Методология формирования финансовой модели и показателей эффективности инвестиционного проекта в сфере девелопмента коммерческой недвижимости Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

Методология формирования финансовой модели и показателей эффективности инвестиционного проекта в сфере девелопмента

коммерческой недвижимости Methodology of creation the financial model and performance indicators of the investment project in the commercial real estate development sphere

Брыксин Дмитрий Александрович

аспирант кафедры

«Управления проектами и инновационного менеджмента»

МЭСИ

+7(965) 128-97-02, dmitriybryxen@mail.ru

Dmitriy Bryksin

Aspirant of Department "Project Management and Innovation Management" MESI +7(965) 128-97-02, dmitriybryxen@mail.ru

(УДК 65.01+658.5+004.78)

Аннотация

В статье описаны практические особенности формирования и ведения финансовой модели инвестиционного проекта в сфере девелопмента коммерческой недвижимости, методология формирования показателей эффективности инвестиционного проекта, а также приведен пример финансовой модели инвестиционного проекта. Annotation

This article describes practical aspects of realization of the investment project financial model in the commercial real estate development sphere, the methodology of creation of investment project performance and including an example of the investment project financial model and exercises.

Ключевые слова, отражающие основную тематику статьи: эффективность инвестиционного проекта, финансовая модель, девелопмент, недвижимость.

Keywords that reflect the main theme of the article: efficiency of the investment project, financial project, management problems, development, the real estate.

Введение

Основой реализации любого инвестиционного проекта, тем более проекта в сфере девелопмента коммерческой недвижимости, является инвестиционно-финансовая модель. Построение финансовой модели осуществляется на прединвестиционном этапе, поэтому учет всех входящих данных, правильность расчетов и отражения информации, а также точность прогнозирования крайне важны для успешной реализации проекта в соответствие с ожиданиями инвесторов.

Для российских компаний сферы девелопмента коммерческой недвижимости, свойственно различное понимание и интерпретация показателей эффективности, а также различные форматы финансовых моделей проектов. В результате различия методологической базы компаний-девелоперов постатейное сравнение расходов (или групп расходов) аналогичных проектов на рынке недвижимости представляется затруднительным.

Таким образом, отсутствие единой методологии построения финансовых моделей и расчета показателей эффективности в настоящее время является актуальной проблемой для российских девелоперских компаний.

Цель статьи состоит в структурировании правил и выработки единой методической базы для построения финансово-инвестиционных моделей проектов в области девелопмента коммерческой недвижимости.

Задачами данной статьи являются:

1. определение ключевых проблем, возникающих при построении финансовых моделей инвестиционных проектов в сфере девелопмента коммерческой недвижимости;

2. разработка классификатора статей движения денежных средств и формы

финансовой модели проекта;

3. определение перечня показателей эффективности инвестиционных проектов

в сфере девелопмента коммерческой недвижимости, а также формул их расчета.

Проблемы, возникающие при формировании финансовой модели проекта

Реализация инвестиционного проекта строительства объекта недвижимости делится на несколько этапов:

1. Прединвестиционный этап. От появления идеи реализации проекта до поиска партнеров, построения Финансовой модели, ГРП (графика реализации

проекта) и принятии решения о вхождении в проект и финансировании.

2. Инвестиционный этап. Основная часть это проектирование и строительно-

монтажные работы, закупка и монтаж инженерных систем и оборудования,

сдача в эксплуатацию управляющей компании.

3. Производственный этап. Сдача в аренду помещений и получение выручки

или продажа помещений, тем самым компенсация вложенных денежных средств.

4. Ликвидационный этап. Выход из проекта путем продажи долей в проекте, либо путем продажи объекта недвижимости (как целиком, так и частями, в зависимости от концепции реализации проекта).

Все перечисленные этапы реализации инвестиционного проекта должны быть переведены в денежное выражение и переложены в финансовую модель.

Ключевые проблемы, с которыми сталкивается финансовый менеджер при формировании финансовой модели инвестиционного проекта, заключаются в: 1. слабой методологической базе в компании;

2. недостоверности, несвоевременности, неполноте предоставляемых данных;

3. отсутствии понимания стратегических целей проекта (в том числе и

руководством), а также вех (этапов) его реализации;

4. некомпетентности сотрудников.

В результате это сказывается на:

- плохом качестве прогнозирования финансовых и нефинансовых показателей;

- затруднении или отсутствии возможности анализа данных;

- значительных трудовых затратах на ведение финансовых моделей проектов.

Поэтому крайне важно, перед вхождением в проект, внедрить формат финансовой модели и стандарты ее ведения и актуализации, позволяющие в результате акционерам и топ-менеджерам оперативно получать необходимую информацию в любом разрезе.

Внедрение методологических аспектов, представленных в данной статье и касающихся финансового моделирования и особенностей ведения финансовых моделей, позволят компаниям полностью исключить все перечисленные выше проблемы.

Методология формирования финансовой модели проекта. Структура финансовой модели, классификатор статей

При построении финансовой модели определяются существенные условия финансовой модели и вводятся допущения:

- Длительность прогнозного периода в месяцах (срок реализации проекта);

- определяется момент старта проекта и прописываются условия вхождения в проект;

- определяется последний месяц реализации проекта и прописываются условия выхода из проекта;

- вводится шаг прогнозного периода (в данном случае он равен 1 месяцу);

- вводятся допущения как безналичных движений денежных средств по проекту, так и наличных;

- задается валюта финансовой модели (в данном случае доллары США);

- задается структура партнерства;

- определяется ставка дисконтирования;

- прописываются налоговые ставки;

- указывается принцип расчета амортизации основных средств;

- задаются условия по заемному финансированию: структура СС/ЗС, сумма заемных средств, дата получения кредита, ставка, график погашения тела и процентов и т.п.;

- задаются дополнительные условия, например,: учитывается или нет инфляционная составляющая, изменение курса валют, индексация заработной платы, индексация стоимости коммунальных услуг и т.п.

Перед разъяснением методологии расчета показателей эффективности инвестиционного девелоперского проекта следует конкретизировать классификатор статей бюджета движения денежных средств.

Стандартный классификатор статей подразделяется на три вида деятельности: операционную, инвестиционную, финансовую.

Каждая из видов деятельности, в свою очередь, делится на две части: поступления и выплаты.

Девелоперская деятельность включает в себя не один, а сразу несколько различных и в то же время связанных между собой видов бизнеса: строительный, арендный, продажи, управление и эксплуатация недвижимости, рекламный, оказание различных услуг и т.п. Таким образом, вся ключевая деятельность (специализация) компании может быть отнесена к основной деятельности и отражаться в этом блоке.

Для компании, реализующей инвестиционный проект строительства объекта коммерческой недвижимости к Поступлениям по операционной

деятельности будут относиться: выручка от сдачи в аренду, выручка от реализации недвижимости, а также прочие поступления (рис. 1).

Наименование статьи ИТОГО Итого, факт Итого, план янв.14 фев.14 мар.14 апр.14

Сальдо ДС на начало периода 0

ОПЕРАЦИОННАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ

Поступления по операционной деятельности -

Редевелоперская деятельность

Поступления в счет приобретенного СОК юрлица

Реализация долей участия, пакетов акций

Реализация недвижимости

Возмещение эксплуатационных расходов

Размещение рекламы

Рентный бизнес

Предоставление в аренду объектов недвижимости

Размещение рекламы - рентный бизнес

Возврат денежных средств

Прочие поступления

Рис. 1. Классификатор. Поступления по Операционной деятельности.

Выбытия по операционной деятельности делятся на следующие расходные статьи:

- вхождение в проект - покупка недвижимости или выкуп долей в проекте;

- осуществление проектных и строительно-монтажных работ (СМР);

На этом этапе

- согласование СМР в различных государственных ведомствах;

- регистрации помещений. Практически всегда девелопмент и редевелопмент сопровождается изменением назначений площадей и увеличением общей площади здания. Это ГКН, кадастровые паспорта, БТИ, регистрация сделок.

- коммерческие расходы. Для успешной продажи и сдачи в аренду необходима рекламная кампания по аренде и продаже, а также привлечение сторонних посредников;

- административные расходы, включающие в себя расходы на персонал, аренду недвижимости, налоги, коммунальные и прочие расходы.

Наименование статьи ИТОГО Итого, факт Итого, план ян а.14 фев.14 мар.14 апр.14

С а льде ДС на начало периода : -

ОПЕРАЦИОННАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ

Выплаты пооперационной деятельности - - - - - - -

Редевелоперская деятельность - - - - - - -

Расходы по вхождению в проект - - - - - - -

Покупка долей, пакетов акций - - -

Покупка недвижимости - - -

Агентское вознаграждение см" покупки долей. - - -

Выплаты в счет приобретенного СОК юрлица - - -

Расходы на Проектирование - - - - - - -

Расходы на СМР - - - - - - -

Расходы на согласование СМР - - - - - - -

Отступные арендаторам - - -

Возн аграждение деаелопера 1 ntercomрапу - - -

Коммерческие расходы - - - - - - -

Коммерческие расходы (аренда) - - - - - - -

Затраты на рекламу - - - - - - -

Расходы на продвижение - - - - - - -

Вознаграждение посредника - - -

Коммерческие расходы (продажа) - - - - - - -

Затраты на рекламу - - - - - - -

Расходы на продвижение - - - - - - -

Вознаграждение посредника - - -

Оформление офисов информационными материалами - - -

Разработка, техподдержка сайта - - -

Архитектурный макет - - -

Расходы на Show room - - -

Расходы на PR-мероприятия - - -

Маркетинговые исследования и мониторинг - - -

Непредвиденные коммерческие расходы - - -

Административные расходы - - - - - - -

Оплата труда - - - - - - -

Расходы по персоналу - - - - - - -

Аренда недвижимости - - - - - - -

Охрана и безопасность - - - - - - -

Канцтовары и хозрасходы - - - - - - -

Расходы на содержание помещений - - - - - - -

Коммунальные расходы - - - - - - -

Текущий ремонт ОС - - - - - - -

Телефония и интернет - - - - - - -

Обслуживание компьютеров, оргтехники,сетей и ПО - - - - - - -

Мнформационнсшправочные расходы - - - - - - -

Транспортные расходы - - - - - - -

Ба н ковски е услуги - - - - - - -

Аудиторски е услуги - - -

Страхование - - - - - - -

Архив - - -

Правовая поддержка - - - - - - -

Расходы на регистрацию прав собственности - - - - - - -

Расходы на обеспечение деятельности юр. лица - - - - - - -

Ликвидация - - -

Налоги -

Прочие расходы -

Расходы по Управлению Intercompany - -

Денежный поток пооперационной деятельности

Рис. 2. Классификатор. Выбытия по Операционной деятельности.

В инвестиционной деятельности следует отражать внесения / изъятия долей, покупку / продажу активов. Внесения и изъятия долей отражаются по партнерам и акционерам проекта, таким образом можно увидеть и запланировать внесения и изъятия каждого из партнеров. Также в этом виде деятельности отражаются прочие поступления и выплаты по инвестиционной деятельности.

Наименование статьи ИТОГО Итого, факт Итого, гтлан Я1НВ.14 фев.14 глвр.14 агтр.14

ИНВЕСТИЦИОННАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ

Поступления па инвестиционной деятельности - - - - - - -

Внесение ннЕестиций акционерами ■ ■ ■ ■ ■ ■ -

Акционер 1 - - -

Акционер 2 - - -

Акционер 3 ■ ■ ■

Прочие - - -

Продажа активов ■ ■ ■ ■ ■ ■ -

Реализации активов (не девелоперских) - - -

Реализация долей участил, пакетов акций [не девелоперских) - - ■

Прочие поступления по инвестиционной деятельности - - -

Выплаты 10 инвестиционной деятельности - - - - - - -

Возврат финансирования. Еыплата дивидендов ■ ■ ■ ■ ■ ■ -

Акционер 1 ■ ■ ■

Акционер 2 - - -

Акционер 3 ■ ■ ■

Прочие - - -

Вознаграждение кредитора - - -

Покупка активов ■ ■ ■ ■ ■ ■ -

Приобретение активов (не девелоперских) - - -

Покупка долей, пакетов акций (не девелоперских) ■ ■ ■

Прочие выплаты по инвестиционной деятельности ■ ■ ■

Денежный поток по инвестиционной деятельности -

Рис.3. Классификатор. Блок «Инвестиционная деятельность».

В финансовой деятельности отражаются привлечение и погашение кредитов и займов, погашение процентов по кредитам и займам. Привлечение и погашение внутренних займов (в рамках холдинга, например, займы другим проектам) и внешних (займы сторонним контрагентам, сотрудникам и т.п.)

Продажа, выдача, погашение векселей, погашение процентов, а также поступление процентов по векселям и прочие поступления и выплаты по финансовой деятельности.

Наименование статьи ИТОГО Итого, факт Итого, план янв.14 фев.14 Гига р.14 апр.14

ФИНАНСОВАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ

Поступления по финансовой деятельности - - - - - - -

Кредиты полученные -

Займы полученные -

Возврат займов выданный -

Поступления % по выданным займам -

Возврат средств с депозитов -

Продажа, выдача векселей -

Поступления от погашения ценный бумаг (векселей) -

Поступления % по векселям -

Прочие поступления по финансовой деятельности -

Выплаты по финансовой деятельности - - - - -

Погашение кредитов -

% по кредиту -

Возврат займов полученный -

Выдача займов -

% по выданным займам -

Погашениевекселей -

Погашение ?п по векселям -

П ри обр ете н и е це н н ых &ума г 1 в ексел ей) -

Прочие выплаты по финансовой деятельности -

Денежный поток по финансовой деятельности -

Рис.4. Классификатор. Блок «Финансовая деятельность».

При формировании модели проекта предлагается также использовать еще один блок, называемый «Контролируемые обороты» (рис.4). В предлагаемом блоке, в основном, отражаются внутренние перемещения денежных средств в рамках одного юридического лица или между таковыми, но в рамках одного проекта; конвертации; поступление или списания ошибочно перечисленных денежных средств. Данный блок важен в случае ведения деятельности по проекту в различных валютах. Однако, финансовая модель приводится к единой валюте (к российским рублям или в долларам США).

Наименование статьи ИТОГО Итого, факт Итого, план янв.14 фев.14 мар.14 апр.14

КОНТРОЛИРУЕМЫЕ ОБОРОТЫ

Поступления: контролируемые обороты -

Конвертация (поступление) -

Перемещение ДС между р\с проекта (поступление) -

Внутри одного юридического лица -

Между разными юридическими лицами -

Перемещение ДС из наличной формы в безналичную -

Возврат неиспользованных подотчетных сумм -

Ошибочно перечисленные средства (поступления) -

Перевод с внешних счетов проекта-партнерства -

Платежи: контролируемые обороты -

Конвертация (выбытие) -

Перемещение ДС между р\с проекта (выбытие) -

Внутри одного юридического лица -

Между разными юридическими лицами -

Перемещение ДС из наличной формы в безналичную -

Выдача средств под отчет -

Ошибочно перечисленные средства (выбытие) -

Перевод на внешние счета проекта-партнерства -

Денежный поток - контролируемые обороты -

Сальдо ДС на конец периода -

Рис.4. Классификатор. Блок «Контролируемые обороты». Все ключевые показатели проекта сводятся в Титульный лист финансовой модели, представленный ниже:

Проект 1

Исходные данные

Дата оценки: Факт на конец месяца: Октябрь 2013

Параметры объекта

Площадь строений (общая) кв.м: 15 000

Увеличение площади, кв.м: 5 000

Полезная площадь, кв.м: 14 344

Паркинг, м/м: 12

в т.ч. паркинг наземный 12

в т.ч. паркинг подземный

Парковочный коэффициент (кв.м. на 1 м/м): 1195

Электрическая мощность при покупке, кВА 800

Добавленная электрическая мощность, кВА

Коэффициент кВА/кв.м. общей площади: С. Об

Результаты расчета

Показатели эффективности проекта Актуальная модель Партнерское соглашение Отклонения от Партнерского соглашения

Схема продажи: ДКПН ДКПН (VI %

Учет финансирования: да да

IRR: 76% 75%

PI: 1,3 1,30 0,02

ROI 0,46 0,46 0,00

Инвестиции на полезную площадь, $/кв.м 1143 1100 43 3,9%

Доходна полезную площадь, ¿/кв.м 1534 1500 33,74 2,2%

Срок проекта, лет 1,00 1,00

payback period (дисконтированный) Декабрь 2013 Декабрь 2013

payback period (не дисконтированный) Декабрь 2013 Декабрь 2013

Сводный Cash-Flow

Вхождение в проект 10000000 10000000 - 0,0%

Расходы по основной деятельности 6 072 211 6 100 000 27 789 -0,5«

Продажа 22000000 22000 000 - 0,0«

Прочие доходы от основной деятельности - -

Затраты по финансовой деятельности 318 750 320 000 1 250 -0,4«

Сальдо ДО на дату окончания проекта 1 222 260 1200 000 22 260 1,9«

CF Проекта (дорасчетовсдевелопером) 7011298 6900000 11129В 1,6«

CF Проекта к распределению 5 609039 5400000 209039 3,9«

Мах. кассовый разрыв - 14 696954 14 695 000 1 964 0,0%

Ставка дисконтирования 20« 20« 0« 0,0%

Дисконтированный CF (FJPV) 3 13 6 248 3 100 000 96 243 3,1«

Остаток кредита на конец отчетного гериода 1 ООО ООО Период погашения Декабрь 2013 _Эфф. % ставка по кредиту_15%

СПРАВОЧНО

Расходы на Проектирование - -

Расходы на СМР з 100 000| 3 120 000 20 000 -0,6«

Расходы на согласование СМР 39000 39000 0,0«

Отступные арендаторам -

Расчеты сдевелопером 1402 260 1400 000 2 260 0,2«

Коммерческие расходы 146000 146000 - 0,0%

Административные расходы, вт.ч: Ш 1334 952 1395 000 10 043 -0,7%

Оплата труда, расходы по персоналу S96552 896 552 0 0,0«

Расходы на регистрацию прав собственности -

Налоги и расходы на оптимизацию 252 000 252 000 - 0,0«

Итого расходы по основной деятельности (без 6072 211 6100000 27 789 -0,5«

покупки недвижимости)

Сальдо ДС на конец отчетного периода

Рис.5. Титульный лист Финансовой модели

Методология формирования показателей эффективности

Расчеты показателей широко описаны в работах многих авторов: Непомнящего Е.Г., [1], Рябых Д.А. и Захарова Е.Т. [5], Матвеева А.А. и Новикова Д.А. [6]. Однако практические особенности расчета показателей раскрыты недостаточно подробно. В данной статье рассматриваются практические особенности расчета показателей в привязке к предложенному формату финансовой модели.

Ниже представлены показатели эффективности инвестиционного проекта строительства объекта коммерческой недвижимости, применяемые на практике.

1. CF - денежный поток на момент окончания реализации проекта.

2. CF проекта к распределению между акционерами.

3. Дисконтированный CF (NPV).

4. IRR - внутренняя норма доходности.

5. PI - индекс рентабельности инвестиций.

6. ROI - рентабельность расходов.

7. Payback period (недисконтированный) простой период окупаемости.

8. Payback period (дисконтированный) дисконтированный период окупаемости.

9. Инвестиции на полезную площадь.

10. Доход на полезную площадь.

Определим формулы расчета показателей эффективности:

1. CF - денежный поток на момент окончания проекта.

Прогнозируемый остаток денежных средств проекта (недисконтированный), остающийся после всех поступлений и расходов, совершенных за период реализации проекта.

2. CF проекта к распределению между акционерами.

В случае формирования вознаграждения девелопера от результатов реализации проекта оно рассчитывается в качестве фиксированного процента от CF на момент окончания проекта, при этом допустимо авансирование вознаграждения девелопера в течение реализации проекта. Таким образом, CF проекта к распределению между акционерами рассчитывается как CF на момент окончания проекта за вычетом вознаграждения девелопера и ранее выданных авансов.

3. Дисконтированный CF. NPV (Чистый дисконтированный доход).

Это сальдо всех операционных и инвестиционных денежных потоков, учитывающее дополнительно стоимость использованного капитала. NPV проекта будет положительным, а сам проект - эффективным, если расчеты показывают, что проект покрывает свои внутренние затраты, а также приносит владельцам капитала доход не ниже, чем они потребовали (не ниже ставки дисконтирования) [4].

Рассчитать чистую приведенную стоимость можно по следующей классической NPV формуле:

NPV = V-NCFL_ tf(l - d У

где,

NPV i - чистый денежный поток в соответствующий момент

времени,

N - количество лет, d - ставка дисконтирования. Расчет показателя Чистого дисконтированного дохода NPV наиболее удобно рассчитывать как разницу между дисконтированными поступлениями и выбытиями денежных средств за весь срок реализации проекта:

п п

NPy = ^ Дисконтированный С in— ^ Дисконтированный С out

i=l i=l

Где

Дисконтированный Cin - ДСт - дисконтированные поступления денежных средств, рассчитанные для каждого шага проекта:

(под+пид-виа )

^ (ппериода)

(1 + d )

где,

ПОД - поступления по операционной деятельности, ПИД - поступления по инвестиционной деятельности, ВИА - внесение инвестиций акционерами, d - ставка дисконтирования.

Дисконтированный Cout - ДСош - дисконтированные выбытия денежных средств

ДСоШ = (ВОД + ВИД-ВФВД — FEEd)

(ппериода) (1+d)(~)

где,

ВОД - выплаты по операционной деятельности,

ВИД - выплаты по инвестиционной деятельности, ВФВД - возврат финансирования и выплата дивидендов, d - ставка дисконтирования

FEEd - вознаграждение девелопера (в данной статье рассчитывается как 15% от недисконтированного CF на конец реализации проекта, при этом выплата вознаграждения возможно в виде авансов в течении срока реализации проекта). 4. IRR. Внутренняя норма рентабельности проекта (IRR) - значение ставки дисконтирования, при котором NPV равен нулю. Другими словами, IRR показывает, какое максимальное требование к годовому доходу на вложенные деньги инвестор может закладывать в свои расчеты, чтобы проект выглядел привлекательным. Если полученное значение IRR оказывается выше, чем доход на капитал, ожидаемый инвестором, то можно говорить о том, что проект эффективен. Например, если для финансирования проекта используются деньги банка, то IRR продемонстрирует максимальную величину процентной ставки по кредиту, которую теоретически способен окупить проект [4].

Общая формула рассчета показателя IRR выглядит следующим образом:

f CF -f CF° , = о

t!(1 + IRR)1 t!(1 + IRR)1

, где,

IRR - внутренняя норма доходности,

CFi - денежный поток, генерируемый в конкретный период, CFo - величина первоначальных инвестиций.

На практике, при моделировании в среде excel, формула расчета IRR будет следующей:

irrbwcf ( CF,K , „))12)-1

, где,

CFn - денежный поток, генерируемый в последнем периоде, CFo - величина первоначальных инвестиций.

ВСД - формула, возвращающая внутреннюю ставку доходности для ряда потоков денежных средств, представленных их численными значениями. В отличие от аннуитета, денежные суммы в пределах этих потоков могут колебаться. Однако обязательным условием является регулярность поступлений (например, ежемесячно или ежегодно). Внутренняя ставка доходности — это процентная ставка, принимаемая для инвестиции, состоящей из платежей (отрицательные величины) и доходов (положительные величины), которые имеют место в следующие друг за другом и одинаковые по продолжительности периоды [5].

5. Индекс рентабельности инвестиции (Profitability Index, PI)

Индекс рентабельности - относительный показатель эффективности инвестиционного проекта и характеризует уровень доходов на единицу затрат, то есть эффективность вложений - чем больше значение этого показателя, тем выше отдача денежной единицы, инвестированной в данный проект. Данному показателю следует отдавать предпочтение при комплектовании портфеля инвестиций с целью максимизации суммарного значения NPV.

Условия принятия проекта по данному инвестиционному критерию следующие:

если PI > 1, то проект следует принять; если PI < 1, то проект следует отвергнуть;

если PI = 1, проект ни прибыльный, ни убыточный. Несложно заметить, что при оценке проектов, предусматривающих одинаковый объем первоначальных инвестиций, критерий PI полностью согласован с критерием Чистый Дисконтированный Доход [3].

В привязке к предложенному Классификатору статей и Инвестиционной (финансовой) модели Индекс рентабельности инвестиций будет определяться

как отношение суммарных Дисконтированных поступлений Cin к

^ Дисконтированный C in

PI=—

Дисконтированным выплатам Cout. "

^ Дисконтированный C out

¡=i

6. ROI - рентабельность расходов.

ROI (от англ. return on investment) — финансовый коэффициент, иллюстрирующий уровень доходности или убыточности бизнеса, учитывая сумму сделанных в этот бизнес инвестиций [2].

В практике девелопмента недвижимости рассчитывается по формуле:

n

I CFi

ROI =--

(ВОД + % по _ кредиту )

, где,

ICF, = CF

i =1

- денежный поток на момент окончания проекта, ВОД - выплаты по операционной деятельности, %по кредиту - выплаты процентов по кредитам, займам, векселям. 7. Простым периодом окупаемости инвестиций (payback period) называется продолжительность периода от начального момента до момента окупаемости. Начальным моментом обычно является начало первого шага или начало операционной деятельности [1]. Моментом окупаемости называется тот наиболее ранний момент времени в расчетном периоде, после которого денежный поток CF нарастающим итогом становится и в дальнейшем остается неотрицательным.

Метод расчета срока окупаемости PB инвестиций состоит в определении того срока, который понадобится для возмещения суммы первоначальных

инвестиций. Если сформулировать суть этого метода более точно, то он предполагает вычисление того периода, за который накопленная сумма всех поступлений от реализации инвестиционного проекта сравнивается с суммой первоначальных инвестиций.

Формула расчета срока окупаемости имеет вид:

рр=^

сц„

, где,

РР - простой период окупаемости,

СБо - первоначальные инвестиции,

СРш - накопленная сумма всех поступлений от реализации инвестиционного проекта.

Простой срок окупаемости (недисконтированный) является широко используемым показателем для оценки того, возместятся ли первоначальные инвестиции в течение срока реализации инвестиционного проекта [1].

Пользуясь показателем простой окупаемости, надо всегда помнить, что он хорошо работает только при справедливости следующих допущений:

1) все сопоставляемые с его помощью инвестиционные проекты имеют одинаковый экономический срок жизни;

2) все проекты предполагают разовое вложение первоначальных инвестиций;

3) после завершения вложения средств инвестор начинает получать примерно одинаковые ежегодные денежные поступления на протяжении всего периода экономической жизни инвестиционных проектов [1].

Формула, применяемая на практике рассчитывается несколько иным образом, она учитывает неравномерность инвестиций и поступлений от реализации инвестиционного проекта.

Для каждого периода прогнозирования проводится расчет СБ нарастающим итогом по формуле

/1

I

i =1

СР{ = СР

Тот период, в котором СБ окажется положительным и является Периодом Окупаемости проекта. Однако стоит учитывать, что возможны случаи, когда СБ может переходить через нулевое значение несколько раз, в таком случае в качестве периода окупаемости принимается минимальное значение.

8. Дисконтированный период окупаемости.

Расчет дисконтированного периода окупаемости аналогичен расчету

простого периода окупаемости, только в расчете используются

дисконтированные СБ.

9. Инвестиции на полезную площадь.

Инвестиции на полезную площадь имеют единицу измерения $/кв.м полезной площади.

_ СоШ

1пу =

GLA

, где,

- инвестиции в проект в пересчете на 1 кв.м полезной площади.

Сои - Расходы по операционной деятельности и затраты на

обслуживание кредитов и займов проекта.

GLA - Полезная или арендопригодная площадь объекта недвижимости,

рассчитываемая как разница общей площади объекта, площади мест общего

пользования и площади технических помещений.

Чем меньше данный показатель, тем прибыльнее проект.

10. Доход на полезную площадь.

Доход на полезную площадь имеют единицу измерения $/кв.м полезной

площади

D =

GLA

, где,

D - доход проекта в пересчете на 1кв.м полезной площади.

Сш - Поступления от реализации проекта, в.т.ч. от реализации недвижимости, выручки от предоставления объектов в аренду, выручки от прочих услуг.

GLA - Полезная или арендопригодная площадь объекта недвижимости, рассчитываемая как разница общей площади объекта, площади мест общего пользования и площади технических помещений.

Помимо расчета на инвестиций и дохода на полезную площадь допустимо проводить расчет на общую площадь объекта недвижимости.

Заключение

На основе приведенных выше материалов можно сделать следующие заключения и выводы:

1. Определен круг ключевых проблем, препятствующих построению финансовых моделей инвестиционных проектов в сфере девелопмента

коммерческой недвижимости.

2. Разработан единый классификатор статей движения денежных средств и

форма финансовой модели проекта в сфере девелопмента коммерческой недвижимости.

3. Определен перечень показателей, необходимый для оценки эффективности инвестиционных проектов в сфере девелопмента коммерческой недвижимости, приведены формулы расчета показателей, а также представлены практические особенности расчета, характерные для девелопмента недвижимости.

Литература:

1. Непомнящий Е.Г. Инвестиционное проектирование: Учебное пособие. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003. 262 с.

2. http://ru.wikipedia.org/ (дата обращения: 05/10/2014г.) - Википедия.

3. http ://afdanalyse .ru/publ/investicionnyj analiz/teorija/ocenka ehffektivnosti inves

ticionnogo proekta/27-1-0-249 (дата обращения: 05/10/2014г.) - сайт Анализ

финансового состояния предприятия

4. http : //fd . ru/articles/38764-npv-i-irr-otsenka-effektivnosti-proekta (дата

обращения: 05/10/2014г.) - сайт журнала Финансовый Директор.

5. Рябых Д.А., Захарова Е.Т. Бизнес план на компьютере. Минск: Изд-во Питер,

2009. 240 с.

6. Матвеев А.А., Новиков Д.А., Цветков А.В. Модели и методы управления портфелями проектов. М.: ПМСОФТ, 2005. -206 с.

References:

1. Nepomnyashiy E.G. Investment planning: Tutorial. Taganrog: Publishing

office TRTU, 2003. 262 p.

2. http://ru.wikipedia.org/ (date accessed: 05/10/2014г.) - Wikipedia.

3. http://afdanalyse.ru/publ/investicionnyj analiz/teorija/ocenka ehffektivnosti

investicionnogo proekta/27-1-0-249 (date accessed: 05/10/2014г.) -

Website of Analysis of the financial condition of the company.

4. http://fd.ru/articles/38764-npv-i-irr-otsenka-effektivnosti-proekta (date

accessed: 05/10/2014г.) - Website of Magazine CFO.

5. Ryabyh A.A., Zaharova E.T. Business-Plan on the computer. Minsk:

Publishing house Piter, 2009. 240 p.

6. Matveev A.A., Novikov D.A., Zvetkov A.V. Models and methods of project

case management. M.: PMSOFT, 2005.-206 p.

Брыксин Д.А. +7(965) 128-97-02, dmitriybryxen@mail.ru