CC BY
284
тенденции на зарубежном рынке жилья и прогноз его развития в российских РЕГИОНАХ
В.А. Жук,
генеральный директор ЗАО«Группа компаний «Жилищный капитал»(г Москва),
кандидат экономических наук mail@gilcap.ru
В статье показаны основные тенденции, характеризующие процессы на зарубежных рынках жилья США, Европы и Азии. Рассмотрены вероятные прогнозы развития рынка жилья в регионах России до 2025 года.
Ключевые слова: рынок жилья, доступность жилья, жилищная политика, прогноз развития рынка жилья.
УДК 332.8 ББК У9(2)441.20,0
Регион как система состоит из двух функционально отличающихся составных частей: экономической базы и социальной инфраструктуры. В современных условиях к экономической базе следует относить не только градообразующие и обслуживающие хозяйство и население отрасли, но и все хозяйство, которое обеспечивает первичные потребности населения [1]. Жилищная составляющая обеспечивает вместе с важнейшей потребностью населения еще и все хозяйство региона, формируя вместе с градообразующими отраслями и объектами каркас сохранения и развития региона (города). Очевидно, что достаточная обеспеченность населения региона жильем позволяет сохранять и развивать его экономическую базу. Таким образом, развитие рынка жилья и обеспеченность им населения является одной из основ, как экономической базы любого региона, так и его социальной инфраструктуры. Следовательно, задача решения жилищной проблемы напрямую связана с задачей повышения эффективности экономики региона и требует постоянного анализа состояния рынка жилья для принятия управленческих решений по региональному развитию.
В 2000-2007 гг. цены на недвижимость непрерывно росли практически по всему миру, в результате чего она стала малодоступна для среднего класса в США и в Европе. В России все эти годы происходили аналогичные процессы, за исключением собственных особенностей, основными из которых являются монополизм, низкие объемы строительного рынка, слабая жилищная политика государства.
Одним из главных факторов последнего десятилетия стал значительный рост стоимости жилья в Европе и Америке. Подъем цен начался в 1995-1997 годах и резко ускорился после 2000 года. Так, в Ирландии за последние десять лет (с 1996-го по 2006 год) стоимость жилья увеличилась на 300%. За тот же период в Голландии, Швеции, Великобритании, Франции и ряде других стран цены в среднем удвоились. Удвоение, но уже за пятилетку, с 2000 по 2005 гг., произошло в Испании. Только в Германии жилье практически не дорожало, потому что страна имеет высокую обеспеченность жильем и большой запас социального жилья.
В США в течение пяти лет цены удвоились. А за 25 лет недвижимость в США подорожала более чем втрое: если в начале 80-х годов средняя стоимость домохозяйства составляла примерно 60 тыс. долл., то в 2005 г. цифра была уже 200 тыс. В противовес Европе и Америке стоимость домов и квартир в Японии более десяти лет подряд падала: рынок недвижимости никак не мог оправиться от грандиозного кризиса в начале 90-х XX в. и только в последние годы стабилизировался.
В США уже с начала 2007 г. цены понемногу стали опускаться. Это падение со значительным снижением спроса переросло в августе в сильный ипотечный кризис, который в последующие годы распространился на весь мир в виде кризиса ликвидности. Только за 2007 г. объем продаж жилых домов в США на вторичном рынке упал на 20%, а по новостройкам — на 24%. Такого кризиса в США на рынке недвижимости не было со времен Великой депрессии. Основными причинами этого кризиса, стало то, что цены на недвижимость росли в основном не за счет увеличения доходов и роста населения, а благодаря преобладающим спекулятивным тенденциям на рынке недвижимости.
Кризис начался коллапсом одного из старейших американских инвестиционных банков — Bears Stearns. Для спасения
ситуации Федеральная Резервная Система (Центральный Банк США) была вынуждена гарантировать вкладчикам выплаты по кредитным обязательствам этого банка. Кредитный рынок США и одна из его основополагающих частей — ипотечное кредитование — стали разрушаться. Высокие процентные ставки, выданные под так называемые «плавающие проценты», заставили домовладельцев выставлять свои дома на продажу из-за сложности выплаты ипотечных кредитов. Предложение стало превышать спрос. Хозяева недвижимости, не имея возможности избавиться от нее на открытом рынке, стали вынужденно оставлять свои дома заемщику, инициируя тем самым процедуру, называемую в США foreclosure [2].
Вопрос о будущем европейских рынков жилья можно сформулировать так: последуют ли они за Америкой? До кризиса, по данным Deutsche Bank Research, европейские рынки развивались синхронно с американским. При этом немецкие аналитики считают, что цены на недвижимость в некоторых странах Европы явно вышли за пределы здравого смысла. А при нынешнем уровне цен на жилье во многих странах оно становится недоступным для потребителей, отмечается в отчете Deutsche Bank Research [3].
Американский кризис уже двояко ударил по европейскому рынку жилья: через кризис ликвидности на финансовых рынках в Европе. В частности, выросли ставки по ипотечным кредитам. Цены на жилье во второй половине 2007 г. в Великобритании, Ирландии, Испании и Франции незначительно снижались. Так, по сообщению Банка Испании, в июле прошлого года количество выданных разрешений на новое строительство снизилось на 38% за 12-месячный период, что можно трактовать как реакцию застройщиков на большую затоваренность рынка готовых домов.
Одним из следствий быстрого роста цен стало повсеместное снижение доступности жилья для большинства населения. Доходы граждан растут намного медленнее цен, и сегодня покупку жилья даже через ипотеку может себе позволить все меньшее и меньшее число жителей. К примеру, в США в 2000 г. средние цены на вторичное жилье составляли примерно 3,5 годового дохода среднего домохозяйства, а в 2005 г. — уже 5,2. В Испании доступность жилья за десять лет упала почти в два раза. Отсюда новая тенденция: в развитых странах усиливается «борьба за доступное жилье» и все активнее строится социальное жилье.
Отсутствие для большинства граждан возможности купить жилье воспринимается во многих странах как национальная угроза. В Испании человек со средней зарплатой в 1500 евро не может приобрести квартиру даже с использованием ипотеки. Молодые люди вынуждены до 30-35 лет жить с родителями, поздно заводят семьи — в результате низкая рождаемость и ухудшение демографической обстановки.
Правительства ряда европейских стран отреагировали на снижение доступности жилья и создали в 2006-2007 гг. правительственные комиссии для расследования ситуации на рынке недвижимости. Их интересовало: куда делись земельные участки под застройку, почему себестоимость строительства так велика и как противодействовать спекуляциям с жильем.
Яркий пример — США, здесь прямые вливания из федерального бюджета в сферу социального жилья выросли за три
года с 20 млрд. долл. до 23 млрд. Примерно такая же сумма выделяется из бюджетов штатов и муниципалитетов. Эти деньги идут на подготовку территорий к строительству, а также на субсидии на покупку жилья или его наем для населения с доходами ниже среднего. В частности, распространенная в последнее время схема предполагает, что на бюджетные деньги выкупается земельный участок и к нему подводятся коммуникации. После этого участок выставляется на аукцион, где частные застройщики конкурируют по двум параметрам: какой процент жилья и по какой льготной цене девелопер может продать жилье американским «очередникам». После длительного перерыва вновь начали строить бюджетное социальное жилье в Нью-Йорке: в 2006 г. был объявлен первый почти за сорок лет конкурс на проект такого рода. Согласно новой программе доступного жилья за шесть лет будет создано 145 тыс. единиц социального жилья.
С конца 70-х гг. муниципальное жилье не строили и в Британии. Однако в 2007 г. правительство представило новую программу масштабного жилищного строительства, в том числе и муниципального. Министерство жилищного строительства Великобритании объявило о резком увеличении бюджета федеральной жилищной программы: он вырос сразу на 3 млрд. фунтов стерлингов (16 млрд. долл). Часть этих денег пойдет на помощь молодым семьям (субсидии на покупку первого дома теперь составляют 17,5%). Социальное жилье планируется возводить и в рамках анонсированной программы по строительству десяти эко-городов, которые проектируются с учетом энергосберегающих и экологических технологий. По плану в Британии к 2020 г. всего будет построено около 3 млн домов, из них 500 тыс. — муниципальных.
В Испании в середине 2007 года правительством принят законопроект, согласно которому 30% строящегося жилья предназначено для социального найма. Для минимизации махинаций с социальным жильем в условиях большого дефицита власти ряда городов используют такую схему: «очередники» собираются на городском стадионе и права заселения и социальные квартиры разыгрываются через жеребьевку.
В Китае в 2007 г. власти приняли программу жилья «бюджетного» класса. Государство будет строить небольшие по площади квартиры (до 60 кв. м) и продавать их малоимущим на льготных условиях с запретом перепродажи в течение пяти лет. В целом по этой программе планируется построить более 10 млн квартир.
Синхронность старта мощных программ по социальному жилью укладывается в единый тренд. Рынки входят в новую фазу развития. Если для прошлого этапа, начавшегося в 90-е гг. ХХ
в., характерны либерализация жилищного рынка, приватизация социального жилья и сокращение государственных программ, то теперь недоступность жилья для основной части населения диктует необходимость более ответственной перед обществом жилищной политики.
Трансформируется и политика в области градостроительства — к формированию общественных системообразующих пространств, улучшающих качество жизни. Волна проектов, предполагающих создание новых парков, набережных, регенерацию промышленных зон, сегодня охватила мировые столицы (пожалуй, за исключением Москвы). Примером может служить принятая в Лондоне в 2002 г. программа создания 100 общественных пространств, причем 20 проектов реализуется уже сегодня.
Еще одна тенденция мирового рынка недвижимости — изменение географии строительства. Новые точки строительного бума —Азия и страны Персидского залива. Именно в урбанизированных зонах прибрежного Китая и Южной Азии, по прогнозам, уже через двадцать лет сконцентрируется половина населения планеты.
Европа, где население не растет, а обеспеченность жильем высока, не может похвастаться глобальными проектами. Более того, объемы строительства в некоторых странах падают. Так, в Западной Германии объем строительства за десять лет сократился более чем в два раза, а в Восточной Германии — более чем в три. При этом себестоимость весьма высока, что тоже не располагает к мегапроектам: по данным журнала Wonderland, стоимость строительства квадратного метра индивидуального дома в Западной Европе составляет 1430 евро, в Восточной Европе — 780 евро.
Главной по объему стройплощадкой мира становится Китай. Китайцы при их населении строят по 1 кв. м жилья на человека в год. В Шанхае жилищный фонд за десять лет практически утроился. В КНР очень активно идут процессы урбанизации, и за последнее время население целого ряда городов выросло до миллиона человек. Китай не только вкладывает огромные средства в жилищное строительство (начиная с 2,1 трлн. долларов в
2006 г.), но и умело регулирует рынок. Так, когда в 2005 г. рынок в Шанхае оказался перегретым, власти серией оперативных мер (запрет на получение второго ипотечного кредита, повышение ставок и первоначального взноса по кредитам, введение дополнительного пятипроцентного налога на продажу жилья в
( \ Сравнительный прогноз ежегодного ввода жилья до 2025 года по сценариям
период
—♦—Интенсивный рост Инерционный рост
Рис.1. Прогноз ввода жилья до 2025 г. по инерционному и интенсивному сценариям.
течение первого года после покупки) смогли отсечь спекулянтов от рынка и остановить рост цен.
На протяжении всего советского и постсоветского периодов решение жилищной проблемы оставалось одной из центральных задач социальной политики в России. Основной направленностью при этом было повышение обеспеченности жилой площадью. В настоящее время общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя, недостаточна для нормальной жизнедеятельности и составляет по Российской Федерации 22,4 кв. м [4, 5]. За последние 10 лет, начиная с 2000
г., она выросла всего на 14%. Самая низкая общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя, отмечается в Чеченской Республике — 6,2 кв. м на человека, а самая высокая — в Чукотском автономном округе — 30,8 кв. м. В странах ЕС этот показатель в несколько раз выше среднего по Российской Федерации. Так, например, во Франции он составляет 43 кв. м, а в Норвегии 74 кв. м.
Одной из ключевых причин сегодняшнего дисбаланса спроса и предложения жилья во всех регионах России является недостаточность объемов вновь строящегося жилья. Для обеспечения роста объемов предложения основные усилия должны быть направлены на массовое строительство жилья для разных сегментов рынка.
Наиболее вероятными являются два варианта развития предложения на рынке жилья, предполагающие разные темпы роста объемов вводимого жилья в зависимости от эффективности государственного регулирования и стимулирования массового строительства жилья.
Прогноз инерционного роста объемов строительства жилья.
Темпы роста объемов вводимого жилья в целом по РФ с 2010 не сохранятся на прежнем уровне (7-8%). Падение будет не быстрым за счет набранной в предыдущие годы динамики роста в рамках реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», однако уже в 2011 г. может произойти снижение темпов роста до уровня, прогнозируемого инерционным сценарием Минэкономразвития для промышленности в целом [6].
При этом ввод жилья в период с 2010 по 2025 гг. составит — 1691,5 млн кв. м. Ежегодный объем ввода составит: в 2015 г. — 90,5 млн кв. м в год (обеспеченность жильем на душу
населения — 26,4 кв. м); в 2025 г. — 117,4 млн кв. м в год (обеспеченность жильем на душу населения — 33,7 кв. м).
Прогноз интенсивного роста объемов строительства жилья.
Темпы роста объемов вводимого жилья с 2011 года сохранятся на прежнем уровне (не менее 10 %) за счет набранной в предыдущие годы динамики роста в рамках реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России».
За счет эффективных мер государственного стимулирования развития строительного комплекса и благоприятной экономической конъюнктуры, с 2012 г. могут быть обеспечены темпы роста на уровне, прогнозируемом инновационным сценарием Минэкономразвития России для промышленности в целом [7].
При реализации этого прогноза ввод жилья составит всего — 2010,3 млн кв. м, а ежегодный объем ввода:
в 2015 г. — 101,2 млн кв. м в год (обеспеченность жильем на душу населения — 26,6 кв. м);
в 2025 г. — 163,1 млн кв. м в год (обеспеченность жильем на душу населения — 36,0 кв. м).
Тенденции развития рынка жилья в 2010-2025 гг.
Исходя из прогноза роста доходов граждан Российской Федерации на период 2010-2025 гг., можно прогнозировать следующие тенденции на жилищном рынке в 2010-2025 годах в рамках реализации приоритетного сценария развития рынка жилья и обеспечении интенсивного роста объемов строительства:
1. По состоянию на 2007 г. потребность граждан в жилье оценивалась в 2,07 млрд. кв. м (с учетом замещения сносимого аварийного жилья), в том числе:
• потребность в жилье, предоставляемом в социальный наем — 217,38 млн кв. м.;
• потенциальный спрос на жилье, предоставляемого в наем — 887,4 млн кв.м.;
• потенциальный спрос на жилье в сегменте кооперативного и индивидуального жилья — 436,1 млн кв. м;
• спрос на жилье в сегменте нестимулируемого рынка — 584,5 млн кв. м.
2. Прогнозируется, что имеющаяся на 2010 г. потребность в жилье в социальном сегменте может быть удовлетворена только к 2030 г. Одновременно, с ростом платежеспособности
180,00
160,00
140,00
120,00
^00,00
57,2
54,7
40,00
20,00
6,2 6,5 6'8
7,1 7,5 7’9
0,00
2,24 2,24 2.2^-9.8 10,3 10,8 11,3 11,9 12,5 13,1 13,8 14,5 15,2 16,0 16,7 17,5
18,3'
Сегмент социального жилья
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
период
Рис.2. Прогноз ввода жилья к 2025 г. (по сегментам).
граждан будет сокращаться бремя государственных затрат на субсидирование социального найма.
3. По мере удовлетворения спроса (в рыночных сегментах) и потребности (в социальном сегменте), а также роста доходов граждан будет наблюдаться существенный переток спроса из сегмента в сегмент. Как следствие, будет обеспечен постоянный рост спроса в рыночных сегментах.
4. По мере роста доходов населения спрос на наемное жилье будет сокращаться и составит около 113,7 млн кв. метров в 2025 г. (без учета жилья, предоставляемого в наем введенного за период 2010-2025 год).
5. По мере роста доходов населения спрос на кооперативное и индивидуальное жилье будет увеличиваться и составит около 1404,7 млн кв. метров в 2025 гэ (без учета жилья, введенного в этом сегменте за период 2010-2025 г.).
6. По мере роста доходов населения спрос на жилье в сегменте нестимулируемого рынка будет увеличиваться и составит около 1018,3 млн кв. метров в 2025 году (без учета жилья, введенного в этом сегменте за период 2010-2025 гг.).
7. При прогнозируемых темпах строительства за период с 2010 по 2025 г., с учетом увеличивающегося спроса, может быть введено 2,01 млрд. кв. метров жилья. Таким образом, в 2025 г. спрос на жилье сложившийся по состоянию на 2007 (докризисный) год в основном будет удовлетворен, а средняя обеспеченность жильем составит около 36,0 кв. м на человека.
8. Прогнозируется, что к 2020 г. может быть достигнут показатель жилищной обеспеченности 490 единиц жилья на 1000 человек, что является в настоящее время максимальным показателем для европейских стран. В то же время ввиду малой площади квартир и домов жилищного фонда, сложившегося на 2007 г., потребность в жилой площади удовлетворена не будет. Прогнозируется, что ситуация с достаточным количеством жилых помещений и недостаточной обеспеченностью жилой площадью породит тенденцию сокращения количества единиц жилья в жилищном фонде, сложившемся до
2007 г. за счет объединения нескольких квартир в одну единицу жилья, прежде всего в домах первых массовых серий.
9. Прогнозируется, что к 2025 возросшие финансовые возможности граждан позволят им приобрести как минимум еще 400 млн кв. метров жилья в рыночных сегментах в среднесрочной перспективе, помимо построенного в период 2010-2025 гг. По-видимому, государственное регулирование и стимулирование, а также растущая финансовая возможность (платежеспособность) граждан будут определять экономическое развитие рынка жилья.
Таким образом, учитывая тенденции на рынке жилья, оптимальным является обеспечение ввода следующих объемов жилья по сегментам в период с 2010 по 2025 гг.: всего жилья — 2,01 млрд. кв. м., в том числе: жилья, предоставляемого в социальный наем — 217,38 млн кв. м;
жилья, предоставляемого в наем — 133,0 млн кв. м; жилья в сегменте кооперативного и индивидуального жилья — 941,0 млн кв. м;
жилья на нестимулируемом сегменте рынка жилья — 718,9 млн кв. м.
С учетом оптимального прогноза ввода к 2025 г. жилищный фонд может иметь следующую структуру:
объем жилищного фонда с учетом выбытия — 4,96 млрд. кв. м;
объем жилья, предоставляемого в наем — 1037,3 млн кв. м, в том числе жилье, доставляемое в социальный наем 392,3 млн кв. м;
объем жилья в частной собственности граждан (для целей личного проживания) — 3923,2 млн кв. м.
Жилье в собственности граждан; 79,1%
Жилье предоставляемое _ в наем;
13%
Жилье предоставляемое в социальный наем;
7,9%
Рис.3. Прогноз структуры жилищного фонда к 2025 году.
Очевидно, что темпы жилищного строительства в региональном разрезе будут неравномерны, наиболее высокие темпы ожидаются на территориях с относительно более высокой рождаемостью, а также на территориях с высоким миграционным приростом населения.
В период до 2025 года прогнозируется весьма существенное перераспределение населения России по территории страны. В связи с этим планируется создание системы прогнозирования потребности в новом жилищном строительстве в региональном разрезе, учитывающей следующие параметры:
• движение семей (в том числе создание новых семей);
• прогноз численности населения в разрезе регионов и крупных городов;
• прогноз создания новых рабочих мест.
Результаты этого прогноза будут использоваться как один из факторов при формировании индикаторов состояния жилищной сферы на региональном уровне, при принятии решений о принципах распределения субсидий из федерального бюджета, а также при формулировании целевых установок деятельности специализированных государственных институтов, регулирующих развитие массового строительства жилья.
Однако наряду с возможными прогнозами нельзя не учитывать ряд мировых и внутренних факторов, которые могут существенно повлиять на развитие рынка жилья в стране и ее регионах [8, 9]. К ним следует отнести: нестабильность мировых валют, уровень мировых цен на нефть, результаты развития и реализации социально-экономической и жилищной политики в стране и регионах, ее законодательное, бюджетное, налоговое и исполнительное обеспечение и целый ряд других факторов. Так, например, возможное введение в 2013 году единого налога на недвижимость может резко увеличить затраты на ее содержание, что заставит собственников избавляться от жилья. Это, в свою очередь, приведет к снижению спроса и увеличению предложения на недвижимость, а значит и снижению цен. Все это может сделать строительство невыгодным. Что затормозит, объемы строительства и реализацию планов обеспечения жильем населения.
Вместе с тем, в интересах устойчивого социально-экономического развития регионов России политика на рынке жилья должна быть ориентирована на создание системных механизмов, обеспечивающих достижение показателей прогноза интенсивного роста объемов строительства жилья и решение жилищной проблемы населения.
Литература
1. Жук В.А. Территориальная политика хозяйствующих субъектов в регионе. — СПб.: Изд-во С.-Петерб. ун-та, 2008. — С. 21.
2. www.globfin.ru/articles/estate/usa.htm
3. www.dbresearch.com/
4. Жук В.А., Ложко В.В. Жилищный вопрос в решении социально-экономических проблем регионов России // Проблемы современной экономики. — 2011. № 1. — С. 245.
5. www.demoscope.ru/weekly/2011/0449/barom01 .рИр
6. www.economy.gov.ru/minec/activity/sections/.../legislation/
7. www.economy.gov.ru/wps/wcm/connect/.../prog.doc?MOD.
8. www.nrn.ru/article_print.shtml?id=5992
9.www.aurist.ru/news/kratkosrochnyij-prognoz-razvitiya-rossijskogo-ryinka-nedvizhimosti.html
