которые недавно были проданы, для определения ее стоимости. Затратный подход включает оценку стоимости замены имущества и корректировку на амортизацию для определения его стоимости.

Инвесторы используют эти методы оценки, чтобы определить, является ли недвижимость хорошей инвестиционной возможностью, а также договориться о цене покупки и обеспечить финансирование. Инвесторам важно тщательно рассмотреть рыночные условия, потенциальные доходы и расходы, связанные с недвижимостью, чтобы принять обоснованное инвестиционное решение. Оценка инвестиций в недвижимость является сложным и многоэтапным процессом, требующим серьезных знаний и опыта. Только тщательный анализ и оценка всех факторов позволяют принять обоснованное решение о вложении капитала и обеспечить успешное инвестирование.

Как правило, меньшие по размеру объекты устойчивее к изменению внешних обстоятельств, несмотря на ограничение в развитии их потенциала. Большие объекты, как правило, располагают какими-то свободными помещениями, что дает больше простора для утилизации мест общего пользования, а также возможности оптимизировать затраты на обслуживание объекта. Упомянутые факторы являются предпосылками для роста доходности таких объектов после прекращения негативных внешних воздействий.

Недвижимость отличается от других инвестиционных инструментов уникальностью каждого актива. Другим важным отличием недвижимости как финансового инструмента является высокий объем требуемых инвестиций, а также неделимость актива. С другой стороны, инвесторы с небольшим стартовым капиталом имеют возможность владеть частью коммерческой недвижимости через закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ).

Самыми выгодными можно считать инвестиции, которые приносят инвестору максимальный доход при минимальных рисках. В связи с этим важно найти правильный объект с приемлемым сочетанием «риск/доходность».

Под доходностью понимается отношение полученной прибыли к общей сумме инвестиций, выраженное в процентах. Для расчета доходности используется ряд формул.

Доходность от продажи:

Доходность = (Цена продажи / /Цена покупки — 1) ■ 100%.

Доходность от аренды:

Доходность (годовая) = Арендная плата (в год) / / Цена покупки ■ 100%.

Полная доходность (в случае сдачи в аренду и последующей продажи):

Доходность = Арендная плата (за период) / /Цена покупки ■ 100% + (Цена продажи/ / Цена покупки — 1) ■ 100%.

Одним из главных рисков при инвестировании в объекты коммерческой недвижимости является сокращение уровня арендного дохода. Снижение данного риска достигается выстраиванием взаимовыгодных отношений с арендатором и диверсификацией источников арендного дохода в рамках одного объекта.

Существуют следующие риски:

• юридические (связаны с оформлением документов);

• градостроительные и строительные (важны для покупки активов на стадии строительства, влияют на сроки и стоимость строительств);

• технические (риски при эксплуатации, которые могут существенно снизить доход);

• коммерческие и маркетинговые (связаны с отсутствием спроса или сильной конкуренцией в сегменте, проведением арендной и маркетинговой политики);

• финансовые (связаны с возможным наличием высокого уровня обременений и кредитных обязательств на активе).

Глубокое изучение рынка способствует снижению рисков инвестора. Детальное понимание специфики того или иного сегмента коммерческой недвижимости и взаимодействия всех сегментов инвестирования помогают снизить риски.

Среди подходов к оценке инвестиционных объектов выделяют два основных [2]:

1) простые (статистические) методы;

2) методы дисконтирования.

Оценка проекта с помощью простых (статистических) методов не учитывает общую продолжительность проекта, а также неравномерность денежных потоков, которые поступают в разное время. То есть фактор времени в расчет не берется.

Методы дисконтирования, которые применяются при оценке инвестиционного проекта, используют понятие временных рядов. Их можно отнести к стандартным методам оценки инвестиционных проектов. Наиболее распространенными показателями этой категории являются показатели внутренней нормы прибыли и чистой настоящей стоимости [3].

В настоящей работе рассматриваются наиболее применяемые и распространенные в использовании показатели оценки привлекательности инвестиционных проектов.

Текущая стоимость (Net Present Value, NPV) — это совокупность денежных потоков будущих периодов, которые генерируются проектом, подлежащим изучению, с учетом обесценивания денег с течением времени. Показатель NPV трактуется следующим образом: в случае положительного NPV проект обладает способностью генерировать прибыль, иными словами, привлекателен. В случае отрицательного показателя NPV исследуемый проект является убыточным и его реализация нежелательна, если же NPV равен 0,

это означает, что проект не является ни прибыльным, ни убыточным [4].

Все эти методы предоставляют инвестору различные инструменты для оценки инвестиционной привлекательности недвижимости и принятия обоснованного решения о вложении средств. Покупка недвижимости является долгосрочным вложением, которое может приносить доход в виде арендных платежей или роста стоимости объекта.

Оценка инвестиций в недвижимость является сложным процессом, требующим анализа различных факторов и использования разнообразных методов. Каждый из представленных методов имеет свои особенности и применяется в зависимости от конкретной ситуации и целей инвестора. Однако применение этих методов позволит определить финансовую эффективность инвестиций в недвижимость и сделать обоснованный выбор вложений.

Заключение. Покупка недвижимости всегда была самым консервативным способом сохранения денег. Этому способствовал ряд факторов, таких как обесценение вкладов в банках, снижение курса рубля по отношению к доллару, недоверие и недостаточная компетентность в инвестировании на фондовом рынке.

Недвижимость воспринимается как незыблемый актив, который останется у покупателя, что бы ни случилось.

Оценка инвестиций в недвижимость является неотъемлемой частью современного рынка недвижимости. Она позволяет определить стоимость объекта, его потенциал для приносящего дохода инвестирования, а также

потенциальные риски. Благодаря такой оценке инвесторы могут принимать обоснованные решения и достигать успеха в инвестировании, в том числе на рынке недвижимости.

Список источников

1. Баландина К.А., Павлова А.В. Московская жилая недвижимость как объект частных инвестиций в 2020 году // Жилищные стратегии. 2020. № 4. С. 427—455.

2. Грэм Б. Разумный инвестор. Полное руководство по стоимостному инвестированию: пер. с англ. М.: Альпина Паблишер, 2018. 150 с.

3. Грязнова Г.А. и др. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). М., 2013. 168 с.

4. Райзберг Б.А, Лозовский Л.Ш, Стародубцева Е.Б. Современный экономический словарь / под общ. ред. Б.А. Райзберга. 6-е изд., перераб. и доп. М.: Инфра-М, 2019. 188 с.

References

1. Balandina K.A., Pavlova A.V. Moscow residential real estate as an object of private investment in 2020 // Housing strategies. 2020. No. 4. pp. 427—455.

2. Graham B. A reasonable investor. The complete guide to value investing: translated from English by M.: Alpina Publisher, 2018. 150 p.

3. Gryaznova G.A. et al. Valuation of the enterprise (business). M., 2013. 168 p.

4. Raisberg B.A., Lozovsky L.Sh, Starodubtse-va E.B. Modern economic dictionary / under the general editorship of B.A. Raisberg. 6th ed., reprint. and additional M.: Infra-M, 2019. 188 p.

Информация об авторах

А.А. Ременцов — ассистент кафедры государственных и муниципальных финансов Российского экономического университета имени Г.В. Плеханова, кандидат экономических наук;

С.А. Баландин — доцент кафедры государственных и муниципальных финансов Российского экономического университета имени Г.В. Плеханова, кандидат экономических наук.

Information about the authors

A.A. Rementsov — Assistant at the Department of State and Municipal Finance of the Plekhanov Russian University of Economics, Candidate of Economic Sciences;

S.A. Balandin — Associate Professor of the Department of State and Municipal Finance of the Plekhanov Russian University of Economics, Candidate of Economic Sciences.

Сведения о вкладе каждого автора Вклад авторов: все авторы сделали эквивалентный вклад в подготовку публикации. Авторы заявляют об отсутствии конфликта интересов.

Contribution of the authors: the authors contributed equally to this article. The authors declare no conflicts of interests.

Статья поступила в редакцию 15.03.2024; одобрена после рецензирования 15.04.2024; принята к публикации 15.05.2024.

The article was submitted 15.03.2024; approved after reviewing 15.04.2024; accepted for publication 15.05.2024.