CC BY
67
pISSN 2073-4484 eISSN 2311-8768
Инновации и инвестиции
МЕТОД ОПРЕДЕЛЕНИЯ ОПТИМАЛЬНОГО СПОСОБА ФИНАНСИРОВАНИЯ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ
Антон Борисович КОГАН
кандидат экономических наук, доцент, исполняющий обязанности заведующего кафедрой инноваций и предпринимательства, Новосибирский государственный университет экономики и управления, Новосибирск, Российская Федерация [email protected]
История статьи:
Получена 25.09.2017 Получена в доработанном виде 25.10.2017 Одобрена 27.10.2017 Доступна онлайн 15.11.2017
УДК 336.645, 338.51 JEL: D40, G11, G31, G32, R31
Ключевые слова:
девелопер, эффективность, инвестиция, оптимальный портфель
Аннотация
Тема. Предметом исследования являются финансовые характеристики инвестиций в девелоперские проекты по созданию многоквартирных домов и зависимость названных параметров от способов рыночного финансирования, определяемых типом договоров, заключаемых с будущими владельцами создаваемой недвижимости. Построены две финансовые модели девелоперского проекта по созданию жилых домов, описывающие результаты двух способов финансирования, - на основе договоров участия в долевом строительстве и договоров купли-продажи недвижимости. Эти способы формируют два денежных потока, отличающихся друг от друга одновременно по трем основным финансовым параметрам: сумме вложений, текущей стоимости выгод и расчетному периоду их получения. Цели. Описание и апробация методики, формализующей связь между способом рыночного финансирования (определяющим цены на создаваемую недвижимость, динамику заключения договоров) и эффективностью инвестиций в создание многоквартирных домов. Оценка результативности и выбор наилучшего способа рыночного финансирования.
Методология. Сметная стоимость и календарный план строительства определяются на основе традиционных методик. Эффективность инвестиций оценивается на основе дисконтирования денежных потоков, обусловленных различными способами рыночного финансирования. Новацией является использование разработанной автором концепции оценки эффективности разнопараметрических инвестиций, включающей в себя расчет нового показателя - индекса скорости удельного прироста стоимости.
Результаты. Описана методика, позволяющая находить оптимальный способ рыночного финансирования для конкретного девелоперского проекта и определенного состояния первичного рынка недвижимости. Под оптимальным понимается способ, который обусловливает максимальный прирост стоимости девелоперской компании.
Применение. Методика предназначена как для коммерческих компаний, так и для органов власти, поскольку позволяет оценить влияние законодательных инициатив на финансовые результаты девелоперов и на обусловленные этим цены создаваемой жилой недвижимости.
© Издательский дом ФИНАНСЫ и КРЕДИТ, 2017
Для цитирования: Коган А.Б. Метод определения оптимального способа финансирования девелоперских проектов // Финансовая аналитика: проблемы и решения. - 2017. - Т. 10, № 11. - С. 1257 - 1272. https://doi.org/10.24891/fa.10.11.1257
Введение
Девелоперская деятельность играет в экономике важную роль - она связывает потребление товаров длительного пользования и строительный, а также коммунальный комплексы. Кейнсианские модели показывают,
насколько важна эта связь - падение инвестиций (в данном случае - сумм девелоперских контрактов) влечет снижение занятости и благосостояния населения.
Значимость девелоперских проектов для экономики региона очевидна [10]. Российская
теория девелоперской деятельности находится в стадии развития (в частности, М.А. Котляров [4] и А.Н. Асаул, А.С. Иванов [1] приходят к выводу, что термин «девелопер» начал распространяться в отечественных работах в середине 1990-х гг. Одной из первых отечественных работ в данной сфере является работа Л.Ю. Руди [15].
Обобщая современную терминологию, используемую различными авторами [1, 6, 12, 20]1, классифицируем девелопмент:
• по способу получения прибыли - на рыночный (speculative), премиальный (адресный, под заказчика, fee), собственный (built-to-suit);
• по объекту девелопмента - жилой недвижимости, нежилой недвижимости и ленд-девелопмент.
С позиций финансов девелоперская деятельность должна быть представлена как портфель инвестиционных проектов, который необходимо оптимизировать (об этом пишет, например, Ю.О. Бакрунов [2]).
Однако прежде чем оптимизировать портфель инвестиций, необходимо выполнить субоптимизацию отдельных инвестиций. Имеется в виду, что один и тот же девелоперский проект может быть реализован различными способами, что формирует отличающиеся денежные потоки, а в итоге -отличающиеся показатели эффективности инвестиций.
Об эффективности системы финансирования девелоперских компаний веско рассуждают Т.В. Погодина и Н.А. Романова [13]. При этом эффективность системы финансирования оценивается по четырем видам критериев:
• финансовым (рентабельность активов);
• экономическим (темп прироста выручки от продаж, доля компании на рынке);
• инновационным (индекс затрат на технологические инновации);
1 Грахов В.П., Кислякова Ю.Г., Анисимова Н.В. Особенности девелопмента как профессиональной предпринимательской деятельности на российском рынке недвижимости / Фотинские чтения: м-лы науч.-практ. конф. Ижевск, 2015. № 1. С. 125-131.
• социальным (темп прироста реальной заработной платы).
В работе указанных авторов осуществляется анализ только лишь различных вариантов соотношения собственных и заемных средств.
Более широкую детализацию источников финансирования создания жилой недвижимости предлагают Т. К. Руткаускас и А.В. Сапегин [16]:
• денежные средства населения;
• собственные средства застройщика;
• заемные средства, бюджетные средства;
• материальные ресурсы контрагентов.
Отметим, что этот перечень нужно дополнить денежными средствами юридических лиц. Специфическим источником финансирования являются средства, привлекаемые в рамках государственно-частного партнерства (см., например, работу Ю.А. Сорокина2). Н.А. Романова [14] отмечает необходимость создания оптимальной структуры источников финансирования девелоперский компании на основе известного подхода финансового менеджмента путем учета их стоимости и рисков.
В области жилищного строительства проблематика финансирования анализируется учеными как для строительства доходных домов (М.И. Ермилова [6]), так и для социального строительства (А.М. Балтина, Л.С. Кириленко [3]).
По мнению автора статьи, среди всех этих источников наиболее важными являются средства будущих владельцев создаваемой недвижимости. В соответствии с российским законодательством и практикой существуют три основных способа получения этих денег (способы рыночного финансирования):
• договоры участия в долевом строительства
(ДДС);
2 Сорокин Ю.А. Повышение эффективности девелоперских проектов благодаря механизмам государственно-частного партнерства // Право и инвестиции. 2013. № 3-4. С. 44-47.
• счета-эскроу;
• договоры купли-продажи недвижимости (ДКП).
Для дальнейшего анализа классифицируем способы рыночного финансирования в зависимости от степени готовности создаваемого объекта недвижимости:
1) договоры, заключаемые на стадии создания недвижимости (ДДС, счета-эскроу);
2) договоры, заключаемые после создания недвижимости (ДКП).
Использование первого и второго способа имеет свои плюсы и минусы. Возникает вопрос: по какому критерию сделать выбор лучшего из них?
В современной теории финансов целью фирмы постулируется максимизация благосостояния ее акционеров, то есть максимизация ее рыночной стоимости. Фирма представляется как свободный денежный поток (Free Cash Flow, FCF), неограниченный во времени (бесконечный).
Любая фирма (а девелоперская - в особенности) существует, периодически осуществляя инвестиции. Таким образом, FCF-фирмы состоят из чистых денежных потоков (Net Cash Flow, NCF) отдельных инвестиций фирмы.
Отсюда и прирост рыночной стоимости фирмы формируется преимущественно за счет чистой текущей стоимости (Net Present Value, NPV) реализуемых ею инвестиций. На основе этого автор данной работы называет оптимальным такой способ финансирования, который обеспечивает максимальный прирост стоимости фирмы.
В стандартной теории оценки эффективности инвестиций предлагается для выбора наиболее эффективной инвестиции использовать показатель NPV, если же у инвестиций отличаются суммы вложений, то предлагается использовать индекс доходности (Profitability Index, PI); если же у инвестиций отличаются расчетные периоды, то предлагается использовать метод цепного повтора
инвестиций с последующим расчетом NPV этой цепи [8].
При оценке девелоперских проектов также используются эти показатели (это отмечают, например, Ю.О. Бакрунов [2], А.С. Иванов [7], И.Ю. Орлов [12], Б.Э. Слепак и Л.А. Покрытан [19], Дж. Фридман и Н. Ордуэй [21] и другие исследователи).
Автор данной работы доказывает, что стандартная теория не предлагает метода для выбора наиболее эффективной инвестиции из нескольких альтернативных разнопараметрических инвестиций. При этом под последними автор понимает такие инвестиции, у которых одновременно отличаются три основных финансовых параметра: вложения, выгоды и расчетные периоды их получения.
Материалы и методы исследования
Выполним апробацию Ш на примере инвестиции в создание многоквартирного дома (МКД). В соответствии с российским законодательством девелопер может использовать два способа финансирования создания МКД: договоры участия в долевом строительстве (ДДС) и договоры купли-продажи (ДКП).
Каждый из этих способов финансирования обладает спецификой, существенно меняющей финансовые характеристики проекта создания МКД и показатели эффективности вложений в такой проект.
Наиболее важным для данного исследования является то, что непохожие способы финансирования порождают различия в сумме вложений, расчетном периоде и сумме выгод. Это значит, что альтернативное финансирование формирует разнопараметрические инвестиции, оценивать эффективность которых можно только по К.
Рассмотрим это более подробно на примере 27-этажного многоквартирного дома, строительство которого запланировано в Новосибирске.
В цокольном этаже МКД расположены помещения общественного назначения. Общая
площадь квартир 11 994 м2, общая площадь офисов 646 м2.
Для расчета выплат, необходимых для создания и содержания МКД, использовалась смета на создание дома, включающая все затраты, необходимые для его создания и содержания (до момента передачи объектов собственникам). Расчеты выполнены с поквартальной разбивкой. Это обусловлено тем, что от момента приобретения земельного участка до момента ввода МКД в эксплуатацию уходит три года. Таким образом, разбивка на годы будет слишком общей и скроет важные детали.
С другой стороны, разбивка на месяцы будет слишком детальной и менее точной в прогнозе продаж (по сравнению с поквартальной разбивкой). График финансирования затрат на создание и содержание многоквартирного дома представлен в табл. 1.
Расчеты поступлений выполнены при следующих допущениях. Динамика цен на первичном рынке недвижимости описывается статистическим законом3, в соответствии с которым эти цены минимальны на ранних стадиях строительства и увеличиваются с ростом готовности строящегося дома. После ввода дома в эксплуатацию цены несколько увеличиваются - это связано с минимизацией рисков и снижением ставки по ипотечным кредитам на приобретение готового (построенного) жилья.
Динамика заключения договоров участия в долевом строительстве (ДДС) также описывается статистическим законом, в соответствии с которым заключение ДДС начинается после завершения работ по подземной части здания и завершается до ввода МКД в эксплуатацию. При этом количество заключаемых договоров увеличивается с ростом готовности надземной части здания. Финансовый план поступлений при использовании ДДС описан в табл. 2.
Де-юре договоры купли-продажи могут заключаться только после ввода МКД в эксплуатацию. Динамика заключения договоров купли-продажи строительства описывается статистическим законом, в соответствии с
3 Отметим, что из статистических законов существуют определенные исключения.
которым наибольшее число ДКП заключается в начале продаж (после ввода МКД), далее это число убывает. Финансовый план поступлений при использовании ДКП описан в табл. 3.
Для расчета чистого денежного потока необходим корректный учет налогообложения, для анализируемых способов финансирования оно отличается.
При использовании ДДС деньги, полученные от участников долевого строительства, являются целевым финансированием и входят в состав доходов, не учитываемых при расчете налога на прибыль. После ввода МКД в эксплуатацию определяется так называемая экономия - доход девелопера в виде разницы между деньгами, полученными по ДДС, и деньгами, выплаченными подрядчикам. Этот доход девелопера включает налог на добавленную стоимость (НДС), начисляемый по ставке 18%.
При вводе в эксплуатацию МКД у девелопера появляется обязанность по уплате налога на прибыль (если таковая имеется). Таким образом, для расчета прибыли из дохода девелопера нужно вычесть указанный НДС.
Чистый денежный поток, формируемый при финансировании с использованием ДДС, описан в табл. 4.
Обязанность уплаты налога на прибыль возникает в результате заключения отдельного ДКП. В соответствии с Налоговым кодексом РФ цены на квартиры не включают НДС, цены на офисы включают НДС. Таким образом, прибыль по квартирам определяется как разница между ценой квартиры и затратами на ее создание. Прибыль по офисам определяется как разница между ценой офиса (за вычетом НДС) и затратами на создание офиса (за вычетом НДС).
В общем случае затраты на создание квартиры или офиса определяются исходя из средних затрат на один квадратный метр площади здания. Чистый денежный поток, формируемый при финансировании с использованием ДКП, представлен в табл. 5, 6.
Результаты исследования
Имея NCF для способа финансирования на основе ДДС и NCF для способа
финансирования на основе ДКП, можно рассчитать показатели оценки эффективности инвестиций. Прежде всего отметим, что эти два NCF отличаются и по расчетным периодам, и по сумме вложений, и по сумме выгод (табл. 7), то есть приходится сравнивать разнопараметрические инвестиции.
NPV рассчитана по ставке доходности 17% годовых, что составляет 4% в квартал. В данном случае использована доходность по объекту-аналогу. Детальное обоснование общего подхода к расчету ставки доходности описали Г.М. Стерник и С.Г. Стерник [20].
Ошибки в определении ставки дисконтирования являются одними из самых распространенных в отечественной практике девелопмента - на это указывают Д.Н. Силка, Е.А. Соболева [18].
Рентабельность (в данном случае - отношение прибыли от заключения договоров по всем квартирам и офисам к затратам на создание и содержание МКД) оказывается больше при использовании ДКП, чем при использовании ДДС. Судя по всему, финансирование на основе ДКП выгоднее, чем финансирование на основе ДДС. Однако дисконтированные показатели подводят к обратному выводу: финансирование на основе ДДС выгоднее, чем на основе ДКП (см. табл. 7).
Выполненные расчеты показательны еще и в связи с тем, что создают основу для определения паритетных цен, те есть таких цен, при которых способ финансирования на основе ДДС обусловливает такие же показатели эффективности, как и способ финансирования на основе ДКП.
Сопоставим цены по ДКП с ценами по ДДС на момент ввода МКД в эксплуатацию. Если критерием паритета цен является рентабельность, то цены по ДКП должны быть уменьшены до 89% от цен по ДДС. Если критерием паритета является NPV, то цены по ДКП должны быть повышены до 107% от цен по ДДС; если IRR - то до 200%; если PI - то до 200%, если IS - то до 239%.
Выводы
Выполненные расчеты подтверждают зависимость эффективности инвестиций в девелоперские проекты от способа рыночного финансирования (договоры участия в долевом
строительстве, счета-эскроу, договоры купли-продажи).
Хотя при использовании ДКП девелопер получает больше прибыли и более высокую рентабельность, использование ДДС обусловливает более высокую эффективность инвестиций. Это объясняется тем, что при использовании ДДС часть стоимости строительства финансируется за счет средств дольщиков, что уменьшает вложения. Кроме того, выгоды девелопер получает раньше, чем при использовании ДКП, и их текущая стоимость меньше отличается от плановых сумм.
Наряду с этим автор показал зависимость цен (обеспечивающих заданную доходность) от способа финансирования. При использовании ДКП эти цены значительно выше, чем при использовании ДДС. Это необходимо учитывать при разработке и анализе законодательных инициатив.
Периодически обсуждаются законопроекты, запрещающие на стадии строительства заключение договоров с будущими владельцами создаваемой недвижимости. Это объясняется стремлением к снижению рисков -профилактике обманутых дольщиков. Однако плата за это очевидна - девелоперы будут вынуждены поднять цены, то есть население будет вынуждено платить больше.
Описанная автором зависимость цен от способа финансирования может быть применена в практике повышения доступности жилья. Эта проблема имеет большое социальное значение, что отмечают в своих работах Л.Б. Леонова, В.С. Засухина, а также Е.С. Алпатова, Р.А. Леонов4.
В начале статьи отмечалось, что девелоперская деятельность может рассматриваться как портфель инвестиций. Выполненные расчеты и другие работы автора доказывают, что оптимизировать такой портфель надо не по КР^ а по К.
4 Леонова Л.Б., Алпатова Е.С., Леонов РА. Доступное жилье: поиск источников финансирования // Экономический анализ: теория и практика. 2016. Т. 15. Вып. 11. С. 20-32; Леонова Л.Б., Засухина В.С. Критерии доступности жилья в России // Экономический анализ: теория и практика. 2016. Т. 15. Вып. 12. С. 111-124.
Таблица 1
Календарный график финансирования затрат на создание и содержание многоквартирного дома Table 1
A schedule for cost financing of building and maintaining a multi-family home
Статья сметы Период
1-й год 2-й год 3-й год
0 т II III I кв. кв. кв. IV кв. V кв. VI кв. VII кв. VIII кв. IX кв. X кв. XI кв. XII кв.
Приобретение земельного участка 9 600
Получение технических условий 6 701 6 701 6 701
Проектирование МКД - 1 150 1 000
Подготовка территории строительства 100 1 270 333 672
Наружные инженерные сети и объекты - 85 354 85 3 561 3 997 4 784
Строительство подземной части МКД 35 104 357
Строительство надземной части МКД 3 298 18 719 58 983 51 835 70 590 60 256 28 763
Благоустройство и озеленение территории 2 427 2 427
Затраты
на содержание
застройщика
Страхование
ответственности
застройщика
692
5 000
Охрана МКД
180
Содержание МКД
75
378
Всего, в том числе НДС
9 600 1 235 1 085 8 066 45 972 20 108 23 916 70 882 5 7 033 76 224 69 103 44 597
Источник: данные девелопера Source: The Developer's data
Таблица 2
Календарный план поступлений при финансировании с использованием договоров участия в долевом строительстве, тыс. руб.
Table 2
A schedule of revenue when financing through shared construction participation agreement, thousand RUB
Статья сметы Период
VII кв. VIII кв. IX кв. X кв. XI кв. XII кв.
Динамика цен на квартиры, % 80 85 90 95 100
Цены на квартиры, тыс. руб./м2 44 46,75 49,5 52,25 55
Динамика заключения договоров, шт. 10 15 20 25 20
Количество реализованных площадей, м2 1 199 1 799 2 399 2 998 2 399
Поступления по квартирам, тыс. руб. 52 773 56 071 89 054 125 336 164 915 131 932
Динамика цен на офисы, % 80 85 90 95 100
Цены на офисы, тыс. руб./м2 64 68 72 76 80 80
Динамика заключения договоров, тыс. руб. 100 -
Реализовано площадей на сумму, тыс. руб. 646
Поступления по офисам, тыс. руб. В том числе НДС, тыс. руб. 51 674 7 882
Источник: расчеты автора
Source: Authoring
Таблица 3
Календарный план поступлений при финансировании с использованием договоров купли-продажи, тыс. руб. Table 3
A schedule of revenue when financing through real estate purchase and sale agreement, thousand RUB
Статья сметы Период
XIII кв. XIV кв. XV кв. XVI кв.
Динамика цен на квартиры, % 105 105 105 105
Цены на квартиры, тыс. руб./м2 57,75 57,75 57,75 57,75
Динамика заключения договоров, % 35 30 25 10
Количество реализованных площадей, м2 4 198 3 598 2 998 1 199
Поступления по квартирам, тыс. руб. 242 425 207 793 173 161 69 264
Динамика цен на офисы, % 105 105 105 105
Цены на офисы, тыс. руб./м2 84
Динамика заключения договоров, тыс. руб. 100 -
Реализовано площадей на сумму, тыс. руб. 646
Поступления по офисам, тыс. руб. В том числе НДС, тыс. руб. 54 257 8 277
Источник: расчеты автора
Source: Authoring
Таблица 4
Чистый денежный поток при финансировании с использованием договоров участия в долевом строительстве, тыс. руб.
Table 4
Net cash flow when financing through shared construction participation agreement, thousand RUB
Период
Статья сметы 1-й год 2-й год
0 I кв. II III кв. кв. IV кв. V кв. VI кв.
Поступления -
В том числе:
- по квартирам - по офисам
Выплаты 9 600 1 235 1 085 1 085 8 066 45 972 20 108
В том числе:
- финансирование создания и содержания МКД 9 600 1 235 1 085 1 085 8 066 45 972 20 108
- налог на прибыль - НДС в бюджет -
NCF -9 600 -1 235 -1 085 -8 066 -45 972 -20 108
Окончание таблицы
Период
Статья сметы 2-й год 3-й год
VII кв. VIII кв. IX кв. X кв. XI кв. XII кв.
Поступления 52 773 56 071 89 054 125 336 216 589 131 932
В том числе:
- поступления по квартирам 52 773 56 071 89 054 125 336 164 915 131 932
- поступления по офисам - 51 674 -
Выплаты 23 916 70 882 57 033 76 224 69 103 122 802
В том числе:
- финансирование создания и содержания МКД 23 916 70 882 57 033 76 224 69 103 44 597
- налог на прибыль - 41 161
- НДС в бюджет 37 045
NCF 28 856 -14 811 32 022 49 112 147 485 9 130
Примечание. Налог на прибыль рассчитан исходя из того, что прибыль девелопера составит 205 804 тыс. руб. Для расчета прибыли определен доход (экономия) девелопера (242 848 тыс. руб.), как разница между поступлениями (671 755 тыс. руб. минус сумма всех чисел по строке поступлений) и выплатами на финансирование создания и содержания МКД (428 906 тыс. руб. минус сумма всех чисел по строке выплат). Прибыль определена как разница между этим доходом девелопера и входящим в него НДС (37 045 тыс. руб.).
Источник: расчеты автора
Source: Authoring
Таблица 5
Чистый денежный поток 1-го и 2-го годов при финансировании с использованием договоров купли-продажи, тыс. руб.
Table 5
1st-and 2nd-year net cash flows when financing through real estate purchase and sale agreement, thousand RUB
Период
Категория 0 1-й год 2-й год
I кв. II кв. III кв. IV кв. V кв. VI кв. VII кв. VIII кв.
Выплаты, в том числе 9 600 1 235 1 085 1 085 8 066 40 972 20 108 23 916 70 882
финансирование создания
и содержания МКД
Налог на прибыль -
НДС в бюджет
NCF -9 600 -1 235 -1 085 -1 085 -8 066 -40 972 -20 108 -23 916 -70 882
Источник: расчеты автора Source: Authoring
Таблица 6
Чистый денежный поток 3-го и 4-го годов при финансировании с использованием договоров купли-продажи, тыс. руб.
Table 6
3rd-and 4th-year net cash flows when financing through real estate purchase and sale agreement, thousand RUB
Период
Категория 3-й год 4-й год
IX кв. X кв. XI кв. XII кв. XIII кв. XIV^. XV кв. XVI кв.
Поступления 296 683 207 793 173 161 69 264
Из них:
- по квартирам 242 425 207 793 173 161 69 264
- по офисам 54 257 0 0 0
НДС - 8 277 0 0 0
Выплаты 57 033 76 224 69 103 44 597 31 608 17 909 14 786 5 886
В том числе:
- финансирование 57 033 76 224 69 103 44 597 758 468 252 72
создания и содержания
МКД
- налог на прибыль - НДС в бюджет - 25 875 4 974 17 441 14 534 5 814
NCF -57 033 -76 224 -69 103 -44 597 265 074 189 884 158 375 63 379
Примечание. Поступления возникают только на 4-м году, поскольку заключение ДКП осуществляется только после ввода МКД в эксплуатацию (конец 3-го года). Финансирование создания и содержания МКД включает в себя в XIII-XVI кварталах затраты на содержание квартир (и офисов), по которым не заключены ДКП. НДС в бюджет выплачивается только в XIII квартале, поскольку НДС возникает только при продаже офисов, при этом все офисы продаются в XIII квартале.
Источник: расчеты автора
Source: Authoring
Таблица 7
Показатели эффективности инвестиций в зависимости от способа финансирования
Table 7
Investment performance indicators depending on the mode of financing
Показатель (категория) Способ финансирования
ДДС ДКП
Расчетный период, кв. 12 16
Вложения, тыс. руб. 87 152 423 906
Прибыль МКД, тыс. руб. 205 804 318 323
Затраты на создание и содержание МКД, тыс. руб. 428 906 423 906
Рентабельность (вложения минус прибыль), % 47,98 75,09
NPV, тыс. руб. 94 961 87 135
IRR, % в квартал 19,3 8,7
PI, руб./руб. 2,3 1,29
IS, руб./руб. в год 0,1079 0,0179
Примечание. Затраты на создание и содержание МКД взяты из табл. 1. Хотя характеристики МКД не зависят от способа финансирования, они различаются. Это вызвано тем, что только при использовании ДДС возникают платежи по страхованию ответственности застройщика (5 000 тыс. руб.), и только при использовании ДКП возникают затраты на содержание МКД на 4-м году.
Источник: расчеты автора
Source: Authoring
Список литературы
1. Асаул А.Н., Иванов А.С. Сущность девелопмента как институциональной единицы // Современные проблемы науки и образования. 2012. № 6. С. 407. URL: http://www.aup.ru/ articles/investment/31.htm
2. Бакрунов Ю.О. Проблемы эффективного управления инвестиционным портфелем // Региональная экономика: теория и практика. 2007. № 5. С. 71-78. URL: https://cyberleninka.ru/ article/n/problemy-effektivnogo-upravleniya-investitsionnym-portfelem
3. Балтина А.М., КириленкоЛ.С. Моделирование смешанного финансирования строительства социального жилья в Российской Федерации // Финансы и кредит. 2017. Т. 23. Вып. 24.
С. 1422-1438. URL: https://doi.org/10.24891/fc.23.24.1422
4. Котляров М.А., Дрейн Дж. и др. Девелопмент недвижимости: монография. Екатеринбург: Альфа Принт, 2017. 127 с.
5. Алексеев А.А., Асаул А.Н. и др. Девелопмент: эволюция функции и интеграция в региональный инвестиционно-строительный комплекс: монография. СПб: СПбГЭУ, 2013. 104 с.
6. Ермилова М.И. Финансирование строительства доходных домов в России // Финансы и кредит. 2016. Т. 22. Вып. 16. С. 50-60. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/finansirovanie-stroitelstva-dohodnyh-domov-v-rossii
7. Иванов А.С. Экономика управления инвестиционно-строительным проектом с позиции девелоперской организации // Международный журнал прикладных и фундаментальных исследований. 2013. № 1. С. 67-71.
8. Коган А.Б., Новиков А.В. Генезис теории оценки эффективности реальных инвестиций // Вестник НГУЭУ. 2017. № 2. С. 10-18.
9. Коган А.Б. Основной вопрос основных средств // Вестник Новосибирского государственного университета. Серия: Социально-экономические науки. 2015. Т. 15. Вып. 1. С. 102-109. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/osnovnoy-vopros-osnovnyh-sredstv
10. Коновалова А.В. Девелоперские проекты как основа развития инвестиционно-строительной деятельности региона // Вестник Ростовского государственного экономического университета (РИНХ). 2014. № 4. С. 118-125.
11. Кроливецкая Л.П., Гаттунен Н.А. Коммерческая недвижимость и источники финансирования ее строительства // Журнал правовых и экономических исследований. 2012. № 2. С. 144-148. URL: http://giefjournal.ru/sites/default/files/2012-2-32.pdf
12. Орлов И.Ю. Основные факторы, влияющие на стоимость девелоперского проекта // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2016. № 4. С. 99-108.
URL: https://cyberleninka.ru/article/n/osnovnye-faktory-vliyayuschie-na-stoimost-developerskogo -proekta-1
13. Погодина Т.В., Романова Н.А. Оценка эффективности системы финансирования в девелоперском бизнесе // Вестник Удмуртского университета. Серия: Экономика и право. 2014. № 2-3. С. 96-104.
14. Романова Н.А. Особенности финансирования проектов в девелоперских компаниях // Интернет-журнал Науковедение. 2014. № 3. 66 с. URL: https://cyberleninka.ru/article/v/ osobennosti-finansirovaniya-proektov-v-developerskih-kompaniyah
15.РудиЛ.Ю. Формирование рынка жилья: тенденции и перспективы (региональные аспекты). Новосибирск: НГАЭУ, 1997. 166 с.
16. Руткаускас Т.К., Сапегин А.В. Методика привлечения средств инвесторов для завершения объектов незавершенного строительства жилья // Известия Уральского государственного экономического университета. 2010. № 2. С. 57-64. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/ metodika-privlecheniya-sredstv-investorov-dlya-zaversheniya-obektov-nezavershennogo-stroitelstva-zhilya
17. Сайфуллина Ф.М. Использование схем девелопмента, как способ снижения издержек в инвестиционно-строительном комплексе Республики Татарстан // Современные технологии управления. 2015. № 1. С. 32-36. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/ispolzovanie-shem-developmenta-kak-sposob-snizheniya-izderzhek-v-investitsionno-stroitelnom-komplekse-respubliki-tatarstan-2
18. Силка Д.Н., Соболева Е.А. Российский девелопмент: проблематика современности // Вестник Иркутского государственного технического университета. 2014. № 12. С. 343-347. URL: https://cyberleninka.rU/article/n/rossiyskiy-development-problematika-sovremennosti
19. Слепак Б.Э., Покрытан Л.А. Методы оценки эффективности инвестиций в недвижимость // Вестник Волжского университета им. В.Н. Татищева. 2016. Т. 2. № 1. С. 78-83.
URL: https://cyberleninka.rU/article/n/metody-otsenki-effektivnosti-investitsiy-v-nedvizhimost
20. Стерник Г.М., Стерник С.Г. Оценка среднерыночной доходности девелопмента при прогнозировании рынков жилья // Проблемы прогнозирования. 2017. № 2. С. 106-116. URL: https://ecfor.ru/publication/10-srednerynochnaya-dohodnost-developmenta-rynki-zhilya/
21. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело, 1997. 480 с.
Информация о конфликте интересов
Я, автор данной статьи, со всей ответственностью заявляю о частичном и полном отсутствии фактического или потенциального конфликта интересов с какой бы то ни было третьей стороной, который может возникнуть вследствие публикации данной статьи. Настоящее заявление относится к проведению научной работы, сбору и обработке информации, написанию и подготовке статьи, принятию решения о публикации рукописи.
pISSN 2073-4484 eISSN 2311-8768
Innovation and Investment
A METHOD TO DETERMINE THE BEST WAY TO FINANCE DEVELOPMENT PROJECTS Anton B. KOGAN
Novosibirsk State University of Economics and Management, Novosibirsk, Russian Federation [email protected]
Article history:
Received 25 September 2017 Received in revised form 25 October 2017 Accepted 27 October 2017 Available online 15 November 2017
JEL classification: D40, G11, G31, G32, R31
Keywords: developer, investment, efficiency, optimal portfolio
Abstract
Subject The article studies the financial characteristics of investments in development projects for multi-family housing and the dependence of these parameters on the modes of market financing.
Objectives The article seeks to describe and test a methodology that shapes the relationship between the way in which market financing is achieved and the effectiveness of investment in multi-family housing, and evaluate the impact and choice of the best way of market financing.
Methods For the study, I used the discounted cash flow method and my own technique for assessing the effectiveness of diverse parameter investment, that includes the calculation of a new indicator, namely, a unit value increment rate index.
Results The article describes a methodology for determining the best method of market financing for a particular development project and certain state of the primary real estate market. The article presents two financial models of the development housing project, which describe the results of two modes of financing: through shared construction participation and real estate purchase and sale agreements.
Relevance The methodology is intended both for commercial companies and the authorities, for it helps assess the impact of legislative initiatives on the financial results of developers and the resulting prices of residential real estate.
© Publishing house FINANCE and CREDIT, 2G17
Please cite this article as: Kogan A.B. A Method to Determine the Best Way to Finance Development Projects. Financial
Analytics: Science and Experience, 2017, vol. 10, iss. 11, pp. 1257-1272.
https://doi.org/10.24891/fa.10.ll.1257
References
1. Asaul A.N., Ivanov A.S. [The essence of development as an institutional unit]. Sovremennye problemy nauki i obrazovaniya = Modern Problems of Science and Education, 2012, no. 6, p. 407. URL: http://www.aup.ru/articles/investment/31.htm (In Russ.)
2. Bakrunov Yu.O. [The problems of effective investment portfolio management]. Regional'naya ekonomika: teoriya i praktika = Regional Economics: Theory and Practice, 2007, no. 5,
pp. 71-78. URL: https://cyberleninka.m/article/n/problemy-effektivnogo-upravleniya-investitsionnym-portfelem (In Russ.)
3. Baltina A.M., Kirilenko L.S. [Modeling the mixed funding of social housing construction in the Russian Federation]. Finansy i kredit = Finance and Credit, 2017, vol. 23, iss. 24, pp. 1422-1438. (In Russ.) URL: https://doi.org/10.24891/fc.23.24.1422
4. Kotlyarov M.A., Drane J. et al. Development nedvizhimosti: monografiya [Real Estate Development: a monograph]. Yekaterinburg, Al'fa Print Publ., 2017, 127 p.
5. Alekseev A.A., Asaul A.N. et al. Development: evolyutsiyafunktsii i integratsiya v regional'nyi investitsionno-stroitel'nyi kompleks: monografiya [Development: Evolution of functions and the integration into the regional investment and construction complex: a monograph]. St. Petersburg, SPbSEU Publ., 2013, 104 p.
6. Ermilova M.I. [Financing of the construction of tenement houses in Russia]. Finansy i kredit = Finance and Credit, 2016, vol. 22, iss. 16, pp. 50-60.
URL: https://cyberleninka.rU/article/n/finansirovanie-stroitelstva-dohodnyh-domov-v-rossii (In Russ.)
7. Ivanov A.S. [The management of the investment and construction project from a position of the developer organization]. Mezhdunarodnyi zhurnalprikladnykh i fundamental'nykh issledovanii = International Journal of Applied and Fundamental Research, 2013, no. 1, pp. 67-71. (In Russ.)
8. Kogan A.B., Novikov A.V. [Genesis of the theory of real investments efficiency estimation]. VestnikNGUEU = VestnikNSUEM, 2017, no. 2, pp. 10-18. (In Russ.)
9. Kogan A.B. [The main question of fixed assets]. VestnikNGU. Seriya: Sotsial'no-ekonomicheskie nauki = Vestnik NSU. Series: Social and Economics Sciences, 2015, vol. 15, iss. 1, pp. 102-109. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/osnovnoy-vopros-osnovnyh-sredstv (In Russ.)
10. Konovalova A.V. [Development projects as the basis for developing the region's investment and construction activities]. VestnikRostovskogo gosudarstvennogo ekonomicheskogo universiteta (RINKh) = Vestnik of Rostov State University of Economics, 2014, no. 4, pp. 118-125. (In Russ.)
11. Krolivetskaya L.P., Gattunen N.A. [Commercial real estate and the sources of construction financing]. Zhurnal pravovykh i ekonomicheskikh issledovanii = Journal of Legal and Economic Studies, 2012, no. 2, pp. 144-148. URL: http://giefjournal.ru/sites/default/files/2012-2-32.pdf (In Russ.)
12. Orlov I.Yu. [Main factors affecting the cost of development projects]. Imushchestvennye otnosheniya v Rossiiskoi Federatsii = Property Relations in the Russian Federation, 2016, no. 4, pp. 99-108. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/osnovnye-faktory-vliyayuschie-na-stoimost-developerskogo-proekta-1 (In Russ.)
13. Pogodina T.V., Romanova N.A. [Appraising the effectiveness of the system of financing in development]. Vestnik Udmurtskogo universiteta. Seriya: Ekonomika ipravo = Bulletin of Udmurt University. Economics and Law, 2014, no. 2-3, pp. 96-104. (In Russ.)
14. Romanova N.A. [Specifics of financing projects in real estate development companies]. Internet-zhurnalNaukovedenie, 2014, no. 3, 66 p. (In Russ.)
URL: https://cyberleninka.ru/article/v/osobennosti-finansirovaniya-proektov-v-developerskih-kompaniyah
15. Rudi L.Yu. Formirovanie rynka zhil'ya: tendentsii iperspektivy (regional'nye aspekty) [Formation of the housing market: trends and prospects (regional aspects)]. Novosibirsk, NSAEM Publ., 1997, 166 p.
16. Rutkauskas T.K., Sapegin A.V. [Method of attracting investors' funds to complete the obyects of unfinished housing construction]. Izvestiya Ural'skogo gosudarstvennogo ekonomicheskogo universiteta = Journal of Ural State University of Economics, 2010, no. 2, pp. 57-64.
URL: https://cyberleninka.ru/article/n/metodika-privlecheniya-sredstv-investorov-dlya-zaversheniya-obektov-nezavershennogo-stroitelstva-zhilya (In Russ.)
17. Saifullina F.M. [The use of development schemes as a way to reduce costs in the investment and construction sector of the Republic of Tatarstan]. Sovremennye tekhnologii upravleniya, 2015, no. 1, pp. 32-36. (In Russ.) URL: https://cyberleninka.ru/article/n/ispolzovanie-shem-developmenta-kak-sposob-snizheniya-izderzhek-v-investitsionno-stroitelnom-komplekse-respubliki-tatarstan-2
18. Silka D.N., Soboleva E.A. [Russian development: range of modern problems]. VestnikIrkutskogo gosudarstvennogo tekhnicheskogo universiteta = Proceedings of Irkutsk State Technical University, 2014, no. 12, pp. 343-347. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/rossiyskiy-development-problematika-sovremennosti (In Russ.)
19. Slepak B.E., Pokrytan L.A. [Assessment methods of the effectiveness of investment in real estate]. Vestnik Volzhskogo universiteta im. V.N. Tatishcheva = Vestnik of Volzhsky University after
V.N. Tatischev, 2016, vol. 2, no. 1, pp. 78-83. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/metody-otsenki-effektivnosti-investitsiy-v-nedvizhimost (In Russ.)
20. Sternik G.M., Sternik S.G. [Estimation of the average market yield of development in forecasting housing markets]. Problemy prognozirovaniya = Studies on Russian Economic Development, 2017, no. 2, pp. 106-116. URL: https://ecfor.ru/publication/10-srednerynochnaya-dohodnost-developmenta-rynki-zhilya/ (In Russ.)
21. Friedman J.P., Ordway N. Analiz i otsenkaprinosyashchei dokhod nedvizhimosti [Income Property Appraisal and Analysis]. Moscow, Delo Publ., 1997, 480 p.
Conflict-of-interest notification
I, the author of this article, bindingly and explicitly declare of the partial and total lack of actual or potential conflict of interest with any other third party whatsoever, which may arise as a result of the publication of this article. This statement relates to the study, data collection and interpretation, writing and preparation of the article, and the decision to submit the manuscript for publication.
